Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Levering juridisch
Jaartal: 2013
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
71500
De uitspraak:
Dossiernummers: 71500 Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage De bevoegdheid van arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in de tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst en de aanvulling daarop met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling E 2003 en de bijbehorende bijlage A, versie 1 januari 2003 (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat geschillen tussen de verkrijger en de ondernemer die betrekking hebben op: a. de garantie- en waarborgregeling van het GIW; b. bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en /of binnen drie maanden daarna; c. het met sub b verband houdende 5% opschortingsrecht van de verkrijger als bedoeld in artikel 14A van de algemene voorwaarden. Deze geschillen worden beslecht door arbitrage overeenkomstig het arbitragereglement van de stichting GIW. Geldend is het reglement op het moment van aanhangigmaking van het geschil. Conform artikel 2 lid 1 van het reglement versie 2010 zullen alle geschillen middels arbitrage door de arbiters benoemd door de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: de commissie) worden beslecht. Aldus is voldaan aan de eis van artikel 1021 wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Partijen zijn voorts ter zitting bij afzonderlijke akte overeengekomen dat ook de geschillen als bedoeld in artikel 13 lid 1 van de koop-/aannemingsovereenkomst door de commissie worden beslecht. Een exemplaar van de door partijen getekende akte is bij de stukken gevoegd en maakt daarvan deel uit. De bevoegdheid van arbiters om het geschil tussen partijen te beslechten is gezien het vorenstaande gegeven. Arbiters dienen gelet op het bepaalde in artikel 6 lid 1 van het reglement te beslissen naar de regelen des rechts. Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld. Standpunt consument De consument klaagt – zakelijk weergegeven – over een niet afdoend infiltratiesysteem, waardoor wateroverlast ontstaat. Volgens de consument heeft de ondernemer verzuimd in de gehele wijk infiltratiesystemen aan te leggen conform de door de gemeente gestelde eisen en voorschriften. Het systeem dat is aangelegd voldoet niet aan hetgeen op grond van de gesloten overeenkomst mocht worden verwacht. De consument legt ter onderbouwing van zijn standpunt onder meer een memo van de gemeente [naam gemeente] van 2 december 2009 over, waaruit blijkt dat er verschillende oorzaken voor de wateroverlast zijn aan te wijzen. Bij een deel van de woningen is het drainage systeem aan de achterzijde gesitueerd in plaats van aan de voorkant zoals bij de consument. Bovendien blijkt dat er in het gehele gebied op een diepte van 1,5 meter een dichte grondlaag aanwezig is, die de infiltratie van hemelwater tegenhoudt. Dit was bij de ondernemer bekend en hij had van de gemeente opdracht gekregen voorafgaand aan de bouw de grond volledig diep te spitten. Dit is nergens gebeurd. Tevens legt de consument een rapportage van EFF EFF Bouwpathologie van 12 juni 2012 over. Volgens deze rapportage is de voornaamste oorzaak van de overlast dat niet is voorzien in een overstort of leegloopvoorziening van de geplaatste infiltratiekrat. Het vochtprobleem heeft inmiddels geleid tot loszittende plinten in de woonkamer. Dit gebrek is gemeld op 25 augustus 2011, maar speelt nog altijd. De consument vorderde aanvankelijk primair voor alle in de memorie van eis opgenomen klachten een schadevergoeding van € 20.798,36, te vermeerderen met de wettelijke rente, subsidiair een door arbiters ex aequo et bono te bepalen bedrag. Nadien heeft de consument zijn primaire vordering tot schadevergoeding verminderd tot een bedrag van (€ 2.500,- + € 475,- BTW), nu partijen ter zake van de overige klachten nadat het geschil reeds aanhangig was gemaakt een regeling in der minne hebben bereikt. Tegen voornoemde wijziging van eis heeft de ondernemer geen verweer gevoerd. Daarnaast vordert de consument de expertisekosten van EFF EFF Bouwpathologie ad € 942,08. Standpunt ondernemer Arbiters verwijzen voor wat betreft het standpunt van de ondernemer naar de door hem overgelegde stukken. Het daarin gevoerde verweer kan worden samengevat als volgt. De ondernemer is het inhoudelijk eens met de bevindingen van EFF EFF Bouwpathologie, met uitzondering van de aangehaalde punten inzake de wateroverlast die voor rekening en risico van de ondernemer zouden zijn. De ondernemer erkent dat er sprake is van wateroverlast en geeft aan dat er aan een oplossing wordt gewerkt, waarbij ook overleg wordt gevoerd met de gemeente Horst aan de Maas. Hij bestrijdt de hoogte van de door de consument gevorderde kosten, daarnaast is hij het oneens met de gevorderde schadevergoeding, nu daarvoor de grondslag ontbreekt. De ondernemer acht zich niet aansprakelijk voor de ontstane wateroverlast. Hij is van oordeel dat de oplossing moet worden gezocht in het aansluiten van de hemelwaterafvoeren op het vuilwaterriool of de oplossing zoals omschreven in de rapportage van de deskundige. Behandeling van het geschil Op 8 maart 2013 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. [naam secretaris], fungerend als secretaris. Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De ondernemer werd vertegenwoordigd door de heer ing. [naam] (directeur). De consument was in de persoon van de heer [naam consument] aanwezig, vergezeld van zijn gemachtigde mevrouw mr. [naam gemachtigde consument] [naam rechtsbijstand]. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht. Naast de consument zijn er nog twee andere consumenten met identieke klachten die gelijktijdig een geschil tegen de ondernemer aanhangig hebben gemaakt. Nu het om identieke klachten gaat, zijn de drie zaken met instemming van partijen gelijktijdig mondeling behandeld. Deskundigenrapport De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer [naam deskundige] (hierna te noemen: de deskundige), die daarover schriftelijk heeft gerapporteerd aan de commissie. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast. Nadere toelichting ter zitting Ter zitting heeft de consument – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De consument ondervindt bij flinke regenval al snel wateroverlast. Dat gebeurt tientallen keren per jaar op meerdere plaatsen. Het probleem lijkt de hoge grondwaterstand te zijn, de capaciteit van de infiltratiekrat wordt daardoor in de praktijk fors gereduceerd. De deskundige heeft weliswaar de grondwaterstand niet onderzocht, zoals door de ondernemer aangevoerd, maar de consument schat dat deze ongeveer 60 centimeter lager is dan het peil van een aan de overkant van het perceel gelegen beek. Aan de voorkant van zijn woning bereikt hij in elk geval op drie spaden diepte al het grondwater. De consument wil graag een fatsoenlijke oplossing. Elders in de wijk, waar vergelijkbare problemen speelden, is het voor zover hem bekend ook gelukt de problemen op te lossen. De beste oplossing lijkt hem om de infiltratiekrat als overstort te laten werken. Een andere optie is om een leiding onder de stoep door te leggen en aan te sluiten op de wadi. De ondernemer blijft bij zijn standpunt zoals beschreven in zijn verweerschrift. Hij is niet verantwoordelijk voor de grondwaterstand en kan die ook niet beïnvloeden. Diepspitten is voor zover hij weet niet gebeurd, maar daartoe heeft de ondernemer zich jegens de koper ook niet verplicht, al had dat misschien wel gemoeten. Hij wil graag meewerken aan een oplossing en is al geruime tijd in overleg geweest met de gemeente, maar daar zit nog weinig schot in. De infiltratiekrat is op voorschrift van de gemeente geplaatst, ondanks de lage ligging van het perceel. De krat is voor zover hem bekend destijds in droge grond geplaatst, althans hij kan zich niet voorstellen dat deze in het water is geplaatst. Wat de grondwaterstand destijds was, is hem niet bekend. Hij acht dat ook minder relevant, het gaat immers om de huidige situatie. De oorzaak van de hoge grondwaterstand is de lage ligging van het perceel in combinatie met de slecht/niet doorlaatbare laag klei. Hij heeft er tevens op gewezen dat de deskundige de grondwaterstand niet heeft vastgesteld. Het aanbrengen van een bypass naar de wadi of het vuilwaterriool lijkt hem de beste oplossing. De krat als overstort gebruiken heeft volgens hem geen zin, het water blijft dan nog steeds op eigen grond, waar het vervolgens niet weg kan. Uitgangspunten Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt. In de op 5 oktober 2007 gesloten koop-/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 6 mei 2008 opgeleverd. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat de woning voldoet aan deze garantienormen. De consument is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat met nummer [waarborgcertificaatnummer]. Overeenkomstig artikel 6 lid 2 van het reglement wordt de consument geacht de arbiters te hebben verzocht om: a. zijn aanspraak te toetsen aan zowel de koop-/aannemingsovereenkomst als de garantieregeling; b. bij toewijzingen ter zake steeds tevens vast te stellen wat hem toekomt op basis van de garantieregeling. Beoordeling van het geschil De arbiters overwegen als volgt. Partijen zijn het erover eens dat er sprake is van aanzienlijke wateroverlast rond de woning van de consument, derhalve nemen de arbiters dit als vaststaand aan. De deskundige heeft in zijn rapportage geconcludeerd dat, ervan uitgaande dat er sprake is van wateroverlast, deze te wijten is aan een infiltratievoorziening die niet deugdelijk en niet bruikbaar is voor het doel waarvoor deze is bestemd en derhalve ook niet voldoet aan de eis van goed en deugdelijk werk. Nu de bevindingen van de deskundige niet zijn weersproken en er ook overigens geen aanleiding is om af te wijken van deze bevindingen, staan de bevindingen daarmee vast en nemen arbiters deze over als de hunne. Toetsing aan de koop-/aannemingsovereenkomst Gelet op hetgeen door de deskundige ter zake is geconcludeerd, wordt naar het oordeel van de arbiters niet voldaan aan de (van de koop/-aannemingsovereenkomst deel uitmakende) eis van goed en deugdelijk werk. Arbiters achten de klacht van de consument dan ook gegrond en zullen de consument in zoverre in het gelijk stellen dat zij de ondernemer tot schadevergoeding als na te melden zullen veroordelen. De arbiters overwegen daarbij dat de ondernemer in zijn verweer dat hij niet aansprakelijk kan worden gehouden, omdat hij de oorzaak van het gebrek niet kan beïnvloeden, niet kan worden gevolgd. Immers, de ondernemer heeft zich jegens de consument op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst verplicht te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk. Nu vastgesteld is dat de infiltratievoorziening niet deugdelijk en bruikbaar is voor het doel waar deze voor is bestemd, kan de consument hem daar derhalve op aanspreken. Het feit dat de oorzaak van het niet adequaat functioneren van de infiltratiekrat, de hoge waterstand, niet door de ondernemer is te beïnvloeden, behoort voor rekening en risico van de ondernemer te komen en kan de consument derhalve niet worden tegengeworpen. De ondernemer heeft zich immers jegens de consument verbonden tot het installeren en leveren van een goed werkende infiltratievoorziening. In hoeverre de ondernemer op zijn beurt de gemeente en/of het waterschap kan aanspreken, is niet aan de arbiters in dit geding; dat zal in die relatie(s) nader moeten worden bepaald. De consument vordert primair schadevergoeding ad (€ 2.500,- + € 475,- BTW). Deze vordering is gebaseerd op de stelpost ‘voor oplossing hemelwaterafvoer in de vorm van het realiseren van overstort/leegloopvoorziening’ als genoemd in de rapportage van EFF EFF Bouwpathologie. De arbiters zullen het primair gevorderde toewijzen. Zij overwegen daarbij nog dat het probleem van de loszittende plinten, waarvan de consument in de oorspronkelijke memorie van eis spreekt, kennelijk geen onderdeel (meer) uitmaakt van de vordering, nu de consument over deze klacht ter zitting immers niet meer heeft gesproken en in zijn gewijzigde eis noch herstel noch schadevergoeding daarvan heeft gevorderd. Toetsing aan de garantieregeling Artikel 2.5 van bijlage A, behorend bij de Garantie- en Waarborgregeling bepaalt dat alle voorzieningen buiten het huis buiten de garantie vallen. Gelet op het vorenstaande komt aan de consument geen beroep op de garantieregeling toe. Ten aanzien van de overige vorderingen van de consument overwegen de arbiters als volgt. De consument vordert de expertisekosten van EFF EFF Bouwpathologie ad € 942,08. Voor toekenning daarvan is geen plaats. In gevolge het reglement voorziet de procedure bij de commissie immers in de mogelijkheid met het oog op de behandeling van het geschil tot de inschakeling van een deskundige om technisch onderzoek te doen en aan de commissie te rapporteren, zonder dat de consument daarvoor kosten verschuldigd is. Gelet hierop zien arbiters geen aanleiding om de ondernemer met de kosten van EFF EFF te belasten. De arbiters zullen deze vordering dan ook afwijzen. Klachtengeld De arbiters zijn van oordeel dat het klachtengeld aan de consument dient te worden gerestitueerd nu de consument voor 90% in het gelijk is gesteld. Derhalve wordt beslist als volgt: Beslissing De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts: I. veroordelen de ondernemer tot het betalen van een schadevergoeding ad € 2.975,- (€ 2.500,- + € 475,- BTW) uiterlijk te betalen binnen drie maanden na dagtekening van dit arbitrale vonnis; II. stellen vast dat aan de consument geen beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt; III. bepalen dat het klachtengeld aan de consument wordt gerestitueerd; IV. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd. Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op 26 april 2013 door de Geschillencommissie Garantiewoningen.