Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Oplevering
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: aanvullend deskundigenonderzoek nodig
Referentiecode:
222968/253460
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak bij de Geschillencommissie Garantiewoningen klaagt een consument over meerdere gebreken in zijn nieuwbouwwoning, zoals problemen met de schuifpui, binnendeurkozijnen, het toilet, de badkamer en de WTW-installatie (ventilatiesysteem). De consument stelt dat de ondernemer zijn afspraken niet is nagekomen en vordert een schadevergoeding van ruim €14.000, of herstel binnen 20 werkdagen. De ondernemer betwist de gebreken en stelt dat sommige problemen gebruikersschade zijn of esthetisch van aard. Ook vindt hij dat hij niet in verzuim is en dat de consument zelf afspraken heeft vertraagd. De arbiters oordelen dat er een onafhankelijk onderzoek moet komen naar de werking van de WTW-installatie, omdat er twijfel bestaat over de juiste werking. Alle andere beslissingen worden aangehouden tot na dit onderzoek en een nieuwe zitting. Pas daarna zal de commissie een definitief oordeel geven over de overige punten en de schadevergoeding.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. R.P.P. Hoekstra, de heer ing. J.J. van den Engel en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft meerdere opleverpunten in de woning van de consument die door de ondernemer is gebouwd en opgeleverd.
Procesverloop
Op 10 juli 2023 heeft de Geschillencommissie Garantiewoningen een klacht van de consument ontvangen. De ondernemer heeft hiertegen verweer gevoerd bij brief van 21 maart 2024.
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door dhr. E.G. Spruitenburg, die daarover op 19 april 2024 schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. De consument heeft hierop gereageerd per brief van 8 mei 2024, de ondernemer heeft van die gelegenheid geen gebruik gemaakt.
Op 26 november 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door dhr. mr. N. van Gelder als (plaatsvervangend) secretaris.
Namens de consument was ter zitting aanwezig vertegenwoordiger. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door mevr. mr. (naam) en dhr. (naam). De partijen hebben hun standpunt nader toegelicht.
Op de zitting zijn de partijen overeengekomen dat de ondernemer in de gelegenheid wordt gesteld om enkele opleverpunten te herstellen en dat daarvoor tot 1 april 2025 de tijd wordt geboden. Op de zitting is bepaald dat de behandeling van de zaak zal worden aangehouden tot 1 april 2025 en dat indien van de arbiters nog een uitspraak wordt verwacht, (één van) de partijen dat kenbaar zullen maken.
Na de behandeling op de zitting hebben de arbiters de volgende stukken ontvangen:
• Een brief van 31 maart 2025 van vertegenwoordiger namens de consument;
• Een brief van 22 mei 2025 van mr. (naam) namens de ondernemer;
• Een brief van 8 juli 2025 van vertegenwoordiger namens de consument, onder meer inhoudende een wijziging van eis;
• Een brief van 21 juli 2025 van mr. (naam) namens de ondernemer.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het huidige standpunt op het volgende neer.
De consument en de ondernemer zijn een aannemingsovereenkomst overeengekomen tot de bouw van een eengezinswoning. De ondernemer heeft de woning op 19 juli 2021 opgeleverd. De consument heeft gebreken geconstateerd in de woning en deze bij de ondernemer gemeld. De ondernemer is structureel tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. De gedurende de inspectie van de deskundige en ter zitting toegezegde herstelwerkzaamheden zijn (deels) niet uitgevoerd. De ondernemer is in verzuim, voor zover hij dat al niet was. De consument heeft geen vertrouwen in de ondernemer meer.
Ten aanzien van de nog openstaande opleverpunten is namens de consument het volgende aangevoerd.
A. Onderdorpel schuifpui
Uit het deskundigenrapport volgt dat de ondernemer reparatie van de onderdorpel van de schuifpui heeft toegezegd. De ondernemer was hiertoe gehouden, maar is daarin tekortgeschoten. De consument vordert vervangende schadevergoeding van € 300,00 omdat de ondernemer in verzuim is.
B. Kozijnen binnendeuren
Het schuifstuk van het binnendeurkozijn sluit niet tegen het plafond aan. Uit het deskundigenrapport volgt dat sprake is van een gebrek. De ondernemer is ook hier in verzuim en de consument vordert vervangende schadevergoeding van € 100,00.
C. Toilet
Op de zitting werden de consument en de ondernemer het niet eens over de hoogte van de schadevergoeding voor gebreken in het toilet (een roestplek, een barst in een tegel en verschillende kleuren kit). De consument acht een bedrag van € 350,00 redelijk.
D. WTW-installatie
De ondernemer heeft per e-mail van 13 december 2024 toegezegd dat een installateur het functioneren van het ventilatiesysteem zal controleren en zo nodig herstellen. De installateur constateerde geen gebrek terwijl de consument met de videobeelden heeft aangetoond dat er wel degelijk sprake is van een gebrek; als de installatie op de hoogste stand staat is er nog geen enkele aanzuiging waar te nemen. De consument verzoekt een nader onderzoek door een onafhankelijk deskundige.
E. Badkamer
Ter zitting werd door de ondernemer toegezegd dat de badkamer zou worden hersteld conform de toezegging van de ondernemer die staat vermeld in het deskundigenrapport. Bij e-mail van 13 december 2024 werd de consument uitgenodigd door de ondernemer om een keuze door te geven voor de te plaatsen wandtegels. De consument heeft dit in januari 2025 doorgegeven. Op 7 maart 2025 was nog steeds geen planning bekend, waarna de gemachtigde van de consument de ondernemer heeft verzocht een afspraak met de consument in te plannen. De ondernemer meldde dat 1 april 2025 niet meer haalbaar was en dat het de verwachting was dat het eind mei 2025 zou worden. Uit een bericht van 27 maart 2025 van de ondernemer bleek vervolgens dat zij – naar eigen zeggen – door interne omstandigheden de offerte te lang hebben laten liggen. De ondernemer heeft derhalve erkend dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de gemaakte afspraak, waarmee de ondernemer in verzuim is geraakt. De consument heeft geen vertrouwen meer in de ondernemer en heeft een offerte aangevraagd bij een andere leverancier. Gebaseerd op deze offerte, vordert de consument nu voor de badkamer een vervangende schadevergoeding van € 13.572,58.
De consument vordert dus – na wijziging van eis – primair – in totaal – een (vervangende) schadevergoeding van € 14.322,58. Subsidiair vordert de consument herstel van de gebreken binnen 20 werkdagen na de uitspraakdatum van de arbiters, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per kalenderdag. De consument vordert ook een vergoeding van € 842,16 per dag voor de dagen waarop de werkzaamheden plaatsvinden ter compensatie van misgelopen inkomsten van de consument uit diens onderneming. De consument verzoekt zowel primair als subsidiair een onderzoek aan de WTW-installatie door een onafhankelijke deskundige en verzoekt de beslissing op dat punt aan te houden. Tot slot vordert de consument een veroordeling van de ondernemer in de kosten van de procedure, waaronder het salaris van de gemachtigde en de nakosten.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer betwist dat hij in verzuim is komen te verkeren. De consument is daarom onbevoegd om de vordering tot nakoming om te zetten in een vordering tot vervangende schadevergoeding. De consument heeft de omzettingsverklaring bovendien aan de Geschillencommissie gericht en niet aan de ondernemer. De verklaring is dus niet aan de ondernemer medegedeeld.
Ten aanzien van de nog openstaande opleverpunten is namens de ondernemer het volgende aangevoerd.
A. Onderdorpel schuifpui
De ondernemer betwist dat de ondernemer gehouden zou zijn tot herstel van de schade aan de onderdorpel van de schuifpui. Dit betreft geen opleveringsgebrek, maar gebruikersschade die is ontstaan na de oplevering.
B. Kozijnen binnendeuren
De ondernemer heeft alle schuifstukken in het werk zoveel als mogelijk deugdelijk hersteld, waarbij de ruimte tussen het schuifstuk en het korrelige plafond zoveel als mogelijk is geminimaliseerd. Dit herstel heeft vóór de zitting ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden. Tijdens de zitting is uitgelegd wat de oorzaak is van de minimale spleet; die is niet te verhelpen en is niet te voorkomen bij een spuitwerkplafond. Dit betreft dus geen gebrek. De schadevergoeding die de consument vordert is niet deugdelijk onderbouwd, reden waarom de vordering (ook) moet worden afgewezen.
C. Toilet
De gebreken die de consument heeft benoemd in het toilet betreffen esthetische gebreken. Een vergoeding van € 250,00 acht de ondernemer redelijk. De consument vordert € 350,00, maar dit bedrag is op geen enkele wijze onderbouwd, dus die vordering dient te worden afgewezen.
D. WTW-installatie
Op 23 december 2024 is namens de ondernemer (ander bedrijf) bij de consument langs geweest om de WTW-installatie te controleren. De medewerker van (andere bedrijf) constateerde geen gebrek aan de installatie. De WTW-installatie functioneert deugdelijk en nader onderzoek daaraan is niet nodig. De bewijslast ligt bij de consument en die heeft daaraan niet voldaan.
E. Badkamer
Tijdens de zitting is overeengekomen dat de consument de keuze voor een tegel voor het kerstreces zou doorgeven, hij heeft dat echter pas op 17 januari 2025 gedaan. Daardoor heeft de planning vertraging opgelopen en is aangegeven dat de verwachting was dat de herstelwerkzaamheden uiterlijk eind mei 2025 zou kunnen geschieden. De gemachtigde van de consument heeft op 26 maart 2025 gesteld dat de ondernemer in verzuim is, maar dat kon toen nog niet het geval zijn. De ondernemer had immers tot 1 april 2025. De ondernemer heeft na een bericht van de gemachtigde van de consument bevestigd dat de werkzaamheden uiterlijk 31 mei 2025 zouden zijn afgerond. De datum is om die reden verplaatst naar 31 mei 2025, zodat de ondernemer niet in verzuim is gaan verkeren. Vervolgens is meermaals getracht contact op te nemen met de gemachtigde van de consument om een afspraak in te plannen, maar dat is niet gelukt. De onderaannemer voor de tegels wilde ook een afspraak met de consument maken maar die weigerde dat. De consument is daarmee in schuldeisersverzuim komen te verkeren.
Beoordeling van het geschil
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overwegen de arbiters het volgende.
De arbiters zijn van oordeel dat een onderzoek aan de WTW-installatie gerechtvaardigd is. Immers, de eerdere door de commissie ingeschakelde deskundige heeft een nader onderzoek geadviseerd als de WTW-installatie na controle van bepaalde onderdelen nog niet goed zou functioneren. Weliswaar heeft de ondernemer gesteld dat na de controle bleek dat de installatie goed zou functioneren, maar dit wordt door de consument betwist. De commissie zal een deskundige benoemen die zal controleren of de WTW-installatie naar behoren functioneert, in het bijzonder of de ventielen voldoende afzuigen en inblazen. Nadat de deskundige heeft gerapporteerd zullen de partijen in de gelegenheid worden gesteld om op het rapport van de deskundige te reageren. Nadien zal een nieuwe zitting worden bepaald. De arbiters zullen daarna een beslissing nemen over dit punt.
De arbiters houden de beslissingen op de overige punten ook aan zodat te zijner tijd over alle opleverpunten kan worden beslist. Daarbij speelt ook een rol dat de vraag is of de consument zijn eis in dit stadium van de procedure nog kon wijzigen en zo ja, wat voor gevolgen dit dan heeft voor een eventueel gebrek aan de WTW-installatie. Dit kan op een volgende zitting worden besproken.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden:
– Bepalen dat een nader deskundigenonderzoek wordt verricht als hiervoor beschreven en houden iedere verdere beslissing op dit onderdeel aan;
– Geven de partijen de gelegenheid op het rapport van de deskundige te reageren, uiterlijk binnen twee weken na ontvangst van het rapport;
– Bepalen dat na ontvangst van die reacties een nieuwe zitting wordt gepland;
– Bepalen dat de beslissingen op de overige vorderingen ook worden aangehouden.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 26 november 2024 en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend. De heer mr. R.P.P. Hoekstra, de heer ing. J.J. van den Engel en mevrouw mr. drs. S. Meinhardt.