Commissie: Makelaardij
Categorie: Courtage
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: deels gegrond
Referentiecode:
1308929/1318705
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een geschil over de vraag of een aankoopmakelaar recht had op courtage nadat de consument zelfstandig een nieuwbouwwoning had gekocht. De commissie oordeelt dat de consument ervan mocht uitgaan dat de opdracht alleen zag op bestaande woningen en niet op nieuwbouw. Ook is onvoldoende gebleken dat de makelaar meerdere bezichtigingen heeft begeleid. Daarom heeft de makelaar geen recht op de gefactureerde courtage en hoeft de consument alleen een vergoeding van € 50 voor één begeleide bezichtiging te betalen. De klacht is overwegend gegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 13 januari 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de aankoop van een onroerende zaak tegen een door de makelaar gefactureerde hoofdsom van € 4.100, -.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 4.100, – bij de commissie gedeponeerd.
Deze zaak spitst zich toe op de verschuldigdheid van de door de makelaar gefactureerde hoofdsom.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 28 mei 2025 bij de makelaar is gemeld, maakt de makelaar ten onrechte aanspraak op courtage bij de beëindigde opdracht en is geen prestatie geleverd. Daarnaast worden er kosten berekend op de factuur voor meerdere bezichtigingen waarbij de makelaar de bezichtiging van de woningen had bijgewoond, terwijl wij de makelaar maar één enkele keer hebben meegevraagd. De aankoopadviseur had ons tijdens het intakegesprek mondeling bevestigd dat het meenemen van een aankoopmakelaar € 50, – euro per bezichtiging zou kosten. Wij hebben hier maar één keer gebruik van gemaakt.
Wij hebben op 28 mei 2025 per e-mail uitdrukkelijk geïnformeerd over onze wens de opdracht te beëindigen. De formele optie op de nieuwbouwwoning is voor ons pas halverwege juni 2025 ingegaan, dus ruim ná de opzegging van onze opdracht. De overdracht bij de notaris was pas in oktober 2025. Hieruit volgt dat er geen sprake is van een verwerving tijdens de looptijd van de overeenkomst en dus ook niet van een situatie waarin recht op courtage ontstaat conform de door de makelaar bedoelde bepalingen.
De consument eist dat (de commissie zal bepalen dat) hij niets hoeft te betalen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
In de door partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) is expliciet vastgelegd dat courtage verschuldigd is indien binnen de looptijd van de opdracht een overeenkomst tot stand komt, ook indien dit buiten de makelaar om gebeurt. De factuur van 21 augustus 2025 bevat niet alleen een specificatie van de courtage en de afzonderlijke bezichtigingsvergoedingen, maar onderaan tevens een inhoudelijke toelichting waarin wordt verwezen naar de toepasselijke bepalingen uit de opdracht en de voorwaarden, en waarin wordt uitgelegd waarom de opdracht als vervuld is aangemerkt.
Als een partij ontevreden is over de dienstverlening waarvoor men een overeenkomst sluit en ook een vergoeding betaalt, is het gebruikelijk dat die onvrede tijdig wordt gemeld. Vervolgens kan er intern gezocht worden naar een oplossing en als die uitblijft, zijn er escalatiemogelijkheden richting het management. Een andere optie is uiteraard het beëindigen van de overeenkomst op grond van onvrede. In dit geval heeft de consument de opdracht echter niet beëindigd vanwege ontevredenheid, maar omdat de consument zelf zegt een woning te hebben gevonden. Daarmee is de situatie helder. Wij hebben de consument dan ook een factuur gezonden voor onze dienstverlening.
Beoordeling van het geschil
Het eerst enkele dagen voor de zitting ontvangen verweerschrift van de makelaar wordt toegelaten. Het bevat met name (verwijzingen naar) reeds eerder in de correspondentie tegenover de consument verwoorde standpunten, waarover de consument zich genoegzaam heeft kunnen uitlaten.
Toelating komt ook overigens niet in strijd met de eisen van een goede procesorde. De commissie overweegt verder als volgt.
Deze zaak beperkt zich tot de door de makelaar verlangde betaling van de gefactureerde € 4.100, – aan hoofdsom. De daartoe door de makelaar aan de consument gezonden factuur [factuurnummer] van 21 augustus 2025 vermeldt:
“Betreft : AANKOOP Nieuwbouw
(…)
Overeengekomen courtage € 3.750,- € 3.099,17
Vergoeding voor bezichtigingen en/of raadplegingen (inclusief kadastrale recherche) m.b.t. [adres] te [plaatsnaam] € 41,32
(…) [adres 1] te [plaatsnaam] € 41,32
(…)[adres 2] te [plaatsnaam] € 41,32
(…)[adres 3] te [plaatsnaam] € 41,32
(…)[adres 4] te [plaatsnaam] € 41,32
(…)[adres 5] te [plaatsnaam] € 41,32
(…)[adres 6] te [plaatsnaam] € 41,32
Subtotaal € 3.388,43
21% BTW over € 3.388,43 € 711,57
Totaal inclusief BTW € 4.100,00”
De makelaar legt aan dat gefactureerde bedrag in de kern ten grondslag dat de consument de betalingsverplichtingen uit de overeenkomst moet nakomen, maar de verschuldigde courtage en de voor de bezichtigingen van zeven niet aangekochte woningen verschuldigde vergoeding onbetaald heeft gelaten.
Het als algemeen verweer door de consument opgeworpen verwijt dat de makelaar geen diensten heeft verricht, althans niet de diensten heeft verleend zoals die van een goed aankoopmakelaar mochten worden verwacht, maakt de overeenkomst als zodanig niet ongeldig en ontslaat de consument nog niet van de eigen contractuele betalingsverplichtingen.
Voor zover de consument tegenwerpt dat de overeenkomst alleen betrekking heeft op bestaande woningen en niet op nieuwbouwwoningen, volgt dat niet zonder meer uit het door de makelaar steeds ingeroepen Contract. Aan de in het Contract beschreven tekst komt gewicht toe, maar de inhoud van de tussen partijen bestaande rechtsverhouding wordt niet alleen bepaald door een grammaticale uitleg van de bewoordingen uit het Contract. Het gaat met name ook om wat (de personen die optraden voor) partijen daarover vóór of bij het sluiten van de overeenkomst tegenover elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijs hebben mogen afleiden. Daarbij zijn alle omstandigheden van betekenis, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.
Met betrekking tot de gefactureerde courtage vermeldt artikel 3 Contract:
“Courtage
Het tarief bedraagt € 3.750,- inclusief btw”
De consument heeft evenwel reeds geruime tijd tegenover de makelaar ingeroepen dat vóór of bij het sluiten van de overeenkomst met een personeelslid van de makelaar nadrukkelijk is besproken dat de overeenkomst geen betrekking heeft op nieuwbouwwoningen. Voor zover de makelaar desgevraagd ter zitting heeft ontkend dat destijds een dergelijke toezegging is gedaan, is die kale ontkenning niet gestaafd en ontoereikend. De makelaar heeft tijdens de zitting laten weten niet bij de medewerker te hebben geïnformeerd wat was besproken met de consument bij het sluiten van de overeenkomst. Dat had wel op zijn weg gelegen. Een nadere onderbouwing had inmiddels wel van de makelaar mogen worden verwacht, nu de consument bijvoorbeeld al bij e-mail van 26 juni 2025 (20:01 uur) aan de makelaar heeft geschreven:
“De opdracht was uitsluitend bedoeld voor begeleiding bij de aankoop van een bestaande woning. Dit is ook zo met uw collega [naam] besproken, waarbij tevens werd aangegeven dat er bij nieuwbouw-woningen doorgaans weinig tot geen ruimte is voor een aankoopmakelaar om toegevoegde waarde te leveren.”
Bij gebreke van concrete aanwijzingen waaruit de consument iets anders had moeten afleiden, heeft de consument daaruit destijds kunnen en mogen begrijpen dat de met de makelaar gesloten overeenkomst niet ziet op nieuwbouwwoningen. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de makelaar via de ingeroepen bepaling (die inhoudt) dat een opdrachtgever buiten de makelaar om geen onderhandelingen mag voeren en geen overeenkomsten tot stand mag brengen, toch recht zou hebben op courtage. Ditzelfde geldt voor de door de makelaar ingeroepen bepaling (die inhoudt) dat een opdracht ook is vervuld als tijdens de looptijd ervan een koopovereenkomst tot stand komt die niet het gevolg is van door de makelaar verleende diensten.
Met betrekking tot de gefactureerde vergoeding voor bezichtigde maar niet aangekochte woningen vermeldt artikel 3 Contract:
“Bezichtigde woning wordt niet aangekocht: Wanneer de bezichtigde woning niet wordt aangekocht, wordt er per bezichtigd adres/object, inclusief advisering en kadastrale recherche een bedrag van € 50,- inclusief btw in rekening gebracht.”
Voor zover de makelaar ter zitting benadrukt dat reeds hieruit volgt dat voor iedere bezichtiging € 50, – in rekening wordt gebracht ongeacht of de consument bij zo’n bezichtiging vanuit de makelaar wordt bijgestaan, volgt de commissie dat niet zonder meer. Bij gebreke van concrete feiten waaruit de consument anders had moeten begrijpen, heeft de consument daaruit mogen afleiden dat alleen € 50, – in rekening wordt gebracht voor een door de makelaar begeleide bezichtiging. Waar de consument al geruime tijd en bij herhaling benadrukt dat slechts sprake is geweest van één door de makelaar begeleide bezichtiging en de makelaar dat onvoldoende weerspreekt, heeft de makelaar bij gebreke van een verdere toereikende onderbouwing slechts recht op € 50, -.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, komt de commissie tot de slotsom dat de makelaar geen recht heeft op de gefactureerde courtage en de consument slechts € 50, – verschuldigd is als vergoeding voor bezichtigde maar niet aangekochte woningen. De commissie zal dat ook bepalen en oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk. De klacht van de consument is overwegend gegrond. Het door de consument te betalen bedrag van € 50, – dient vanuit het depot te worden uitbetaald aan de makelaar, maar het restant depotbedrag van € 4.050, – dient aan de consument te worden terugbetaald. Bij gebreke van bijzondere omstandigheden om anders te bepalen, dient de makelaar overeenkomstig het Reglement het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de makelaar geen recht heeft op de gefactureerde courtage en dat de consument slechts € 50, – verschuldigd is als vergoeding voor bezichtigde maar niet aangekochte woningen. Dat door de consument te betalen bedrag zal door de navolgende depotbeslissing worden voldaan, zodat de consument op grond van de overeenkomst verder niets meer aan de makelaar verschuldigd is.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.
De commissie bepaalt dat vanuit het depot € 50, – aan de makelaar wordt uitbetaald en dat het restant depotbedrag van € 4.050, – aan de consument dient te worden terugbetaald.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. P. P. van der Neut, leden, op 6 maart 2026.