Commissie: Afbouw
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: Ongegrond
Referentiecode:
189273/194200
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een paar dagen nadat de consument de sleutel voor zijn huis heeft gekregen is er na een regenbui een lekkage ontstaan in de keuken. De consument wenst dat de ondernemer de kosten van het herstel vergoeden. De ondernemer refereert aan de toepasselijke algemene voorwaarden. Daarnaast heeft de ondernemer in zijn rapport opgenomen dat het de aanwezige vervuiling op het dak (de vermoedelijke oorzaak van de lekkage) zo snel mogelijk verwijderd dient te worden. Later blijkt volgens consument dat de lekkage een andere oorzaak heeft gehad, maar specificeert niet welke oorzaak dat is. De ondernemer voert aan dat de consument niet heeft aangetoond dat vervanging van de dakbedekking noodzakelijk zou zijn. De commissie stelt vast dat de maatstaf waaraan de ondernemer gehouden dient te worden inderdaad in de algemene voorwaarden is vastgesteld. De commissie is van oordeel dat het causale verband tussen de gebeurtenis en de schade in dit geval mist. De oorzaak van de schade is niet komen vast te staan. De klacht is ongegrond.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 8 februari 2022 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 389,–.
De overeenkomst is uitgevoerd op of omstreeks 14 februari 2022.
De consument heeft op 18 augustus 2022 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.
Wij hebben op 12 augustus 2022 de sleutel ontvangen van de woning en na de eerste regenbui op 17 augustus jl. is er lekkage ontstaan in de keuken bij het raam naast de deur. Onze aannemer heeft met een vochtmeter gemeten en de balk op de overloop op de eerste verdieping is ook vochtig. Zodoende heeft onze aannemer op het dak gekeken en geconstateerd dat de lekkage komt vanaf het platte dak gelegen tussen de twee kappen. Op dit dak ligt een baksteen welke is vast gesmolten aan de dakbedekking. Het regenwater loopt naar alle waarschijnlijkheid via deze baksteen op het dak via de balk op de overloop naar de keuken. Dit lezen wij niet terug in het technisch rapport.
Ik heb de ondernemer ten tijde van de sluiten van de koopovereenkomst de bouwkundige keuring laten doen, met voor zover hier van belang de uitkomst: te verwaarlozen direct kosten en lange termijn kosten van het dak.
Na de lekkage heb ik de dakdekker laten komen. Ik heb een offerte gekregen voor € 3.000,– aan directe kosten. Dit is netjes gemeld bij de ondernemer met het verzoek of hij deze kosten willen vergoeden maar dat wordt geweigerd. Inmiddels is het dak gerepareerd door die derde. Daarvoor is mij bij factuur van 9 september 2022 € 3.085,50 in rekening gebracht.
De consument verlangt “een schadeloosstelling en terugbetaling van het factuurbedrag”.
Standpunt van de ondernemer
Van deze overeenkomst van opdracht maken deel uit de Algemene Voorwaarden van de ondernemer. Bij de opdrachtbevestiging was ook een bijlage toegevoegd met de titel ‘Informatie bij uw inspectieopdracht BTO’5
In artikel 3 lid 1 van de Algemene Voorwaarden van de ondernemer is bepaald:
“De bouwtechnische keuring bestaat uit een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object en is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt wordt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.”
In de Informatiebijlage van de ondernemer is het volgende opgenomen:
“De bouwkundige inspectie is op alle onderdelen een visuele inspectie, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. Mocht er twijfel zijn over een bepaald onderdeel of is er sprake van een bepaald risico waar de inspecteur zonder destructief onderzoek geen uitspraak over kan doen, dan zal er specialistisch vervolgonderzoek geadviseerd worden (…).”
De ondernemer doet dus een beperkt Bouwkundig Onderzoek. Alleen visueel waarneembare gebreken worden achterhaald. Bij aanvang van het Bouwkundig Onderzoek is aan de toenmalige eigenaar gevraagd of er bekende bouwkundige gebreken zijn. Daarop is door hem negatief geantwoord.
De resultaten van het Bouwkundig Onderzoek zijn op pagina 5 van het Bouwkundig Rapport opgenomen onder de kostensamenvatting. Voor het dak is € 65,– aan direct noodzakelijke kosten opgenomen (pagina 8):
Dak:
Gehele dak vervuiling verwijderen. Het vuil op het platte dak dient per direct te worden verwijderd. Deze vervuiling hindert de waterafvoer. Dit zorgt voor een onnodige waterbelasting van de dakbedekking. Deze waterbelasting is weer niet bevorderlijk voor de technische levensduur van de dakbedekking. Regulier onderhoud zoals reinigen is dus periodiek noodzakelijk.
Direct kosten € 65,– Termijnkosten – Verbeterkosten –
Voor de goten is € 180,– aan direct noodzakelijke kosten opgenomen (pagina 11):
Goten:
In verband met hoogte, onbereikbaarheid of andere verhindering is beperkt onderzoek uitgevoerd aan de goot en/of goten, deze konden tijdens de inspectie niet geheel worden geïnspecteerd.
Goten: vervuild
De goot is vervuild. Hierdoor wordt de waterafvoer gehinderd en kan die op enig moment zelfs geheel onmogelijk worden, waardoor uiteraard overlopen en/of lekkages gaan ontstaan. De vervuiling dient uit de goten te worden verwijderd.
De consument meldt in eerste instantie (per email van 18 augustus 2022) dat hij op 12 augustus de sleutel van de woning heeft ontvangen en dat er na een regenbui op 17 augustus 2022 een lekkage is ontstaan in de keuken. Volgens de aannemer van de consument zou de oorzaak een op het platte dak liggende baksteen zijn. De ondernemer heeft daarop geantwoord (zie emailcorrespondentie 18/19 augustus) dat in het Bouwkundig Rapport is gemeld dat de op het platte dak aanwezige vervuiling per direct verwijderd dient te worden. Met ‘vervuiling’ is onder andere gedoeld op de aanwezige bakstenen. Op verzoek van de consument heeft de ondernemer de foto’s die de inspecteur van het platte dak met bakstenen heeft gemaakt, per email toegestuurd. In een latere email (op dezelfde dag) heeft de ondernemer aangegeven dat de lekkage te verhelpen is door middel van reparatie.
Op 19 augustus 2022 mailt de consument dat er een dakdekker is geweest in verband met de lekkages, maar dat de bakste(e)n(en) niet de oorzaak zouden zijn. De consument schrijft hier voor het eerst over lekkages (in het meervoud), terwijl ze in haar eerste email schrijft dat ze last heeft van lekkage (in het enkelvoud).
Wat de exacte oorzaak van de lekkages zouden zijn, geeft de consument niet aan, maar maakt enkel de algemene opmerking dat de conditie van dakbedekking, afschot, randafwerking, goten, overstekken, boeiborden en dergelijke, in tegenstelling tot wat er in het Bouwkundig Rapport staat, onvoldoende is. Als bijlage bij de email is een offerte van de dakdekker gevoegd ten bedrage van
€ 3.085,50. De consument is van mening dat de ondernemer een bedrag van € 2.840,50 voor zijn rekening dient te nemen. De consument geeft aan dat wanneer hij zou hebben geweten van de gebreken, hij de woning niet zou hebben gekocht, dan wel voor een lagere prijs.
De ondernemer reageert hierop per email van 22 augustus 2022 dat uit niets blijkt dat het noodzakelijk zou zijn de dakbedekking te vervangen en dat de consument geen foto’s heeft gestuurd waaruit de noodzaak van vervanging blijkt. Ook geeft de ondernemer aan dat de dakdekker belanghebbende is in deze en dat er tijdens de inspectie geen lekkage was, zodat geconcludeerd kan worden dat deze kan functioneren. Ook wijst de ondernemer de consument erop dat uit zijn mail niet blijkt dat andere opties zijn onderzocht, zoals plaatselijk herstel. De ondernemer geeft aan dat uit de mail van de consument niet blijkt dat de verkopers met een lagere prijs zouden hebben ingestemd.
Vervolgens mailt de consument een tweetal foto’s van het dak, om zijn standpunt te onderbouwen. De ondernemer reageert hierop per email van 23 augustus 2022 dat de foto’s van de consument afwijken van de foto’s die de inspecteur een half jaar eerder heeft gemaakt. Wanneer men de foto’s van de consument met die van de inspecteur van de ondernemer vergelijkt, blijkt dat er werkzaamheden aan het dak zijn uitgevoerd: er zijn verschillende loodstroken aangebracht op de hoek van het dak, er is purschuim te zien (wat er tijdens de inspectie niet was) en er zijn dakpannen verschoven. Op verzoek van de consument stuurt de ondernemer alle foto’s van het dak die de inspecteur destijds heeft gemaakt. Op de vraag van de ondernemer (per email van 25 augustus) of de consument al weet of de verkopers na de inspectie nog werkzaamheden aan het dak hebben uitgevoerd, wordt niet meer door de consument gereageerd.
Op 5 oktober 2022 ontvangt de ondernemer een brief per email van de gemachtigde van de consument, waarop door de ondernemer per email van 19 oktober 2022 wordt gereageerd. De ondernemer wordt een onvolledige, dan wel een onzorgvuldige opname en rapportage verweten. Dat de lekkage is ontstaan na de inspectie, zou volgens die gemachtigde niet relevant zijn, aangezien er tijdens de inspectie al sprake zou zijn van een ontoereikende loodslab en niet aansluitende dakpannen. De schade van de consument wordt begroot op € 3.000,– en de ondernemer wordt verzocht een bespreekbaar voorstel te doen. De ondernemer reageert hierop dat niet is aangetoond dat er lekkage is, noch wat de oorzaak van de lekkage zou zijn. Uit niets blijkt dat een ontoereikende loodslab en niet aansluitende dakpannen de oorzaak van de lekkage zouden zijn. En mocht aangetoond kunnen worden dat dit inderdaad het geval is, dan is door de ondernemer aangetoond dat er na de inspectie werkzaamheden aan het dak zijn uitgevoerd, waarbij één of meer dakpannen verschoven zijn.
Conclusie:
De ondernemer is van mening dat er geen grond bestaat voor vergoeding van kosten van het dak. Hij betwist dat hij toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de overeenkomst. Er is door middel van foto’s of iets dergelijks niet aangetoond dat er sprake is van lekkage. Voor zover kan worden aangenomen dat er sprake is (geweest) van lekkage, is deze eerst na het Bouwkundig Onderzoek ontstaan, dan wel zichtbaar geworden. In ieder geval is de lekkage eerst na een half jaar na het Bouwkundig Onderzoek gemeld. Door de ondernemer is door middel van foto’s aangetoond dat er na het Bouwkundig Onderzoek werkzaamheden aan het dak zijn uitgevoerd, waarbij onder meer daklood en purschuim is aangebracht en één of meer dakpannen zijn verschoven. Zodoende kon de oorspronkelijke situatie (zoals deze tijdens het Bouwkundig Onderzoek was) niet meer door de ondernemer worden beoordeeld. De consument is afgegaan op de mening van één dakdekker. Een dakdekker is belanghebbend, zodat zijn mening niet onafhankelijk is. Kennelijk heeft de consument de renovatie zoals geoffreerd laten uitvoeren, zoals blijkt uit de factuur die als bijlage bij het vragenformulier d.d. 17 november jl. in het geding is gebracht. De consument is op het advies van die derde overgegaan tot renovatie van het platte dak. Hij heeft geen onderzoek gedaan naar de mogelijkheden tot plaatselijke reparatie. De kosten die hij heeft gemaakt, dienen voor zijn rekening te blijven.
Daarom concludeert de ondernemer dat de vordering van de consument moet worden afgewezen.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De taak van de bouwkundig keurder staat (ook) omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier eveneens van toepassing zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwkundige Keurders:
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)
Indachtig deze hier aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
Voor een eventuele aansprakelijkheid van de ondernemer voor fouten/omissies gemaakt bij de keuring is vereist dat de gestelde schade ex artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid kan worden toegerekend aan die fout/omissie van de Bouwkundige Keurder. Volgens dat wetsartikel komt slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
De commissie is van oordeel dat het (aldus) vereiste causale verband zich in casu niet laat vaststellen en dat dit in de weg staat aan het vaststellen van aansprakelijkheid van de ondernemer.
Dit oordeel behoeft de volgende toelichting:
Niet is in dit geding komen vast te staan wat de daadwerkelijke oorzaak is geweest van de door de consument gestelde lekkage. Dit blijkt (ook) niet uit de (offerte van de) reparatie- en dakrenovatiewerkzaamheden, waarvan de consument de kosten voor een belangrijk deel wil verhalen op de ondernemer.
In het bijzonder is niet gebleken dat de door de consument geduide aan de dakbedekking “vastgeplakte” baksteen als oorzaak heeft te gelden voor de lekkage. Overigens, zo dit al het geval mocht zijn geweest, heeft te gelden dat de Bouwkundige Keurder daarvoor voldoende adequaat heeft gewaarschuwd, immers heeft hij er in diens rapport uitdrukkelijk op gewezen dat het betreffende platte dak direct schoon-/vrijgemaakt moest worden, waarvoor ook een kostenbedrag is begroot.
Evenmin is genoegzaam komen vast te staan dat de oorzaak van de lekkage moet zijn gelegen in “ontoereikende” loodslabben en/of verkeerd/niet aansluitend liggende dakpannen.
In het kader van deze beoordeling moet worden uitgegaan van de feitelijke situatie van de hier aan de orde zijnde dakbedekking en randafwerking zoals een en ander bestond ten tijde van de gewraakte keuring, te weten op 14 februari 2022, welke datum maar liefst 6 maanden is gelegen voor het (eerste) optreden van de gestelde lekkage. Gesteld noch gebleken is dat de Bouwkundige Keurder op die datum – indachtig voormelde hier aan te leggen maatstaf – sporen van (eerdere) lekkage over het hoofd heeft gezien. Kennelijk waren die er toen ook niet. Daarbij komt dat de toen door de keurder gemaakte foto’s van deze dakbedekking met zijafwerking in vergelijking met het door de consument geproduceerde fotomateriaal, duidelijk maken dat er na diens keuring diverse werkzaamheden/veranderingen aan het dak/zijafwerking hebben plaatsgevonden waarin een mogelijke zelfstandige oorzaak van de gestelde lekkage kan worden gevonden in het geval die werkzaamheden/veranderingen niet deugdelijk of volledig zijn uitgevoerd. De ondernemer heeft hier terecht een punt van gemaakt.
Dit reeds maakt dat de klacht van de consument ongegrond is en het door de consument gevorderde moet worden afgewezen. Meer en andere geschilpunten kunnen daarom buiten bespreking blijven.
Daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
Wijst het door de consument gevorderde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer T. Visser en mr. M.T. Buiting, leden, op 23 januari 2023.