Huurovereenkomst standplaats blijft rechtsgeldig doordat ondernemer met onjuiste grond heeft opgezegd

  • Home >>
  • Recreatie >>
De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Recreatie    Categorie: Overeenkomst    Jaartal: 2020
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: ten dele gegrond   Referentiecode: 10746/19816

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over

De consument klaagt dat de ondernemer de huurovereenkomst heeft opgezegd, omdat de consument zelf heeft geadverteerd voor de verkoop van een chalet met behoud van standplaats, terwijl volgens de ondernemer alleen hij dit mag. Daarnaast zijn partijen het niet eens over de verkoopprijs van het chalet. De ondernemer geeft aan dat de consument zich niet houdt aan de parkvoorwaarden, aangezien de consument al eerder is gewaarschuwd dat het niet is toegestaan om te adverteren voor verkoop zonder toestemming van de ondernemer. Toen de ondernemer er achter kwam dat de consument via social media toch advertenties had geplaatst, heeft hij de huurovereenkomst opgezegd. Daarnaast vindt de ondernemer de verkoopprijs te hoog. De commissie oordeelt dat de ondernemer zichzelf tegenspreekt over wie wel en niet mag adverteren. Op grond hiervan vindt de commissie dat de ondernemer de opzegging op een onjuiste opzeggingsgrond heeft gebaseerd. De huurovereenkomst tussen consument en ondernemer is daarom nog steeds geldig. Aangezien het chalet alleen kan worden verkocht wanneer de ondernemer akkoord gaat met de vraagprijs, moeten partijen met elkaar in gesprek over de verkoopprijs van het chalet.

Volledige uitspraak

Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Het geschil betreft de verkoop van het chalet van de consument, dat is geplaatst op het terrein van de ondernemer.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

We hebben een recreatiechalet in eigendom, dat is geplaatst op het terrein van de ondernemer.
We willen dit chalet verkopen. We hebben een geschil met de ondernemer over de volgende zaken.

Wij wensen zelf de verkoop te verrichten; wij hebben persoonlijk gemeld dat we wensen te verkopen; de ondernemer wenst ineens een hogere commissie; het geschil zit in de verkoopprijs; de ondernemer wil een vraagprijs van € 80.000,-, wij een vraagprijs van € 139.000,–. Dit is marktconform, zie taxatierapport en tientallen verkopen in de regio. Wij mogen geen promotie /acquisitie/adverteren voor verkoop doen; de ondernemer dreigt met het niet afgeven van een huurjaarplaats van € 3.500,– per jaar aan een nieuwe eigenaar; de ondernemer dreigt dat hij ons chalet per 7 december 2019 verwijdert met inachtneming van de Recron- voorwaarden; de ondernemer zegt de huurovereenkomst per omgaande op; de ondernemer vermeldt dat wij ons niet aan de parkregels hebben gehouden, omdat wij via sociale media al bekend hebben gemaakt dat wij ons chalet willen gaan verkopen.

Ter zitting heeft de gemachtigde van de consument – kort samengevat – aan de hand van een door haar overgelegde pleitnota nog het volgende aangevoerd.

Op basis van het dossier en de genoemde verweren wordt verzocht de klacht gegrond te verklaren en te bepalen dat:

• De huurovereenkomst tussen de consument en de ondernemer niet rechtsgeldig is beëindigd en dus nog voortduurt;
• het de consument is toegestaan zelf het chalet te koop aan te bieden tegen een vraagprijs van € 129.000,–;
• de ondernemer dient mee te werken aan de verkoop van het chalet met behoud van standplaats;
• de ondernemer per direct de nutsvoorzieningen van het chalet dient terug aan te sluiten;
• bij een succesvolle verkoop de ondernemer een commissie ontvangt van € 1.250,–.

Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument is het er niet mee eens dat zijn huurcontract is opgezegd, omdat hij zich niet houdt aan de parkvoorwaarden.

Op 27 september 2017 hebben wij de consument een officiële waarschuwing gegeven, dat verkoop met behoud van standplaats zonder toestemming van de camping niet is toegestaan. Wanneer dit nogmaals zou plaatsvinden, zouden wij de huur van de jaarplaats opzeggen. Wij hebben op 7 september 2019 de huur van standplaats 181 van de consument opgezegd. De reden hiervoor is dat de consument zich niet houdt aan de voorwaarden voor vaste plaatsen zoals beschreven in artikel 11, lid 1, onder a, van de Recron-voorwaarden. De officiële waarschuwing was in september 2017 reeds gegeven. Mondeling is door geïnteresseerden aangegeven dat het chalet buiten de camping aangeboden wordt en ook op de sociale media was hier informatie over te vinden. Reclame maken mag uiteraard, maar pas nadat tussen ons en de consument overeenstemming is bereikt over toelating van de verkoop en het verkoopbedrag. Dat was hier niet het geval.

Hogere commissie

De verkoopcommissie is per 1 januari 2018 inderdaad verhoogd van € 1.000,- naar € 1250,–. Dit gezien de hogere kosten voor website CMS en inflatie. Dit is niet ‘ineens’ gebeurd, maar nadat dit in de infobrief van oktober 2017 aan alle gasten is meegedeeld. Deze brief is samen met het nieuwe contract voor 2018 verstuurd, dat we ondertekend van de consument retour hebben ontvangen.

Verkoopprijs

Onderliggend aan het geschil ligt grotendeels de verkoopwaarde van het chalet. Met het door ons gehanteerde percentage voor afschrijving komen we uit op een reële waarde van € 71.000,– voor het kampeermiddel, waarbij een meer dan redelijke vergoeding is berekend voor de inventaris en de inrichting van de standplaats.

Het Arcabo Orlando chalet is nog gewoon leverbaar voor een advies verkoopprijs van ongeveer € 63.000,–. Wanneer we hier de posten bij optellen die in de koop zaten, komt dit op ongeveer € 71.000,– uit. Gelet op het feit dat het chalet dan volledig nieuw is met garanties en dergelijke is het gewenste verkoopbedrag van de consument absurd.

Overige zaken

Buiten de genoemde klachten is de relatie met de consument inmiddels ontwricht. In de drie jaar dat hij te gast is, houdt hij zich continu niet aan de regels. Dit is aanleiding voor opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 11, lid 1, onder g, van de Recron-voorwaarden.

Juridisch kader
Recron-voorwaarden (vaste plaatsen)

Artikel 9: Verkoop kampeermiddel

1. Verkoop van het kampeermiddel is te allen tijde toegestaan. De verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats is slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer.
2. De ondernemer kan verkoopvoorwaarden hanteren welke de recreant in acht dient te nemen.
3. De recreant die het kampeermiddel verkoopt, dient dit voorafgaand aan de verkoop aan de ondernemer bekend te maken.

Artikel 11: Beëindiging door de ondernemer

1. De ondernemer kan de overeenkomst schriftelijk beëindigen indien:

a. de recreant, mederecreant(en) en/of derde(n) ondanks schriftelijke waarschuwing de verplichtingen uit de overeenkomst en/of de regels in de informatie van de ondernemer en/of de overheidsvoorschriften niet of niet behoorlijk naleeft of naleven, dan wel overlast aan de ondernemer en/of andere gasten bezorgt, dan wel de goede sfeer op of in de directe omgeving van het terrein bederft;

Artikel 15: Ontruiming

2. Indien de recreant de beëindiging van de overeenkomst door de ondernemer betwist en het geschil tijdig heeft voorgelegd aan de Geschillencommissie, mag de ondernemer niet overgaan tot ontruiming, alvorens de Geschillencommissie daarin uitspraak heeft gedaan.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.

Tussentijdse opzegging huurovereenkomst standplaats

De ondernemer heeft op basis van artikel 11, eerste lid, onder a, van de Recron-voorwaarden de huurovereenkomst met de consument opgezegd per 7 september 2019. De ondernemer refereert hierbij aan een eerdere, schriftelijke waarschuwing van 27 september 2017 betreffende het niet-nakomen van de verkoopvoorwaarden. Verder laat hij de consument weten dat hem ter ore is gekomen dat de consument zijn chalet weer te koop aanbiedt via een sociaal medium, terwijl hem diverse malen is meegedeeld dat verkoop alleen mogelijk is via de ondernemer.

De consument heeft aangevoerd dat de verkoopvoorwaarden van de ondernemer hem niet op de juiste wijze dan wel niet tijdig ter hand zijn gesteld. Om die reden roept hij de vernietiging van de verkoop¬voorwaarden in. Ze worden geacht nooit van toepassing te zijn geweest op de huurovereenkomst tussen hem en de ondernemer. De ondernemer daarentegen heeft gesteld dat de verkoopvoorwaarden elke jaar tegelijkertijd met het nieuwe huurcontract worden verzonden.
Voor het overige heeft de consument aangevoerd dat de schriftelijke waarschuwing van 27 september 2017 naar redelijkheid en billijkheid niet kan dienen als een correcte, schriftelijke waarschuwing als bedoeld in artikel 11 van de Recron-voorwaarden, aangezien er bijna twee jaar is gelegen tussen de schriftelijke waarschuwing en de opzegging van de huurovereenkomst door de ondernemer.

De commissie heeft geen reden te twijfelen aan de mededeling van de ondernemer dat hij jaarlijks de verkoopvoorwaarden heeft meegestuurd met het nieuwe jaarcontract, temeer niet daar in de schriftelijke waarschuwing van 27 september 2017 uitdrukkelijk wordt verwezen naar die verkoopvoorwaarden. De commissie gaat er dan ook vanuit dat de consument wel degelijk (jaarlijks) de verkoopvoorwaarden heeft ontvangen en op de hoogte was van de inhoud ervan.

Ingevolge artikel 9 van de Recron-voorwaarden is de verkoop van het kampeermiddel met behoud van plaats slechts toegestaan na schriftelijke toestemming van de ondernemer. Bovendien dient de recreant die het kampeermiddel verkoopt, dit voorafgaand aan de verkoop aan de ondernemer bekend te maken.

Op basis van de stukken, waarvan in het bijzonder de e-mail van de consument van 5 juli 2109 aan de ondernemer, staat vast dat de consument op 1 juli 2019 een gesprek heeft gehad met de ondernemer, waarbij hij heeft aangegeven dat hij zijn chalet wilde verkopen. In dat gesprek heeft de ondernemer een aantal opties genoemd in het kader van de voorgenomen verkoop. Niet gebleken is dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoopprijs van het chalet, noch dat de ondernemer schriftelijk zijn toestemming heeft verleend voor de verkoop van het chalet met behoud van standplaats.

Met de melding van de voorgenomen verkoop van het chalet heeft de consument voldaan aan het gestelde in artikel 9, lid 3, van de Recron-voorwaarden en het gestelde in de verkoopvoorwaarden, waarin onder meer het volgende wordt vermeld: ‘Als u tot verkoop van uw kampeermiddel wenst over te gaan, dient u ons van uw voornemen in kennis te stellen.

Aan de opzegging van de huurovereenkomst heeft de ondernemer expliciet ten grondslag gelegd dat de consument zich niet heeft gehouden aan de verkoopvoorwaarden door zijn chalet te koop aan te bieden via een sociaal medium. In dit kader is van belang dat de ondernemer in de verkoopvoorwaarden heeft gesteld dat de verkoop van het kampeermiddel met behoud van standplaats alleen mogelijk is via de ondernemer en dat deze zich zal inspannen door middel van het maken van reclame via advertenties, internet en open dagen, maar dat de ondernemer in diezelfde verkoopvoorwaarden de ruimte biedt aan de recreant om zelf te adverteren: ‘U kunt een advertentie plaatsen in het advertentieboek dat op de receptie ter inzage ligt voor aspirant-kopers van caravans en chalets…In alle advertenties en aankondigingen die u plaatst, mag u de naam van het park vermelden, maar niet het standplaatsnummer. Uw eigen telefoonnummer dient vermeld te worden bij elke reclameactiviteit.

Gelet op het voorgaande stelt de commissie vast dat de ondernemer zichzelf tegenspreekt waar het gaat over wie mag adverteren in geval van verkoop van een kampeermiddel met behoud van standplaats. In het licht hiervan komt de commissie tot het oordeel dat de ondernemer de opzegging heeft gebaseerd op een onjuiste opzeggingsgrond en dat dientengevolge de ondernemer de huurovereenkomst met de consument niet rechtsgeldig heeft beëindigd en dat derhalve die overeenkomst nog voortduurt. Dat niet is komen vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de verkoopprijs van het chalet, noch dat de ondernemer schriftelijk zijn toestemming heeft verleend voor de verkoop van het chalet met behoud van standplaats, doet aan het voorgaande niet af.

Verkoopprijs

Partijen verschillen van mening over de te hanteren verkoopprijs van het chalet van de consument. De ondernemer stelt zich op het standpunt dat een bedrag van € 71.000,– een reële waarde is voor het kampeermiddel, terwijl de consument – onder verwijzing naar het taxatierapport van 5 september 2019 – uitgaat van een verkoopprijs van €125.000,–

In de verkoopvoorwaarden wordt gesteld dat een kampeermiddel met behoud van standplaats niet kan worden verkocht indien de ondernemer de vraagprijs onacceptabel vindt. De consument heeft aangevoerd deze bepaling onredelijk bezwarend te vinden, omdat de ondernemer zich op die manier ten onrechte mengt in de onderhandelingen tussen de consument en een eventuele koper en omdat het de consument beperkt in zij eigendomsrechten. De commissie volgt de consument niet in deze zienswijze, allereerst niet omdat de consument bij het aangaan van de (eerste) huurovereenkomst op de hoogte was van de inhoud van de verkoopvoorwaarden en daarmee akkoord is gegaan; op de tweede plaats niet omdat het in zijn algemeenheid usance is dat een campingeigenaar zich uitlaat over een acceptabele vraagprijs voor een kampeermiddel bij verkoop van dat kampeermiddel met behoud van standplaats op zijn terrein.

De consument heeft in het kader van het geschil over de verkoopprijs gewezen op het taxatierapport van 5 september 2019, waarin wordt vermeld dat het chalet per waardepeildatum is getaxeerd op een markt¬waarde van € 125.000,–. In het betreffende taxatierapport staat niet vermeld of de taxatie ziet op het kampeermiddel op zich, of op het kampeermiddel in combinatie met de standplaats. Voor de commissie moet het er echter voor worden gehouden dat het laatste het geval is, omdat het – gelet op het feit dat een nieuw, identiek chalet ongeveer € 63.000,– kost – niet aannemelijk is dat voor alleen het betreffende chalet een dergelijk hoge koopprijs reëel is. Nu de commissie hiervoor heeft bepaald dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd, zal zij partijen opdragen om constructief met elkaar in gesprek te gaan over de verkoopprijs van het betreffende chalet met behoud van standplaats en te proberen daarover overeen¬stemming te bereiken, opdat het verkooptraject zo spoedig mogelijk gestart kan worden.

(Hogere) commissie

Ter zitting heeft de gemachtigde van de consument meegedeeld dat de consument bereid is om het bedrag van € 1.250,– aan commissie te betalen aan de ondernemer in geval van een succesvolle verkoop van het chalet met behoud van standplaats.

Afsluiten nutsvoorzieningen

Ter zitting heeft de ondernemer desgevraagd bevestigd dat de nutsvoorzieningen ten behoeve van het chalet van de consument zijn afgesloten. In dit kader is artikel 15, tweede lid, van de Recron-voorwaarden van belang. Ingevolge dit artikel mag de ondernemer niet overgaan tot ontruiming van de standplaats zolang de commissie nog geen uitspraak heeft gedaan in het aan haar voorgelegde geschil. In het verlengde hiervan had de ondernemer evenmin mogen besluiten om de nutsvoorzieningen af te sluiten. Derhalve zal de ondernemer worden opgedragen om de nutsvoorzieningen ten behoeve van het chalet van de consument aan te sluiten, waarbij de aansluitkosten voor rekening van de ondernemer komen.

Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ten dele gegrond is.

Derhalve wordt als volgt beslist.

Beslissing
De commissie verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond.

De commissie verklaart voor recht dat de ondernemer de huurovereenkomst met de consument niet rechtsgeldig heeft beëindigd en dat derhalve die overeenkomst nog voortduurt.

De commissie draagt partijen op met elkaar in gesprek te gaan over de verkoopprijs van het chalet met behoud van standplaats.

De commissie bepaalt dat de ondernemer per direct de nutsvoorzieningen ten behoeve van het chalet van de consument aansluit en dat de aansluitkosten voor rekening van de ondernemer komen.

De commissie bepaalt dat de consument een bedrag van € 1.250,– betaalt aan de ondernemer in geval van een succesvolle verkoop van het chalet met behoud van standplaats.

Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 52,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.

Overeenkomstig het reglement van de commissie is de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Recreatie, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer P.W.M. Meijkamp, mevrouw drs. P.C. Hoogeveen-de Klerk, leden, op 11 maart 2020.