Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1292226/1317342
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de verkoop van een woning en de manier waarop de verkopend makelaar de biedingsprocedure en de koopovereenkomst heeft behandeld. De koper klaagde dat de makelaar had gezegd dat er veel belangstelling voor de woning was en daarom koos voor bieden via inschrijving. De koper werd gevraagd zijn maximale bod uit te brengen. Later bleek uit het biedlogboek dat hij de enige was die een bod had gedaan. Volgens de koper was de inschrijfprocedure daardoor onnodig en bedoeld om de prijs op te drijven. Ook vond hij dat veranderingen in de koopovereenkomst niet allemaal duidelijk waren aangegeven. De makelaar stelde dat er wel degelijk veel belangstelling was, omdat er in korte tijd tien bezichtigingen en twee tweede bezichtigingen waren geweest. De verkopers wilden snel duidelijkheid en kozen daarom voor een inschrijfprocedure. De commissie vindt dat de makelaar hierbij correct heeft gehandeld. De verkopers mochten kiezen voor deze manier van bieden en de makelaar moest hun belangen behartigen. Dat uiteindelijk maar één bod werd uitgebracht, betekent niet dat de inschrijfprocedure verkeerd was. Ook mocht de makelaar door het grote aantal bezichtigingen zeggen dat er veel interesse was. De koper was bovendien voldoende geïnformeerd over de biedingsprocedure en kreeg volgens de regels achteraf toegang tot het biedlogboek. De commissie ziet geen bewijs voor bedrog of misleiding. Over de wijzigingen in de koopovereenkomst oordeelt de commissie dat deze mogelijk niet allemaal even duidelijk zichtbaar waren, maar dat dit niet ernstig genoeg is om de makelaar tuchtrechtelijk iets te verwijten. De koper had het concept vooraf ontvangen, had zelf om wijzigingen gevraagd en heeft de overeenkomst daarna ondertekend. De commissie verklaart de klacht daarom ongegrond. De makelaar heeft volgens de commissie niet in strijd met de regels gehandeld. Het betaalde klachtengeld blijft voor rekening van de koper.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de gevolgde biedingsprocedure met betrekking tot de door klager aangekochte woning, waarvan beklaagde de verkopend makelaar was.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde was verkopend makelaar van de woning die klager heeft gekocht. Beklaagde heeft geschermd met grote interesse in de woning. Zij heeft daarom gekozen voor een verkoopprocedure via inschrijving. Klager is gevraagd zijn maximale bieding te plaatsen.
Op basis van deze bieding is een koopovereenkomst gesloten. Na vrijgave van het biedlogboek bleek dat er helemaal geen grote interesse was, maar dat het bod van klager het enige was. Het bieden via inschrijving, waarbij bovendien werd opgeroepen een “maximaal” bod uit te brengen, moet dan ook worden beschouwd als een kunstmatig prijsopdrijvend paardenmiddel. Daarmee worden kandidaat-kopers bedrogen (artikel 3:44 BW) of kan sprake zijn van dwaling (artikel 6:228 BW), en wordt regel 1 van de NVM Erecode geschonden.
Beklaagde heeft bij het opstellen van de koopovereenkomst het Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2023) gebruikt. Daarbij zijn, in tegenstelling tot het vereiste, niet alle wijzigingen duidelijk herkenbaar gemaakt. Het betreft onder andere wijzigingen in de gegevens van de ondertekenende partijen, in artikel 1 en in artikel 15.1.
Klager heeft zowel beklaagde als de verkopers gevraagd of het mogelijk is om te komen tot een lagere koopsom. Hierop is afwijzend gereageerd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft de woning in de verkoop gehad. In de periode van 7 mei 2025 tot en met 23 mei 2025 hebben er tien bezichtigingen en twee tweede bezichtigingen plaatsgevonden. Klager heeft de woning twee keer bezichtigd. De tweede keer werd hij vergezeld door zijn eigen makelaar (de makelaar die zijn eigen appartement zou gaan verkopen). Mede gezien het aantal belangstellenden is in overleg met de verkopers en op advies van beklaagde gekozen voor bieden met een uiterlijke biedtermijn tot 19 mei 2025 12.00 uur. Klager heeft (als enige) een bod uitgebracht. De verkopers zijn akkoord gegaan met zijn bod.
Beklaagde heeft klager vervolgens een concept koopovereenkomst gestuurd. Op verzoek van klager zijn daarin een aantal wijzigingen aangebracht. De wijzigingen staan vrijwel allemaal vet gedrukt in de koopakte, met uitzondering van artikel 1. Op grond van de ‘Realworks Richtlijn model koopovereenkomsten’ hoeven wijzigingen in artikel 1 niet vetgedrukt te worden. Bovendien worden bij verkoop relevante stukken, waaronder voorgaande akten, gedeeld in een online Move account. Klager heeft voldoende tijd gehad om deze stukken door te nemen. Verder heeft hij zijn makelaar, alsmede zijn hypotheekadviseur geraadpleegd om de conceptkoopakte te beoordelen. Beklaagde heeft ook een toelichting op de koopakte meegestuurd. De inhoud van de koopovereenkomst was dus voldoende duidelijk voor klager. Op 11 juni 2025 heeft hij de koopovereenkomst digitaal ondertekend.
Vanaf het moment dat het biedlogboek is vrijgegeven, heeft het proces een andere wending gekregen.
Klager heeft een e-mailbericht naar beklaagde en de verkopers gestuurd, met het verzoek de koopsom te verlagen. Beklaagde heeft hem geantwoord dat conform de richtlijnen van de NVM en de wet is gehandeld en dat daarom niet wordt ingegaan op zijn verzoek. Bovendien was er al een definitieve koopovereenkomst tot stand gekomen.
Klager heeft niet te veel betaald voor de woning. Hij heeft een marktconforme prijs betaald. Beklaagde meent naar eer en geweten gehandeld te hebben. Van bedrog was geen sprake.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht van klager ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van makelaars ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving, en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de NVM Erecode 2024 van toepassing.
Inhoudelijk
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkopers en dat zij de verkopers vertegenwoordigde. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem/haar als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkopers – over de uitvoering van de opdracht. De NVM Erecode 2024 legt beklaagde als opdrachtnemer de verplichting op enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen.
Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat in een kort tijdsbestek na de aanmelding van de woning door beklaagde, meerdere bezichtigingen hebben plaatsgevonden. De commissie heeft geen aanleiding te twijfelen aan de juistheid van het agendaoverzicht van de bezichtigingen dat beklaagde als productie heeft overgelegd.
Beklaagde heeft ter zitting toegelicht dat zij naar aanleiding van de hoeveelheid bezichtigingen overleg heeft gevoerd met de verkopers over het te hanteren biedproces. De verkopers hebben haar te kennen gegeven dat zij snel duidelijkheid wilden en daarom kozen voor bieden via inschrijving met biedtermijn. Dit stond hen vrij. Beklaagde was als opdrachtnemer gehouden aan de keuze van de verkopers uitvoering te geven.
De commissie treft in de overgelegde stukken geen aanwijzingen aan voor de stelling van klager dat beklaagde de inschrijfprocedure heeft gebruikt als ‘kunstmatig prijsopdrijvend paardenmiddel’. Het moge zo zijn dat klager het advies om een ‘maximaal’ bod uit te brengen als prijsopdrijvend heeft ervaren, maar het geven van een dergelijk advies is niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Het is onderdeel van het gehanteerde verkoopproces waarbij de makelaar slechts de belangen van de verkoper behartigt. Dat uiteindelijk alleen klager een bod heeft uitgebracht op de woning, betekent niet dat ten onrechte een inschrijvingsprocedure is gestart. Immers, er bestaat – anders dan klager meent – geen (tuchtrechtelijke) norm die bepaalt dat bieden via inschrijving alleen mag worden gehanteerd bij een groot aantal te verwachten biedingen. De commissie stelt voorts vast dat beklaagde klager bij e-mail van 13 mei 2025 voldoende (transparant) heeft geïnformeerd over de gang van zaken bij de inschrijfprocedure. Gelet op het aantal bezichtigingen mocht beklaagde meedelen dat er veel interesse was in de woning. Van dwaling en/of bedrog is de commissie niet gebleken.
Vaststaat dat beklaagde klager (inzage in) het biedlogboek heeft verstrekt. Dat dit achteraf is gebeurd, is conform de afspraak onder G van de bijlage bij de NVM Erecode 2024, die luidt als volgt:
“Kandidaat-kopers hebben de mogelijkheid het biedingsproces te controleren. Alle kandidaat-kopers ontvangen na het verstrijken van de bedenktermijn en/of eventuele ontbindende voorwaarden een geanonimiseerd biedlogboek waarin het verloop van het biedingsproces automatisch inzichtelijk is gemaakt, ongeacht de biedingsmethode”.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat niet kan worden vastgesteld dat beklaagde in het verkoopproces niet heeft gehandeld conform de regels van de NVM.
Klager beklaagt zich er voorts over dat beklaagde in de koopovereenkomst niet alle wijzigingen duidelijk zichtbaar heeft gemaakt.
Het betreft onder andere wijzigingen in de gegevens van de contractspartijen, in artikel 1 en in artikel 15.1. Voor zover al sprake is van een onzorgvuldigheid van beklaagde in dit opzicht, acht de commissie deze niet van dien aard dat haar daarvan een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. De commissie stelt bovendien vast dat beklaagde een concept van de koopovereenkomst aan klager heeft doen toekomen. Klager heeft daarop gereageerd en beklaagde bij e-mails van 28 mei 2025 en 10 juni 2025 verzocht een aantal wijzigingen in de koopovereenkomst aan te brengen. Aan dit verzoek heeft beklaagde – in overleg met de verkopers – voldaan. Beklaagde heeft de koopovereenkomst ondertekend en geen nadere vragen gesteld of opmerkingen gemaakt over de punten waarover hij thans klaagt en.
Onder de gegeven omstandigheden kan klager beklaagde in redelijkheid niet meer tegenwerpen dat de koopovereenkomst voor hem onvoldoende duidelijk was.
Conclusie
De commissie komt tot de slotsom dat niet kan worden vastgesteld dat het handelen van beklaagde niet in overeenstemming is geweest met een tuchtrechtelijke norm, waaraan beklaagde als makelaar onderworpen is.
De commissie zal de klacht van klager dan ook ongegrond verklaren.
Klachtengeld
Nu de klacht ongegrond zal worden verklaard, blijft het door klager betaalde klachtengeld voor zijn rekening.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Verdoold en de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 9 februari 2026.