Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatie
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1318775/1330667
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Deze zaak gaat over de vraag of een makelaar zijn zorgplicht voldoende heeft nageleefd bij de verkoop van een woning. De kopers voldeden niet op tijd aan hun verplichting om een waarborgsom te storten of een bankgarantie te stellen, terwijl de verkoop voor de verkoper van groot belang was vanwege de aankoop van een bouwkavel. De commissie oordeelde dat de makelaar onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de financiële situatie van de kopers, signalen heeft gemist en te laat heeft ingegrepen toen duidelijk werd dat de kopers hun afspraken niet nakwamen. Ook heeft de makelaar de verkoper niet tijdig en voldoende geïnformeerd over de ontstane problemen. Daarmee heeft de makelaar zijn zorgplicht geschonden en onvoldoende de belangen van zijn opdrachtgever beschermd. De klacht is daarom gegrond verklaard en de makelaar kreeg een berisping opgelegd.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht gaat over de zorgplicht van beklaagde en in het bijzonder over de reikwijdte van de onderzoeks- en informatieplicht van beklaagde.
Feiten voor zover van belang in deze tuchtprocedure
Tussen partijen is op 27 maart 2024 een overeenkomst tot dienstverlening tot stand gekomen (verder: otd) voor de verkoop van de woning van klaagster aan (adres).
Op 2 mei 2024 is een koopovereenkomst tot stand gekomen tussen klaagster, haar echtgenoot en de kopers. In artikel 5 van de koopovereenkomst is bepaald dat de kopers uiterlijk 4 juni 2024 een bankgarantie moeten stellen dan wel een waarborgsom moeten storten. De leveringsdatum van de woning is bepaald op 23 december 2024.
Op 8 mei 2024 hebben klaagster en haar echtgenoot via beklaagde een bouwkavel aangekocht gelegen in het bestemmingsplan bekend als bouwnummer (XX), gelegen aan (adres).
De datum van 4 juni 2024 is verstreken zonder dat de kopers een bankgarantie hebben gesteld of waarborgsom hebben gestort. Klaagster heeft hiervan op 13 juni 2024 bericht van de notaris ontvangen.
De datum in het kader van het financieringsvoorbehoud van de door klaagster en haar echtgenoot aangekochte bouwkavel is verstreken op 16 juni 2024.
Op 17 juni 2024 is door beklaagde contact gelegd met de kopers vanwege het verstrijken van de datum van 4 juni 2024, omdat geen bankgarantie is gesteld of waarborgsom is gestort. De kopers hebben aangegeven een dag later een afspraak met de geldverstrekker te hebben. Aangezien beklaagde daarop niets heeft vernomen, is contact opgenomen met klaagster.
Beklaagde heeft op 25 juni 2024 een ingebrekestelling aan de kopers gestuurd.
In juli 2024 heeft er de nodige communicatie plaatsgevonden tussen beklaagde en de kopers, om meer duidelijkheid over hun financiële situatie te krijgen en het moment waarop zij aan hun verplichtingen zullen voldoen. In dezelfde periode is communicatie geweest tussen klaagster en beklaagde over mogelijk te nemen vervolgstappen.
Op 2 augustus 2024 is gebleken dat een van de kopers sinds 30 november 2022 onder financieel bewind staat.
Op 22 augustus 2024 is de koopovereenkomst tussen klaagster, haar echtgenoot en de kopers per brief ontbonden.
Op 30 augustus 2024 heeft klaagster het vertrouwen in beklaagde opgezegd en heeft zij beklaagde verzocht de otd te beëindigen. Diezelfde dag is de woning van klaagster en haar echtgenoot uit de verkoop gehaald bij beklaagde.
De woning van klaagster is door een andere makelaar verkocht. De overdracht van de woning is in juni 2026.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Het standpunt houdt in de kern het volgende in.
Beklaagde is zijn zorgplicht en professionele verantwoordelijkheid tegenover klaagster als opdrachtgever niet nagekomen. Beklaagde heeft, ondanks de in de koopovereenkomst opgenomen deadline van 4 juni 2024, bij de kopers niet tijdig aantoonbaar geverifieerd of zij de contractueel vereiste waarborgsom of bankgarantie gesteld hadden. Beklaagde wist van de cruciale omstandigheden, namelijk de noodzaak van tijdige verkoop in verband met de aankoop van een bouwkavel, ook bij beklaagde. Om die reden mocht klaagster vertrouwen op een zorgvuldige begeleiding en correcte informatieverstrekking door beklaagde.
De verkoop van de woning was van essentieel financieel belang in verband met haar verdere woon- en financieringssituatie. De financiële situatie van klaagster vroeg om snelle en zorgvuldige actie van de zijde van beklaagde. Beklaagde heeft klaagster niet proactief op de hoogte gesteld van het verstrijken van de contractuele termijn zonder dat er zekerheid was gesteld. Dit gebeurde pas weken later. De voortgangsbewaking van het dossier door beklaagde was gebrekkig, waarbij klaagster ook niet kan begrijpen dat geen WwFT onderzoek is uitgevoerd en niet eerder onderzoek naar de kopers is gedaan.
Beklaagde heeft niet gehandeld zoals van een redelijk handelend bekwaam vakgenoot mag worden verwacht. Vanuit de zorgplicht van het kantoor mag worden verwacht dat de kopers worden gecheckt vóórdat zij de koopovereenkomst ondertekenen, maar ook daarna, wanneer zij in gebreke zijn gebleven om tijdig de bankgarantie te stellen of waarborgsom te storten.
Hoewel klaagster vanwege het handelen van beklaagde financieel veel schade heeft geleden, begrijpt zij – en dit is ook zo door haar ter zitting bevestigd – dat de commissie geen uitspraak doet over een vordering tot schadevergoeding. De door klaagster om die reden aanvankelijk verlangde vergoeding valt buiten het werkterrein van de commissie. Omdat de klacht niet uitsluitend ziet op financiële compensatie maar ook op tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van beklaagde, verlangt klaagster daarover een uitspraak van de commissie.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar wat van de zijde van beklaagde naar voren is gebracht. In het kort komt dit op het volgende neer.
De commissie dient klaagster niet-ontvankelijk te verklaren in haar klacht. Uit artikel 3 in samenhang met artikel 13 lid 2 van het reglement van de commissie (artikel 14 lid 2 van het reglement, versie 1 augustus 2025) kan niet worden afgeleid dat de commissie schadevergoeding kan toekennen.
Als het gaat om de uitvoering van de otd dan heeft beklaagde zich als goed opdrachtnemer gedragen. In dat verband dient beklaagde te handelen als een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot.
Beklaagde heeft gehandeld binnen de grenzen van de gebruikelijke werkzaamheden van een makelaar en overeenkomstig de opdracht die was verstrekt. In de otd is niet afgesproken dat beklaagde onderzoek zou doen naar aspirant-kopers in het Centraal Curatele en Bewindregister (CCBR). Daar bestond ook geen directe aanleiding toe. Een makelaar heeft geen zelfstandige wettelijke taak of bevoegdheid om diepgaand onderzoek te verrichten naar de handelingsbekwaamheid, de financiële positie of vermogensbestanddelen van een kopende partij. De verantwoordelijkheid voor het nakomen van de verplichtingen uit de koopovereenkomst rust in beginsel bij de contracterende partijen zelf.
Een verkopend makelaar handelt evenmin automatisch tuchtrechtelijk laakbaar als controle van het WwFT-formulier achterwege is gebleven, temeer nu de normen van de WwFT niet strekken tot de bescherming tegen schade zoals klaagster die heeft geleden.
Beklaagde heeft klaagster steeds volledig geïnformeerd en ook voor de dienstverlening aan klaagster voldoende verantwoording afgelegd. Dat de verkoop van de woning niet is doorgegaan is niet gelegen in het handelen van beklaagde maar in het handelen van de kopers.
Klaagster stelt dat beklaagde haar heeft toegezegd dat zij recht heeft op 10% van de koopsom omdat de kopers hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. Het gaat hier om afspraken gemaakt tussen klaagster en de kopers, waarbij beklaagde geen partij is. De kopers hebben klaagster door niet-betaling van 10% van de koopsom in een lastige positie gebracht, maar dat kan beklaagde niet worden aangerekend. Bovendien heeft beklaagde klaagster nooit gegarandeerd dat kopers daadwerkelijk tot betaling zouden overgaan.
Het voorgaande brengt mee dat er van schending de NVM-gedragsregels geen sprake is, zodat er ook geen ruimte is voor tuchtrechtelijk ingrijpen. De klacht dient dan ook ongegrond te worden verklaard. Mocht de commissie de klacht gegrond verklaren dan verzoekt beklaagde de commissie geen sanctie op te leggen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van het lidmaatschap (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Ter beoordeling staat of beklaagde als lid van de NVM in overeenstemming heeft gehandeld met de voor hem geldende normen en gedragsregels. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement (versie 1 augustus 2025).
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. Ter zitting is de door klaagster aanvankelijk verlangde vergoeding besproken. Klaagster heeft zowel schriftelijk als ter zitting benadrukt dat het haar in deze procedure te doen is om een oordeel van de commissie over tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van beklaagde. Het verzoek van beklaagde om klaagster op dit punt niet in haar klacht te ontvangen, behoeft om die reden geen verdere bespreking.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld tegenover klaagster in de uitvoering van de otd. Met betrekking tot de door klaagster geuite klachten zoals hiervoor onder het standpunt van klaagster weergegeven, stelt de commissie voorop dat partijen een verschillende perceptie hebben over de wijze waarop een makelaar zijn dienstverlening dient uit te voeren.
Het standpunt van beklaagde dat de taak van een makelaar beperkt is tot het begeleiden van de aan- en verkoop van een onroerende zaak en het zoeken van kopers en de makelaar geen bevoegdheid, verantwoordelijkheid of opdracht heeft om de financiële draagkracht van een kopende partij zelfstandig te onderzoeken, deelt de commissie niet. Beklaagde is in de begeleiding van klaagster ernstig tekort geschoten en heeft onvoldoende rekening met haar belangen gehouden.
Uitgangspunt is dat een makelaar in zijn rol als bemiddelaar bij aan- en verkoop van onroerende zaken, als poortwachter is onderworpen aan de Wet ter voorkoming van witwassen en Financieren van Terrorisme (verder: WwFT). Vanuit de Belastingdienst is een Leidraad en een risicomatrix WwFT opgesteld, om de makelaar – maar ook andere functionarissen die in de samenleving een poortwachtersrol vervullen – handvatten te bieden hoe de WwFT in de praktijk toe te passen en risico’s te beheersen. Bewind is ook een onderdeel van een WwFT-check. De WwFT verplicht makelaars en bemiddelaars cliëntenonderzoek en een risicobeoordeling uit te voeren, zowel naar de eigen klant als de koper, met inachtneming van het beginsel van doelbinding een kernregel uit de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG). In het kader van het cliëntonderzoek, dat bestaat uit identificatie, verificatie, onderzoek naar financiële haalbaarheid en controle op wilsbekwaamheid en de risicobeoordeling spelen objectieve en subjectieve indicatoren een rol. Een objectieve indicator is bijvoorbeeld een contant betalende koper of bieden zonder financieringsvoorbehoud. Voorbeelden voor subjectieve indicatoren zijn: een jonge koper met veel geld, een ongebruikelijk grote transactie of het niet overleggen van een sluitende verklaring van de bron van middelen, zoals geld uit salaris, winst uit bedrijf of een schenking.
Met inachtneming van het bovenstaande en de feitelijke toedracht inzake de in het geding zijnde verkoop, kan genoegzaam worden vastgesteld dat ten aanzien van de kopers onvoldoende onderzoek is gedaan door beklaagde, voorafgaande aan de koopovereenkomst en ook daarna, toen door de kopers niet tijdig een bankgarantie bleek te zijn gesteld of waarborgsom was gestort. Dat geen check is uitgevoerd is door beklaagde niet ontkend. Als deze wel zou zijn uitgevoerd, dan had beklaagde in ieder geval kunnen constateren dat sprake was van een aanzienlijk cliëntrisico, wat beklaagde als professional tot grote zorgvuldigheid had moeten dwingen, zeker bezien in het licht van de financiële situatie waarin klaagster verkeerde. Beklaagde trad namelijk ook op als verkopend makelaar inzake de door klaagster aangekochte bouwkavel. Wetende welke risico’s klaagster zou kunnen lopen, rustte op beklaagde een verhoogde zorgplicht. De commissie oordeelt op grond van het voorgaande dat beklaagde onvoldoende onderzoek heeft gedaan en daarmee de op hem rustende zorgplicht heeft geschonden.
Daarnaast heeft beklaagde, verkerend in de wetenschap dat de kopers op 4 juni 2024 niet aan de contractuele verplichtingen hadden voldaan, zowel met de kopers als met klaagster pas op respectievelijk 16 en 17 juni 2024 contact gelegd. Dat was zeker gezien de verhoogde zorgplicht veel te laat, immers op dat moment was ook reeds de datum in het kader van het financieringsvoorbehoud van de door klaagster en haar echtgenoot aangekochte bouwkavel verstreken, een datum die ook bij beklaagde bekend was. Vervolgens heeft beklaagde pas op 25 juni 2024 een ingebrekestelling aan de kopers gestuurd en is pas na onderzoek op 2 augustus 2024 gebleken dat een van de kopers onder bewind stond. Kortom, beklaagde heeft van meet af aan niet adequaat gehandeld, onvoldoende onderzoek gedaan, de kopers te laat in gebreke gesteld en aanvankelijk ook getracht de verantwoordelijkheid daarvoor af te wentelen op de financieel adviseur van de kopers. Het feit dat deze adviseur niet de gewenste medewerking heeft verleend, ontslaat beklaagde niet van zijn onderzoeks- c.q. zorgplicht tegenover klaagster.
Beklaagde heeft hier duidelijk het proces niet goed begeleid, onvoldoende onderzoek gedaan en klaagster niet adequaat geïnformeerd, en daarmee niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mag worden verwacht. Ook is gehandeld in strijd met de beroeps- en gedragscode waarin is bepaald dat de makelaar de belangen van zijn opdrachtgever, dient, beschermt en bevordert. Een makelaar dient zich bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer, heeft te waken voor onzorgvuldigheden en dient te voorkomen dat onprofessioneel handelen zijn weerslag heeft op het vak en de reputatie van de beroepsgroep schaadt.
De commissie stelt vast dat de vertegenwoordiger van beklaagde ter zitting overduidelijk de hand in eigen boezem heeft gestoken en heeft laten blijken zich bewust te zijn van de gevolgen voor klaagster. Ter zitting heeft beklaagde toegegeven dat – achteraf gezien – er fouten zijn gemaakt, rode vlaggen zijn genegeerd en onvoldoende regie is gevoerd. Kortom, beklaagde erkent hiermee fout te hebben gehandeld, maar heeft naar het oordeel van de commissie ook blijk gegeven daarop goed te kunnen reflecteren. Wat ter zitting is besproken heeft verder teweeggebracht dat beklaagde in het vervolg een andere werkwijze gaat hanteren. Partijen hebben in het verlengde daarvan ter zitting afgesproken zich ervoor te zullen inzetten om onder begeleiding van professionele juridische ondersteuning een minnelijke regeling te treffen voor de door klaagster geleden schade en daar tijdens de zitting al de eerste gesprekken over gevoerd.
De commissie concludeert dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde en oordeelt de klacht gegrond. Gelet op de houding van beklaagde en de getoonde bereidheid om een minnelijke regeling te treffen met klaagster, kan naar het oordeel van de commissie in dit geval worden volstaan met een berisping als sanctie.
Omdat de klacht gegrond wordt verklaard zal beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klaagster het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van deze klacht, geheel moeten vergoeden.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van klaagster gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klaagster het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde aan de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw
mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland, de heer mr. E.A.J. van der Heijden, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 22 mei 2026.