Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: kosten/ beëindiging overeenkomst
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
225953/234825
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument is van mening dat de makelaar geen recht heeft op zijn courtage. Consument en makelaar verschillen van mening of het beëindigen van de dienstverlening tijdens of na het afronden van het verkoopproces heeft plaatsgevonden en in het verlengde daarvan de inning van de courtage. De verschuldigdheid van de (gehele) courtage vloeit voort uit NVM-bepalingen.
Dat de makelaar zich in redelijkheid niet op die -contractueel overeengekomen- afspraken zou mogen beroepen is niet gesteld of gebleken. De makelaar wordt in zijn gelijk gesteld. De courtage dient betaald te worden. De klacht van de consument is ongegrond.
Volledige Uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil ziet op de financiële afwikkeling van een opdracht tot dienstverlening bij verkoop. De consument heeft een deel van het factuurbedrag (€6.231,00), te weten € 4.850,– niet voldaan.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt -letterlijk geciteerd- op het volgende neer.
“ Klant en aanbieder verschillen van mening of het beëindigen van de dienstverlening tijdens of na het afronden van het verkoopproces heeft plaatsgevonden en in het verlengde daarvan de inning van de courtage.
Klant vindt zelf kandidaat koper voor een appartement. Kandidaat koper wenst zonder bemiddeling van aanbieder het verdere proces in te gaan. Klant stemt daarmee in. Klant geeft aanbieder dezelfde dag eerst mondeling en later schriftelijk aan daarom de dienstverlening van aanbieder te willen beëindigen. Aanbieder stuurt enkele dagen daarna de courtage rekening in de veronderstelling dat appartement is verkocht. Na reactie van klant geeft aanbieder aan dat beëindigen van de dienstverlening niet kan omdat er geen lopend verkoop traject meer is. Het appartement is immers verkocht. Klant geeft aan dat er wel sprake is van lopend verkooptraject en slechts sprake is van mondelinge interesse van een kandidaat koper. Klant geeft aanbieder aan dat door de formele beschermende termijnen binnen koopovereenkomsten het niet mogelijk is dat twee dagen na de getoonde interesse van de kandidaat koper het verkoop proces is beëindigd. Het appartement is volgens klant dus officieel niet verkocht ten tijde van het aangeven van de beëindiging van de dienstverlening. Er is sprake van een lopend verkoop proces dat klant wenst te beëindigen. Klant geeft aanbieder tevens aan dat de courtage pas kan worden geïnd na afronden van verkoop. Aanbieder geeft toe dat de factuur voorbarig was. Aanbieder geeft daarmee impliciet aan dat er dus wel sprake is van een lopend verkoopproces. Aanbieder houdt evenwel vast aan zijn recht op de courtage. Klant stelt van niet vanwege het beëindigen van de dienstverlening. Klant heeft een bemiddelend aanbod gedaan aan aanbieder van 50% van de courtage. Aanbieder heeft dat niet geaccepteerd ”.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft ons in 2021 opdracht gegeven om twee nog te realiseren nieuwbouw appartementen voor hem te verkopen. Tijdens de opstartfase van dit project hebben wij de consument meer dan standaard ondersteund met het (laten) opstellen van documenten. De consument beaamt dat hij een opdracht tot dienstverlening heeft verstrekt; er is geen schriftelijke intrekking. De consument stelt dat op verzoek van de koper dat zij buiten ons hebben verkocht. Dit wordt ons meegedeeld en voorts dat de consument zelf de verdere afwikkeling op zich wilde nemen. Op dat moment loopt de opdracht tot dienstverlening nog gewoon. Dat de consument zelf, buiten de makelaar om, een koop heeft gesloten ontslaat hem niet van de verplichtingen die duidelijk in de opdrachtbevestiging zijn beschreven. Wij hebben gezegd dat beëindiging van de opdracht niet kan, omdat er sprake was van een lopend verkooptraject.
De consument geeft zelf op het vragenformulier van de commissie aan dat er sprake is van een overeenkomst waarmee zij erkennen dat de verkoop op dat moment gewoon via ons verloopt.
Wij zijn van mening dat de courtage dus gewoon moet worden voldaan.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie constateert dat tussen partijen als onweersproken vaststaat dat het desbetreffende appartement gekocht is tijdens de looptijd van de tussen partijen tot stand gekomen opdracht tot dienstverlening.
In de onderhavige opdracht tot dienstverlening staat onder meer het volgende bepaald:
“……….
Het is de opdrachtgever, behoudens andersluidende afspraken, niet toegestaan buiten de makelaar om overeenkomsten tot stand te brengen, onderhandelingen te voeren, gebruik te maken van soortgelijke diensten van anderen en/of activiteiten te ontplooien die de makelaar bij het vervullen van zijn bemiddelingsopdracht kunnen belemmeren of zijn activiteiten doorkruisen. Indien in strijd met hier bepaalde een overeenkomst tot stand komt, heeft het NVM-lid recht op courtage.
………..””
Artikel 6 van de Algemene Voorwaarden is van overeenkomstige aard en strekking.
De verschuldigdheid van de (gehele) courtage vloeit dus voort uit voornoemde bepalingen.
Dat de makelaar zich in redelijkheid niet op die -contractueel overeengekomen- afspraken zou mogen beroepen is niet gesteld of gebleken
Derhalve wordt als volgt beslist.
De klacht is ongegrond.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Het nog openstaande bedrag van de factuur groot € 4.850,– dient binnen veertien dagen na verzending van dit advies aan de makelaar te worden voldaan.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, de heer J.B. Boerman, mevrouw mr. R. Jelicic, leden, op 17 november 2023.