Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
490986/690933
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De consument verwijt de makelaar belangenverstrengeling, het niet aanpassen van documenten en het verhinderen van zijn aanwezigheid bij de overdracht. De commissie stelt vast dat er geen bewijs is voor belangenverstrengeling of tekortkomingen van de makelaar. De consument besliste zelf over de verkoopvoorwaarden en heeft geen opdracht gegeven om perceelsgrenzen uit te laten meten. De commissie oordeelt dat de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld en verklaart de klacht ongegrond.
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
[naam] wonende te [plaats](hierna te noemen: de consument)
en
[makelaarskantoor], gevestigd te [plaats](hierna te noemen: de makelaar).
Behandeling van het geschil
Partijen zijn ter zitting verschenen. De makelaar werd bijgestaan door de jurist mr. R. Willems (DAS rechtsbijstand).
Onderwerp van het geschil
Op grond van de opdracht tot dienstverlening van 24 januari 2020 heeft de makelaar zich belast met de verkoopbemiddeling van de woning van de consument. Die woning stond op een perceel dat door de consument is gesplitst. De consument heeft daarop een nieuw huis gebouwd waarin hij zelf is gaan wonen. De bestaande woning is door bemiddeling van de makelaar verkocht en de eigendom is overgedragen op 29 april 2020. Daarvoor heeft de makelaar aan verkoopcourtage €10.312,50 aan de consument in rekening gebracht. Dit bedrag is volledig betaald.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. De consument verwijt de makelaar het volgende:
a. belangenverstrengeling: de makelaar was zijn verkoopmakelaar maar ook de aan- en verkoopmakelaar van de koper terwijl de consument dat niet wist,
b. de makelaar heeft bewust de concept leveringsakte wat betreft de perceelsgrenzen na splitsing niet aangepast terwijl hij dat wel aan de consument had toegezegd,
c. de koopovereenkomst is evenmin door hem aangepast qua koopprijs, nieuwe erfafscheiding en inbreng van het perceel 860,
d. de makelaar heeft belemmerd dat de consument bij de notaris voor de overdracht aanwezig kon zijn waardoor de leveringsakte met de verkeerde tekst werd gepasseerd,
e. in een later bemiddelingsgesprek over de erfgrenzen heeft de makelaar met de koper onder een hoedje gespeeld.
De consument verlangt dat de erfgrenzen in het kadaster alsnog worden aangepast zoals bij verkoop is afgesproken en op 8 juni 2023 is herbevestigd. Verder wil de consument een deel van de courtage terugkrijgen en schadevergoeding bestaande uit juridische kosten in verband met de procedure die inmiddels tegen de kopers loopt.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer. Op het verweer van de makelaar gaat de commissie hieronder in, voor zover zijn argumenten beoordeling behoeven.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De makelaar voert enkele formele verweren zoals dat de consument heeft nagelaten deze klacht eerst aan de makelaar te melden zodat partijen kunnen proberen er samen uit te komen. Ook dat de consument te laat heeft geklaagd. Aan deze verweren gaat de commissie voorbij. Zij worden namelijk pas op de zitting aangevoerd. In het eerder ingediende verweerschrift komen deze verweren niet voor zodat de consument zich hierop niet kon voorbereiden. Aldus is het voeren van deze verweren in strijd met de goede procesorde.
De commissie loopt de verwijten van de consument als volgt langs. De belangenverstrengeling is niet komen vast te staan. De makelaar ontkent dat hij niet uitsluitend de belangen van de consument behartigde en de consument maakt niet aannemelijk dat dit anders was. Daarbij merkt de commissie op dat het aan de makelaar weliswaar verboden is om ten aanzien van dezelfde onroerende zaak als aankoop- en verkoopmakelaar op te treden. Het is bijvoorbeeld niet verboden dat een makelaar voor de koper optreedt als verkoopmakelaar van zijn eigen woning. De commissie heeft geen aanleiding om te denken dat de makelaar met de koper in het kader van de bemiddelingspoging onder een hoedje heeft gespeeld. De consument stelt dit wel maar dat is tegenover de betwisting van de makelaar onvoldoende.
De makelaar wijst er verder op dat koper en verkoper overeenstemming hadden over de perceelsgrenzen omdat zij op een kadastraal kaartje hun handtekeningen hadden geplaatst. Het was de keuze van de consument om niet eerst door het kadaster een uitmeting te laten doen maar de verkoop snel te laten doorgaan. De makelaar wijst er verder op dat de notaris aan de consument een concept van de leveringsakte heeft toegezonden waarin de consument precies kon nalezen wat er is afgesproken over de perceelsgrenzen. Elke partij bij een notariële akte is gerechtigd bij het verlijden daarvan aanwezig te zijn en de makelaar kan dat niet verhinderen omdat de notaris dat moet waarborgen. Dat de consument niet bij het verlijden aanwezig is geweest ligt dus niet aan de makelaar.
De commissie overweegt dat de consument als verkopende partij in belangrijke mate beslist onder welke voorwaarden en dus ook op welke termijn de woning wordt verkocht. Hij wordt daarin bijgestaan door de makelaar maar uiteindelijk is het de consument die zijn handtekening plaatst onder de voorlopige koopovereenkomst en die volmacht verleent aan medewerkers van het notariskantoor om de transportakte te verlijden. In beide aktes (voorlopige koopovereenkomst en transportakte) wordt verwezen naar de handtekeningen van koper en verkoper op het kadastrale kaartje. De consument wist dus dat de woning zou worden verkocht zonder dat het perceel precies was uitgemeten en heeft ervoor gekozen de levering van de woning door te laten gaan. Dat de consument van de notaris te horen heeft gekregen dat hij niet bij het verlijden van de transportakte aanwezig kon zijn is inderdaad niet aan de makelaar te verwijten. Dat is iets waar hij eventueel de notaris op kan aanspreken. Niet kan worden vastgesteld dat de makelaar er de hand in heeft gehad dat de leveringsakte niet is aangepast; zolang het kadaster niet had ingemeten was daar ook geen aanleiding toe. In dat kader is van belang dat gesteld noch gebleken is dat de consument aan de makelaar opdracht had gegeven het kadaster in te schakelen en dat zelf ook niet heeft gedaan terwijl daar naar zijn eigen zeggen tijd genoeg voor was.
De makelaar begrijpt niet wat de consument bedoelt met de aanpassing van de koopakte wat betreft de prijs en enkele andere aspecten. De prijs is namelijk altijd €825.000,00 geweest. De commissie oordeelt dat de consument onvoldoende uitlegt waar de klacht onder c op ziet. Voor zover die ziet op de verkeerde perceelsgrenzen oordeelt de commissie bovendien dat, gelet op wat hiervoor is overwogen, dit verwijt niet opgaat omdat de klacht tegen de makelaar op dit punt niet terecht is.
Alles bij elkaar genomen overweegt de commissie dat de consument onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de makelaar niet als zorgvuldig en deskundig makelaar heeft gehandeld.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De klacht is ongegrond.
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, de heer E.H. Jansen, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 13 december 2024.