Commissie: Makelaardij
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1229823/1311844
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft de zaak waarin een consument vond dat haar makelaar bij de verkoop van haar appartement onvoldoende transparant was, potentiële kopers buiten beeld hield en druk uitoefende om akkoord te gaan met een te laag bod. Zij eiste € 10.000 schadevergoeding en terugbetaling van de betaalde courtage van € 6.050. De commissie oordeelde echter dat niet kon worden aangetoond dat de makelaar onzorgvuldig of ondeskundig heeft gehandeld. Ook het latere, hogere bod hoefde de makelaar onder de omstandigheden niet serieus te nemen, omdat de woning feitelijk al was verkocht. Daarnaast had de consument zelf ingestemd met de uiteindelijke verkoopprijs. De klacht is daarom ongegrond verklaard en alle vorderingen zijn afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 22 november 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van het appartement [adres] tegen een door de consument betaalde courtage van € 6.050, -.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 21 februari 2025 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar niet transparant gehandeld bij de verkoop van de woning en informatie achtergehouden over potentiële kopers van de woning. Daarnaast hebben ze weinig inspanning gedaan om meer geïnteresseerden de gelegenheid te geven de woning te bezichtigen en een bod uit te brengen. Ook heeft de makelaar druk uitgeoefend om met te lage biedingen akkoord te gaan, zonder aan te geven dat er potentiële kopers in de wacht waren gezet. Hier is ook bewijs van. De woning is niet verkocht voor een prijs die door eerlijke marktwerking tot stand is gekomen en daarvoor vraag ik compensatie.
De consument eist € 10.000, – aan compensatie voor de geleden schade en terugbetaling van de € 6.050, – aan betaalde courtagekosten.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Wij hebben niet verkeerd gehandeld. Op 15 november 2024 is de woning van de consument in de verkoop gegaan met een in overleg bepaalde vraagprijs en nadat de courtage naar de wens van de consument was aangepast. Over de bezichtigingen is de consument steeds telefonisch geïnformeerd, ook dat het wat minder liep vanwege het naderen van het einde van het jaar.
Op 25 november 2024 ontvingen wij een bod op de woning via een ander makelaarskantoor met wie we nog nooit zaken hadden gedaan. In overleg hebben we er daarna een inschrijving van gemaakt en een te laag bevonden bod afgewezen. Toen via het andere kantoor een verhoogd bod werd gedaan, heeft de consument akkoord gegeven op de uiteindelijke koopsom van € 625.000, -. In overleg met de consument heb ik toen op 26 november 2024 mijn collega de bevestiging gestuurd. Doordat de consument niet alle informatie over het dakterras bleek te hebben aangeleverd, heeft mijn collega toen echter verzocht om de prijs te verlagen. De consument is hierbij niet onder druk gezet. Met het risico dat het niet door zou gaan, besloot de consument de poot stijf te houden en niet verder te onderhandelen. Met als resultaat dat de aankoop gewoon doorging.
Op 5 december 2024 hebben wij alles naar het notariskantoor gestuurd, waarna de koopakte getekend zou worden op 13 december 2024. Op 13 december 2024 heeft de notaris het koopcontract digitaal gestuurd met het verzoek deze uit te printen en met pen te ondertekenen. Vanaf dat moment vertraagde de consument echter enorm en kon de koper de uiteindelijke akte eerst op 19 december 2024 ondertekenen. De consument heeft het koopcontract pas op 20 december 2024 ondertekend. Toen iemand op 18 december 2024 belde om de woning te bezichtigen, is hem aangegeven dat de woning inmiddels was verkocht maar werd van hem ’s avonds toch een digitaal voorstel van € 632.500, – ontvangen. Omdat de woning al verkocht was en deze bieder de woning niet had bezichtigd, hebben we dat niet serieus genomen. Wij hebben altijd open kaart gespeeld en nooit eerder signalen ontvangen dat de consument niet tevreden zou zijn over het proces. Integendeel zelfs, er was een plezierig contact. Het is pijnlijk om te moeten concluderen dat die laatste bieder de vriend van de consument blijkt te zijn geweest en dat zij dit alles bewust samen hebben opgezet om bij ons een schadeclaim te kunnen neerleggen.
Beoordeling van het geschil
De commissie stelt voorop dat de consument blijkens haar ter zitting afgelegde verklaring eerder gehuwd is geweest met [naam ex-echtgenoot]. Dit maakt duidelijk waarom zij in stukken van de makelaar wordt aangeduid als mevrouw met [naam ex-echtgenoot]. Dat de makelaar daarmee dan de consument bedoelt, heeft de consument blijkens haar reactie ook zo begrepen, zodat zij hierdoor niet in enig relevant belang is geschaad.
Artikel 5 onder d. Reglement bepaalt dat de commissie de consument in zijn klacht ambtshalve niet ontvankelijk verklaart, indien het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan € 10.000, -. Zoals ter zitting besproken, staat deze bepaling hier aan de ontvankelijkheid niet in de weg. De door de consument verlangde schadevergoeding overstijgt immers een financieel belang van € 10.000, – niet. Met de daarnaast verlangde € 6.050, – eist de consument geen vergoeding van schade, maar een (uit een ontbinding van de overeenkomst voortvloeiende ongedaan making, oftewel) terugbetaling van door de makelaar ontvangen courtage.
De commissie overweegt verder als volgt.
De consument eist dat de overeenkomst wordt ontbonden en dat de makelaar € 10.000, – moet vergoeden wegens geleden schade. De consument legt hieraan in de kern ten grondslag dat de makelaar tekort is geschoten door bij de dienstverlening niet te hebben gehandeld zoals een goed opdrachtnemer betaamt.
Voor de commissie is niet voldoende aannemelijk geworden dat aan de zijde van de makelaar sprake is geweest van een tekortkoming, althans van een zodanige tekortkoming dat die tot een schadevergoeding verplicht. Voor zover de consument ervaringen aangeeft die haar doen twijfelen aan de door de makelaar gehanteerde werkwijze, blijkt vooral van door de makelaar toegepaste methodes die binnen de makelaardij niet ongebruikelijk zijn.
De consument betoogt dat de makelaar niet transparant heeft gehandeld, informatie voor haar heeft achtergehouden over potentiële kopers en te weinig verkoopinspanningen heeft gedaan. Voor zover zij zich hiervoor beroept op de door de makelaar niet serieus genomen telefonische bezichtigingsaanvraag van haar vriend en diens niet aan haar gemelde bod van € 632.500, – wordt dat in dit geval naar maatstaven naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar geoordeeld. De makelaar kende die vriend van de consument niet en had daar wellicht anders mee om kunnen gaan, maar er kan niet aan worden voorbijgezien dat er reeds sinds eind november/begin december 2024 een mondeling beginselakkoord met de koper bleek te zijn voor een koopsom van € 625.000, -, dat er al op 13 december 2024 een conceptovereenkomst ter ondertekening heeft gelegen en dat de uiteindelijk ondertekende koopovereenkomst met een koopsom van € 625.000, – op 19 december 2024 door de koper kon worden getekend. Dat de consument die schriftelijke overeenkomst zelf uiteindelijk eerst op 20 december 2024 heeft ondertekend, laat onverlet dat de makelaar er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de consument daarmee instemde toen haar vriend nog op 18 december 2024 met de makelaar heeft gebeld voor een bezichtiging en toen diezelfde avond nog een digitaal voorstel heeft gedaan zonder de woning te hebben bezichtigd. De makelaar heeft niet onredelijk of onzorgvuldig gehandeld door de vriend op de reservelijst te plaatsen voor het geval dat de koop toch nog onverwacht zou afketsen.
Voor zover de consument zich tijdens de verkooponderhandelingen onder (tijds)druk gezet voelde, is die ervaren druk inherent aan het (bijzondere karakter van het) biedproces van vraag en aanbod en wijst dat op zichzelf nog niet op ongeoorloofd uitgeoefende druk vanuit de makelaar. Bijkomende bijzondere omstandigheden die de aan de makelaar verweten handelwijze niettemin onrechtmatig of onoorbaar maken, zijn niet aannemelijk geworden.
De door de consument geuite kritiek op en twijfel aan de door de makelaar toegepaste werkwijze en handelwijze van de makelaar, is onvoldoende voor objectief gerechtvaardigde twijfel aan de integriteit of deskundigheid van de makelaar of aan de wijze waarop de makelaar zijn opdracht ten behoeve van de consument heeft uitgevoerd. Niet aannemelijk wordt dat de makelaar zijn taak ondeugdelijk heeft verricht of bij de werkzaamheden niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt.
Bij dat alles komt nog dat voor het geval dat al sprake zou zijn geweest van een tekortkoming, niet voldoende aannemelijk is geworden dat de consument een schade heeft geleden door het mislopen van een hogere verkoopopbrengst. De consument heeft immers hooguit een kans daarop misgelopen. Dit kan echter verder onbesproken blijven, omdat de consument uiteindelijk zelf de gerealiseerde verkoopprijs heeft geaccepteerd. Dat de consument achteraf meent dat wellicht een hogere verkoopprijs had kunnen worden behaald, maakt dit niet anders.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, concludeert de commissie dat de eis van de consument om meerdere redenen moet worden afgewezen en de klacht van de consument ongegrond is. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. B.W. Weilers, leden, op 12 december 2025