Commissie: Makelaardij
Categorie: facturering
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1321090/1333699
De uitspraak:
Waar gaat de uitsprak over?
De uitspraak betreft een geschil over door een makelaar in rekening gebrachte intrekkingskosten na beëindiging van een verkoopopdracht voor twee appartementen. De consument vond de kosten te hoog en stelde dat de makelaar onvoldoende werkzaamheden had verricht, maar de commissie oordeelt dat partijen hierover duidelijke afspraken hadden gemaakt in de overeenkomst. Niet is gebleken dat de makelaar tekort is geschoten in zijn dienstverlening. Daarom mocht de makelaar de overeengekomen intrekkingskosten voor één appartement in rekening brengen. De klacht is ongegrond en het resterende depotbedrag van € 1.248,- wordt aan de makelaar uitgekeerd.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 29 augustus 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de appartementen [woning 1] en [woning 1] tegen door de consument te betalen kosten en courtage. Daarvan is een schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) opgemaakt die partijen hebben ondertekend.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 1.248,- bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 3 december 2025 bij de makelaar is gemeld, werden na de stopzetting van de opdracht twee facturen ontvangen voor één bemiddelingsopdracht. Er was maar één opdracht tot dienstverlening voor de verkoop van twee appartementen en wij kregen twee facturen opgestuurd. In een jaar tijd was er slecht één kandidaat koper. De gefactureerde bedragen zijn erg hoog en die komen niet overeen met de geleverde diensten. Bovendien is een kostenpost gefactureerd die niet werd gemaakt: de tweede Open Huizen Dag d.d. 4 oktober 2025.
Online staat te lezen dat de gemiddelde makelaarskosten liggen tussen de € 200,- en € 1.200,-. Uitgaande van dat hoogste bedrag, de post eerste Open Huizen Dag d.d. 5 april 2025 en vermeerderd met 21% BTW komen wij op € 1.652,- uit. Dat bedrag hebben we overgeschreven en zien we als een correcte vergoeding.
Naar de commissie begrijpt, eist de consument te mogen volstaan met de betaalde € 1.652,-.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in hoofdlijn op het volgende neer.
De consument heeft opdracht gegeven om hun twee appartementen in Nederland te verkopen. Die waren nog verhuurd aan huurders die permanent daar woonden. De consument wilde er spoedig vanaf, omdat een andere woning in België was gekocht. Ook de kosten – waaronder de box 3 belasting – werden te hoog gevonden. Ik heb uitgelegd dat in Nederland verkoop geen huur breekt en dat de waarde lager ligt dan wanneer de woningen vrij van huur zouden zijn, maar toch moest een vraagprijs worden gehanteerd van een woning vrij van huur.
De consument heeft op eigen initiatief geprobeerd de huurders eruit te krijgen. Dit is gelukt voor de op het Noorden liggende [woning 1], zij het met onenigheid en de huurder heeft de laminaat vloer meegenomen, waardoor het appartement er minder aantrekkelijk uit ziet. In [woning 2] kreeg de consument de huurder er niet uit, omdat haar dochter zich daartegen verzet.
De inwoners van het wat oudere appartementencomplex zijn wat op hogere leeftijd en de vraag naar deze appartementen is in deze tijd helaas minder. We hebben in dit complex wel appartementen verkocht, maar de ligging en de afwerking daarvan waren beteer en kopers kochten helaas altijd het andere appartement. Wij hebben altijd correct gehandeld.
Wij hebben aan de consument voor deze twee appartementen geen opstartkosten, geen [naam website]-kosten, geen fotokosten en geen plattegrondkosten, geen advertentiekosten en geen bemiddelingskosten met huurders gerekend. We vinden dan ook terecht dat de afgesproken intrekkingkosten voor één appartement in rekening mogen worden gebracht.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Na intrekking van de opdracht door de consument heeft de makelaar voor [woning 1] bij factuur [factuurnummer] van 1 december 2025 € 2.950,- aan intrekkingskosten en advertentiekosten voor de tweede Open Huizen Dag d.d. 4 oktober 2025 in rekening gebracht. Bij factuur [factuurnummer 2] van 1 december 2025 heeft de makelaar voor [woning 2] aan de consument € 2.900,- aan intrekkingskosten en advertentiekosten voor de Open Huizen Dag d.d. 5 april 2025 in rekening gebracht.
Voor zover de consument de verschuldigdheid van factuur [factuurnummer] betwist, behoeft dat geen bespreking omdat de makelaar op 17 december 2025 een creditfactuur heeft uitgebracht voor de volledige factuur [factuurnummer]. Hierdoor spitst deze zaak zich toe op (alleen) de door makelaar verlangde betaling van de bij factuur [factuurnummer 2] voor [woning 2] aan de consument in rekening gebrachte € 2.900,- aan intrekkingskosten en advertentiekosten voor de Open Huizen Dag d.d. 5 april 2025.
De makelaar legt daaraan in de kern ten grondslag dat de consument tekort is geschoten door in strijd met zijn contractuele verplichting daartoe slechts € 1.652,- te hebben betaald en een bedrag van € 1.248,- onbetaald te hebben gelaten.
Waar de consument meent te mogen volstaan met de betaalde € 1.652,- en zich daarvoor baseert op online vermelde (algemene) prijsindicaties, miskent de consument dat zijn rechtsverhouding tot de makelaar wordt beheerst door de tussen partijen zelf gemaakte afspraken. Met de gesloten overeenkomst zijn partijen verbintenissen met elkaar aangegaan en hebben zij zich over en weer verbonden tot nakoming van de daarbij gemaakte afspraken. Voor zover relevant vermeldt artikel 4 Contract dat de opdrachtgever bij intrekking van de opdracht verschuldigd is:
“€ 2.700,- incl. BTW + evt. extra gemaakte publiciteitskosten (…)”.
Op basis hiervan heeft de makelaar de bij factuur [factuurnummer 2] van 1 december 2025 voor [woning 2] in rekening gebrachte € 2.900,- kunnen en mogen factureren. Dat de consument ontevreden is over de wijze waarop de makelaar uitvoering heeft gegeven aan de overeenkomst, maakt de overeenkomst als zodanig niet ongeldig en bevrijdt de consument nog niet van de eigen verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de betalingsverplichting.
Voor zover de consument tegenwerpt dat de makelaar tekort is geschoten, maakt dat de overeenkomst als zodanig niet ongeldig. Waar de consument de rechtsgevolgen van de aan de makelaar verweten tekortkomingen inroept, draagt de consument het bewijsrisico van de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden. De door de consument aan de makelaar verweten tekortkomingen zijn echter niet, althans onvoldoende, gebleken. Nu in ieder geval niet voldoende aannemelijk is geworden dat de makelaar bij de dienstverlening niet heeft gehandeld zoals dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend verkoopmakelaar mocht worden verwacht, komt de commissie tot de slotsom dat de makelaar terecht aanspraak maakt op de voor [woning 2] gefactureerde € 2.900,- waarop de consument slechts
€ 1.652,- heeft betaald.
De commissie komt tot de slotsom dat de eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. De commissie zal verklaren dat de makelaar recht heeft op de bij factuur [factuurnummer2] in rekening gebrachte € 2.900,- en bepalen dat het daarvan onbetaald gebleven deel vanuit het depot aan de makelaar wordt uitbetaald. De commissie oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil ook redelijk en billijk. De verder nog gewisselde argumenten kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– wijst het door de consument verlangde af,
– verklaart dat de makelaar recht heeft op de bij factuur [factuurnummer 2] van 1 december 2025 in rekening gebrachte € 2.900,-, van welke factuur een bedrag van € 1.248,- onbetaald is gebleven,
– bepaalt dat het depotbedrag van € 1.248,- aan de makelaar wordt uitbetaald, waarmee het door de consument onbetaald gelaten deel van die factuur [factuurnummer 2] zal zijn voldaan.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer mr. J.J. Hendrikse, mevrouw Y. Moll, leden, op 3 juli 2026.