Commissie: Makelaardij
Categorie: Betalingsverplichting
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1284043/1310402
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De zaak gaat over een consument die een makelaar had ingeschakeld voor de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van zijn huidige woning. Door ernstige persoonlijke omstandigheden, gingen de plannen niet door. De makelaar bracht daarop intrekkingskosten in rekening en startte een incassotraject. De commissie oordeelde dat de makelaar alleen de kosten voor de aankoopopdracht voldoende kon onderbouwen. Voor de verkoopopdracht ontbrak een duidelijke juridische grondslag. Uiteindelijk besloot de commissie dat de consument het resterende bedrag van € 1.175 niet hoefde te betalen, dat het incassotraject moest worden stopgezet en dat het depotbedrag aan de consument moest worden terugbetaald.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit gesloten overeenkomsten, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning [adres] te [plaatsnaam] en bij de aankoop van een woning tegen een aan de consument in rekening gebrachte courtage van € 2.598,15, waarvan de consument een bedrag van € 1.423,15 heeft betaald. De consument heeft het onbetaald gelaten bedrag van € 1.175, – bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 7 juli 2022 bij de makelaar is gemeld, was de opdracht tweeledig omdat opdracht is gegeven voor aankoop van een woning en ook de verkoop van de huidige woning. Bij het tekenen van de aankoopopdracht is destijds duidelijk aangegeven dat wij vanwege mijn beperkingen niet op zoek waren naar een klushuis. Ik heb Myotone Dystrofie, een progressieve spierziekte, waardoor ik sinds oktober 2024 niet meer kan werken. Ik zit nu zonder uitzicht op herstel thuis in een WIA-uitkeringssituatie. Mijn vrouw was mantelzorger, maar helaas is er begin 2022 bij haar vervroegde dementie (Alzheimer) gediagnostiseerd en is zij gedwongen opgenomen in een verpleeghuis. Zij zal helaas niet meer thuiskomen.
Tot 2022 zijn er een aantal bezichtigingen door de makelaar gedaan, die echter totaal niet aansloten bij onze wensen. Met alle ontwikkelingen in 2022 hebben wij de opdracht uiteraard direct on hold gezet en de situatie uitgelegd. Een verhuizing zat er vanaf dat moment niet meer in, zeker niet nu ik alleen woon. Uiteindelijk heeft de makelaar in 2024 twee eindafrekeningen van in totaal € 2.598,15 gestuurd. Omdat dit volgens artikel 6:75 BW een duidelijk geval van overmacht is, is gevraagd om hiermee rekening te houden, maar de makelaar was niet genegen om hierover in onderhandeling te gaan. Er is onder protest een bedrag van € 1.423,15 betaald en de makelaar heeft het dossier uit handen gegeven bij een incassobureau. Ik ben het hier niet mee eens.
De consument verlangt kwijtschelding van het onbetaald gebleven restbedrag van € 1.175, – en het stopzetten van het incassotraject bij het incassobureau zonder verdere kosten.
Standpunt van de makelaar
De makelaar heeft geen gebruik gemaakt van de geboden mogelijkheid om een verweerschrift in te sturen. Blijkens de overgelegde stukken komt het standpunt van de makelaar in de kern op het volgende neer.
Wij begrijpen dat de consument en zijn familie zich in een moeilijke en emotionele periode bevinden. Wij leven met de consument mee en hebben alle begrip voor de impact hiervan op zijn persoonlijke leven. Desondanks zijn wij genoodzaakt vast te houden aan de gemaakte afspraken en de daarbij behorende facturatie. De geleverde diensten, waaronder de bezichtigingen en overige inspanningen, zijn uitgevoerd conform onze afspraken en voorwaarden. Het maken van uitzonderingen hierop zou leiden tot ongelijkheid en aanzienlijke financiële consequenties voor ons. Wij menen daarom recht te hebben op volledige betaling en op een verhoging met buitengerechtelijke kosten.
Er was sprake van zowel opgedragen aankoop- als opgedragen verkoopbegeleiding en de gefactureerde werkzaamheden zijn aantoonbaar uitgevoerd:
– 2019–2021: Verschillende contactmomenten met verkopers over start verkoop; teksten en fotografie gereed, maar opdracht bleef nog in afwachting van besluit verkoper.
– 07-07-2022: Dossier overgenomen. Melding dat mevrouw is opgenomen met dementie. Beide opdrachten (verkoop en aankoop) staan op hold.
– 19-01-2023 – 01-02-2023: de gemachtigde van de consument meldt dat er voorlopig geen verhuizing komt.
– We hebben bevestigd dat er een lopende verkoop- en aankoopopdracht is. Afgesproken dat het dossier blijft staan en er tussendoor contact wordt gehouden.
– 15-12-2023 – 03-10-2024: Meerdere contactmomenten over het vervolg van beide dossiers. Verzoek tot eventuele formele intrekking besproken.
– 17-10-2024 – 24-10-2024: Telefonisch overleg waarin de gemachtigde van de consument expliciet aangeeft dat verkoop en aankoop definitief niet doorgaan. Hij vraagt om duidelijkheid over intrekkingskosten en wil gezamenlijk tot een oplossing komen.
– 31-10-2024: Specifieke opstelling van de kosten voor intrekking beide dossiers (verkoop, aankoop, presentatie, kadaster, bezichtigingen).
– 07-11-2024: de gemachtigde van de consument spreekt zijn verbazing uit over een hernieuwd contact. Wij geven aan dat het dossier nog steeds actief is en verwijzen naar de uitgebreide historie van communicatie.
– Tussendoor: Facturatie en herinneringen, met daaropvolgend verweer van de gemachtigde van de consument.
Op basis van deze uitgebreide en goed gedocumenteerde communicatie is er geen twijfel mogelijk dat beide opdrachten rechtsgeldig tot stand zijn gekomen, dat daarop aantoonbaar is gewerkt en dat beëindiging op initiatief van de consument is aangevraagd. Gelet op het bovenstaande zien wij geen enkele aanleiding om de vordering te herzien, gedeeltelijk kwijt te schelden of te crediteren.
Beoordeling van het geschil
Dat de makelaar geen verweerschrift heeft ingediend en ook niet op de zitting is verschenen, komt voor risico van de makelaar zelf. De commissie overweegt verder als volgt.
Na de intrekking van de opdracht(en) door de consument eist de makelaar betaling van de op 2 december 2014 aan de consument bij factuur 20241044 in rekening gebrachte € 1.475, – inzake de aankoopdracht en de bij factuur 20241045 in rekening gebrachte € 1.123,15 inzake de verkoopopdracht. Van die totaal gefactureerde € 2.598,15 heeft de consument € 1.175, – onbetaald gelaten.
De makelaar legt aan de gevorderde hoofdsom in de kern ten grondslag dat de consument zijn betalingsverplichting uit de beide overeenkomsten moet nakomen, maar daarin tekort is geschoten door die € 1.175, – onbetaald te laten.
De consument meent dat onbetaald gelaten bedrag van € 1.175, – uiteindelijk niet te hoeven betalen en beroept zich hiertoe op overmacht vanwege zijn progressieve spierziekte en de vroege dementie van zijn partner die dwong tot haar opname in een verpleeghuis. Hoe betreurenswaardig en/of onverwacht snel die omstandigheden zich ook hebben voorgedaan, deze liggen in de eigen persoonlijke levenssfeer van de consument en komen tegenover de makelaar voor risico van de consument.
Ook het door de consument gevoerde verweer dat (inhoudt dat) de makelaar tekort is geschoten in zijn dienstverlening, gaat niet op. Hiermee miskent de consument immers dat een aan de makelaar verweten tekortkoming een eenmaal gesloten overeenkomst als zodanig nog niet ongeldig maakt. Dat bevrijdt de consument nog niet van een eigen (betaal)verplichting uit een overeenkomst.
De door partijen opgemaakte en ondertekende schriftelijke “Opdracht tot dienstverlening bij aankoop” die de NVM-Consumentenvoorwaarden van toepassing verklaart, verplicht de consument tot betaling van de op basis daarvan door de makelaar bij factuur 20241044 in rekening gebrachte € 1.475, – aan intrekkingskosten inzake de aankoopdracht.
Voor zover de makelaar betaling verlangt van de bij factuur 20241045 in rekening gebrachte € 1.123,15 aan intrekkingskosten inzake de verkoopopdracht, wordt evenwel niet duidelijk op welke afspraken of toepasselijke voorwaarden de makelaar dat precies baseert. Bij gebreke van een hierop betrekking hebbende schriftelijke overeenkomst blijft dat (te) onduidelijk. Zonder een daartoe strekkende rechtsgrond kan niet worden geconcludeerd dat de consument verplicht is tot betaling van de bij factuur 20241045 in rekening gebrachte € 1.123,15 aan intrekkingskosten inzake de verkoopopdracht.
Uit het voorgaande volgt dat de makelaar in beginsel nog aanspraak kan maken op hooguit (€ 1.175, – – € 1.123,15 =) € 51,85 van de door de consument onbetaald gelaten € 1.175, -. Toch zal de commissie dat niet toewijzen. De daarnaast door de makelaar nog verlangde vergoeding van gemaakte buitengerechtelijke kosten wordt namelijk niet toewijsbaar geoordeeld, maar de ondernemer heeft hiervoor wel een voor de consument stressvol incassotraject door een incassobureau/deurwaarder ingezet en voortgezet om volledige betaling door de consument af te dwingen. Dat was onnodig, omdat de commissie hiervoor een laagdrempelige methode kent met een verplichte depotstorting door de consument.
Dit alles brengt de commissie ertoe te bepalen dat de makelaar uiteindelijk geen recht heeft op de door de consument onbetaald gelaten € 1.175, -. Op verlangen van de consument zal de commissie ook bepalen dat de makelaar het incassotraject bij een incassobureau/deurwaarder moet stopzetten en dat de consument geen vergoeding voor buitengerechtelijke kosten verschuldigd is. De commissie oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil uiteindelijk ook redelijk en billijk.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, concludeert de commissie dat de klacht van de consument gegrond is. Het volledige depotbedrag dient aan de consument te worden terugbetaald. Bij gebreke van bijzondere omstandigheden om anders te bepalen dient de ondernemer overeenkomstig het Reglement het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de makelaar geen recht heeft op de door de consument onbetaald gelaten € 1.175, -.
De commissie bepaalt dat de makelaar het incassotraject bij een incassobureau/deurwaarder moet stopzetten en dat de consument geen vergoeding aan buitengerechtelijke kosten verschuldigd is.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden.
De commissie bepaalt dat de ondernemer aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.
De commissie bepaalt dat het depotbedrag van € 1.175, – vanuit het depot aan de consument dient te worden terugbetaald.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. B.W. Weilers, leden, op 12 december 2025.
de heer mr. M.G.W.M. Stienissen