Keurder heeft zich aan taakomschrijving gehouden

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Bouwkundige Keurders    Categorie: (non)conformiteit    Jaartal: 2022
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 169596/179534

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De klacht gaat over een bouwkundige keuring die is uitgevoerd bij de aankoop van een huis. De consument stelt dat het rapport niet volledig was. Volgens de consument heeft de ondernemer geen realistisch beeld gegeven van de te verwachten kosten. Volgens de ondernemer is er geen sprake van wanprestatie. De commissie oordeelt dat de aan de orde zijnde klachten de voorgeschreven taak van de keurder overschatten. De klacht is ongegrond.

De uitspraak

Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op of omstreeks 7 februari 2022 tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het doen van een bouwkundige keuring tegen de daarvoor door de consument te betalen prijs van € 389,–.

De bouwkundige keuring heeft plaatsgevonden op 7 februari 2022.

De consument heeft het overeengekomen bedrag van € 389,– niet betaald en in depot gestort bij het secretariaat van de commissie.

De consument heeft op 8 maart 2022 de klacht voorgelegd aan de ondernemer.

Standpunt van de consument
Het standpunt van de consument luidt in hoofdzaak als volgt.

“Ik heb de ondernemer een technisch bouwkundig rapport laten maken bij de aankoop van de woning die ik heb gekocht. Achteraf zie ik dat er veel punten ontbreken. Ik heb geweigerd om te betalen in compensatie voor de onvoldoende werkzaamheden. We hebben veel contact over en weer gehad maar we konden niet tot een oplossing kunnen komen. Ik heb ook een advocaat een brief naar de ondernemer laten sturen maar hij houdt vast aan zijn standpunt dat ik nog moet betalen. Ik wil niet betalen, omdat ik zo gecompenseerd wil worden voor de gemiste gebreken die heel duidelijk aanwezig zijn.

De volgende aandachtspunten zijn niet aanwezig of niet voldoende toegelicht, en dus is mij een onrealistisch beeld gegeven van de werkelijk te verwachten kosten:

– de kosten van schilderwerk muren en plafond; het hele huis is geel van de nicotineaanslag. Dit is geen cosmetisch probleem maar een directe kostenpost om het huis te herstellen en om het bewoonbaar te maken. De kosten staat niet in het rapport;

– de kozijnen van de deuren en ramen zijn oud en gekrompen door ouderdom en het weer. Ze worden niet ‘verholpen door schoonmaken’ en met ‘het smeren van bewegende delen’.
De deuren pasten niet meer in de kozijnen. Om alles weer te laten functioneren moeten ze vervangen worden. De kosten daarvan staan niet in het rapport;

– toen we binnenliepen heeft de keurder mij verteld dat de keuken nog functioneel was. Tien minuten later was hij van mening veranderd. Iedereen kan gelijk zien dat deze keuken niet aan de eisen voldoet;

– dat het bij de badkamer slechts een kwestie van schoonmaken en kitwerk is, klopt niet.
Voor € 660,– aan kosten zou ik een badkamer hebben die voldoet aan de eisen. Dit klopt ook niet. Er staat ook niets in het rapport over de zwaarte van de schimmel in het voegwerk van de tegels en op de plafond en de muur. Dit is een gezondheidsrisico. Het probleem met de riolering zou volgens de keurder kunnen opgelost worden zonder de tegels van de muur te halen. Dat is niet waar. Dus de hele badkamer moet vervangen worden;

– de radiatoren zijn in zeer matige conditie en zijn niet voldoende voor de warmtebehoefte in deze woning. In het Energielabel rapport staat vermeld dat verbetering is aanbevolen. De cv-ketel is ook oud en moet vervangen worden. Alweer zijn de kosten hiervan niet vermeld in het rapport;

– elektra zou volgens de keurder ‘nog prima’ kunnen ‘functioneren’. Later ‘lijkt’ het voldoende te kunnen werken maar zonder het te meten is dat niet erg betrouwbaar. Elektra van het oude systeem van de jaren 30 is niet voldoende. Het kan niet de hoeveelheid stroom voorzien die tegenwoordig nodig is. Ik vind het verspilde tijd om dit te laten meten wanneer beide partijen verstand hebben van de situatie. Het moet vervangen worden; dus weer een kostenpost die niet in het rapport staat;

– er staat in het rapport dat het tapijt niet opgetild was om de ondervloer te inspecteren. Het tapijt in de gang was opgetild dus ik begrijp niet waarom de vloer niet geïnspecteerd is. De kosten voor de nieuwe vloerbedekking staan ook niet in het rapport;

– Ik ben zeer ontevreden over dit rapport en ben niet bereid om daarvoor te betalen.”

De consument verlangt het volgende:

“Ik wil niet betalen voor werkzaamheden die zo onvoldoende zijn uitgevoerd. Ook vind ik dat ze de kosten van de advocaat moeten betalen die ik moest inschakelen voor deze zaak. En ik vind dat ze ook verantwoordelijk zijn voor de kosten van de werkzaamheden die ze in hun rapport niet hebben genoemd.”

Standpunt van de ondernemer
Het standpunt van de ondernemer staat verwoord in een uitgebreid en gedocumenteerd verweerschrift, dat als hier ingevoegd geldt. Door de ondernemer zijn daarin tal van verweren gevoerd, waaronder het gemotiveerde standpunt dat door de ondernemer in het licht van de hier van toepassing zijnde algemene voorwaarden niet is gewanpresteerd bij het doen van deze keuring, dat de vereiste causaliteit niet bestaat en niet sprake kan zijn van schade.

De ondernemer wijst er op dat alle door haar geconstateerde gebreken zijn gerapporteerd. Voor zover dat niet het geval is, betreffen dit zaken die buiten “de scope” van het bouwtechnisch onderzoek vallen of het gevolg zijn van het nemen van steekproeven. De schadevordering moet om meer redenen worden afgewezen.

Ter zitting heeft de ondernemer verder nog – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.

De ondernemer blijft bij wat door hem is aangevoerd, en wenst een aantal verweren nog te beklemtonen.

Alleen als reparatie/herstel niet meer mogelijk is wordt een raming van de vervangingskosten gegeven. De badkamer is gedateerd, maar kan na herstel en nog prima functioneren. De keuken was in dermate slechte staat dat vervanging in overweging werd gegeven, met een kostenbegroting van
€ 5.500,–.

Op pagina 17 van het rapport is de toiletpot gekeurd, waarbij de keurder het toilet ook laat doorspoelen. Toen is geen lekkage geconstateerd bij de aansluiting op de afvoer. De door de consument geproduceerde foto van deze toiletpot dateert van later.

Beoordeling van het geschil
De taak van de bouwkundig keurder staat omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van toepassing zijnde algemene voorwaarden:
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)
Indachtig deze aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.

De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de bouwkundige keurder ten aanzien van de door de consument aangevoerde klachtpunten toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste nakoming van de keuringsafspraak. Niet mag uit het oog worden verloren dat de keuring een momentopname is. Daar waar vervanging/herstel is vereist, houdt de waardering door de bouwkundige keurder van de herstel-/vervangingskosten niet meer in dan een handreiking. In het voorliggende rapport zijn die waarderingen op nette wijze gedaan. Voor het overige verdient overweging dat de consument geen meer of andere feiten zijn gesteld op basis waarvan wanprestatie van de keurder zou kunnen worden aangenomen.

De hier aan de orde zijnde klachten van de consument overschatten dus de voorgeschreven taak van de bouwkundige keurder.
Er is dan ook geen reden gebleken om te treden in het verzoek van de consument om de overeenkomst van partijen integraal te ontbinden met ontheffing van de consument tot betaling van de overeengekomen prijs. De consument is bij wijze van nakoming gehouden om het in depot gestorte bedrag te betalen aan de ondernemer.

Hierbij verdient constatering dat door de consument geen (aanvullende of vervangende) schadevergoeding is gevorderd. Alleen wordt een vergoeding gevorderd voor juridische bijstand, die voor de consument de ondernemer heeft aangeschreven. Nu geen toerekenbaar tekortschieten van de bouwkundige keurder is vastgesteld, lenen deze kosten zich niet voor toewijzing. De ondernemer kan immers niet gelden als de geheel of gedeeltelijk in het ongelijk gestelde partij.

Ook staat artikel 23 van het reglement van deze commissie aan toewijzing van dergelijke losten in de weg. Door partijen ter zake de behandeling van het geschil gemaakte kosten zijn in beginsel voor eigen rekening. Dit geldt ook voor kosten gemaakt ter voorbereiding van die behandeling.

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Verstaat dat de consument bij wijze van nakoming gehouden is om het in depot gestorte bedrag te betalen aan de ondernemer.

Bepaalt dat het depotbedrag ad € 389,– door het secretariaat van de commissie moet worden uitbetaald aan de ondernemer.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit mr. M.L.J. Koopmans, voorzitter, de heer T. Visser en drs. P.C. Hoogeveen- de Klerk, leden, op 21 november 2022.