Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
795411/1123794
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht tegen een makelaar, omdat zij volgens klager in verschillende procedures tegenstrijdige verklaringen heeft afgelegd. Tijdens de verkoop van een appartement zou de makelaar hebben gezegd dat er “probleemloos” een harde vloer kon worden gelegd. In eerdere tuchtprocedures zou zij hebben ontkend dat zij zo’n duidelijke uitspraak had gedaan. Tijdens een later getuigenverhoor bij de rechtbank verklaarde zij onder ede dat zij had gezegd dat een harde vloer mogelijk was, maar alleen als aan de regels en eisen werd voldaan. Volgens klager is dit in strijd met de integriteit en de regels van de NVM, omdat de makelaar haar eerdere verklaring zou hebben veranderd. De makelaar vindt dat haar verklaringen steeds dezelfde betekenis hadden en dat verschillen in woorden niet betekenen dat zij oneerlijk heeft gehandeld. De commissie oordeelt eerst dat klager dit onderdeel van de klacht mag indienen, omdat hierover niet eerder door een tuchtcommissie is geoordeeld. Vervolgens stelt de commissie vast dat niet is bewezen dat de makelaar tegenstrijdige of onjuiste verklaringen heeft afgelegd. Uit haar verklaring bij de rechtbank blijkt namelijk dat zij een voorwaarde heeft genoemd: een harde vloer kon worden gelegd als aan de geldende eisen werd voldaan. Dat is volgens de commissie iets anders dan zeggen dat dit zonder voorwaarden “probleemloos” kon. Een verschil in formulering of een later meer uitgebreide uitleg is onvoldoende om te spreken van oneerlijk of niet-integer handelen. Er zijn ook geen aanwijzingen dat de makelaar bewust verkeerde of misleidende informatie heeft gegeven. De commissie verklaart klager daarom ontvankelijk in dit klachtonderdeel, maar verklaart de klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft (vermeende) schending van de integriteit door beklaagde omdat in de procedures bij twee tuchtcolleges andere uitspraken zouden zijn gedaan dan in het voorlopig getuigenverhoor bij de rechtbank.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Een medewerker van beklaagde (hierna: de makelaar) heeft tijdens het verkoopproces meegedeeld dat er “probleemloos” een harde vloer kon worden gelegd.
De makelaar heeft vervolgens tijdens twee NVM-tuchtprocedures ontkend dat zij zulke stellige uitspraken heeft gedaan. Omdat getuigen destijds in de tuchtprocedure niet onder ede konden worden gehoord, heeft later een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden bij de rechtbank. Tijdens dit getuigenverhoor heeft de makelaar haar eerdere ontkenning afgezwakt en heeft zij erkend dat zij heeft gezegd dat een harde vloer mogelijk was, zij het met de toevoeging “mits bewoners zich aan de reglementen houden”. Deze voorwaarde is nooit eerder genoemd en bovendien niet relevant, omdat geluidsoverlast ook zonder gelegde vloer al optreedt.
De kern van de klacht is derhalve dat de makelaar tegenstrijdige verklaringen heeft afgelegd door eerst te ontkennen dat bepaalde uitspraken zijn gedaan en later (gedeeltelijk) te erkennen dat deze wel zijn gedaan, met een nuancerende toevoeging. Klager acht dit in strijd met de eis van eerlijk en respectvol handelen, zoals opgenomen in de geldende gedragsregels.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde betreurt het dat de commissie klachtonderdeel 5 als een nieuwe klacht heeft opgevat en daarmee klager wederom in de gelegenheid heeft gesteld om dezelfde klacht na een volledig uitgeprocedeerde tuchtrechtelijke procedure opnieuw aan een tuchtrechtelijk oordeel te onderwerpen. Beklaagde verzoekt daarom nog steeds om klager ook in klachtonderdeel 5 niet-ontvankelijk te verklaren.
Subsidiair verzoekt beklaagde de klacht ongegrond te verklaren en/of af te wijzen. De uitleg en strekking die klager tracht te verbinden aan een heel beperkt deel van de totale verklaring, die de makelaar onder ede heeft afgelegd in het voorlopige getuigenverhoor, is immers onjuist en deze wordt op geen enkele wijze aangetoond of onderbouwd met enig begin van bewijs.
Het enkele feit dat in de loop van de tijd het verweer van beklaagde niet in exact dezelfde bewoordingen, maar wel en altijd ook met precies dezelfde strekking is gevoerd, onderbouwd en/of toegelicht, maakt dat allemaal niet anders. Alleen al het enkele tijdsverloop tussen de verkoopgesprekken in januari/februari 2020 en het voorlopig getuigenverhoor in mei 2024 maakt het zeer lastig voor een getuige om letterlijk te kunnen herhalen wat er jaren eerder precies gezegd is. Dat heeft dus niets te maken met oneerlijk of niet-integer handelen van een NVM (verkoop)-makelaar die als getuige wordt opgeroepen. Het enkele feit dat in het getuigenverhoor niet letterlijk is verklaard wat in de daaraan voorafgaande vorige jaren al is geschreven en verklaard is in elk geval onvoldoende om tot het oordeel te kunnen komen dat de makelaar in deze kwestie niet integer zou hebben gehandeld of op welke wijze dan ook in strijd met NVM Erecode zou hebben gehandeld. Beklaagde wijst erop dat klager keer op keer tracht zijn weergave van hetgeen wel of niet is gezegd door de makelaar tijdens het verkoopproces te presenteren als de “enige waarheid”, waarbij klager ook consequent uit het oog verliest dat beklaagde en de betreffende makelaar vanaf het allereerste begin van de klacht zijn onjuiste betoog/stellingen hebben weersproken. Uit alles blijkt dat klager zoekt naar een bevestiging van zijn onjuiste beeldvorming c.q. eigen mening/standpunt; welke bevestiging in geen enkel vanuit beklaagde en/of de makelaar afkomstig standpunt, document of zelfs een verklaring te halen valt.
Beoordeling van de klacht
Verloop van de procedure
Bij voorbeslissing van 18 november 2025 heeft de commissie klager niet-ontvankelijk verklaard in alle klachtonderdelen, met uitzondering van klachtonderdeel 5. Klachtonderdeel 5 ziet op een vermeende schending van de integriteit door de makelaar, die destijds betrokken is geweest bij de aankoop door klager van zijn appartement. Beklaagde is in de gelegenheid gesteld inhoudelijk verweer te voeren op klachtonderdeel 5, van welke gelegenheid gebruik is gemaakt. Na de zitting heeft klager een nadere schriftelijke aanvulling ingediend, waarin hij – naar aanleiding van hetgeen ter zitting is besproken – aanvullende passages uit het verweerschrift van beklaagde onder de aandacht heeft gebracht, in het bijzonder met betrekking tot het gebruik van het woord “probleemloos”. De commissie heeft deze nadere reactie toegelaten en betrokken bij haar beoordeling. Beklaagde is in de gelegenheid gesteld op deze nadere reactie te reageren. Ook deze reactie is betrokken bij de beoordeling van de klacht.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagde ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• mogelijk in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van haar/zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van haar/zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager door het afleggen van tegenstrijdige verklaringen in verschillende procedures.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM 2024 van toepassing.
Beroep op niet-ontvankelijkheid
Beklaagde doet in zijn nadere verweerschrift opnieuw een beroep op de niet-ontvankelijkheid van klager. Beklaagde meent dat aan klachtonderdeel 5 geen zelfstandige betekenis toekomt in de gehele klacht van klager, maar enkel en alleen tot doel heeft om alsnog een tuchtrechtelijk oordeel te krijgen over een feitencomplex waarover reeds definitief tuchtrechtelijk is beslist. De commissie verwijst naar hetgeen hierover in de voorbeslissing van 18 november 2025 is overwogen. Over dit klachtonderdeel is niet eerder in een tuchtrechtelijke procedure geoordeeld. Dit betreft een nieuw klachtonderdeel, waarin klager door de commissie kan worden ontvangen.
De beoordeling
Klachtonderdeel 5 houdt – samengevat – in dat de makelaar in strijd met de integriteit heeft gehandeld door in eerdere tuchtprocedures te ontkennen dat zij bepaalde uitlatingen heeft gedaan (waaronder het gebruik van het woord “probleemloos”), terwijl zij in het voorlopig getuigenverhoor bij de rechtbank (onder ede) deze uitlatingen alsnog (gedeeltelijk) heeft erkend en daarmee de tuchtcolleges tweemaal op het verkeerde been heeft gezet. Volgens klager is dit in strijd met de verplichting van een makelaar om eerlijk en transparant te handelen.
De commissie stelt vast dat klachtonderdeel 5 zich beperkt tot de vraag of de makelaar in verschillende procedures tegenstrijdige of onjuiste verklaringen heeft afgelegd over mededelingen die zij in het verleden heeft gedaan. Het gaat dus niet (meer) over de vraag òf die mededelingen destijds zijn gedaan, maar enkel over de verklaringen die de makelaar over die mededingen heeft afgelegd.
In het proces-verbaal van het voorlopig getuigenverhoor van de makelaar van 23 mei 2024 is de volgende verklaring opgenomen: “U vraagt mij of ik heb aangegeven dat er probleemloos een harde vloer kon worden gelegd. Ik heb gezegd dat dat kon, mits aan de eisen in de stukken wordt voldaan.” Op deze passage in de getuigenverklaring baseert klager zijn stelling dat de makelaar onder ede heeft verklaard dat zij tegenover klager heeft uitgesproken dat er probleemloos een harde vloer kan worden gelegd. Die stelling van klager vindt echter geen steun in de geciteerde passage. Uit die passage blijkt iets anders: namelijk dat de makelaar tijdens het getuigenverhoor heeft verklaard dat zij een voorbehoud heeft gemaakt. Zij heeft dus niet verklaard dat er zonder meer probleemloos een harde vloer kon worden gelegd. Dat betekent dat de stelling van klager geen standhoudt en dat de op die stelling gebaseerde verwijten ongegrond zijn.
Uit het voorgaande volgt dat geen sprake is van een situatie waarin beklaagde eerst uitdrukkelijk heeft ontkend dat zij enige mededeling heeft gedaan over de mogelijkheid van een harde vloer, en vervolgens het tegendeel heeft verklaard. De commissie benadrukt dat het enkele feit dat een partij een door de wederpartij gebruikte formulering betwist, en later een meer genuanceerde of voorwaardelijke verklaring geeft, onvoldoende is om te concluderen dat sprake is van het afleggen van onjuiste of tegenstrijdige verklaringen.
Voor het aannemen van een schending van de integriteit is vereist dat voldoende aannemelijk wordt dat beklaagde bewust een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven. Ook de nadere door klager aangehaalde passages leiden niet tot het oordeel dat sprake is van bewust onjuist of misleidend handelen.
De commissie komt tot de slotsom dat niet is komen vast te staan dat beklaagde in verschillende procedures tegenstrijdige of onjuiste verklaringen heeft afgelegd. Van een schending van de integriteit is niet gebleken.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager ontvankelijk in klachtonderdeel 5;
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Palland, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 31 maart 2026.