Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1138183/1315510
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een vrouw die een appartement wilde kopen en van de verkopend makelaar hoorde dat huisdieren volgens het huishoudelijk reglement van de VvE niet waren toegestaan. De vrouw stelt dat de makelaar haar dringend heeft geadviseerd om haar hondje weg te doen. Zij heeft het hondje vervolgens herplaatst. Later ontdekte zij na juridisch onderzoek dat het huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement in principe niet juridisch bindend was. Volgens haar had de makelaar haar hierover beter moeten informeren. Zij vroeg daarom om excuses en een schadevergoeding van € 2.250 voor de aanschaf van een nieuw hondje. De makelaar ontkende dat hij haar had geadviseerd om het hondje weg te doen. Volgens hem heeft de vrouw daar zelf voor gekozen omdat zij het appartement graag wilde kopen. De commissie stelt vast dat de mededeling van de makelaar dat er een huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement stond, op zichzelf juist was. Ook is niet voldoende bewezen dat de makelaar de vrouw dringend heeft geadviseerd haar hondje te herplaatsen. Daarnaast hoefde de verkopend makelaar haar niet te adviseren over de juridische geldigheid van het huisdierenverbod. Het was aan de koper om dit verder te onderzoeken. Daarom vindt de commissie dat de makelaar niet verwijtbaar heeft gehandeld en wordt de klacht ongegrond verklaard. Over de gevraagde schadevergoeding van € 2.250 kan de commissie geen beslissing nemen, omdat zij daarvoor niet bevoegd is.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De klaagster heeft de klacht voorgelegd aan beklaagde.
Het geschil betreft het advies van de beklaagde dat klaagster haar hondje diende te herplaatsen in verband met een huisdierenverbod in het huishoudelijk regelement van het appartementencomplex.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde gaf aan dat huisdieren niet waren toegestaan in het appartementencomplex en dat klaagster het appartement niet kon kopen als zij zich niet aan het huishoudelijk reglement van de VvE zou houden. De klaagster heeft op het dringende advies van de beklaagde haar hondje herplaatst.
De klaagster heeft nadien juridisch onderzoek gedaan waaruit blijkt dat het huisdierenverbod in het huishoudelijk reglement niet afdwingbaar is omdat het niet is opgenomen in de splitstingsakte.
De klaagster voelt zich ernstig benadeeld door de verstrekkende gevolgen van het advies van de beklaagde dat gebaseerd blijkt te zijn op onjuiste informatie.
De beklaagde heeft zelf 18 jaar in het appartementencomplex gewoond en had een informatieplicht. De klaagster kon als leek niet weten dat het huishoudelijk reglement niet rechtsgeldig was. Zij heeft als gevolg van het advies van de beklaagde een gezinslid afgestaan. Dat is voor haar en haar echtgenoot alsmede hun dochter emotioneel zeer belastend geweest.
De klaagster wil dat de beklaagde erkent dat hij onjuist en onzorgvuldig heeft geadviseerd en dat hij daarover zijn excuses aanbiedt. Daarnaast verlangt de klaagster een schadevergoeding van € 2.250, -, zijnde de kosten die zij heeft moeten maken voor de aanschaf van een nieuw hondje.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde heeft aangegeven dat het volgens artikel 3.10 van het huishoudelijk reglement niet is toegestaan om huisdieren te houden in het appartement. De beklaagde ontkent dat hij het dringende advies aan de klaagster heeft gegeven om haar hondje te herplaatsen.
Dat is een eigen keuze geweest van de klaagster. De beklaagde heeft daar geen zeggenschap over. De klaagster was erg gecharmeerd van het appartement. Omdat zij graag tot aankoop wilde overgaan, heeft zij er zelf bewust voor gekozen om haar hondje te herplaatsen.
Als verkopend makelaar heeft de beklaagde geen mededelingsplicht. Dat is tijdens de bezichtiging en voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst aan de orde geweest. De klaagster heeft alle relevante documenten ontvangen en de tijd gekregen om vragen te stellen. Dat heeft de klaagster echter niet gedaan.
De beklaagde is ter zitting teruggekomen op zijn stelling dat hij geen mededelingsplicht heeft en dat hij om die reden bij de bezichtiging aan klaagster te kennen heeft gegeven dat het betreffende huishoudelijk reglement bindend is.
De beklaagde heeft geprobeerd de klaagster zo uitgebreid mogelijk te informeren. De klaagster kan het de beklaagde niet aanrekenen dat hij haar niet van juridisch advies heeft voorzien. In veel gevallen neemt een koper bij de aankoop van een woning een specialist in de arm voor de begeleiding van het traject. Dat kan een aankoopmakelaar zijn of een juridisch adviseur. Op deze wijze voldoet de koper aan zijn onderzoeksplicht. Daarvan heeft de klaagster geen gebruik gemaakt.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval NVM), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van het reglement is het niet mogelijk in deze procedure uitspraak te doen over de door de klaagster verzochte vergoeding van schade. De commissie zal zich ten aanzien van dit verzoek dan ook niet bevoegd verklaren.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager in het proces rond de aankoop van een appartement door de klaagster, waarbij de beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden.
De klacht
De klacht komt erop neer dat de beklaagde ten onrechte aan de klaagster heeft geadviseerd om haar hondje weg te doen omdat volgens het huishoudelijk reglement van de VvE huisdieren niet waren toegestaan in het appartementencomplex.
De beklaagde heeft aan de klaagster meegedeeld dat in het huishoudelijk reglement een huisdierenverbod stond. In artikel 3.10 van het huishoudelijk reglement van het appartementencomplex van de klaagster is bepaald: “Het houden van huisdieren is ivm overlast niet toegestaan.”. Uit vaste jurisprudentie volgt dat een dergelijke mededeling in een huishoudelijk regelement van een VvE in beginsel niet juridisch bindend is. De vraag is of de beklaagde dat had moeten weten en de klager daarover had moeten informeren.
De beklaagde voert aan dat de klaagster zelf een onderzoeksplicht heeft. De mededelingsplicht van de beklaagde gaat echter voor de onderzoeksplicht. In beginsel mag een koper gerechtvaardigd vertrouwen op wat een makelaar meedeelt.
De mededeling van de beklaagde over het verbod in het huishoudelijk reglement was op zichzelf juist.
Niet is komen vast te staan dat de beklaagde klaagster dringend heeft geadviseerd om haar hondje te herplaatsen. In zijn schriftelijke verweer en bij gelegenheid van de mondelinge behandeling is dit door de beklaagde telkens betwist. Deze ontkenning van de beklaagde maakt dat de commissie niet met voldoende zekerheid kan vaststellen dat de beklaagde het door de klaagster gestelde dringende advies heeft gegeven. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat het in beginsel niet op de weg van de beklaagde, als verkopend makelaar, lag om de klaagster te adviseren over de juridische afdwingbaarheid van een dergelijk huisdierenverbod. Dit valt onder haar eigen onderzoeksplicht. De commissie is van oordeel dat de beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ongegrond is.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich niet bevoegd met betrekking tot de door klaagster verzochte vergoeding van schade;
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J.M.P. Drijkoningen, voorzitter, de heer J. Verdoold, mevrouw mr. E.M. van Gelder, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. L. Kramer, secretaris, op 22 januari 2026.