
Commissie: Verbouwingen en nieuwbouw
Categorie: Bouwtijd / oplevering / gebreken
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Arbitraal Vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
208002/227253
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Het geschil gaat over overschrijding van de bouwtijd en enkele gebreken aan de woning, vanuit de aannemingsovereenkomst tussen ondernemer en consument. Volgens de consument had de woning na 165 dagen vanaf aanvang van de bouw opgeleverd moeten worden. De ondernemer heeft deze termijn met 115 dagen overschreden. Tevens meldt de consument nog enkele gebreken zoals loslatende folie aan de zijgevel, roestplekken, nog niet uitgevoerde blowertest en lekkende kalven. Hier eist de consument een schadevergoeding voor. Naar mening van de ondernemer is er mondeling afgesproken dat oplevering van het betonskelet als aanvang van de bouw zou worden gehanteerd. Echter, is hier nu een verschil van mening voer ontstaan. Verder betwist de ondernemer dat de folie loszit, maar wil tot herstel van de roestplekken en blowertest overgaan. Een deskundige heeft onderzoek gedaan
Wat is de beslissing?
Volgens de commissie is niet aannemelijk geworden dat de oplevering van het betonskelet als aanvang van de bouw wordt gezien. Hierdoor is er alsnog een overschrijding van 115 dagen, waarvoor een schadevergoeding zal moeten worden betaald. Wat betreft de gebreken kijkt de commissie naar het deskundigenrapport. Deze heeft slechts kunnen constateren dat er beschadigingen zijn aan kozijnen, roestplekken en dat de blowertest moet worden uitgevoerd. Andere klachten zijn ongegrond, dan wel niet-ontvankelijk verklaard.
De volledige uitspraak
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op de overeenkomst die de partijen hebben gesloten, waarin is opgenomen een arbitragebeding, met toepasselijkheid van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling 2013 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen welke ook – waaronder begrepen die, welke slechts door een van de partijen als zodanig worden beschouwd – die naar aanleiding van de aannemingsovereenkomst Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling of van de overeenkomsten die daarvan een uitvloeisel mochten zijn, tussen de Opdrachtgever en de Deelnemer mochten ontstaan, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen & Nieuwbouw.”
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Verbouwingen en Nieuwbouw (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft overschrijding van de overeengekomen bouwtijd en enkele gebreken in de nieuwbouwwoning van de consument.
Standpunt van consument
Voor het standpunt van consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen op zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument heeft een aannemingsovereenkomst gesloten met de ondernemer voor het realiseren van een nieuwbouwwoning. De consument stelt dat de ondernemer de woning 115 dagen te laat heeft opgeleverd. In de overeenkomst is een bouwtijd overeengekomen van 165 werkbare werkdagen. De bouw is aangevangen op 5 november 2021, zodat de woning uiterlijk op 12 augustus 2022 opgeleverd had moeten worden. De oplevering was op 5 december 2022, waardoor de woning dus 115 dagen te laat is opgeleverd.
De consument stelt daarnaast dat er enkele gebreken aan de orde zijn in de woning. Bij de opleveringskeuring moesten nog 61 punten worden uitgevoerd. De oplevering kon niet plaatsvinden in verband met veiligheidsoverwegingen. Uiteindelijk heeft oplevering van de woning op 5 december 2022 plaatsgevonden en heeft de consument het proces-verbaal van oplevering getekend. Op die datum heeft de consument ook pas de sleutel van de ondernemer ontvangen. Een aantal punten is tot op heden niet hersteld dan wel uitgevoerd:
– beschadiging aan de kunststof kozijnen;
– de zonnepanelen zijn nog niet geplaatst;
– bij de zijgevel zit loslatende folie;
– er zitten roestplekken op de stalen balk in de voorgevel;
– de blowertest is nog niet uitgevoerd.
De consument heeft na de oplevering bij de ondernemer gemeld dat bij de voorgevelpui sprake is van lekkende kalven.
De consument vordert een schadevergoeding van € 8.851,55 (0,25 promille per kalenderdag x de aanneemsom van € 307.885,–) voor de bouwtijdoverschrijding en herstel van de hiervoor genoemde gebreken en uitvoering van de blowertest. De arbiters leiden uit hetgeen de consument op de zitting naar voren heeft gebracht ten aanzien van de lekkende kalven af dat de consument herstel daarvan vordert.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft aangevoerd dat met de consument mondeling is afgestemd dat de levering van het betonskelet bepalend zou zijn voor de startdatum van de bouw, althans voor de berekening van de bouwtijd. In overleg met de consument is de palenfundering vóór de winter van 2021 aangebracht, zodat niet in de problemen zou worden gekomen als het betonskelet geleverd kon worden en er vorst in de grond zou zitten. In dat geval zou alsnog niet met de bouw gestart kunnen worden. Door de consument wordt de datum van het aanbrengen van de boorpalen – 9 november 2021 – als startdatum gezien hetgeen onlogisch is. Het betonskelet was pas op 18 maart 2022 leverbaar. In de visie van de consument zou de ondernemer in totaal 84 dagen bouwtijd verspeeld hebben. Dat zou de helft van de beschikbare bouwtijd bedragen. Op 8 december 2022 is de gespecificeerde optelsom van de bouwtijd per e-mail verzonden aan de consument.
De ondernemer stelt dat folie die volgens de consument los zit, wel degelijk vastzit.
De ondernemer heeft toegezegd tot uitvoering te willen overgaan op het punt van de blowertest en tot herstel van de roestplek in de stalen balk op het moment dat het geschil met betrekking tot de bouwtijd is afgehandeld.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 20 november 2023 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige. Zowel de consument als de ondernemer hebben niet op het rapport van de deskundige gereageerd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt
In de op 6 juli 2021 tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 5 december 2022 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 30 lid 3 sub f van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de Nieuwbouwgarantieregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de Nieuwbouwgarantieregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
(1) Lekkende kalven
De arbiters overwegen ten aanzien van de lekkende kalven als volgt. De consument heeft dit klachtonderdeel niet eerst in het klachtenformulier naar voren gebracht, zodat dit klachtonderdeel formeel geen onderdeel uitmaakt van het geschil. Ook na het verschijnen van het deskundigenrapport heeft de consument zijn vordering op dit punt niet vermeerderd/gewijzigd. De ondernemer heeft zich dan ook niet over dit punt kunnen uitlaten. De arbiters verklaren de consument derhalve niet-ontvankelijk ten aanzien van dit klachtonderdeel. De arbiters merken ten overvloede op dat de deskundige hierover heeft gerapporteerd dat de constructie niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.
De arbiters gaan ervan uit dat partijen op dit punt tot een oplossing zullen komen, zodat daarvoor geen nieuwe procedure nodig is.
(2) Bouwtijdoverschrijding
De arbiters stellen vast dat de ondernemer op 11 november 2021 de eerste factuur heeft gestuurd aan de consument met het verzoek over te gaan tot betaling daarvan. De ondernemer heeft daarbij vermeld dat deze factuur wordt verstuurd vanwege de start van de bouw. De consument stelt dat de bouw is aangevangen op 5 november 2021, hetgeen door de ondernemer als zodanig niet wordt betwist. Naar het oordeel van de arbiters dient 5 november 2021 als startdatum van de bouw te worden aangemerkt. Dat de ondernemer met de consument mondeling is overeengekomen dat de levering van het betonskelet bepalend zou voor de startdatum van de bouw en de berekening van de bouwtijd, heeft de ondernemer – gelet op de uitdrukkelijke betwisting door de consument – niet aannemelijk gemaakt.
De arbiters stellen verder vast dat de partijen een bouwtijd zijn overeengekomen van 165 werkbare werkdagen en dat de woning op 5 december 2022 is opgeleverd. Uit de stellingen van de consument volgt echter dat de woning in beginsel op 12 augustus 2022 had moeten worden opgeleverd, omdat op dat moment de contractuele bouwtijd was verstreken. Nu de woning eerst op 5 december 2022 is opgeleverd betekent dat een overschrijding van 115 kalenderdagen. De ondernemer heeft op 8 december 2022 aan de consument laten weten dat verschillende dagen in verband met bouwvakantie, algemene vakantiedagen en ATV-vrijedagen op de werkbare werkdagen in mindering gebracht moeten worden. De consument heeft dit betwist en heeft de ondernemer gevraagd om een gespecificeerde opgave met motivering. De ondernemer heeft deze specificatie of toelichting niet verstrekt. Nu de bewijslast ter zake op de ondernemer rust (zie bijvoorbeeld RvA 26 mei 2011, No. 71.590), passeren arbiters het verweer van de ondernemer.
Bij deze stand van zaken zijn arbiters van oordeel dat sprake is van een overschrijding van de bouwtijd met 115 kalenderdagen. De arbiters zullen conform de bepaling in de aannemingsovereenkomst een schadevergoeding toewijzen van (0,25 promille x € 307.885,– = (afgerond) € 76,97 x 115 = € 8.851,55).
(3) Beschadiging kozijnen
De deskundige heeft tijdens de inspectie diverse beschadigingen geconstateerd aan de kozijnen en geoordeeld dat de ondernemer niet heeft voldaan aan zijn verplichting tot levering van goed en deugdelijk werk. De arbiters nemen deze bevindingen en conclusie over. De klacht ten aanzien van de beschadigde kozijnen is derhalve gegrond en de arbiters veroordelen de ondernemer tot herstel met inachtneming van het rapport.
(4) Zonnepanelen
De consument heeft ter zitting aangegeven dat de zonnepanelen in juni 2023 zijn geplaatst en werken. De arbiters overwegen dat de zonnepanelen ten tijde van het indienen van de klacht nog niet waren geplaatst en in zoverre heeft de consument aanvankelijk terecht geklaagd. Nu vaststaat dat deze klacht tijdens de behandeling van het geschil naar tevredenheid is opgelost, heeft de consument geen belang meer bij een uitspraak van arbiters.
(5) Loszittende folie
De ondernemer heeft betwist dat sprake is van loszittende folie in de zijgevel. De deskundige kon tijdens de inspectie geen loszittende folie constateren, omdat de bouwwerkzaamheden van de buren dermate waren voortgeschreden dat dit niet meer mogelijk was. De arbiters kunnen derhalve niet vaststellen dat sprake is van een gebrek. De arbiters wijzen deze klacht af.
(6) Roestplekken
(7) Blowertest
De ondernemer heeft erkend dat er roestplekken op de stalen balk in de voorgevel zitten en dat nog geen blowertest is uitgevoerd. De arbiters verklaren deze klachtonderdelen dan ook gegrond en veroordelen de ondernemer tot herstel van de roestplekken en tot uitvoering van de blowertest met inachtneming van de in het rapport vermelde BENG berekening en luchtdichtheidswaarde Qv-10=0,2.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten onder 3 en 6 niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de consument een beroep op de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling toe. Voor de overige klachtonderdelen komt de consument geen beroep toe op de garantieregeling.
Klachtengeld en behandelingskosten
De klachten van de consument worden (grotendeels) gegrond bevonden. Daarom zal de ondernemer, overeenkomstig het bepaalde in artikel 10 lid 1 van het reglement, aan de consument het klachtengeld moeten vergoeden, dat de consument heeft betaald aan de commissie voor de behandeling van dit geschil. Dit is een bedrag van € 260,00. Bovendien is de ondernemer op grond van hetzelfde artikellid aan de commissie een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst en de daarvan deel uitmakende voorwaarden, beslissen als volgt:
– verklaren de consument niet-ontvankelijk in klachtonderdeel 1;
– verklaren de klachtonderdelen 2, 3, 6 en 7 van de consument gegrond en de klachtonderdeel 5 ongegrond;
– veroordelen de ondernemer ter zake van de klachtonderdelen 3, 6 en 7 tot goed en deugdelijk herstel en ter zake van klachtonderdeel 7 (de blowertest) tot uitvoering daarvan, een en ander met inachtneming van hetgeen door de deskundige is gerapporteerd, binnen acht weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– veroordelen de ondernemer tot betaling aan de consument van een bedrag van € 9.111,55 (€ 8.851,55 als schadevergoeding en € 260,00 als vergoeding voor het betaalde klachtengeld) binnen twee weken na de datum waarop dit arbitrale vonnis is verzonden;
– wijzen af hetgeen door de consument meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachtonderdelen 3 en 6 een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de Bouwgarant Nieuwbouwgarantieregeling en ter zake van de overige klachtonderdelen niet.