Commissie: Bouwkundige Keurders
Categorie: Herstelkosten / Keuring / Rapport
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
692979/749476
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Een consument diende een klacht in over een bouwkundig rapport dat volgens hem de staat van het dak en de schoorsteen ernstig onderschatte. Externe experts stelden dat de schoorsteen verwijderd moest worden en de dakgoot volledig vervangen, terwijl het rapport sprak van beperkte herstelkosten. De consument eiste € 6.840 vergoeding voor het verschil in kosten. De ondernemer verweerde zich met het argument dat het om een visuele, niet-destructieve inspectie ging, waarbij geen garantie wordt gegeven dat alle gebreken worden geconstateerd. De commissie oordeelde dat de keuring conform de afgesproken voorwaarden is uitgevoerd en dat de consument te hoge verwachtingen had van het rapport. De klacht werd ongegrond verklaard en de vordering afgewezen.
De uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het geschil vloeit voort uit een op 10 november 2023 met de ondernemer tot stand gekomen
overeenkomst. De ondernemer heeft zich daarbij verplicht tot het verrichten van een bouwkundige keuring
voor de som van € 399,–.
De consument heeft de klacht eerst voorgelegd aan de ondernemer.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt
het standpunt op het volgende neer.
Op 4 november 2023 heeft de ondernemer een bouwtechnische keuring uitgevoerd in het kader van de
aankoop van onze woning. De bevindingen van deze keuring zijn vastgelegd in het keuringsrapport.
Naar aanleiding van dit rapport hebben wij enkele gespecialiseerde dakdekkers ingeschakeld om onze
woning te inspecteren. Alle geraadpleegde dakdekkers kwamen tot de conclusie dat de door de
ondernemer vastgestelde herstelwerkzaamheden en bijbehorende kostenramingen niet overeenkomen met
de werkelijke situatie.
Samenvattend hebben twee van de drie bedrijven geconstateerd dat de problemen alleen opgelost kunnen
worden door ingrijpende sloop- en herstelwerkzaamheden, te weten:
● Het afbreken van de schoorsteen om het lood op correcte wijze aan te brengen of te vervangen.
● Het compleet vervangen van de dakgoot.
Het derde bedrijf heeft aangegeven de klus niet te kunnen uitvoeren vanwege de complexiteit en
adviseerde ons hiervoor een aannemer in te schakelen.
Wij zijn van mening dat het keuringsrapport gebreken vertoont, waardoor wij onvoldoende inzicht hebben
gekregen in de bouwkundige staat van de woning en de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Hieronder
lichten wij deze gebreken nader toe.
Afwijkingen in het rapport
Hoofdgroep 3: Daken en Schoorsteen
Het rapport vermeldt dat er diverse reparaties aan de loodstroken van de schoorsteen zijn uitgevoerd en
dat het geheel momenteel goed functioneert. Daarbij wordt gesteld dat vervanging van het loodwerk pas op
de lange termijn nodig is, tenzij zich nieuwe gebreken voordoen. De geschatte kosten voor het vervangen
van het loodwerk worden op € 880,– geraamd.
Daarnaast vermeldt het rapport dat het loodwerk tussen de dakopbouw en de schoorsteen te lang is,
waardoor er een verhoogd risico op capillaire werking ontstaat. Als oplossing wordt voorgesteld om de
loodstroken in te korten en op de juiste lengte af te snijden, waarvoor de kosten op € 280,– worden
geraamd.
Over de algemene conditie van de schoorsteen wordt vermeld dat deze in voldoende staat verkeert (voor
zover waarneembaar). Er zijn geen gebreken opgemerkt. Het rapport geeft aan dat de schoorsteen slechts
deels is geïnspecteerd, hoewel er een redelijk goede indruk is verkregen van de technische staat. Vanwege
enkele belemmeringen konden niet alle zijden worden geïnspecteerd.
Uit de inspecties door externe partijen is echter gebleken dat de dakopbouw op een onjuiste wijze tegen de
schoorsteen is geplaatst. Hierdoor kan het loodwerk niet goed vervangen of hersteld worden. Dit leidt niet
alleen tot de problemen die verband houden met capillaire werking, maar maakt een eenvoudig herstel,
zoals in het rapport is gesuggereerd, onmogelijk. De enige duurzame oplossing is het verwijderen of
volledig aftoppen van de schoorsteen, zodat het loodwerk correct kan worden vervangen.
Geschatte kosten daken een schoorsteen bouwkundige keuring door de ondernemer:
Vervangen van loodwerk: € 880,–
Inkorten van de loodstroken: € 280,–
Totaal: € 1.160,–
Werkelijke offertekosten daken en schoorsteen:
Verwijderen schoorsteen: € 5.000,–
– Schoorsteen verwijderen
– Bovenplaat monteren
– Slurf voor puin naar onderen te transporteren
– Container voor afvoer puin
Totaal: € 5.000,=-
Verschil in kosten:
€ 3.840,–
Hoofdgroep 4: Goten, Hemelwaterafvoeren, Overstekken
In het rapport wordt aangegeven dat de dakgoot tussen de eerste verdieping en de dakopbouw in
voldoende staat verkeert en naar behoren functioneert. Er zijn volgens het rapport geen zichtbare
gebreken. Echter, uit de inspecties door onafhankelijke partijen blijkt dat de dakgoot in zeer slechte staat
verkeert en dat het loodwerk op onjuiste wijze is aangebracht. Dit heeft bij zware regenval geleid tot
ernstige lekkages sinds wij hier wonen. De slechte staat van de dakgoot heeft bovendien houtrot
veroorzaakt onder de rabatdelen. De enige duurzame oplossing volgens de specialisten is de volledige
vervanging van de dakgoot en het loodwerk om verdere schade te voorkomen. Dit vergt ook het
verwijderen en terugplaatsen van de rabatdelen van de gehele dakopbouw.
Geschatte kosten goten, hemelwaterafvoeren, overstekken bouwkundige keuring door de ondernemer:
Hiervoor zijn geen kosten geraamd
Totaal: € 0,–
Werkelijke offertekosten goten, hemelwaterafvoeren, overstekken:
Nieuwe zinken dakgoot & dakkapel: € 3.000,–
– Rabatdelen demonteren en terug monteren
– Houtrot vernieuwen achter de rabatdelen
– 5m Oude zinken dakgoot verwijderen
– Houtwerk boeideel vernieuwen
– 5m Nieuwe zinken dakgoot plaatsen
Totaal: € 3.000,–
Verschil in kosten:
€ 3.000,–
De bevindingen van de door ons geraadpleegde experts staan in schril contrast met de constateringen in
het keuringsrapport van de ondernemer. De noodzakelijke herstelwerkzaamheden zijn aanzienlijk
omvangrijker en duurder dan in het rapport is vermeld.
Gezien de aanzienlijke verschillen tussen de bevindingen in het rapport en de werkelijke gebreken, en de
onvoorziene kosten die hieruit voortvloeien, stellen wij dat e ondernemer tekort is geschoten in het
uitvoeren van een nauwkeurige en volledige bouwtechnische keuring. Wij hadden bij correcte en volledige
informatie andere beslissingen genomen in het aankoopproces van onze woning.
De consument verlangt een vergoeding van € 6.840,–.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern
komt het standpunt op het volgende neer.
Het geschil gaat over een door ons uitgevoerd bouwkundig onderzoek (hierna: ‘het Bouwkundig
Onderzoek’) en het naar aanleiding van dat Bouwkundig Onderzoek door haar opgestelde bouwkundig
rapport (hierna: ‘het Bouwkundig Rapport’. Wij hebben dat Bouwkundig Onderzoek verricht op 10
november 2023 in opdracht van de consument. Het onderzoek neemt voor een gemiddelde woning een uur
en een kwartier in beslag.
Het bouwkundig rapport is op 10 november 2023 aan de consument verstrekt en deze heeft voor het
onderzoek inclusief de rapportage € 399,– betaald.
De consument heeft een bouwkundig onderzoek aangevraagd bij ons. Wij hebben vervolgens op 6
november 2023 per email een opdrachtbevestiging aan de consument verzonden. Door die
opdrachtbevestiging zijn op de overeenkomst van opdracht onze Algemene Voorwaarden van toepassing
verklaard (hierna: ‘de Algemene Voorwaarden’). Bij de opdrachtbevestiging was tevens een bijlage
toegevoegd met de titel ‘Informatie bij uw inspectieopdracht BTO’ (hierna: ‘de Informatiebijlage)’. Tevens
zijn van toepassing de Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwtechnische Keurders (hierna: ‘de
Algemene Consumentenvoorwaarden’).
In artikel 3 lid 1 van de Algemene Voorwaarden is bepaald: ‘De bouwtechnische keuring bestaat uit een
globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het Object en is een
momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden
gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt wordt
van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of
tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
In de Informatiebijlage is het volgende opgenomen: ‘De bouwkundige inspectie is op alle onderdelen een
visuele inspectie, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden
gerapporteerd. Mocht er twijfel zijn over een bepaald onderdeel of is er sprake van een bepaald risico waar
de inspecteur zonder destructief onderzoek geen uitspraak over kan doen, dan zal er specialistisch
vervolgonderzoek geadviseerd worden (…).’
In art. 4 lid 1 van de Algemene Consumentenvoorwaarden is bepaald: ‘De bouwkundige keuring bestaat uit
een globale, non-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het bouwjaar van het object. Het is een
momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden
gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik zal worden gemaakt van
steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel waarneembare gebreken of
tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld’.
De conclusie die hieruit getrokken kan worden, is als volgt: wij verrichten een beperkt Bouwkundig
Onderzoek. Alleen visueel waarneembare gebreken worden achterhaald en er kan niet de garantie worden
gegeven dat alle zichtbare gebreken worden gerapporteerd. De resultaten van het Bouwkundig Onderzoek
zijn in het algemeen op pagina 5 van het Bouwkundig Rapport opgenomen onder de kostensamenvatting.
Met betrekking tot dakopbouw en schoorsteen is het volgende in het rapport opgenomen (pag. 10/11):
Loodwerk: kleine reparaties reeds uitgevoerd
Meerdere reparaties aan de loodslabben/loodstroken zijn reeds uitgevoerd. Het geheel kan op dit moment
goed functioneren, maar op langere termijn en/of bij het ontstaan van nieuwe gebreken dient het loodwerk
te worden vervangen. Vooralsnog wordt dit op korte termijn niet verwacht.
Loodwerk: komt los uit gevel/voeg
Meerder loodwerk komt los uit de gevel. Hier is meestal geen eenvoudig herstel mogelijk en moet nieuw
lood worden aangebracht tot aan het binnenspouwblad, voor zover dit aanwezig is. Reparaties worden
meestal uitgevoerd door middel van het inslijpen in een hoger gelegen voeg. De voeg wordt dan 4 cm
ingeslepen. Hierna kan het geheel weer functioneren als bedoeld.
Directkosten € 880,– Termijnkosten – Verbeterkosten –
Loodwerk: capillaire werking, lood te lang
Diverse loodwerk op dak(en) is te lang, hierdoor is een verhoogd risico op capillaire werking. Eenvoudig
herstel is mogelijk door de loodstroken in te korten, het lood kan worden afgesneden op de juiste lengte.
Directkosten – Termijnkosten € 280,00 Verbeterkosten –
Doordat het lood in contact staat met horizontale vlakken waarop water kan blijven staan zal het water
opstijgen en in de constructie terecht kunnen komen, hierdoor kunnen uiteraard weer lekkages ontstaan.
Conditie van de schoorsteen
De schoorstenen/rookgasafvoeren verkeren, voor zover waarneembaar, in een voldoende conditie. Er zijn
geen gebreken opgemerkt.
Schoorsteen: inspectie
De schoorsteen is deels geïnspecteerd. Hierbij is wel een redelijk goede indruk verkregen van de
technische staat en toestand. Echter i.v.m. belemmeringen zijn niet alle zijdes geïnspecteerd. ! Het is door
middel van een visuele inspectie niet vast te stellen of schoorsteen- en ventilatiekanalen voldoen aan de
gestelde norm. Ook zijn de kanalen niet aan de binnenzijde geïnspecteerd. Geadviseerd wordt de
schoorsteenkanalen die in gebruik zijn t.b.v. de veiligheid en eventueel voor de verzekering, periodiek te
laten vegen door een erkend bedrijf. i Laat rookgasafvoerkanalen die u in gebruik neemt, vegen en
controleren op gasdichtheid door een deskundig bedrijf. Wanneer er zich asbesthoudend materiaal in de
rookkanalen bevindt, adviseert de patroonbond om de rookkanalen niet meer te vegen. De aanwezigheid
van asbest in schoorstenen kan niet door middel van visuele inspectie worden vastgesteld. Indien hierover
zekerheid is gewenst, verwijzen wij u naar eerdere opmerkingen m.b.t. asbestinventarisaties.
De consument meldt per email van 20 september 2024, ruim tien maanden nadat het Bouwkundig
Onderzoek heeft plaatsgevonden, dat de door hem ingeschakelde dakdekkers tot de conclusie kwamen dat
de door ons vastgestelde werkzaamheden en bijbehorende kostenramingen niet overeen zouden komen
met de werkelijke situatie. Er dienen volgens twee dakdekkers ingrijpende sloop- en
herstelwerkzaamheden plaats te vinden, namelijk het afbreken van de schoorsteen om het lood op correcte
wijze aan te brengen of te vervangen en het compleet vervangen van de dakgoot. Een derde dakdekker gaf
aan de klus niet te kunnen uitvoeren, maar adviseerde hiervoor een aannemer in te schakelen.
De kosten voor het verwijderen van de schoorsteen worden geraamd op € 5.000,–. Wij begrootten de
kosten voor vervangen loodwerk en inkorten loodstroken op totaal € 1.160,–. Het verschil in kosten
bedraagt dus € 3.840,–.
Verder zou de dakgoot in zeer slechte staat verkeren en zou het lood op onjuiste wijze zijn aangebracht.
Bovendien zou er houtrot zijn veroorzaakt onder de rabatdelen. Volgens de door de consument
geraadpleegde specialisten zou de enige duurzame oplossing zijn de volledige vervanging van de dakgoot
en het loodwerk om verdere schade te voorkomen. In dat geval dienen ook de rabatdelen van de gehele
dakopbouw verwijderd en teruggeplaatst te worden. De hiermee gepaard gaande kosten bedragen €
3.000,–. Wij hebben voor vervangen dakgoot en loodwerk geen kosten begroot.
De consument verzocht ons de geleden schade te vergoeden. De schade zou de meerkosten bedragen
voor de noodzakelijke herstelwerkzaamheden ten opzichte van de kostenramingen in het Bouwkundig
Rapport. Totaal zou het dus gaan om een bedrag van € 6.840,–.
Wij hebben gereageerd op het schrijven van de consument per email van 3 oktober 2024 en aangegeven
geen aanleiding te zien voor een schadevergoeding. De inspecteur heeft het loodwerk beoordeeld vanuit
het raam van de dakopbouw en heeft geoordeeld dat het lood vervangen kan worden zonder de
schoorsteen af te breken. In het dossier zijn de foto’s opgenomen die de inspecteur van de betreffende
situatie heeft gemaakt. Op het moment van inspectie waren er geen lekkages (of lekkagesporen) waar te
nemen. Dit ondanks het feit dat het recent had geregend (te zien aan de laag water op het platte dak). De
dakopbouw en de schoorsteen zijn niet recent gebouwd. Kennelijk heeft het jaren goed gefunctioneerd. De
inspecteur is uitgegaan van herstel in de vorige staat en dit is ook het uitgangspunt voor een
bouwtechnische keuring. Op pag. 5 van het Bouwkundig Rapport is namelijk meegedeeld dat de kosten in
de kostenberekeningen zijn (onder andere): *indien technisch mogelijk en economisch verantwoord,
gebaseerd op herstel en niet op complete vervanging;
Bovendien hebben wij gemeld dat de kostenberekeningen bedoeld zijn ter indicatie en dat er geen rechten
aan ontleend kunnen worden. Voor een prijsberekening wordt geadviseerd een gespecificeerde offerte aan
te vragen (pag. 5 Bouwkundig Rapport). De consument is van mening dat een bouwtechnische keuring juist
bedoeld is om een volledige en accurate kostenraming te geven, zeker voor essentiële
herstelwerkzaamheden. Hij houdt er echter geen rekening mee dat het om een inspectie op afstand ging en
dat er sprake was van een nondestructief onderzoek. Vaak kunnen de omvang van de werkzaamheden en
de daarmee gepaard gaande herstelkosten pas worden bepaald bij de uitvoering ervan.
Ook was de situatie die op de foto’s van de consument naar voren kwam niet gelijk aan die tijdens het
Bouwkundig Onderzoek. Het lood tussen de schoorsteen en de dakopbouw was weggevouwen. Op het
moment van inspectie zat het lood tegen de dakopbouw aan. Wij zijn van mening dat het advies van de
dakdekkers dat de schoorsteen moet worden verwijderd een verbetering is en niet noodzakelijk. Voor het
geval onze inspecteur dezelfde mening als de dakdekkers was toegedaan, geldt dat de kosten voor het
verwijderen van de schoorsteen vallen onder bijkomende kosten, waar wij geen rekening mee houden in
ons Bouwkundig Rapport (pag. 5). De kosten in de kostenberekeningen zijn: *exclusief stut-, sloop- en
steigerkosten en eventuele vervolgschade, omdat dit niet in te schatten is;
Hetzelfde geldt voor de zinken dakgoot. Op het moment van het Bouwkundig Onderzoek waren er geen
lekkages waar te nemen. De inspecteur heeft de goot deels door middel van een spiegel geïnspecteerd,
hetgeen ook te zien is op de foto in het Bouwkundig Rapport op pag. 10. Arbonormen beperken het
onderzoek van daken en goten (zie de Informatiebijlage en Algemene Voorwaarden, art. 3 lid 6).
Het gaat dus om een beperkt onderzoek van de goten. Dit onderzoek bracht naar voren dat er reparaties
aan het lood in de goot waren uitgevoerd, maar er waren geen lekkages (of sporen daarvan) waar te
nemen. De consument gaf aan dat hij, sinds hij de woning heeft betrokken, last heeft van lekkages. Het is
ons niet bekend per wanneer de woning is overgedragen aan de consument, maar het Bouwkundig
Onderzoek heeft al in november 2023 plaatsgevonden, ruim tien maanden voordat de consument bij ons
heeft geklaagd. Dit terwijl het Bouwkundig Rapport een geldigheidsduur van zes maanden heeft na
inspectiedatum (pag. 1 van het Bouwkundig Rapport).
De consument gaf aan dat er houtrot achter de rabatdelen van de dakopbouw geconstateerd is. Dit heeft hij
echter niet aangetoond door middel van foto’s of ander bewijsmateriaal. Voor zover de consument dit
alsnog kan aantonen, wijzen wij erop dat de aanwezigheid van houtrot achter rabatdelen niet door middel
van een visuele inspectie kan worden opgemerkt.
Ook voor het verwijderen van en het terugplaatsen van de rabatdelen geldt dat deze kosten onder
bijkomende kosten vallen, waar wij geen rekening mee houden in ons Bouwkundig Rapport.
De consument is in zijn oordeel afgegaan op de mening van een aantal dakdekkers. Wij willen er de
aandacht op vestigen dat dakdekkers niet onafhankelijk zijn in dezen en dat ze er belang bij hebben om
deze werkzaamheden te adviseren. Het is voor hen veel minder interessant om een aantal reparaties uit te
voeren dan tot algehele vervanging of vernieuwing over te gaan.
Volgens art. 6:98 BW komt voor vergoeding slechts die schade in aanmerking die in zodanig verband staat
met de gebeurtenis waarop de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de
aard van de aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden
toegerekend.
Wij zijn van mening dat in de eerste plaats de schade die de consument zegt te hebben, niet is aangetoond
en verder dat het vereiste causaal verband ontbreekt. Niet is aangetoond door middel van onafhankelijk
onderzoek dat het noodzakelijk is de schoorsteen te verwijderen en de dakgoot compleet te vernieuwen.
Wij zijn van mening dat herstel mogelijk is op basis van wat wij in ons Bouwkundig Rapport hebben
geadviseerd. Voor zover kan worden aangetoond dat het onvermijdelijk is de schoorsteen te verwijderen en
de dakgoot in zijn geheel te vernieuwen, dan stellen wij ons op het standpunt dat de kosten die daarmee
gemoeid zijn grotendeels vallen onder sloopkosten, welke wij niet begroten in ons Bouwkundig Rapport of
welke kosten op basis van een visuele inspectie niet konden worden begroot.
Concreet gaat het dan om het verwijderen van de schoorsteen (€ 5.000,–), rabatdelen demonteren en
terug monteren, houtrot vernieuwen achter de rabatdelen, oude zinken dakgoot verwijderen en houtwerk
boeideel vernieuwen (conform offerte Dakdekker J.). Laatstgenoemd onderdeel is niet aan de orde
geweest in het geschil met Bezemer en is ook niet aangetoond. De boeidelen zijn beperkt geïnspecteerd
(zie pag. 12 van het Bouwkundig Rapport).
Verder willen wij erop wijzen dat het vereiste causaal verband tussen de schade die de consument zegt te
hebben (€ 6.840,–) en onze handelwijze ontbreekt. Voor zover wij deze kosten ten onrechte niet in ons
rapport zouden hebben opgenomen, hetgeen wij betwisten, kan niet worden gesteld dat het ontbreken
daarvan schade voor de consument oplevert. Immers, in het geval deze kosten waren opgenomen in het
Bouwkundig Rapport, waren zij ook voor rekening van de consument gekomen. De consument stelt niet dat
hij de woning niet zou hebben gekocht, of tenminste niet onder dezelfde voorwaarden als de direct
noodzakelijke kosten € 6.840,– hoger waren geweest. Noch heeft de consument gesteld en aangetoond
dat hij de woning in dat geval voor een lagere prijs zou hebben kunnen kopen of dat de verkoper deze
kosten voor zijn rekening zou hebben genomen. Evenmin heeft hij een nieuw-voor-oud correctie toegepast
en rekening gehouden met het feit dat er een periode van ruim tien maanden ligt tussen de uitvoering van
het Bouwkundig Onderzoek en de offerte van Dakdekker J., hetgeen betekent dat de schade waarop de
offerte betrekking heeft in de tussenliggende tijd kan zijn ontstaan of verergerd.
Wij hebben een beperkt Bouwkundig Onderzoek uitgevoerd en dit naar beste weten en kennis gedaan. Wij
betwisten dat wij toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van onze verplichting tot uitvoering van
het Bouwkundig Onderzoek en het opstellen van het Bouwkundig Rapport. Wij betwisten dat de consument
schade heeft geleden als gevolg van ons handelen. De schade die de consument zegt te hebben of in de
toekomst nog zal hebben, dient voor zijn rekening te blijven.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Bij de beoordeling van de zaak gaat de commissie uit van hetgeen de consument in het vragenformulier en
de eventuele toelichting heeft aangegeven. Nieuwe en tijdens de mondelinge behandeling naar voren
gebrachte klachten vallen dan ook buiten de beoordeling van het geschil.
De taak van de bouwkundig keurder staat (ook) omschreven in artikel 3 lid 1 van de hier van toepassing
zijnde Algemene Consumentenvoorwaarden Bouwkundige Keurders:
1. De bouwkundige keuring bestaat uit een globale, niet-destructieve, visuele inspectie, gerelateerd aan het
bouwjaar van het Object. Het is een momentopname, waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken
of tekortkomingen worden gerapporteerd. De aard van het onderzoek brengt met zich mee dat er gebruik
zal worden gemaakt van steekproeven, zodat niet kan worden gegarandeerd dat alle visueel
waarneembare gebreken of tekortkomingen worden geconstateerd en in het rapport worden vermeld.
2. Onder de bouwkundige keuring valt in ieder geval niet (een): (….) vaststellen van gebreken die alleen
visueel waarneembaar zijn na of met gebruik van technische hulpmiddelen; (….)
Indachtig deze hier aan te leggen maatstaf is de commissie het volgende van oordeel.
Voor een eventuele aansprakelijkheid van de ondernemer voor fouten/omissies gemaakt bij de keuring is
vereist dat de gestelde schade op grond van artikel 6:98 van het Burgerlijk Wetboek in redelijkheid kan
worden toegerekend aan die fout/omissie van de Bouwkundige Keurder. Volgens dat wetsartikel komt
slechts die schade voor vergoeding in aanmerking die in zodanig verband staat met de gebeurtenis waarop
de aansprakelijkheid van de schuldenaar berust, dat zij hem, mede gezien de aard van de
aansprakelijkheid en van de schade, als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend.
Duidelijk is dat partijen een globale visuele inspectie op non destructieve wijze zijn overeengekomen. Dat
houdt in dat de ondernemer in het rapport weergeeft wat hij heeft waargenomen en als sprake is van een
gebrek of achterstallig onderhoud dat hij aangeeft wat er nog moet gebeuren. Naar het oordeel van de
commissie is dat in voldoende mate gebeurd. Van de ondernemer kon en mocht in redelijkheid niet worden
geëist dat hij meer onderzoek deed dan hij heeft gedaan.
De commissie is van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de bouwkundige keurder ten aanzien van
de door de consument aangevoerde klachtpunten toerekenbaar is tekortgeschoten in een juiste nakoming
van de keuringsafspraak. Niet mag uit het oog worden verloren dat de keuring een momentopname is. Daar
waar vervanging/herstel is vereist, houdt de waardering door de bouwkundige keurder van de
herstel-/vervangingskosten niet meer in dan een handreiking. In het voorliggende rapport zijn die
waarderingen op nette wijze gedaan. Voor het overige verdient overweging dat door de consument niet
meer of andere feiten zijn gesteld op basis waarvan wanprestatie van de keurder zou kunnen worden
aangenomen.
De hier aan de orde zijnde klachten van de consument overschatten dus de voorgeschreven taak van de
bouwkundige keurder.
De slotsom moet dan ook zijn dat niet is komen vast te staan dat de ondernemer toerekenbaar is
tekortgeschoten in een juiste/volledige uitvoering van diens keuringsopdracht.
Dit maakt dat de klacht van de consument ongegrond is en het door de consument gevorderde moet
worden afgewezen.
Wel vraagt de commissie zich af in hoeverre deze keuring overeenstemde met de verwachtingen van de
consument. Dat is echter een zaak waarover de commissie niet kan oordelen. Mochten onjuiste
verwachtingen zijn gecreëerd door een derde dan kan de consument na het inwinnen van juridisch advies
desgewenst overwegen deze aan te spreken in een rechtbankprocedure.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Bouwkundige Keurders, bestaande uit de heer prof. mr. A.W.
Jongbloed, voorzitter, de heer T. Visser, mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, op 18 februari 2025.
