Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: tussenadvies
Uitkomst: aanvullende informatie nodig
Referentiecode:
1299918/1299950
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een makelaar die volgens een koper verkeerde informatie heeft gegeven over de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een woning. De koper vroeg vóór de overdracht om een bepaling in de koopovereenkomst aan te passen. De makelaar antwoordde dat dit niet nodig was, omdat de verkoper de woning vrij op naam had gekocht en de betreffende regel daarom niet van toepassing zou zijn. Later moest de koper toch ruim € 7.000 betalen, welk bedrag via de notaris aan de verkoper is overgemaakt. In eerste aanleg oordeelde de commissie dat de makelaar de koper onjuist had geïnformeerd en zich onvoldoende in de regels had verdiept. Zij kreeg daarom een berisping en een boete van € 1.500. De makelaar ging tegen deze uitspraak in beroep. Zij vindt onder meer dat de koper te laat heeft geklaagd, dat niet voldoende is onderzocht of haar informatie daadwerkelijk onjuist was en dat de opgelegde straf te zwaar is. Inmiddels heeft de makelaar aangeboden de koper € 7.000 te vergoeden. De koper heeft dit aanbod aangenomen en daarna zijn klacht ingetrokken. De commissie doet in beroep nog geen definitieve uitspraak. Volgens het reglement had de NVM na het intrekken van de klacht namelijk moeten worden geïnformeerd en de mogelijkheid moeten krijgen om de procedure voort te zetten. Dat is niet gebeurd. De commissie geeft de NVM daarom alsnog de gelegenheid om te bepalen of zij de zaak wil voortzetten. Als de NVM dat wil, mogen de NVM en daarna de makelaar hun standpunten geven. Als de NVM de zaak niet wil voortzetten, zal de commissie op basis van de beschikbare stukken en de eerdere zitting een beslissing nemen. De commissie benadrukt dat het intrekken van een klacht niet automatisch betekent dat een tuchtzaak stopt, omdat het tuchtrecht ook bedoeld is om de kwaliteit van het beroep en het algemeen belang te beschermen. Alle verdere beslissingen, waaronder het oordeel over het beroep en de eerder opgelegde maatregelen, worden daarom voorlopig uitgesteld.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Het beroep richt zich tegen de uitspraak in eerste aanleg van 11 juni 2025, waarin de commissie in eerste aanleg appellante heeft berispt en een boete heeft opgelegd vanwege het onjuist informeren van verweerder in het proces rondom de koop van de woning door verweerder.
De uitspraak in eerste aanleg
In de uitspraak van 11 juni 2025 heeft de commissie in eerste aanleg geoordeeld dat appellante tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie in eerste aanleg heeft te dien aanzien het volgende overwogen:
“De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld
jegens klager in het proces rondom de koop van de woning van klager…(…)
De commissie stelt vast dat in artikel 2.2 van de koopovereenkomst is bepaald:
“2.2. Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de verschuldigde
overdrachtsbelasting wordt verminderd op grond van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer
(WBR), zal koper aan verkoper wel/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds de overdrachtsbelasting die
zonder toepassing van artikel 13 WBR verschuldigd zou zijn en anderzijds de werkelijk verschuldigde
overdrachtsbelasting (hierna te noemen: ‘art. 13-verschil’) (….)”.
Vast staat voorts dat klager bij e-mail van 3 juli 2024 aan beklaagde heeft verzocht de in dit artikellid
genoemde optie ‘wel/niet’ te veranderen in ‘niet’. Beklaagde heeft hierop als volgt gereageerd:
“Deze kan gewoon blijven staan want de huidige koper heeft geen overdrachtsbelasting betaald. Het is
namelijk VRIJ OP NAAM gekocht. Artikel is dus niet van toepassing”.
Onweersproken is dat klager uiteindelijk toch een bedrag van (ruim) € 7.000,– aan overdrachtsbelasting
heeft moeten betalen aan de notaris, die dit bedrag vervolgens aan de verkoper heeft overgemaakt.
Beklaagde heeft klager dan ook onjuist geïnformeerd. Zij heeft zich kennelijk onvoldoende verdiept in de
materie. Beklaagde heeft daarmee in strijd gehandeld met de regels van de NVM (artikel 6 van de Erecode
NVM).
Dit betekent dat de klacht van klager gegrond is. De aard en de ernst van de tuchtrechtelijk verwijtbare
gedraging van beklaagde rechtvaardigen naar het oordeel van de commissie, onder verwijzing naar artikel
13, lid 2 sub b, van haar reglement, het opleggen van de sanctie van berisping. Daarnaast wordt aan
beklaagde, onder verwijzing naar artikel 13, lid 2 sub c, van het reglement, een boete opgelegd van
€ 1.500,–, te betalen aan de NVM.
Nu de klacht van klager gegrond is, zal beklaagde, overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het
reglement, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van
dit geschil, moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15, lid 1, van het reglement een bijdrage in de
behandelingskosten van het geschil verschuldigd.”
Standpunt van appellante
Voor het standpunt van appellante verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. De advocaat van appellante heeft in haar beroepschrift de volgende beroepsgronden aangevoerd.
Niet-ontvankelijkheid
Verweerder dient niet-ontvankelijk te worden verklaard in zijn klacht op grond van artikel 4 lid
1 van het Reglement van de commissie (versie 1 januari 2023) omdat hij zich binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan beklaagde mee te delen, zich niet tot de commissie wendt. Dat is niet het geval geweest nu verweerder reeds op 14 juli 2024, ruim voor de levering, bekend was met het vermeend verstrekken van onjuiste informatie met betrekking tot artikel 2.2. van de koopovereenkomst. Door hier pas op 5 september 2024, ruim 1,5 maand later en na de levering van de woning op 20 augustus 2024 over te klagen, heeft verweerder niet binnen een redelijke termijn geklaagd en is appellante de mogelijkheid ontnomen om een en ander voor te leggen aan de verkopers. Op grond hiervan dient de bestreden uitspraak in beroep te worden vernietigd.
Voorbarige conclusie schending artikel 6 van de Erecode en onterecht sancties opgelegd
De commissie heeft niet zonder meer en zonder nader onderzoek, uit het feit dat verweerder € 7.000,– overdrachtsbelasting aan de notaris heeft moeten betalen, de conclusie mogen trekken dat het standpunt van appellante onjuist was en dat zij verweerder onjuist heeft geïnformeerd.
Allereerst is voorbij gegaan aan het feit dat de mogelijkheid bestaat dat de notaris ten onrechte overdrachtsbelasting bij verweerder in rekening heeft gebracht. Voor appellante was op dat moment niet duidelijk of zij de door verweerder gestelde vraag, gezien alle omstandigheden van het geval, wel onjuist heeft behandeld en zij daarmee verweerder onjuist heeft geïnformeerd, althans daarmee in strijd met artikel 6 van de Erecode heeft gehandeld.
Verweerder was in ieder geval vanaf 24 juni 2024 doende om informatie in te winnen over de vraag of hij overdrachtsbelasting verschuldigd was, bij de Belastingdienst, de notaris en vermoedelijk ook bij de door hem ingeschakelde aankoopmakelaar en hypotheekadviseur, aangezien de woning kort voor de verkoop was opgeleverd. Voor verweerder was het kennelijk duidelijk dat de kans groot was dat hij geen overdrachtsbelasting hoefde te betalen, want vanaf het moment dat hij de concept koopovereenkomst op 24 juni 2024 heeft ontvangen, heeft hij over artikel 2.2 geen vragen gesteld en/of opmerkingen gemaakt. Pas op 3 juli 2024 vraagt verweerder zonder enige toelichting aan appellante om de tekst van artikel 2.2 van de overeenkomst aan te passen door het woord “WEL” te wijzigen in “NIET”. Verweerder vraagt dus om na het sluiten van de overeenkomst deze in zijn voordeel te wijzigen. Deze wijziging was in het nadeel van de verkopende partij, voor wie appellante als makelaar optrad.
Overigens heeft verweerder zich niet volledig gebaseerd op de reactie van appellante in haar email van 3 juli 2024, aangezien verweerder op 14 juli 2024 aan de notaris nogmaals vraagt of hij wel overdrachtsbelasting verschuldigd is. Het antwoord van de notaris gaf verweerder blijkbaar geen aanleiding om dit te melden bij appellante. Appellante begrijpt dat van haar bepaalde deskundigheid mag worden verwacht, maar het handelen van verweerder plaatst het geheel wel in een andere context dan het referentiekader van de commissie. Appellante heeft zich niet schuldig gemaakt aan tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen, althans niet van handelen van dien aard en ernst dat dit de oplegging van de sanctie van een berisping met een boete van € 1.500,– rechtvaardigt. Hierbij is van belang dat zij niet optrad als makelaar van verweerder c.q. koper, maar voor de verkoper.
Achteraf gezien begrijpt appellante dat zij de door verweerder gestelde vraag niet op de wijze had moeten beantwoorden, zoals zij dat heeft gedaan en om die reden heeft zij verweerder geheel onverplicht aangeboden om een bedrag ad € 7.000,– aan hem te vergoeden. Verweerder heeft dit voorstel aanvaard. Tenslotte hecht appellante eraan op te merken dat zij niet is geïnformeerd over het feit dat er een klacht bij het klachtenloket was ingediend. Daarmee is haar de kans ontnomen om eerder met verweerder tot een oplossing te komen.
Gelet op het vorenstaande verzoekt appellante dit beroep gegrond te verklaren en voornoemde uitspraak van 11 juni 2025 te vernietigen en te bepalen dat aan haar geen sancties worden opgelegd, althans niet de sanctie van berisping met een boete aan de NVM, dat het klachtengeld niet aan verweerder verschuldigd is en dat zij zowel in eerste aanleg als in hoger beroep geen behandelingskosten aan de commissie hoeft te voldoen, met bepaling dat verweerder, de NVM en de commissie het door appellante aan hen op grond van voornoemde uitspraak betaalde, binnen veertien dagen na de beslissing in hoger beroep aan appellante dienen terug te betalen.
Standpunt van verweerder
Verweerder heeft bij schrijven d.d. 26 september 2025 aangegeven dat hij zijn klacht in trekt, nu appellante inmiddels aan zijn wens tot compensatie tegemoet is gekomen. Op 21 januari 2026 heeft verweerder vervolgens bericht dat hij om die reden niet ter zitting zal verschijnen en geen verweer zal voeren.
Beoordeling van het beroep
Na de mondelinge behandeling is het de commissie gebleken dat de NVM, de organisatie waarbij appellante is aangesloten, er niet van in kennis is gesteld dat verweerder op 26 september 2025 zijn klacht heeft ingetrokken. Conform artikel 9 lid 5 van het reglement (versie 2023) is de commissie verplicht de NVM hiervan in kennis te stellen onder toezending van het klachtdossier en in de gelegenheid te stellen de behandeling van de klacht voort te zetten.
Indien de NVM de procedure daadwerkelijk wenst voort te zetten, wordt zij op grond van artikel 9 lid 6 van het reglement tevens in de gelegenheid gesteld haar standpunt over de klachten aan de commissie kenbaar te maken en deze desgewenst aan te vullen.
Nu het reglement bij intrekking van de klacht niet is gevolgd, zal de commissie de uitspraak aanhouden en een tussenuitspraak wijzen, teneinde deze omissie te herstellen en de NVM alsnog in de gelegenheid te stellen schriftelijk kenbaar te maken of zij onderhavige tuchtprocedure wenst voort te zetten.
Indien de NVM aangeeft hiervan geen gebruik te willen maken, zal de commissie op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken, uitspraak doen.
De commissie hecht er belang aan om op te merken dat het intrekken van een tuchtklacht niet automatisch betekent dat een tuchtprocedure eindigt. Het doel van het tuchtrecht is niet alleen het helpen van een klager, maar is vooral gelegen in het bewaken van de kwaliteit van de beroepsuitoefening en het waarborgen van het algemeen belang.
De commissie houdt vooralsnog iedere beslissing aan.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
Alvorens een beslissing te nemen over de ingediende klacht, bepaalt de commissie het volgende:
– De NVM wordt in de gelegenheid gesteld schriftelijk kenbaar te maken of zij onderhavige tuchtprocedure wenst voort te zetten. De NVM zal door het secretariaat van de klacht in kennis worden gesteld onder toezending van het klachtdossier en zij dient binnen twee weken na dagtekening van deze tussenuitspraak de commissie schriftelijk te berichten of zij de behandeling van de klacht wenst voort te zetten.
– Indien de NVM-voortzetting van de behandeling verlangt, zal zij in de gelegenheid worden gesteld haar standpunt over de klachten aan de commissie kenbaar te maken en desgewenst deze aan te vullen binnen één maand, na afloop van de hiervoor genoemde termijn van twee weken.
– Appellante zal vervolgens in de gelegenheid worden gesteld binnen één maand na ontvangst van het standpunt van de NVM daarop schriftelijk te reageren.
– Indien de commissie daartoe aanleiding ziet, zal zij een mondelinge behandeling gelasten.
Indien de NVM aangeeft geen gebruik te willen maken van de mogelijkheid de klacht voort te zetten, zal de commissie op grond van de stukken en hetgeen ter zitting is besproken uitspraak doen.
De commissie houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer mr. S. Sierksma, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, op 4 februari 2025.