Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1102509/1314264
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de verkoop van een chalet. Klaagster en haar echtgenoot wilden het chalet kopen en brachten via de verkopend makelaar een bod uit van € 175.000. De makelaar liet weten dat de verkoper dit bod had geaccepteerd. Klagers gingen ervan uit dat in de koopovereenkomst ook ontbindende voorwaarden zouden staan, waaronder een voorbehoud voor het krijgen van financiering. Zij hadden deze voorwaarden namelijk eerder opgenomen in een zelfgemaakte koopovereenkomst. De officiële koopovereenkomst kwam pas enkele weken later. Daarin stond geen financieringsvoorbehoud. Klagers wilden daarom niet tekenen en het chalet werd later aan iemand anders verkocht. Volgens klagers had de makelaar te langzaam en niet goed gecommuniceerd en had zij eerder moeten vertellen dat het financieringsvoorbehoud niet in de overeenkomst zou komen. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals is het daar niet mee eens. Volgens de commissie is niet gebleken dat de makelaar wist hoe belangrijk het financieringsvoorbehoud voor klagers was. Tijdens het uitbrengen en accepteren van het bod waren de ontbindende voorwaarden ook niet besproken. Daarnaast mocht de makelaar wachten met het versturen van de koopovereenkomst totdat verschillende formaliteiten waren geregeld, zoals de verklaring van erfrecht en het voorkeursrecht van het vakantiepark. De commissie vindt daarom dat de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klacht wordt ongegrond verklaard. De commissie kan bovendien geen schadevergoeding toekennen. Het klachtengeld blijft voor rekening van klaagster.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkopend makelaar van het chalet dat klaagster wenste te kopen.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klaagster en haar echtgenoot (hierna samen klagers genoemd) hadden belangstelling voor een chalet dat hen werd aangeboden door de verkoper. Nadat mondeling overeenstemming was bereikt over de verkoopprijs, hebben klagers op verzoek van de verkoper een schriftelijk koopcontract met ontbindende voorwaarden opgesteld en aan de verkoper gestuurd. De verkoper heeft dit contract niet ondertekend, maar beklaagde ingeschakeld als verkopend makelaar.
Klagers hebben beklaagde op haar verzoek de eerder door hen opgestelde koopovereenkomst toegezonden en een bod gedaan, maar geen reactie ontvangen. Ook de door klagers ingeschakelde makelaar moest tweemaal (terug)bellen voordat hij een reactie kreeg op het ingediende bod.
Klagers hebben vervolgens bij beklaagde een (nieuw) bod van € 175.000,- (onder ontbindende voorwaarden) uitgebracht. Daags daarna heeft beklaagde klagers telefonisch bericht dat dit bod was geaccepteerd.
Hoewel klagers na de acceptatie van hun bieding steeds contact zochten met beklaagde, werd hen geen schriftelijke koopovereenkomst toegezonden. Uiteindelijk ontvingen zij pas na 5,5 weken een concept koopovereenkomst waarin de ontbindende voorwaarden waren doorgestreept. Aangezien zij niet akkoord konden gaan met de gewijzigde voorwaarden, konden zij deze overeenkomst niet tekenen. Het chalet is kort nadien aan anderen verkocht.
Beklaagde heeft niet tijdig en niet correct gecommuniceerd. Zij heeft gedurende meer dan vijf weken na de acceptatie van de bieding van klagers niet gereageerd op verzoeken om een concept-koopovereenkomst en niet gemeld dat de ontbindende voorwaarden niet gehandhaafd werden. Daardoor is klagers de kans ontnomen om het chalet te kopen en hebben zij onnodig kosten gemaakt.
Het voorstel van klaagster voor oplossing van het geschil is: een berisping van beklaagde en betaling van een onkostenvergoeding/schadevergoeding van € 1.000,-.
Standpunt van beklaagde
Het chalet dat klaagster wilde kopen was voorheen eigendom van de ouders van de verkoper. De ouders van de verkoper zijn in december 2024 daags na elkaar overleden en de verkoper is enig erfgenaam.
Na het overlijden van zijn ouders heeft de verkoper contact met klagers over de verkoop van het chalet. Hij deelt hen mee dat er nog formaliteiten moeten worden afgewerkt, waaronder het opstellen van een verklaring van erfrecht.
Daarnaast is in het reglement van het vakantiepark de plicht opgenomen het chalet aan te bieden aan de eigenaren van het park, alvorens het aan derden te mogen verkopen. De verkoper zegt toe dat hij in beginsel bereid is klagers als eersten te informeren wanneer de weg vrij is om te verkopen. Hij vertelt dat zijn ouders het chalet voor een bedrag van € 145.000,- hebben gekocht, maar noemt geen vraagprijs. Klagers sturen de verkoper een door hen zelf opgestelde koopovereenkomst met een koopprijs van € 145.000,-.
Om advies in te winnen over een reële marktwaarde en begeleiding te krijgen bij de verkoop schakelt de verkoper beklaagde in. Klagers nemen contact op met beklaagde en doen op 13 februari 2025 een bod. Op 14 februari 2025 wordt mondeling aan klagers meegedeeld dat er een akkoord is op een koopsom van € 175.000,- k.k., zonder randvoorwaarden. Pas ruim 2.5 weken na het mondelinge akkoord wordt de verklaring van erfrecht afgegeven, waarna beklaagde schriftelijk aan klagers bericht dat er een mondelinge overeenstemming is over de verkoopprijs. Enige weken later blijkt tijdens een gesprek met klagers over de concept koopovereenkomst dat er een verschil van mening is over een aantal door klagers gewenste randvoorwaarden, met name het financieringsvoorbehoud. De verkoper wil niet verkopen onder de ontbindende voorwaarde dat klagers de financiering niet rond krijgen. Hij meent dat klagers inmiddels voldoende tijd hebben gehad om de financiering te regelen. Klagers wensen niet te tekenen zonder voorbehouden en willen 10 dagen afwachten tot hun hypotheekadviseur terug is van vakantie. Klagers krijgen de optie de condities van de verkoper te accepteren of daarvan af te zien en de ontwikkelingen af te wachten waarbij beklaagde de verkoopactiviteiten laat doorlopen.
Beklaagde heeft voldoende met klagers gecommuniceerd. De formaliteiten die de verkoper en beklaagde moesten aflopen (onder meer de aanbiedingsplicht en de verklaring van erfrecht), alvorens een schriftelijke koopovereenkomst kon worden opgesteld, vergden tijd. Dat is steeds duidelijk door beklaagde aan klagers kenbaar gemaakt. Verder is klagers er op gewezen dat zij – op grond van het parkreglement – een aanvraag moesten indienen bij de ballotagecommissie. Ook toen klagers het niet eens bleken te zijn met de voorwaarden van de verkoper, heeft beklaagde uitvoerig met klagers gesproken en het standpunt van de verkoper toegelicht.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar of onderneming ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn of haar organisatie of relevante wet- en regelgeving, en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar of onderneming actief is of was, kan ondermijnen, en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn of haar organisatie.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klagers, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de NVM Erecode 2024 van toepassing.
Verzoek om een schadevergoeding
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een verzoek tot schadevergoeding. De commissie zal zich op dat punt dan ook onbevoegd verklaren.
Inhoudelijk
Klagers verwijten beklaagde dat zij slecht heeft gecommuniceerd en hen niet tijdig en niet correct heeft geïnformeerd over het schrappen van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst.
Communicatie
Klagers verwijten beklaagde dat zij slecht communiceerde omdat zij niet of traag reageerde op hun aanvankelijke bod en op hun verzoeken om informatie. Volgens beklaagde is er voldoende communicatie geweest. De commissie acht de wijze van communiceren van beklaagde, wat daar ook van zij, niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
Geven van informatie
Uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt dat de klagers op 13 februari 2025 via beklaagde een bod hebben gedaan op het chalet en dat hen op 14 februari 2025 telefonisch is meegedeeld dat overeenstemming was bereikt over een koopsom van € 175.000,-. Desgevraagd hebben partijen ter zitting verklaard dat tijdens de contacten over het uitbrengen en accepteren van het bod van klagers op 13 en 14 februari 2025 de ontbindende voorwaarden en het financieringsvoorbehoud niet zijn besproken. Klagers gingen er kennelijk vanuit dat de (ontbindende) voorwaarden uit eerder door hen zelf opgestelde koopovereenkomst (die zij ook aan beklaagde hadden gestuurd) zonder meer zouden worden opgenomen in de door beklaagde op te stellen koopovereenkomst. Ter zitting heeft de partner van klaagster in dat verband verklaard dat de verkoper wist dat het financieringsvoorbehoud heel belangrijk was voor klagers. Er is echter niet gesteld of gebleken dat ook beklaagde op de hoogte was van het grote belang dat klagers kennelijk hechtten aan het financieringsvoorbehoud. Er was voor beklaagde dan ook geen aanleiding om klagers apart of expliciet mee te delen dat in de koopovereenkomst geen financieringsvoorbehoud werd opgenomen.
Klagers verwijten beklaagde met name dat hen de koopovereenkomst niet tijdig is verstrekt, met als gevolg dat zij er niet tijdig van op de hoogte waren dat daarin geen financieringsvoorbehoud was opgenomen. Vast staat dat beklaagde na het mondelinge akkoord over de verkoopprijs is gestart met het in orde maken van de nodige formaliteiten. In de weken die volgden is de verklaring van erfrecht verstrekt, is gebleken dat het park geen gebruik maakte van haar voorkeursrecht en zijn door beklaagde de NAW gegevens van klagers opgevraagd ten behoeve van het opstellen van de koopovereenkomst.
Er was regelmatig mailcontact en klagers is aangeraden alvast een verzoek in te dienen bij de ballotage commissie in verband met de voorgenomen aankoop. Op 24 maart 2025 is de koopovereenkomst aan klagers verstrekt, waarbij met hen is besproken dat de verkoper niet wenste dat een financieringsvoorbehoud werd opgenomen.
Gelet op deze gang van zaken kan beklaagde niet verweten worden dat zij de koopovereenkomst niet tijdig heeft verstrekt. Op grond van NVM Erecode 2024 diende beklaagde te handelen in het belang van haar opdrachtgever, in dit geval de verkoper. Het was haar goed recht de koopovereenkomst pas aan klagers te verstrekken nadat alle formaliteiten waren afgewerkt. Er rustte op haar geen plicht de koopovereenkomst zo snel mogelijk aan klagers te doen toekomen of klagers zo snel mogelijk over de inhoud te informeren. Dat geldt vooral omdat beklaagde niet wist van het belang van het financieringsvoorbehoud voor klagers.
De slotsom is dat de klacht dat beklaagde de klagers niet of niet tijdig heeft geïnformeerd over het schrappen van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst, niet slaagt.
Klagers zijn kennelijk ontevreden over het verloop van het proces. Hun teleurstelling lijkt vooral voort te komen uit de omstandigheid dat de verkoper zich niet hield aan de mondelinge afspraken die hij eerder – naar hun zeggen – met klagers had gemaakt. Maar dat kan beklaagde niet worden aangerekend.
Conclusie
Uit het voorgaande volgt dat de klacht ongegrond wordt verklaard.
Klachtengeld
Nu de klacht ongegrond is, blijft het klachtengeld voor rekening van klaagster.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond en wijst het door klaagster verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten en de heer R. Roding, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 23 februari 2026.