Commissie: Makelaardij
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1313564/1334570
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft de intrekking van een verkoopopdracht aan een makelaar, waarna de makelaar op grond van de overeenkomst € 3.450,- aan intrekkingskosten in rekening bracht. De consument stelde dat de makelaar onvoldoende deskundig was en onjuist had gehandeld, maar de commissie oordeelt dat deze verwijten onvoldoende zijn onderbouwd. Omdat de overeenkomst duidelijk voorzag in intrekkingskosten en niet is gebleken dat de makelaar tekort is geschoten in haar dienstverlening, mocht de makelaar deze kosten in rekening brengen. De klacht is daarom ongegrond en het verzoek om terugbetaling wordt afgewezen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 5 september 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning [adres] in [plaatsnaam] tegen door de consument te betalen kosten en courtage. Daarvan is een schriftelijke overeenkomst (hierna: Contract) opgemaakt die op 5 september 2024 door de consument ondertekend.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 10 september 2025 bij de makelaar is gemeld, verwijten wij de makelaar een gebrek aan kennis, kunde en vertrouwen. Wij wijzen op:
– het meermalen weigeren van onze directe opdracht om het huis van [externe website] af te halen. Na intrekking van de opdracht werd het huis vervolgens nog steeds niet van [externe website] verwijderd maar gebruikt als pressiemiddel om de factuur te laten betalen. De factuur waarvan we ook al meermalen hadden aangegeven dat deze door ons werd betwist. Wij moesten uiteindelijk [externe partij] zelf inschakelen om het huis te laten verwijderen.
– na het meelopen met een rondleiding bleek dat de makelaar niet op de hoogte was van de meest basale zaken, verkeerde antwoorden gaf en antwoorden niet wist (met de woorden ‘dat stuur ik wel na’), niet eens het energielabel van het huis.
– de vijandige houding omdat zaken niet volgens haar wensen gingen.
De consument eist gehele of gedeeltelijk restitutie van de onder protest betaalde ontbindingsfactuur ad € 3.450,-.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit standpunt komt in hoofdlijn op het volgende neer.
De zeer abrupte en onbegrijpelijke wijziging in houding en handelen van de consument en diens vrouw heeft de makelaar doen besluiten de woning niet direct van Funda af te halen. Dit zou vraagtekens oproepen bij de geïnteresseerden/potentiële kopers waarmee de makelaar nog in gesprek was en daarmee mogelijk schade toebrengen aan de verkoop. De afhandeling van de opdracht is (mede) om deze reden zorgvuldig, zakelijk en correct ingestoken.
De bizar vijandige, dreigende en zeer manipulatieve benadering van broer [naam] op 5 september heeft mij volledig van mijn à propos gebracht. Ik heb niet eerder zoiets heftigs meegemaakt, het was grensoverschrijdend. Daarom heb ik voorgesteld om met de consument en diens vrouw een afspraak te plannen om de verkoop met hen te bespreken. Zij zijn daarop ingegaan, maar in hun plaats bleek (zonder aankondiging) broer [naam] in de woning aanwezig te zijn. Ik raakte direct (weer) uit mijn evenwicht, werd overvallen door een trillend lijf en een zeer aangeslagen en verward gevoel. En het gebeurt opnieuw, nu ik deze reactie schrijf op de klachtomschrijving. Bizar hoe groot de impact (ook nu nog) op mij is.
Als resultaat van mijn inspanningen, kennis en kunde had ik concreet drie kopende partijen voor de woning. Maar doorpakken naar een koopovereenkomst lukte niet, omdat de consument en diens vrouw de lekkage in de kelder nog altijd niet hebben kunnen (laten) oplossen. Dit zorgde voor veel onrust, onzekerheid en onduidelijkheid en was de enige en directe reden voor de potentiële kopers om niet te kopen. Een jaar lang heeft de makelaar zich 100% ingezet om deze drie partijen warm te houden voor het sluiten van een overeenkomst. Niet het ontbreken van mijn deskundigheid maar de aanwezige onopgeloste lekkage is reden dat de opdracht niet succesvol kon worden afgerond.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Bij e-mail van 15 september 2025 heeft de consument geschreven de opdracht in te trekken. Met de in het vragenformulier geformuleerde klacht en eis spitst deze zaak zich toe op de bij de factuur van 17 september 2025 door de makelaar vervolgens in rekening gebrachte € 3.450,- wegens:
“intrekking opdracht dienstverlening”.
Die factuur is gebaseerd op het Contract waarin partijen zijn overeengekomen:
“In het geval dat tijdens de uitvoering van de werkzaamheden de opdracht door de opdrachtgever wordt ingetrokken dan zijn de kosten € 3450 (de opstartkosten staan hier los van). Alle genoemde bedragen/percentages zijn inclusief BTW.”
De makelaar heeft dus in beginsel recht op de gefactureerde intrekkingskosten.
De consument werpt tegen dat de makelaar bij de dienstverlening niet heeft gehandeld zoals dat van een goed verkoopmakelaar mocht worden verwacht, maar de makelaar verklaart en/of weerspreekt ieder verwijt terzake uitvoerig en gemotiveerd. Nu de consument de rechtsgevolgen van de aan de makelaar verweten tekortkomingen inroept, draagt de consument het bewijsrisico van de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden. De door de consument aan de makelaar verweten tekortkomingen zijn echter niet, althans onvoldoende, gebleken. Nu de makelaar met de aanvankelijk na de intrekking gehandhaafde plaatsing op [externe website] mede ten behoeve van de consument heeft beoogd schade te voorkomen, is niet, althans onvoldoende, aannemelijk geworden dat de makelaar in relevante mate in de dienstverlening tekort is geschoten. Hierbij kan niet worden voorbijgezien aan de tussen de door de consument ingeschakelde broer Jos en de makelaar ontstane spanningen en gewisselde verwijten, die de makelaar duidelijk van haar stuk hebben gebracht. Hoewel dat ook voor de consument kenbaar was, is hij broer [naam] evenwel blijven inschakelen, zodat hij de makelaar niet alleen voor de daardoor ontstane situatie verantwoordelijk mag houden.
Alles in ogenschouw nemend, komt de commissie tot de slotsom dat de makelaar terecht aanspraak maakt op de betaalde € 3.450,-, dat de eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. De verder nog gewisselde argumenten kunnen niet tot een ander oordeel leiden en daarom onbesproken blijven. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– wijst het door de consument verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, de heer mr. J.J. Hendrikse, mevrouw Y. Moll, leden, op 3 juli 2026.