Commissie: Makelaardij
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
243974/329682
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consument klaagde dat zijn woning vooral werd verkocht door een assistent-makelaar, terwijl hij verwachtte dat een erkende registermakelaar verantwoordelijk zou zijn. Hij vond dat de verkoop niet goed was verlopen, met een te lage opbrengst en lange verkoopduur, en wilde daarom geen courtage betalen en een schadevergoeding van €10.000. De Geschillencommissie oordeelde echter dat de woning met instemming van de consument is verkocht en dat de makelaar zijn opdracht heeft vervuld. De verwijten van de consument zijn volgens de commissie onvoldoende onderbouwd en de marktomstandigheden waren op dat moment moeilijk. Er is geen bewijs dat de assistent-makelaar fouten heeft gemaakt die tot schade hebben geleid. Ook werkte het makelaarskantoor als team, waarbij beslissingen in overleg met erkende makelaars zijn genomen. Daarom is de klacht ongegrond en krijgt de makelaar het eerder ingehouden bedrag van €6.811,03 terug.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
De consument verwijt de makelaar dat hij bij de verkoop van zijn woning is bijgestaan door een assistent makelaar, die taken heeft uitgevoerd die behoren tot de kerntaken van een register makelaar, terwijl er geen register makelaar als eindverantwoordelijke in beeld is geweest. Klager wenst kwijtschelding van de factuur waarbij courtage in rekening is gebracht. Verder acht hij een gedeeltelijke compensatie van de lagere verkoopopbrengst, alsook de dubbele woonlasten, passend en redelijk. Ter zitting heeft de consument deze compensatie beperkt tot € 10.000, —
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar is tekortgeschoten in haar zorgplicht jegens ons als verkopende partij. Geenszins is een register-makelaar als eindverantwoordelijke in beeld geweest dan wel heeft actief toezicht gehouden op de handelingen van een naar later bleek assistent-makelaar en zijn wezenlijke kerntaken die behoren tot de register-makelaar uitgeoefend door een assistent-makelaar, waardoor de belangen van ons als verkopende partij niet goed zijn behartigd. Onder meer de totstandkoming van de waardebepaling, de bepaling en uitvoering van de verkoopstrategie en onderhandeling met de uiteindelijke kandidaat-koper is niet verlopen als van een redelijk bekwaam en handelend makelaar verwacht zou mogen worden. Vanwege het ontbreken van een redelijk bekwaam handelen van de assistent-makelaar zijn wij uiteindelijk in een situatie gebracht met een bod onder de aangegeven laatprijs en voorwaarden met het advies van de assistent-makelaar om geen tegenbod te doen. In een situatie waarin wij niet veel langer dubbele lasten kunnen dragen en zonder zicht op een alternatief. Dit heeft ook de nodige emotionele druk gegeven om uiteindelijk akkoord te gaan.
Nu de druk is weggenomen, is bij ons het besef gekomen dat er wel degelijk alternatieven bestonden dan in zee gaan met de kandidaat-koper. Het verzaken van de zorgplicht en een adequate uitvoering van de kerntaken heeft ertoe geleidt dat de verkoopopbrengst substantieel lager is dan de door de voorgestelde en gehanteerde verkoopprijs en de doorlooptijd van de verkoop langer is dan gemiddeld met als gevolg langere tijd dubbelde woonlasten. Tussentijds hebben op ons initiatief meerdere gesprekken en contacten plaats gevonden over de uitoefening van de opdracht en onze observaties en kanttekeningen daarbij. Gelet op de belangen (spoedige verkoop, doorlooptijd opstart elders en kosten) hebben we besloten door te gaan met betreffende makelaar, te meer we zelf initiatieven aan het ondernemen waren ten behoeve van de verkoopstrategie, promotie en de NVM open-huizendag.
Terugkijkend is bij ons het algehele besef, dat het verloop van het gehele verkooptraject ondermaats is geweest; de zorgplicht is door het makelaarskantoor verzaakt en het handelen van het makelaarskantoor heeft ons bovendien schade berokkend.
De verkoop van een huis is een bijzonder gevoelig en stressvol proces met grote belangen. Wij zijn daarin niet ontzorgd, de zorgen emotioneel en financieel zijn enkel toegenomen. Dientengevolge hebben wij het makelaarskantoor aansprakelijk gesteld voor geleden schade vanwege geleverde wanprestatie en stellen wij dat er vanwege de geleverde wanprestatie geen courtage verschuldigd is voor de dienstverlening.
Deze schade bedraagt:
• € 24.375, — (lagere verkoopwaarde)
• € 7.800,– (dubbele woonlasten)
• € 6.000,– (niet verschuldigde courtage)
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar verwijst in grote lijnen naar het verweerschrift ingediend in de tuchtrecht procedure. Daarin worden puntsgewijs alle door de consument opgeworpen klachten betwist. De makelaar ziet op geen enkele wijze in welk verwijt haar kan worden gemaakt. Daarom wijst zij ook iedere aansprakelijkheid voor de gestelde schade af.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie stelt vast dat de woning met instemming van de consument is verkocht en dat de makelaar daarmee zijn opdracht heeft vervuld. De verschuldigdheid van de courtage volgt in beginsel dus uit de opdracht. De consument heeft een aantal verwijten over het handelen van de assistent-makelaar naar voren gebracht die volgens hem geleid hebben tot een lagere opbrengst van de woning en een langere duur van het verkoopproces. Deze verwijten zijn evenwel onvoldoende onderbouwd en in combinatie met de marktomstandigheden -beïnvloed door geopolitieke ontwikkelingen en stijgende energieprijzen- leidt dit er niet toe dat de makelaar in redelijkheid geen aanspraak zou mogen maken op de contractueel overeengekomen courtage of dat die courtage zou moeten worden gematigd, mede in het licht bezien van de gemotiveerde betwisting. Voor een kwijtschelding of matiging van de courtage is mitsdien geen plaats.
Datzelfde heeft te gelden voor de verzochte toekenning van een schadevergoeding. Niet valt in te zien en onvoldoende onderbouwd is dat de makelaar op enigerlei wijze zodanig verwijtbaar heeft gehandeld dat er een causaal verband is vast te stellen tussen dat handelen van de assistent-makelaar en een lagere opbrengst van de woning of een langere verkooptermijn. Dit – nogmaals – mede gezien de marktomstandigheden van dat moment.
De makelaar stelt onweersproken dat de marktomstandigheden juist op het moment van de onderhavige verkoop verslechterden. Dat kan haar bezwaarlijk worden aangerekend. Onder die omstandigheden is het juist voorstelbaar dat er een vraagprijs werd bepaald waarmee vooruit gegaan kon worden. Een vraagprijs waarmee de consument ook akkoord is gegaan. Dat dat achteraf bezien door de consument als een onjuiste keuze wordt ervaren valt de makelaar niet te verwijten. Evenmin dat er wel bezichtigingen waren, maar dat deze niet tot biedingen hebben geleid. De verkoopmarkt is een vrije markt. Er zijn huizen die snel, maar ook huizen die minder snel worden verkocht, zulks afhankelijk van onder meer de gewenstheid van de woning of locatie. De commissie ziet niet in dat de langere dan de gemiddelde doorlooptijd aan de makelaar zou zijn te wijten.
Hoewel het niet juist is dat de consument nagenoeg in het geheel door een assistent makelaar is bijgestaan, heeft dat naar het oordeel van de commissie niet tot enig (financieel) verwijt geleid, mede gezien de omstandigheid dat de assistent makelaar ter zitting verklaard heeft dat haar kantoor als een gezamenlijk team opereert en dat alle beslissingen in overleg met de twee aan het kantoor verbonden geregistreerde makelaars hebben plaatsgevonden.
De commissie merkt in dit verband nog op dat door een kantoorgenoot van de assistent-makelaar op enig moment is aangeboden de verkoop over te nemen, Hier is de consument niet op ingegaan. Daaruit maakt de commissie op dat de verwijten die de consument naar voren brengt op dat moment niet zodanig ernstig waren dat de consument van dit aanbod gebruik gemaakt heeft.
De voorgestelde klacht is ongegrond en daarom wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verzochte wordt afgewezen.
Het in depot gestorte bedrag € 6.811,03 wordt teruggestort naar de makelaar.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. D. van den Brink, voorzitter, mevrouw J.P.J. De Kleermaeker, de heer mr. P. P. van der Neut , leden, op 16 oktober 2024.