Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Berisping
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1322122/1336040
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een klacht tegen een verkoopmakelaar over het biedingsproces en de informatieverstrekking bij de verkoop van een woning. De commissie oordeelt dat de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld tijdens het biedingsproces en terecht heeft verwezen naar de aankoopmakelaar voor inzage in het biedlogboek. Wel had de makelaar moeten melden dat omwonenden bezwaren hadden geuit tegen een mogelijke extra bouwkavel, terwijl hij wist dat dit voor de kopers een essentieel punt was. Door deze informatie niet te verstrekken heeft de makelaar in strijd gehandeld met de NVM Erecode. De klacht is daarom gegrond verklaard en de makelaar krijgt een berisping en een boete van € 10.000,-.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkoopmakelaar van de door klaagster en haar echtgenoot aangekochte woning aan (adres) (hierna te noemen: de woning).
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
In september 2024 hebben klaagster en haar echtgenoot de woning aangekocht. Beklaagde is bij de koop betrokken geweest als verkopend makelaar.
Klaagster stelt dat beklaagde niet in lijn met de ethische- en gedragsregels van een NVM-makelaar heeft gehandeld met als gevolg dat zij en haar echtgenoot, als kopers van de woning ernstig zijn benadeeld.
De klacht valt in twee klachtonderdelen uiteen, te weten:
- het handelen van beklaagde tijdens het biedingsproces;
- het niet melden van bezwaren tegen het bouwplan.
Klachtonderdeel 1
Klaagster en haar echtgenoot (verder: kopers) hebben interesse in de woning getoond vanwege de mogelijkheid van kavelsplitsing ten behoeve van een bouwperceel, waarvoor een principeakkoord bestond. Hiermee is door beklaagde ook geadverteerd in de verkoopbrochure en op [naam website].
Na twee bezichtigingen hebben kopers op 15 augustus 2024 een bod op de woning uitgebracht via een aankoopmakelaar. Na het uitbrengen van het bod hebben zij vernomen dat de biedingen erg dicht bij elkaar lagen en dat daarom een aanvullende biedingsronde zou volgen. Kopers hebben, gelet op de andere biedingen en de extra biedingsronde, een verhoogd bod op de woning uitgebracht. Na sluiting van de tweede biedingsronde zijn kopers geïnformeerd dat de woning aan hen verkocht zou worden.
Na de levering van de woning in september 2025 hebben kopers het biedlogboek bij beklaagde opgevraagd. Beklaagde heeft kopers vervolgens verwezen naar de aankoopmakelaar. Deze heeft getracht de informatie voor kopers uit het systeem op te halen, maar is hierin niet geslaagd. Vervolgens hebben kopers diverse malen contact opgenomen met beklaagde en uiteindelijk het biedlogboek verkregen.
Uit het biedlogboek is gebleken dat het door kopers uitgebrachte bod in de eerste biedingsronde veruit het hoogste was en dat ook de door kopers gestelde voorwaarden beter waren dan, of in ieder geval gelijkwaardig aan, die van de andere biedingen. De andere biedingen lagen respectievelijk € 30.000,- en
€ 50.000,- onder het bod van kopers.
Kopers achten het misleidend dat beklaagde – ondanks het grote verschil tussen hun bod en de andere biedingen – aan hun aankoopmakelaar heeft meegedeeld dat de biedingen ‘zo dicht bij elkaar lagen’ dat een tweede biedingsronde noodzakelijk was. Kopers voelen zich door deze gang van zaken tegen andere kopers uitgespeeld en stellen dat zij daardoor een aanzienlijk hoger bod hebben neergelegd en daarmee bij aankoop van de woning aanzienlijk meer hebben betaald.
Klachtonderdeel 2
Voor kopers was het van groot belang dat er een extra woning op een afgesplitst perceel kan worden gebouwd. Er was hiervoor reeds een principeakkoord van de gemeente verkregen, wat door beklaagde is vermeld op Funda en ook in de verkoopbrochure is opgenomen. Tijdens de aankoopprocedure bleek het principeakkoord overigens niet meer geldig te zijn.
Kopers hebben bij de beide bezichtigingen expliciet gevraagd of er bezwaren bekend waren vanuit de buurt tegen de kavelsplitsing en/of de bouwplannen. Namens beklaagde is verklaard dat er geen bezwaren bekend waren en dat dit was afgestemd met de buren en/of de buurt.
Na aankoop van de woning is kopers gebleken dat de directe buren al in een veel eerder stadium, zowel bij de gemeente als bij beklaagde, uitdrukkelijk hun bezwaren tegen het toestaan van een extra bouwkavel op het perceel van de woning kenbaar hadden gemaakt.
Kopers achten het niet melden van de bezwaren van de buren een ernstige schending van de informatieplicht en de zorgplicht van beklaagde. Het niet melden van deze cruciale informatie kan leiden tot vertraging, extra kosten en het mogelijk niet kunnen realiseren van de plannen van kopers.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Achtergrondinformatie
Beklaagde heeft namens de verkopers bij het College van B&W van de gemeente een principeverzoek ingediend ten behoeve van realisering van een extra bouwkavel op hun perceel. Het principebesluit, onder voorwaarden, is afgegeven op 16 januari 2023 voor de duur van één jaar, derhalve tot 16 januari 2024. In het principebesluit is opgenomen dat geen mogelijkheid tot het indienen van bezwaar of beroep bestaat tegen de inhoud van het betreffende besluit.
In juli 2023 is beklaagde gevraagd om op te treden als verkoopmakelaar voor de woning. In de verkoopbrochure heeft beklaagde opgenomen dat de gemeente een akkoord heeft gegeven op een principeverzoek en dat hiermee een bouwperceel ter grootte van circa 1.000m2 kan worden gerealiseerd. Daarbij is voorts opgemerkt dat een bestemmingsplanprocedure doorlopen dient te worden.
Hoewel formeel een bezwaar niet mogelijk is, sturen de buren op 8 december 2023 een brief naar de gemeente, met een kopie aan beklaagde, waarin zij bezwaar maken tegen het mogelijk toestaan van een bouwkavel op het perceel van de woning.
In augustus 2024 tonen kopers interesse in de woning, zij worden bijgestaan door een aankoopmakelaar.
Klachtonderdeel 1
Na het evalueren van de ontvangen biedingen hebben verkopers op 20 augustus 2024 besloten op basis van die biedingen niet in onderhandelingen te treden met (een van) de bieders. Verkopers hebben besloten om een inschrijvingsprocedure op te starten. Beklaagde heeft vervolgens alle bieders, zo ook kopers, geïnformeerd, waarbij alle bieders zijn uitgenodigd om hun eerdere bieding nogmaals gestand te doen dan wel hun bieding te verhogen. Kopers hebben er vervolgens zelf voor gekozen de bieding te verhogen. Het biedlogboek laat ook zien dat van misleiding of onbehoorlijke prijsopdrijving door beklaagde geen sprake is geweest. Een andere bieder heeft zijn bod gestand gedaan, ook hieruit valt niet af te leiden dat van misleiding of onbehoorlijke prijsopdrijving sprake is geweest.
Beklaagde merkt ten aanzien van de verkrijging van het biedlogboek op dat iedere bieder, het (geanonimiseerde) biedlogboek kan inzien in het portaal. Zo ook de aankoopmakelaar van kopers, omdat hij de biedingen namens kopers heeft verricht. Gelet hierop heeft beklaagde kopers meermaals naar de aankoopmakelaar verwezen. Uit coulance en met enige moeite heeft beklaagde, nadat kopers aangegeven hebben dat de aankoopmakelaar hen niet van de gevraagde gegevens kon voorzien, handmatig een geanonimiseerde versie gemaakt en die aan kopers verstrekt.
Beklaagde meent dat van klachtwaardig handelen niet is gebleken.
Klachtonderdeel 2
Aan kopers is -tijdens de bezichtigingen- niet meegedeeld dat de buurtbewoners geen bezwaren hadden tegen de kavelsplitsing en/of bouwplannen. Toen de aanwezige makelaar naar de bezwaren is gevraagd, heeft zij aangegeven dat hierover bij haar geen informatie bekend was. Zij heeft hiermee aangegeven dat zij niet wist of er bezwaren waren van buurtbewoners. Zij heeft in ieder geval uitdrukkelijk niet verklaard dat er geen bezwaren waren.
Kopers hebben nadien nog geregeld contact opgenomen met beklaagde maar zij hebben nimmer meer geïnformeerd naar eventuele bezwaren van buurtbewoners. Omdat er bij de kopers onzekerheid bestond over eventuele bezwaren van buurtbewoners, had het op de weg van kopers gelegen om hierover aanvullende vragen te stellen aan beklaagde, zij hebben dit echter niet gedaan. Daaruit kan worden geconcludeerd dat het antwoord van de bij de bezichtigingen aanwezige makelaar dienaangaande voldoende was. Er was voor beklaagde dan ook geen aanleiding op deze vragen van kopers terug te komen.
Daar komt bij dat kopers er in het algemeen rekening mee hadden behoren te houden dat er bezwaar gemaakt zou kunnen worden tegen hun bouwplannen. Er was altijd een inherent risico dat de bouwplannen als gevolg van bezwaren niet gerealiseerd zouden kunnen worden, er vertraging zou kunnen optreden of dat er mogelijk extra kosten moesten worden gemaakt.
Beklaagde wenst te benadrukken dat zij nimmer de woning heeft verkocht met de garantie dat er een tweede woning zou kunnen worden gerealiseerd. Uit de verkoopbrochure volgt dat duidelijk is benoemd dat met het principebesluit (slechts) een mogelijkheid bestaat een tweede woning te realiseren, maar dat hiervoor een bestemmingsplanwijzigingsprocedure doorlopen moet worden en daarin het inherente bezwaarrisico is gelegen, waarbij gold dat de medewerking van de gemeente geen gegeven was.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is zij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of beklaagde in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is kan de commissie op grond van artikel 14 lid 2 van het Reglement Tuchtcommissie vastgoedprofessionals (hierna te noemen: het reglement) een sanctie opleggen.
Het handelen van beklaagde tijdens het biedingsproces
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden namens de verkopers.
Wanneer een makelaar een woning in de verkoop neemt en deze publiekelijk aanbiedt, betekent dat aanbod dat de makelaar belangstellenden uitnodigt om met hem als vertegenwoordiger van de verkopers in onderhandeling te gaan over de koop van de woning. Op grond van het bepaalde in artikel 7:402 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek dient een opdrachtnemer – in dit geval beklaagde – gevolg te geven aan aanwijzingen van zijn opdrachtgever – in dit geval de verkopers – over de uitvoering van de opdracht. Uiteindelijk beslissen de verkopers over de verkoopstrategie en het biedproces. Het staat vervolgens de verkopers vrij of, en zo ja, aan wie, zij hun woning verkopen. De verkopend makelaar speelt hierin geen rol. Op grond van de NVM Erecode rust op beklaagde als opdrachtnemer de verplichting enkel het belang van zijn opdrachtgevers te dienen.
Verkopers hebben in onderhavige kwestie, na ontvangst van een drietal biedingen, besloten een inschrijvingsprocedure op te starten. Beklaagde heeft vervolgens conform instructie van verkopers alle bieders, zo ook kopers, geïnformeerd, waarbij alle bieders zijn uitgenodigd om hun eerdere bieding nogmaals gestand te doen dan wel hun bieding te verhogen. Het is de commissie niet gebleken dat beklaagde tijdens dit biedproces steken heeft laten vallen en buiten de kaders van de opdracht heeft gehandeld, in de zin dat de potentiële kopers tegen elkaar zouden zijn uitgespeeld. Dit klachtonderdeel is niet gegrond.
Beklaagde wordt verder verweten dat is verwezen naar de aankoopmakelaar toen werd gevraagd om inzage in het biedlogboek. Ook dit verwijt is ongegrond. Na afronding van het verkoopproces kan iedere bieder die zijn bieding via het [naam extern platform] portaal heeft verricht, het geanonimiseerde biedlogboek inzien in het [naam extern platform]-portaal. In dit geval heeft de aankoopmakelaar de biedingen via het [naam extern platform] portaal verricht. De verwijzing naar de aankoopmakelaar was dus terecht.
Het niet melden van bezwaren tegen het bouwplan
De commissie overweegt dat op een verkopend makelaar de verplichting rust om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit de verplichting voor de makelaar zijn functie naar eer en geweten uit te voeren en in zijn communicatie te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten. De verkopend makelaar dient in zijn informatieverstrekking professioneel, duidelijk en transparant te handelen.
In deze zaak blijkt uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken dat de gang van zaken als volgt is geweest.
- In 2022 heeft een medewerker van beklaagde namens verkopers een principeverzoek ingediend bij het College van B&W van de gemeente ten behoeve van het realiseren van een extra bouwkavel op het perceel van de woning. In januari 2023 heeft het College een principebesluit genomen, inhoudende dat onder voorwaarden medewerking wordt verleend aan het realiseren van een woning. Dat besluit was een jaar geldig.
- In september 2023 heeft beklaagde de woning aangeboden met in de aanbiedingstekst de volgende vermeldingen:
- ‘Er is reeds een principeakkoord om het perceel te splitsen ten behoeve van een bouwperceel van circa 1.000 m2. Daarnaast biedt de woning de ruimte tot het creëren van een kantoor of praktijkruimte aan huis of eventueel een mantelzorgwoning.’
- ‘Aan de linkerzijde van het perceel is er door de gemeente een akkoord gegeven op een principeverzoek om hier een buurperceel te realiseren van circa 1.000 m2. Hierdoor ontstaat de mogelijkheid het perceel te splitsen en een vrijstaande woning te bouwen. Hiervoor dient de bestemmingsplanprocedure doorlopen te worden.’
Onder ‘Bijzonderheden’ is het voorgaande nogmaals vermeld.
- In december 2023 hebben de naaste buren van de woning een brief naar de gemeente gestuurd waarin zij bezwaar maken tegen het toestaan van een bouwkavel op het perceel van de woning. Een kopie van deze brief is bezorgd op het kantoor van beklaagde.
- In augustus 2024 hebben klaagster en haar echtgenoot zich als potentiële kopers voor de woning gemeld bij beklaagde. Zij hebben meegedeeld dat zij plannen hebben om op termijn een mantelzorgwoning voor hun ouders te bouwen op het perceel van de woning. Dit is door hen ook in een motiveringsbrief aan beklaagde gemeld.
Uit deze gang van zaken blijkt – en beklaagde heeft dat ook erkend – dat beklaagde op de hoogte was van het bezwaar van de buren. Beklaagde had daarvan melding bij klaagster moeten doen, temeer nu klaagster daar expliciet naar vroeg en beklaagde wist dat de mogelijkheid om een extra woning op het perceel te bouwen voor klaagster een essentieel punt was. Beklaagde heeft betoogd dat de bezichtigingen zijn gedaan door een vervangende collega makelaar, die heeft aangegeven dat haar geen informatie bekend was over bezwaren van buren. Ter onderbouwing van dit verweer heeft beklaagde een verklaring overgelegd van deze collega makelaar waarin zij schrijft dat haar “op dat moment niets bekend [was] over de buren dan wel eventuele bezwaren”.
Dit betoog helpt beklaagde niet. Het was de taak van de behandelend makelaar het dossier met alle bijzonderheden, waaronder de motivatiebrief als ook de klachtbrief van de buren, goed over te dragen aan zijn collega, zodat zij tijdens zijn verlof zijn zaken goed zou kunnen waarnemen en klaagster juist en volledig zou kunnen informeren. Nu beklaagde dat heeft nagelaten heeft hij gehandeld in strijd met de artikelen 2 en 8 van de NVM Erecode die de makelaar verplichten duidelijkheid en transparantie te betrachten en zich professioneel op te stellen. Dit onderdeel van de klacht is dus gegrond.
Conclusie
De commissie zal de klacht gegrond verklaren. De commissie zal beklaagde – onder verwijzing naar artikel 14 lid 2, sub b, van het reglement – een berisping opleggen als sanctie, alsmede – onder verwijzing naar artikel 14 lid 2, sub c van het reglement – een onvoorwaardelijke boete van € 10.000,-, te betalen aan de NVM. De commissie acht deze sanctie passend, getuige de lichtvaardigheid waarmee beklaagde met de belangen van klaagster is omgegaan.
Klachtengeld
De commissie is met verwijzing naar artikel 15 van het reglement van oordeel dat het door klaagster betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klaagster gedeeltelijk gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement dat beklaagde een door de Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen verdere bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– legt beklaagde de sanctie van een onvoorwaardelijke geldboete op ten bedrage van € 10.000,-, die beklaagde aan de NVM dient te voldoen;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klaagster het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door de Stichting De Geschillencommissie vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter en de heer J. Weide, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter – Bijsterveld, secretaris, op 3 juli 2026.