Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1310661/1326179
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De klacht gaat over de manier waarop het biedingsproces verliep bij de verkoop van een appartement. De klager bracht via Move.nl een bod uit en ontdekte later dat twee andere biedingen pas na afloop van de biedingsperiode aan het biedlogboek waren toegevoegd. Hierdoor twijfelde hij of deze biedingen wel daadwerkelijk op tijd waren gedaan en of de achteraf toegevoegde e-mails betrouwbaar waren. Volgens de klager moest hij daardoor zijn bod met € 10.000 verhogen om het appartement te kunnen kopen. De makelaar stelde daartegenover dat biedingen destijds ook per e-mail mochten worden uitgebracht en dat de betreffende biedingen vóór de deadline waren ontvangen. Dat deze biedingen later handmatig in Move.nl zijn geregistreerd, maakte ze volgens de makelaar niet ongeldig. De commissie oordeelt dat er onvoldoende bewijs is dat de biedingen of e-mails niet echt zijn of dat deze te laat zijn ingediend. Het enkele feit dat de biedingen later aan het dossier zijn toegevoegd, is hiervoor niet voldoende. Daarom is niet gebleken dat de makelaar de beroeps- of gedragsregels heeft overtreden. De commissie verklaart de klacht dan ook ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de rol van de beklaagde bij het verloop van het biedingsproces dat is voorafgegaan aan de aankoop van het appartement van de klager.
Daarnaast had de klacht aanvankelijk betrekking op de informatieverstrekking omtrent een boiler in het appartement. Nadat tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen dat de commissie niet bevoegd is te oordelen over een verzoek tot schadevergoeding, heeft de klager dit klachtonderdeel tijdens de zitting ingetrokken. Derhalve ligt uitsluitend het klachtonderdeel betreffende het biedingsproces nog ter beoordeling voor.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat hij bij de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager heeft op 25 juli 2025 via Move.nl een bod uitgebracht op het appartement aan (adres) in het kader van een gesloten biedprocedure met een sluitingsdatum van 25 juli 2025, 17:00 uur. Volgens de klager zijn na sluiting van het biedingsproces twee biedingen aan het biedlogboek van Move.nl toegevoegd.
De klager stelt – met verwijzing naar de gegevens uit het biedlogboek – dat deze biedingen op 3 september 2025 handmatig door de beklaagde in het systeem zijn opgenomen. Volgens de klager roept dit vragen op over de wijze waarop het biedproces is verlopen en over het moment waarop deze biedingen daadwerkelijk zijn uitgebracht.
Ter zitting heeft de klager verklaard dat zijn twijfel met name voortkomt uit het feit dat de betreffende biedingen en de daaraan ten grondslag liggende e-mails pas geruime tijd na afloop van het biedingsproces aan het Move-dossier zijn toegevoegd. De klager heeft in dit verband verklaard dat hij zich afvraagt of de biedingen daadwerkelijk op 24 en 25 juli 2025 zijn uitgebracht en dat hij twijfels heeft over de betrouwbaarheid van de achteraf toegevoegde e-mails.
De klager voert aan dat hij als gevolg van deze gang van zaken financieel is benadeeld: hij heeft zijn bod met € 10.000,- moeten verhogen om het appartement alsnog toegewezen te krijgen.
Gezien het voorgaande is de klager van mening dat de beklaagde heeft gehandeld in strijd met de voor haar geldende gedrags- en integriteitsnormen. Het vertrouwen van de klager in de makelaardij is ernstig geschaad en hij verzoekt de commissie dan ook de klacht gegrond te verklaren en een passende maatregel op te leggen.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en naar wat zij tijdens de mondelinge behandeling naar voren heeft gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde betwist de verwijten van de klager en stelt als een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-makelaar te hebben gehandeld. Daartoe voert zij aan dat het biedingsproces correct en transparant is verlopen en dat de beklaagde daarbij heeft gehandeld conform de geldende beroepsregels.
Er waren in totaal twee gegadigden voor het appartement, waaronder de klager. De biedingen van de klager zijn via het Move-platform ingediend. De andere gegadigde heeft twee biedingen per e-mail uitgebracht aan de beklaagde. Volgens de beklaagde zijn biedingen die tijdig per e-mail worden uitgebracht geldig. Dat was volgens haar hier het geval, nu de deadline voor het uitbrengen van biedingen 25 juli 2025 was en de betreffende e-mails dateren van 24 juli 2025 en 25 juli 2025 om 12:40 uur.
Dat deze biedingen niet direct, maar achteraf pas op het Move-platform zijn geregistreerd, is juist, maar niet verwijtbaar volgens de beklaagde. De handmatige registratie achteraf doet volgens haar niet af aan de geldigheid van de biedingen. De beklaagde wijst erop dat zij gehouden is biedingen die buiten het Move-platform zijn ontvangen, daarin te registreren. Er zijn volgens de beklaagde geen onregelmatigheden geweest. Bovendien is de klager niet benadeeld nu hij zelf de koper van het appartement is geworden, aldus de beklaagde.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Beoordeeld dient te worden of de beklaagde ten tijde van het biedingsproces in juli 2025 heeft gehandeld in strijd met de toen geldende gedrags- en beroepsregels.
De commissie stelt vast dat het ten tijde van het biedingsproces mogelijk was om biedingen buiten het Move-platform om, bijvoorbeeld per e-mail, uit te brengen. De enkele omstandigheid dat de betreffende biedingen niet via Move zijn uitgebracht, maakt deze daarom niet ongeldig.
De kern van de klacht is gelegen in de twijfel van de klager over de echtheid en betrouwbaarheid van de achteraf aan het Move-dossier toegevoegde biedingen en e-mails. De commissie ziet in het dossier echter onvoldoende aanknopingspunten voor het oordeel dat de betreffende biedingen niet daadwerkelijk op de in de e-mails vermelde data en tijdstippen zijn uitgebracht. Uitgaande van de in de e-mails vermelde data en tijdstippen, zijn de biedingen vóór het verstrijken van de biedingstermijn uitgebracht. De enkele omstandigheid dat biedingen eerst op een later moment aan het Move-dossier zijn toegevoegd, is onvoldoende om aan de betrouwbaarheid van deze e-mails te twijfelen. De commissie heeft geen concrete aanwijzingen aangetroffen die de door de klager geuite twijfel ondersteunen.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat niet is gebleken dat de beklaagde in strijd heeft gehandeld met de voor haar geldende beroeps- en gedragsregels. De klacht is daarom ongegrond.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van de klager ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. T. Var, secretaris, op 3 juni 2026.