Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1011363/1327190
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over de aankoop van een woning met een vrijstaande, niet-geïsoleerde schuur. De koper klaagt over de makelaar, omdat zij vindt dat hij haar niet goed heeft geïnformeerd over de staat van deze schuur. Volgens de koper kon zij de schuur tijdens de eerste bezichtiging niet van binnen bekijken, omdat de makelaar zei dat hij geen sleutel had. Zij stelt dat de makelaar haar wel vertelde dat de schuur in goede staat was en normaal gebruikt kon worden. Pas tijdens de voorinspectie, vlak voor de overdracht van de woning, zag zij dat de schuur vochtig was en dat er natte tegels en vochtproblemen waren. Volgens de koper wilde de makelaar deze problemen niet in het inspectierapport opnemen. De makelaar is het hier niet mee eens. Hij stelt dat de schuur tijdens de eerste bezichtiging wel is bekeken en dat hij geen toezeggingen heeft gedaan over het gebruik ervan. Ook vindt hij de vochtigheid niet bijzonder voor een niet-geïsoleerde schuur van ongeveer 30 jaar oud. De commissie kan niet vaststellen of de koper tijdens de eerste bezichtiging wel of geen toegang tot de schuur heeft gehad, omdat beide partijen hierover iets anders verklaren. Ook is niet bewezen dat de makelaar wist van ernstige of structurele gebreken of dat hij verkeerde informatie over de schuur heeft gegeven. Daarbij had de koper na de eerste bezichtiging nog twee keer de mogelijkheid om de woning en de schuur verder te onderzoeken. De commissie vindt dat de koper daarom ook een eigen verantwoordelijkheid had om nader onderzoek te doen. Verder is niet bewezen dat de makelaar heeft geweigerd om opmerkingen over de schuur in het inspectierapport te zetten. Tot slot heeft de koper, ondanks de vochtproblemen die tijdens de voorinspectie zichtbaar waren, besloten om de aankoop en overdracht van de woning door te laten gaan. De commissie oordeelt daarom dat niet is bewezen dat de makelaar relevante informatie heeft achtergehouden, verkeerde informatie heeft gegeven of heeft geweigerd belangrijke informatie vast te leggen. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster stelt dat beklaagde haar bij de aankoop van een woning onjuist en onvolledig heeft geïnformeerd over de staat van een bijbehorende schuur. Tijdens de bezichtiging kon zij de schuur niet van binnen bekijken, omdat beklaagde aangaf geen sleutel van de schuur te hebben. Op expliciete navraag heeft beklaagde echter verklaard dat de schuur in goede staat verkeerde en geschikt was voor normaal gebruik, waaronder het plaatsen van een koelkast. Na aankoop van de woning bleek bij de voorinspectie dat de schuur ernstige gebreken vertoonde, waaronder vocht en schimmelvorming. Ook bleek dat voor de schuur geen aparte sleutel nodig was. Beklaagde heeft geweigerd deze gebreken op te nemen in het inspectierapport en klaagster ten onrechte gerustgesteld dat het probleem zou worden opgelost. Klaagster stelt dat nadien geen oplossing is geboden en dat beklaagde niet heeft meegewerkt aan herstel of compensatie, ook niet na tussenkomst van het klachtenloket. Klaagster acht het handelen van beklaagde onzorgvuldig en in strijd met hetgeen van een professioneel handelend makelaar mag worden verwacht.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde stelt dat de berging tijdens de bezichtiging wel degelijk is bekeken. Er is geen specifieke toezegging gedaan dat de berging geschikt zou zijn voor het plaatsen van een koelkast; dit is niet passend bij een niet-geïsoleerde berging. Klaagster heeft de woning nadien nog tweemaal bezichtigd en daarmee ruimschoots de gelegenheid gehad om ook de berging (opnieuw) te inspecteren. Ook heeft klaagster tussentijds vragen gesteld en zelfs overwogen de koop te ontbinden, maar uiteindelijk bewust besloten de aankoop door te zetten. Ten aanzien van de staat van de berging stelt beklaagde dat sprake was van gebruikelijke vochtigheid voor een circa 30 jaar oude, niet-geïsoleerde berging en niet van ernstige gebreken. Beklaagde betwist dat is geweigerd om opmerkingen in het inspectierapport op te nemen. Er zijn daartoe geen expliciete verzoeken gedaan en alle partijen hebben het rapport zonder voorbehoud ondertekend.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over handelen en/of nalaten ten tijde van het lidmaatschap van een lid van of een aangesloten beklaagde/taxateur bij de vereniging, dat mogelijk in strijd is met het bepaalde in de verenigingsstatuten, reglementen of besluiten van zijn vereniging en/of het vertrouwen in de stand van makelaars/taxateurs kan ondermijnen en/of in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode van zijn vereniging (artikel 3 Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals). Naar aanleiding van een klacht kan de commissie een sanctie opleggen aan de beklaagde. De commissie is niet bevoegd een beslissing te geven ten gunste of ten nadele van een klager.
Op basis van de stukken en het verhandelde ter zitting stelt de commissie de volgende feiten vast. Klaagster heeft op 9 juni 2023 de woning bezichtigd in aanwezigheid van beklaagde. Bij de woning behoort een vrijstaande, niet-geïsoleerde schuur, daterend uit circa 1995. Kort na de bezichtiging heeft klaagster een bod uitgebracht, dat is geaccepteerd. In oktober 2023 heeft klaagster de woning nog tweemaal bezocht, waarbij de schuur niet is geïnspecteerd. Op 27 november 2023 heeft de voorinspectie plaatsgevonden, gevolgd door de juridische levering bij de notaris. Tijdens de voorinspectie is gebleken dat de schuur vochtig was en dat sprake was van natte tegels en vochtverschijnselen. De koopovereenkomst is vervolgens geëffectueerd. Nadien is discussie ontstaan over de staat van de schuur en de vraag of beklaagde hierover onjuiste of onvolledige informatie heeft verstrekt.
De commissie stelt voorop dat een makelaar gehouden is om relevante informatie over de onroerende zaak op juiste en zorgvuldige wijze te verstrekken. Daarbij geldt dat de mededelingsplicht van de makelaar in beginsel prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper, voor zover het gaat om informatie waarover de makelaar beschikt of behoort te beschikken.
Ten aanzien van het verwijt dat klaagster bij de bezichtiging in juni 2023 geen toegang heeft gekregen tot de schuur, overweegt de commissie dat partijen hierover uiteenlopende verklaringen hebben afgelegd. De commissie kan op basis van de beschikbare stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht niet vaststellen welke lezing juist is. Dit klachtonderdeel kan daarom niet tot een gegrond oordeel leiden.
Ten aanzien van de gestelde gebreken aan de schuur stelt de commissie vast dat het gaat om een niet-geïsoleerde, circa 30 jaar oude berging. Dat in een dergelijke ruimte vocht kan optreden, met name in natte perioden, is op zichzelf niet ongebruikelijk. Niet is komen vast te staan dat beklaagde bekend was met structurele of ernstige gebreken die hij had moeten melden en heeft verzwegen, dan wel dat hij onjuiste/misleidende informatie heeft verstrekt ten aanzien van (het gebruik van) de schuur/berging.
Voorts weegt de commissie mee dat klaagster na de eerste bezichtiging nog tweemaal de gelegenheid heeft gehad de woning te inspecteren. Gesteld noch gebleken is dat zij toen opnieuw expliciet heeft verzocht de schuur te bezichtigen of nader te onderzoeken. Onder deze omstandigheden rustte op klaagster ook een eigen verantwoordelijkheid om nader onderzoek te doen.
Met betrekking tot het verwijt dat beklaagde heeft geweigerd om opmerkingen over de schuur op te nemen in het inspectierapport, overweegt de commissie dat dit niet met concrete stukken of anderszins is onderbouwd. Beklaagde heeft dit gemotiveerd betwist. De commissie kan daarom niet vaststellen dat van een dergelijke weigering sprake is geweest.
Ten slotte acht de commissie van belang dat klaagster, ondanks de tijdens de voorinspectie geconstateerde vochtverschijnselen, heeft besloten de levering te laten doorgaan. Niet is gebleken dat zij op dat moment zodanig onder druk stond dat zij geen reële keuze had.
Gelet op het voorgaande is de commissie van oordeel dat niet is komen vast te staan dat beklaagde relevante informatie heeft achtergehouden dan wel klaagster onjuist heeft geïnformeerd over de staat van de schuur. Evenmin is gebleken van weigering om relevante bevindingen vast te leggen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.R.O. Mooy, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 15 april 2026.