Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1234971/1304799
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht tegen een aankoopmakelaar die namens zijn opdrachtgever de verkoper van een appartement aansprakelijk had gesteld wegens het niet melden van informatie over mogelijke verhogingen van de VvE-bijdrage. De verkoper stelde dat de makelaar haar ten onrechte had beschuldigd en onder druk had gezet. De commissie oordeelt echter dat er voldoende aanwijzingen waren dat de verkoper relevante informatie over de financiële situatie van de VvE en voorgenomen onderhoudswerkzaamheden niet actief had gedeeld. De aansprakelijkstelling was daarom niet onterecht en de makelaar heeft niet in strijd gehandeld met de NVM-Erecode. De klacht wordt ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat zij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde is opgetreden als aankoopmakelaar voor de koper van het appartement van klaagster. Beklaagde heeft klaagster zonder haar vooraf te waarschuwen of om informatie te verzoeken onterecht beschuldigd en aansprakelijk gesteld betreffende de verhoging van de VvE-bijdrage, waartoe de VvE heeft besloten na ondertekening van de koopovereenkomst.
De beschuldigingen hielden onder meer in dat klaagster cruciale stukken zou hebben achtergehouden, zich zou hebben verscholen achter een grote hoeveelheid documenten, onvolledige en mogelijk misleidende informatie zou hebben verstrekt en voorafgaande aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van besluiten dan wel concrete voornemens van de VvE om de maandelijkse bijdrage te verhogen.
Beklaagde heeft ondanks herhaald verzoek van klaagster de beschuldigingen niet gestaafd met concrete bewijsstukken. Beklaagde heeft gedreigd met juridische stappen indien klaagster geen schadevergoeding aan de koper zou betalen. Hierdoor heeft beklaagde klaagster dermate onder druk gezet dat zij zich genoodzaakt voelde een advocaat in te schakelen.
Klaagster is van mening dat beklaagde aldus in strijd heeft gehandeld met diverse bepalingen van de NVM-Erecode 2024.
Klaagster wil van beklaagde een duidelijk geformuleerde verontschuldiging voor zijn handelwijze en – zo begrijpt de commissie – een vergoeding van de kosten die zij heeft moeten maken voor het inschakelen van een advocaat.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het appartement van klaagster, gelegen aan [adres], is op [datum] in de verkoop gegaan voor € 575.000,– k.k. met vermelding van onder meer het volgende: Onderhoud buiten: goed, VvE-bijdrage € 273,– per maand. Ook is vermeld dat er sprake was van een gezonde VvE. Volgens de door klaagster uitzonderlijk uitgebreid ingevulde vragenlijst deel B bedroeg het reservefonds van de VvE € 360.602, –.
Op 29 november 2024 heeft een potentiële koper, bijgestaan door een collega van beklaagde als aankoopmakelaar, het appartement bezichtigd met de verkoopmakelaar van klaagster. Tijdens die bezichtiging heeft de verkoopmakelaar mondeling verklaard dat sprake was van een gezonde VvE. Dezelfde dag, ’s middags, heeft de aankoopmakelaar namens de koper een bod op het appartement uitgebracht, dat door klaagster is geaccepteerd.
Op 3 december 2024 ontving het kantoor van beklaagde de conceptkoopovereenkomst, waarin in artikel 13.3. is bepaald: Verkoper staat er voor in dat de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten heeft genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is klaagster niets bekend.
Op 4 december 2024 ontving het kantoor van beklaagde van de verkoopmakelaar zonder verdere toelichting een grote hoeveelheid “aanvullende stukken’’ waaronder [naam huisblad], editie november 2024.
Op respectievelijk 11, 12 en 14 december 2024 is de koopovereenkomst door partijen ondertekend.
Reeds vóór ondertekening van de koopovereenkomst was bij klaagster informatie, waaronder de eerder genoemde [naam huisblad], aanwezig of kenbaar kunnen zijn, die twijfel opriep over de werkelijke staat van onderhoud van het appartementencomplex en de financiële positie van de VvE.
In de [naam huisblad] staat: “Na het doorrekenen van het geactualiseerde MJOP kunnen we de consequenties overzien. We hebben het dan over de financiële kant van de wijzigingen en de gevolgen voor de opbouw van de algemene reserve”.
Later (op 17 januari 2025, [toevoeging commissie]) heeft de VvE aan de bewoners van het appartementencomplex een e-mail gestuurd met de tekst: “Zoals eerder besproken in de ledenvergadering van vorig jaar mei is er tijdens een inspectie van de daken gebleken dat de platte daken in slechte staat verkeren”.
Alle informatie die “kenbaar is of had kunnen zijn” bij of voor klaagster, had zij actief moeten delen. De jurist van de koper, de juridische dienst van de NVM en beklaagde zijn dan ook van mening dat klaagster niet had kunnen verklaren dat het onderhoud buiten “goed’ was en de VVE “gezond’ en dat zij de garantiebepaling in artikel 13.3. van de koopovereenkomst niet had kunnen afgeven. Bij klaagster hadden signalen kenbaar kunnen zijn, die wezen op een mogelijke aanzienlijke verhoging van servicekosten, welke (eventuele) verhoging klaagster actief had moeten melden. Klaagster kon niet eenvoudigweg volstaan met het delen van een grote hoerveelheid documenten maar zij had vóór het tekenen van de koopovereenkomst actief melding moeten maken van de mogelijkheid dat de servicekosten aanzienlijk zouden kunnen stijgen.
De door klaagster ingevulde vragenlijst deel B is uitzonderlijk uitgebreid ingevuld, wat de koper impliciet de garantie heeft gegeven dat er geen andere bijzonderheden (te verwachten) waren dan hetgeen door klaagster in die lijst was vermeld. Indien (er een verdenking was dat) de VvE op korte termijn hoge kosten zou verwachten, had dit – zeker gezien de andere handmatig bijgevoegde extra informatie – door klaagster actief en expliciet vermeld moeten worden (onder andere doch niet uitsluitend) in de vragenlijst deel B. Het achterwege laten van deze essentiële informatie is dan ook een schending van de mededelingsplicht van klaagster. Klaagster kan zich niet verschuilen achter de onderzoekplicht van de koper.
Klaagster heeft essentiële informatie, waaronder inspectierapporten en overzichtsfoto’s van de schuine en platte daken, waaruit volgt dat de onderhoudstoestand structureel slechter was dan voorgesteld, het jaarverslag 2023, de conceptbegroting 2024 en het complete verslag van de algemene ledenvergadering uit 2024 alsmede overige schriftelijke en mondelinge informatie over de mogelijke toekomstige financiële situatie van de VvE niet gedeeld. De verkopend makelaar van klaagster heeft aangegeven dat er voldoende reserves waren om aankomend onderhoud te dekken.
Na de voorlichtingsavond op 17 februari 2025 bleek dat de ontstane situatie een kwestie was met aanzienlijke financiële gevolgen voor de koper. De servicekosten werden verhoogd van € 272,94 naar € 331,41 per maand, een stijging van 21,42%.
Doordat klaagster essentiële informatie niet aan de koper heeft verstrekt, is het voor de koper niet mogelijk geweest een correct commercieel besluit te nemen in de onderhandeling. De koper is hierdoor substantieel benadeeld.
Beklaagde heeft op 4 februari 2025 – na overleg met de koper en haar jurist – een e-mail gestuurd aan de verkopend makelaar van klaagster waarin de koper klaagster aansprakelijk stelt. Hierdoor heeft beklaagde als aankoopmakelaar binnen de kaders van zijn opdracht geopereerd en daarbij het belang van zijn opdrachtgever vooropgesteld.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht, het volgende overwogen.
Algemeen
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
Het tuchtrecht heeft tot doel – kort gezegd – in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan een sanctie worden opgelegd.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM.
Inhoudelijk
De koopovereenkomst die klaagster en de koper met elkaar hebben gesloten met betrekking tot de woning van klaagster bevat in artikel 13.3. een garantiebepaling, zoals hiervoor onder het standpunt van beklaagde cursief is weergegeven.
Op 4 december 2024 heeft (de verkoopmakelaar van) klaagster een grote hoeveelheid stukken bij (het kantoor van) beklaagde afgeleverd. Onder die stukken bevond zich de [naam huisblad], editie november 2024, waarvan beklaagde aan de commissie een kopie heeft overgelegd en waarvan de commissie heeft kennisgenomen.
In de [naam huisblad] valt onder meer te lezen dat de aandachtspunten van het VvE-bestuur zijn
– zakelijk weergegeven – de voorbereiding van de vervanging van de platte daken, dakgoten en schoorstenen, welke vervanging aanzienlijke kosten met zich brengt, en de actualisering van het MJOP uit 2022, waarin de aanzienlijke prijsstijging van materialen en arbeidskosten niet is meegenomen.
Onder het kopje “Voorbereiding besluitvorming vervanging daken” in de [naam huisblad] deelt het VvE-bestuur verder mee: “Na het doorrekenen van het geactualiseerde MJOP kunnen we de consequenties overzien. We hebben het dan over de financiële kant van de wijzigingen en de gevolgen voor de opbouw van de algemene reserve. De besluitvorming rond dit onderwerp willen we in een aparte, zogenoemde, bijzondere ledenvergadering laten plaatsvinden. We presenteren dan de financiële kant van de wijzigingen in het MJOP. Ook brengen we het besluit voor de vervanging van platte daken, dakgoten en schoorstenen in stemming.”
Het is de commissie niet gebleken dat klaagster de in de [naam huisblad] genoemde onderwerpen heeft meegedeeld aan de koper, onderwerpen die bij realisering hoge kosten met zich (kunnen) brengen. Het gaat hier om informatie die bij uitstek in het voor haar bereikbare domein lag, dus voor haar kenbaar moet zijn geweest en die zij daarom had moeten delen met de koper.
Klaagster, althans haar verkoopmakelaar, stelt zich in een e-mail van 6 februari 2025 aan de collega van beklaagde op het standpunt dat als de aankoopmakelaar en de koper de op 4 december 2024 overgelegde stukken hadden gelezen, zij op de hoogte geweest waren van het voornemen van het VvE-bestuur om in een ledenvergadering de kwestie over het te volgen beleid inzake herstel van de platte daken, schoorstenen en goten aan te kaarten. Als klaagster hiermee wil betogen dat er op de koper een onderzoeksplicht rust, dan gaat zij uit van een juridisch onjuist standpunt. Klaagster had als verkoper een mededelingsplicht die prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Deze regel strekt ertoe de koper – ook de onvoorzichtige – bescherming te bieden opdat deze zich een juiste voorstelling van zaken kan vormen en niet onder een verkeerde voorstelling van zaken een koopovereenkomst sluit.
Beklaagde heeft klaagster op 4 februari 2025 namens de koper schriftelijk aansprakelijk gesteld voor alle schade voortvloeiend uit het niet nakomen van de mededelingsplicht en het verstrekken van onjuiste garanties in de koopovereenkomst en de vragenlijst deel B. De aansprakelijkheidsstelling houdt verder in dat de koper een andere beslissing had genomen of een aanzienlijk lager bod had uitgebracht als zij vooraf van de achtergehouden informatie op de hoogte was geweest.
De commissie is op grond van wat zij hiervoor heeft overwogen van oordeel dat er voor beklaagde voldoende aanwijzingen waren dat klaagster haar mededelingsplicht heeft geschonden. Dit betekent dat beklaagde klaagster niet ten onrechte heeft beschuldigd van het feit dat zij die plicht niet is nagekomen.
Schending van de mededelingsplicht is een toerekenbare tekortkoming, die kan leiden tot een verplichting tot betaling van schadevergoeding. De eerste stap om een schadevergoeding te krijgen, is een aansprakelijkheidsstelling waar geen waarschuwing aan vooraf hoeft te gaan. Ook de aansprakelijkheidstelling heeft niet ten onrechte plaatsgevonden.
De slotsom is dat de commissie de klacht van klaagster ongegrond vindt. Dit betekent dat beklaagde niet in strijd met de NVM-Erecode 2024 en dus niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Ingeval van een ongegrondverklaring komt de commissie niet meer toe aan een beoordeling van wat klaagster in deze procedure verlangt.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist op 5 december 2025 door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland en heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van de heer mr. L.G.H. Cox, secretaris.