Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1137986/1267648
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Een koper diende een klacht in over de verkoopmakelaar van een woning waarin hij geïnteresseerd was. De koper had via zijn aankoopmakelaar een bod van € 841.000 gedaan en met de verkoper was mondeling overeenstemming bereikt over de prijs. Er waren afspraken gemaakt voor een bouwkundige keuring en een taxatie, maar de koopovereenkomst was nog niet ondertekend. Volgens de koper duurde het daarna te lang voordat de verkoopmakelaar actie ondernam en communiceerde hij onvoldoende over de voortgang. Intussen meldde zich een andere geïnteresseerde, die de vraagprijs van € 850.000 bood zonder voorwaarden. De verkoper besloot de woning aan deze persoon te verkopen. De koper vermoedde dat zijn bod was gebruikt om een hoger bod van een ander te krijgen en vond dat de makelaar onzorgvuldig en niet transparant had gehandeld. De verkoopmakelaar ontkende dit en stelde dat hij geen informatie over het bod met anderen had gedeeld. Tijdens de behandeling bleek bovendien dat de andere geïnteresseerde buiten de makelaar om rechtstreeks contact had opgenomen met de verkoper. De commissie merkt op dat de makelaar de klachtprocedure niet goed heeft aangepakt. Zo leverde hij stukken laat aan en vertelde hij belangrijke informatie pas tijdens de zitting. Toch vindt de commissie niet dat de makelaar tijdens het verkoopproces verwijtbaar heeft gehandeld. Een verkoper mag uiteindelijk zelf bepalen aan wie hij zijn woning verkoopt. Omdat er nog geen schriftelijke koopovereenkomst door de koper en verkoper was ondertekend, was de mondelinge overeenstemming nog niet definitief. Daarnaast had de aankoopmakelaar van de koper aangegeven dat eerst een bouwkundige keuring moest plaatsvinden voordat de koopovereenkomst zou worden getekend. De commissie vindt daarom dat de verkoopmakelaar niet kan worden verweten dat de overeenkomst niet eerder is ondertekend. Ook is niet bewezen dat hij informatie over het bod met anderen heeft gedeeld of bewust heeft geprobeerd een hoger bod te krijgen. De commissie oordeelt daarom dat onvoldoende is aangetoond dat de verkoopmakelaar onzorgvuldig heeft gehandeld en verklaart de klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de gang van zaken bij de verkoop van een woning, waarin klager was geïnteresseerd en waarbij beklaagde als verkoopmakelaar is opgetreden.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klager was bezig een huis te kopen, waarvan beklaagde de verkoopmakelaar was. Klager verwijt beklaagde nalatig en verwijtbaar handelen bij de verkoop.
Op 25 april 2025 heeft klager via zijn aankoopmakelaar een finaal akkoord gegeven op de koopprijs van de woning die beklaagde in de verkoop had. In overleg zijn direct afspraken ingepland voor taxatie en bouwkundige keuring. Vanaf dat moment werd het stil, er volgde geen bevestiging, geen conceptovereenkomst en geen communicatie vanuit beklaagde.
Op 8 mei 2025 heeft beklaagde aan de aankoopmakelaar van klager laten weten dat er een nieuwe gegadigde was met een hoger bod, te weten de vraagprijs ad € 850.000,-, en dat de woning aan deze belangstellende zou worden gegund. Omdat in de tussentijd beklaagde niet met de aankoopmakelaar van klager heeft gecommuniceerd, is bij klager een sterk vermoeden ontstaan dat zijn bod bewust is ingezet teneinde een hogere bieding van een derde uit te lokken.
Door het handelen van beklaagde is voor de verkoper ruimte ontstaan om alsnog aan een hogere bieder te verkopen. Hoewel de verkoper juridisch het recht had het huis aan een andere partij te gunnen, is deze situatie uitsluitend ontstaan door het nalatige en onzorgvuldig handelen van beklaagde, waarmee door beklaagde de NVM Erecode is geschonden. Zo is door beklaagde nagelaten de gemaakte afspraken na te komen en heeft het ontbroken aan heldere communicatie over de status van het verkoopproces. Klager is als serieus gegadigde niet respectvol en eerlijk behandeld en zijn belang als potentieel koper is volledig genegeerd. Daarbij acht klager het aannemelijk dat in strijd met de plicht tot vertrouwelijkheid zijn bod dan wel onderhandelingspositie met de andere bieder is gedeeld. Hoewel beklaagde achteraf verklaarde dat het ontbreken van communicatie van zijn zijde een gevolg was van persoonlijke omstandigheden, zoals vakantie en ziekenhuisbezoek, rechtvaardigt hij daarmee niet de schending van gemaakte afspraken en het ontbreken van transparante communicatie.
Ter zitting heeft klager benadrukt dat door beklaagde onvoldoende opheldering wordt gegeven over hoe hij als professional heeft gehandeld volgens de normen van zorgvuldigheid, transparantie, tijdigheid, informatie, gelijkheid en professioneel vertrouwen, zoals van een NVM-makelaar mag worden verwacht. Voor klager staat vast dat beklaagde het vertrouwen voor hem en zijn partner in de beroepsgroep ernstig heeft beschadigd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde sinds 17 mei 2024 in de verkoop had. Hij werd bijgestaan door een aankoopmakelaar en heeft de woning op 24 februari 2025 en 27 maart 2025 met zijn partner bezichtigd. Na een aantal biedingen wordt op 23 april 2025 door klager een finaal bod van € 841.000,- gedaan met twee ontbindende voorwaarden: financiering voor verkoop eigen woning en voor ondertekening van de koopovereenkomst een bouwkundige keuring (opschortende voorwaarde).
Op 28 april 2025 heeft de aankopende makelaar van klager beklaagde een bericht gestuurd waarin staat vermeld dat “de afspraak is gemaakt dat de bouwkundige keuring zal worden uitgevoerd vóór het tekenen van de koopakte. De eerst mogelijke datum is maandag 12 mei 2025 om 09:00 uur.” Dit toont aan dat er nog geen getekende koopakte was en dat klager zich nog in de voorbereidingsfase bevond en dat hij pas gebonden wilde zijn na de bouwkundige inspectie.
Tussen 29 april en 7 mei 2025 heeft een andere potentiële koper, die de woning op 21 maart 2025 had bezichtigd, een bod gedaan gelijk aan de vraagprijs, zonder voorbehouden. De verkoper heeft daarop de woning aan deze koper gegund, waarna beklaagde formeel de verkoop aan klager, conform de NVM-leidraad, formeel heeft geannuleerd.
Op 15 mei 2025 is de koopakte met de andere kopers getekend en op 27 mei 2025 heeft klager een klacht ingediend bij beklaagde over het verloop van het verkoopproces.
Beklaagde betwist dat hij nalatig en verwijtbaar heeft gehandeld. Gedurende het gehele verkoopproces is door beklaagde transparant en professioneel gehandeld en is gecommuniceerd met de aankopende makelaar van klager, zoals ook is afgesproken. Er is geen informatie over biedingen gedeeld met derden en de annulering heeft formeel correct, respectvol en na inwinning van juridisch advies bij de NVM plaatsgevonden. Pas na annulering is de schriftelijke koopovereenkomst met de nieuwe koper tot stand gekomen. Nieuwe belangstellenden zijn niet toegelaten in het verkoopproces.
De beslissing om de woning te gunnen aan de hogere bieder is niet te wijten aan enig handelen van beklaagde. Tot de definitieve beslissing van de verkoper om niet aan klager te verkopen was het de bedoeling van beklaagde om aan klager te verkopen. Het is geheel een eigen beslissing geweest van de verkoper om niet aan klager te verkopen. Dit stond hem ook vrij, omdat er geen door klager ondertekende koopovereenkomst was. Beklaagde heeft conform de wet en de NVM-leidraad gehandeld, zodat hem geen verwijt kan worden gemaakt van schending van wet, gedragscode of beroepsregel.
Beklaagde verzoekt de klacht van klager ongegrond te verklaren.
Ter zitting heeft beklaagde toegelicht dat, hem achteraf is gebleken, dat telefonisch contact is geweest tussen een potentiële koper, die de woning op 21 maart 2025 bezichtigd heeft, en de verkoper. Zonder medeweten van beklaagde heeft deze potentiële koper zelf contact opgenomen met de verkoper en heeft met zijn kind de woning van de verkoper bezocht. Op het moment dat zij tot overeenstemming zijn gekomen over de verkoopprijs, heeft de verkoper beklaagde verzocht de verkoop af te wikkelen. Tot dat moment verkeerde beklaagde in de veronderstelling dat de woning aan klager zou worden verkocht. Beklaagde benadrukt geen belang te hebben bij een hogere verkoopprijs, aangezien in de opdracht tot dienstverlening een vaste courtage met de verkoper is overeengekomen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement. De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht. Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
De commissie stelt voorop dat zij haar bedenkingen heeft over de wijze waarop beklaagde zich in onderhavige procedure heeft opgesteld door pas drie dagen voor de zitting stukken in te dienen en door het verweerschrift pas aan te leveren nadat de zaak door de commissie is aangehouden. Dit geeft geen blijk van medewerking en een serieuze en oplossingsgerichte instelling, zoals de Erecode voorschrijft in het kader van klachtafhandeling en onafhankelijke geschilbeslechting/ tuchtrechtspraak. Daarbij komt dat beklaagde pas ter zitting relevante informatie aan de orde heeft gesteld, zoals dat zonder zijn medeweten de tweede gegadigde voor de woning van de verkoper, buiten beklaagde om, rechtstreeks contact met de verkoper heeft opgenomen en met zijn kind bij de verkoper is langsgegaan. Het bevreemdt de commissie dat deze informatie niet eerder door beklaagde is ingebracht, bijvoorbeeld door dit te melden in zijn verweerschrift dan wel deze informatie op andere wijze onder de aandacht van de commissie te brengen. De commissie begrijpt gezien deze hiaten in de procesvoering van beklaagde dan ook dat klager het gevoel heeft dat de procedure niet goed is verlopen.
Kern van de klacht is dat door beklaagde in het verkoopproces, nadat tussen klager en de verkoper overeenstemming is bereikt over de prijs, niet snel genoeg actie is ondernomen om de koopakte vlot te kunnen laten tekenen. Hierdoor vermoedt klager dat er nog contact is geweest over het bod dat hij heeft gedaan met derden.
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkoper en die verkoper vertegenwoordigde. Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod niet meer dan dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem als vertegenwoordiger van de verkoper in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkoper – over de uitvoering van de opdracht. Uiteindelijk beslist de verkoper dus of én aan wie de woning wordt verkocht. De Erecode NVM legt beklaagde als opdrachtnemer ook de verplichting op enkel het belang van zijn opdrachtgever te dienen.
Tussen klager en de verkoper is mondeling overeenstemming bereikt over de verkoop van de woning van de verkoper aan klager. Wanneer overeenstemming is bereikt tussen de verkoper en een koper, moet de koopovereenkomst op schrift worden gesteld. Het in artikel 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek vermelde ‘schriftelijkheidsvereiste’ maakt dat – om de koop van een woning definitief te maken – sprake moet zijn van een akte, dat wil zeggen een document dat door beide partijen is ondertekend. Op het ontbreken van een dergelijke akte kan niet alleen door een particuliere koper, maar – zoals de Hoge Raad heeft beslist – ook door een particuliere verkoper een beroep worden gedaan. Dat is hier het geval geweest; de verkoper heeft besloten de woning aan een andere gegadigde te gunnen. Nu het voorlopig koopcontract nog niet door klager (en de verkoper) was ondertekend, stond hem dit vrij. Dat de koop door klager uiteindelijk niet is doorgegaan en de woning aan een andere gegadigde is gegund, is – zoals hiervoor vermeld – een beslissing van de verkoper, die beklaagde niet kan worden verweten.
Klager verwijt beklaagde vooral dat hij niet snel genoeg actie heeft ondernomen en niet dan wel onvoldoende transparant heeft gecommuniceerd, waardoor het voor klager niet duidelijk was dat er nog een gegadigde voor de betreffende woning bleek te zijn. Dit laatste was, zoals ter zitting is besproken, beklaagde blijkbaar ook niet bekend en kan hem dan ook niet worden verweten. Ook van het feit dat de koopakte niet eerder ter ondertekening aan klager en de verkoper is voorgelegd, is beklaagde geen verwijt te maken. Immers de aankoopmakelaar van klager heeft op 28 april 2025 beklaagde schriftelijk bericht en de voorwaarde gesteld dat eerst de bouwkundige keuring dient te worden uitgevoerd, alvorens tot het tekenen van de koopakte door klager zal worden overgegaan. De commissie acht het niet ondenkbaar dat, wanneer zou zijn gekozen voor de mogelijkheid eerst te tekenen en de bouwkundige keuring daarna binnen de drie dagen bedenktijd uit te voeren, het verkoopproces anders zou zijn verlopen.
De commissie komt op grond van de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht voorts tot de conclusie dat klager zijn klachten onvoldoende feitelijk heeft onderbouwd. Bij klager leeft sterk het gevoel dat beklaagde geen open kaart heeft gespeeld naar hem toe, echter van onzorgvuldig handelen in het verkoopproces door beklaagde, is de commissie niet gebleken.
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van klager ongegrond is.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten en de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 8 december 2025.