Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
688392/1258041
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht tegen een vastgoedprofessional die betrokken was bij de verkoop van een pand waarin klagers interesse hadden. Klagers vonden dat beklaagde onjuist had gehandeld door een koopovereenkomst te antedateren, een onduidelijke constructie op te zetten waarbij € 25.000 aan de eerdere koper (de vader van beklaagde) zou worden betaald, en ervoor te zorgen dat het pand uiteindelijk aan een derde werd verkocht. Volgens klagers was sprake van valsheid in geschrifte, belangenverstrengeling en een constructie waarbij geld onder de tafel werd betaald. Beklaagde stelde daartegenover dat zij niet optrad als verkoopmakelaar van de verkopers, maar als adviseur van de gemeente. Volgens haar was het pand al eerder rechtsgeldig verkocht aan de vader, was de later opgestelde koopovereenkomst niet geantedateerd en kwam de voorgestelde verkoopconstructie van de gemeente. De commissie oordeelde dat niet is bewezen dat beklaagde valsheid in geschrifte heeft gepleegd of anderszins tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Ook zag de commissie geen aanwijzingen voor manipulatie, belangenverstrengeling of ongeoorloofde betalingen. Verder mocht beklaagde vanuit haar rol als adviseur van de gemeente handelen in het belang van haar opdrachtgever en hoefde zij niet de belangen van klagers of de verkopers te behartigen. Omdat de verwijten onvoldoende zijn onderbouwd en de feiten geen tuchtrechtelijke overtreding aantonen, verklaarde de commissie de klacht ongegrond en wees zij het verzoek van klagers af.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde in het proces rondom de verkoop van een pand, waarin klagers geïnteresseerd waren.
Standpunt van klagers
Voor het standpunt van klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klagers hadden interesse in een pand voor de ontwikkeling van een winkelpand met bovenwoning, dat eigendom was van de (verkopers).
Op het kantoor van beklaagde hebben klagers een gesprek gehad met de verkopers en beklaagde. In dit gesprek werd klagers te kennen gegeven dat de vader van beklaagde (hierna te noemen: de vader) het pand al had gekocht van de verkopers voor een bedrag van € 275.000, –, maar dat hij zijn verplichtingen niet kon nakomen en al meerdere keren om uitstel had gevraagd. Er lag echter geen officiële koopakte, maar slechts een vodje. Aan klagers werd gevraagd om het pand van de vader te kopen voor een bedrag van € 300.000, = k.k., zodat het niet in ‘verkeerde handen’ zou vallen. Hier waren beklaagde en de gemeente (op basis van informatie van beklaagde) bang voor. Klagers wilden daaraan niet meewerken.
Beklaagde heeft toen voorgesteld om de vader officieel in gebreke te stellen, zodat de verkopers vrij zouden zijn om aan klagers te verkopen. Zij heeft een ingebrekestelling opgesteld. Deze is door de verkopers aangetekend aan de vader verstuurd. Klagers zouden deze procedure (officiële ingebrekestelling) afwachten. Zij zijn met de verkopers overeengekomen het pand aan te kopen voor € 275.000, — k.k., zodra de overeenkomst met de vader was ontbonden.
Vervolgens hebben klagers enkele maanden niets gehoord, totdat beklaagde hen belde met de mededeling dat zij hen via de mail een koopovereenkomst had toegestuurd. Daarin was een koopsom van € 300.000, — k.k. opgenomen en een courtage van € 5.000, — voor beklaagde. De verkopers zouden van de ontvangen koopsom € 25.000, — aan de vader betalen. Klagers zouden voor het extra te betalen bedrag van € 25.000, – èn voor de makelaarscourtage door de gemeente worden gecompenseerd door middel van een korting op de aankoopsom van nog te verwerven gronden. Bovendien was in de koopovereenkomst de naam van de notaris opgenomen bij wie de akte moest worden gepasseerd. Klagers waren het niet eens met deze gang van zaken. Zij hebben meegedeeld niet aan zulke praktijken mee te werken. Zij wilden alleen rechtstreeks zakendoen met de verkopende partij en geen ABC-constructie.
Na onderzoek is klagers gebleken dat beklaagde – na de gesprekken tussen klagers en de verkopers – een ‘officiële’ (geantedateerde) koopovereenkomst heeft opgemaakt tussen de verkopers en de vader, omdat deze volgens haar nodig was voor (nog) een ingebrekestelling. Naar aanleiding van deze ‘nieuwe’ koopakte zijn de verkopers uitgenodigd bij de in deze akte opgenomen notaris om een afstandsverklaring (Ontbindingsovereenkomst koop) te komen tekenen. Beklaagde heeft hen onder druk gezet tot ondertekening over te gaan.
Uiteindelijk is het pand verkocht aan een derde, die kennelijk wel heeft meegewerkt aan de door beklaagde bedachte afkoopconstructie.
Klagers verwijten beklaagde dat zij valsheid in geschrifte heeft gepleegd door de koopovereenkomst te antedateren en dat zij het pand aan een andere partij heeft verkocht, door middel van een schimmige constructie waarbij geld ‘onder de tafel’ werd betaald. Beklaagde heeft externe adviezen niet willen horen en heeft met deze deal € 25.000, — naar familie doorgeschoven.
Klagers verzoeken de commissie te bepalen dat beklaagde niet langer haar functie mag uitoefenen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Het pand waarin klagers geïnteresseerd waren, was door de verkopers verkocht aan de vader. Beklaagde had geen opdracht van de verkopers om het pand te verkopen. Dit hebben zij zelf gedaan. Beklaagde heeft hen ook geen advies gegeven. Zij was bij de zaak betrokken als adviseur van de gemeente. Beklaagde kreeg van de gemeente mondeling de opdracht om ervoor te zorgen dat het pand alsnog in handen viel van een partij die de capaciteit had om samen met de gemeente tot een gewenste ontwikkeling rondom het pand te komen. Met de vader heeft beklaagde geen familiaire, sociale of zakelijke relatie. De vader was meerdere keren de verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nagekomen. Beklaagde heeft de verkopers geadviseerd om de vader in gebreke te stellen. Dit heeft zij ook gefaciliteerd. De verkopers hebben uiteindelijk zelf besloten het proces van “ingebrekestelling” niet door te zetten.
Al snel werd duidelijk dat de vader bereid was het pand door te verkopen, eventueel aan de gemeente, als hij daarop € 25.000, — winst zou maken. Om de gevolgen van het ‘Didam arrest’ te ontwijken is door de gemeente het volgende model voorgelegd. Het pand zou voor € 300.000, — kunnen worden gekocht door klagers en de verkopers zouden vervolgens aan de vader (als afkoopsom) een bedrag van € 25.000, — betalen. Dus voor de verkopers bleef er netto € 275.000, – over. Voor dit bedrag hadden de verkopers het pand ook verkocht aan de vader. Het model hield ook in dat de uiteindelijke koper door de gemeente zou worden gecompenseerd voor de € 25.000, — “extra” die moest worden betaald. Ook de courtage van beklaagde zou uiteindelijk worden betaald door de gemeente. Ten aanzien van de honorering van beklaagde was er transparantie. In lijn met deze afspraken is aan klagers een conceptkoopakte gestuurd. Hierop heeft beklaagde nimmer een reactie van hen ontvangen.
Verder was voor de verkopers het zelf kunnen aanwijzen van de notaris een voorwaarde om te komen tot overeenkomst. Het betreffende notariskantoor had al veel werkzaamheden in dit dossier verricht.
Uiteindelijk is het pand aan derden verkocht, omdat de verkopers en klagers niet met elkaar tot overeenstemming kwamen over de prijs. Dat klagers het pand voor een bedrag van € 275.000, — hadden gekocht van de verkopers, is dus niet correct.
Beklaagde heeft geen valsheid in geschrifte gepleegd. Er is geen geld onder tafel geschoven. Ook de beschuldigingen van belangenverstrengeling en manipulatie zijn ongegrond.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen. De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement. De commissie dient de vraag te beantwoorden of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klagers.
Vast is komen te staan dat beklaagde niet de verkoopmakelaar was van het pand waarin klagers geïnteresseerd waren. Zij heeft dus niet namens de verkopers gehandeld. Vanuit haar rol als adviseur van de gemeente is zij bij de kwestie betrokken geraakt en in die hoedanigheid heeft zij van de gemeente de opdracht gekregen.
Beklaagde heeft gesteld dat de verkopers het pand in eerste instantie hebben verkocht aan de vader en dat de gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een stuk (door klagers ‘vodje’ genoemd), dat zowel door de vader als door de verkopers op 30 september 2023 is ondertekend. Zij heeft dit stuk willen overleggen, maar daar hebben klagers bezwaar tegen gemaakt. Het stuk is ter zitting wel uitgebreid besproken. Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde haar stelling dat het pand reeds op 30 september 2023 aan de vader was verkocht, daarmee voldoende onderbouwd. Dat er geen ‘officiële’, door een professional opgestelde, koopovereenkomst lag, maakt dit niet anders. Beklaagde heeft in dit verband onweersproken gesteld dat sprake was van een zakelijke koopovereenkomst, waarvoor het zogenaamde ‘schriftelijkheidsvereiste’ niet geldt.
Niet, althans onvoldoende weersproken is voorts dat beklaagde op uitdrukkelijk verzoek van de notaris van de verkopers alsnog een ‘officiële’ koopovereenkomst heeft opgesteld. Klagers verwijten beklaagde te dien aanzien valsheid in geschrifte; zij stellen dat beklaagde de overeenkomst heeft geantedateerd. Klagers hebben deze stelling tegenover de betwisting daarvan door beklaagde niet nader onderbouwd. Uit de door beklaagde overgelegde ‘Ontbindingsovereenkomst koop’ leidt de commissie af dat de door beklaagde opgestelde koopovereenkomst is gedateerd in maart 2024. Nu de oorspronkelijke overeenkomst is gesloten op 30 september 2023, is van antedatering geen sprake. Hoewel het beter was geweest dat beklaagde de oorspronkelijke datum had aangehouden, acht de commissie de handelswijze van beklaagde onder de gegeven omstandigheden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.
Klagers hebben voorts bezwaren geuit tegen de constructie waarbij de vader nog een bedrag van € 25.000, — van de verkopers zou ontvangen. Zij wilden niet meewerken aan een ‘ABC’ constructie en wilden het pand alleen rechtstreeks van de verkopers kopen voor een bedrag van € 275.000, –.
Vast is komen te staan dat de vader het pand voor € 275.000, — van de verkopers heeft gekocht. Vervolgens heeft beklaagde aan de verkopers voorgesteld om de vader in gebreke te stellen. Ter zitting heeft zij desgevraagd toegelicht dat zij erop had gerekend dat dit zou lukken en dat de vader dus geen geld in handen zou krijgen, maar dat de verkopers het uiteindelijk niet aandurfden om “op de ingebrekestelling te gokken”. Dat blijkt uit het door beklaagde als bijlage 2 overgelegde WhatsAppbericht.
Verder staat vast dat de vader bereid was het pand voor een bedrag van € 300.000, — door te verkopen aan de gemeente, die het pand op haar beurt wilde doorverkopen aan klagers. Gelet op het ‘Didam arrest’ was dit doorverkopen door de gemeente kennelijk niet zonder meer mogelijk. De commissie constateert dat de gemeente in haar e-mail van 13 juni 2024 aan klagers en beklaagde – voor zover van belang – daarom het volgende heeft bericht:
“Op 11 juni 2024 hebben wij met jullie gesproken over de herontwikkeling van de locatie
(…).
Inmiddels is het duidelijk dat de, in een eerdere fase gesloten koopovereenkomst met [de vader] inzake de aankoop van het pand van [de verkopers] kan worden ontbonden. De prijs die voor deze ontbinding wordt gevraagd betreft € 25.000, –. Na de ontbinding van de koopovereenkomst kan een nieuwe koopovereenkomst voor het vastgoed van [de verkopers] met [klagers] worden opgesteld en ondertekend. De koopsom bedraagt € 300.000, –. De gemeente […] vindt een goede ontwikkeling van de locatie (…) van groot belang. De gemeente […] is onder de voorwaarde dat [klagers] de prijs voor de ontbinding regelt/ betaald, om aanvullend de volgende afspraken te maken:
• de gemeente […] is bereid om de notariële kosten en de makelaarskosten voor de hierboven omschreven transacties te vergoeden”.
Hieruit volgt dat de (‘ABC’) constructie – anders dan klagers stellen – niet is bedacht door beklaagde, maar door de gemeente. Dat beklaagde vervolgens overeenkomstig deze constructie een conceptkoopovereenkomst tussen de verkopers en klagers heeft opgesteld – en daarin dus ook haar makelaarscourtage heeft opgenomen – kan haar dan ook niet worden verweten.
Omdat klagers niet wilden meewerken aan deze constructie, hebben de verkopers het pand vervolgens verkocht aan een derde partij voor € 300.000, –, waarna zij de vader een afkoopsom van € 25.000, — hebben betaald. Dit stond hen vrij.
Klagers hebben ter zitting in dit verband nog aangevoerd dat beklaagde de verkopers niet goed heeft geadviseerd. Nog afgezien van het feit dat klagers hierover niet (namens de verkopers) kunnen klagen, behoorde het niet tot de taak van beklaagde om advies te geven aan de verkopers. Hoewel beklaagde op grond van artikel 4 van de NVM Erecode 2024 behoort te handelen met respect voor alle betrokkenen en hun belangen, behoefde zij het belang van de verkopers niet te dienen. Integendeel, omdat de gemeente haar opdrachtgever was, was het haar op grond van de ‘Bijlage Erecode NVM’ sub A zelfs niet toegestaan een ander belang te dienen dan dat van de gemeente. Dat betekent dan ook dat zij ook niet het belang van klagers behoorde of behoefde te dienen. Gelet hierop kan haar evenmin worden verweten dat zij klagers (tijdens hun vakantie) niet op de hoogte heeft gehouden van het verkoopproces.
De commissie treft in de overgelegde stukken voorts geen aanwijzingen aan voor manipulatie, belangenverstrengeling en geld onder tafel schuiven.
Gelet op het voorgaande komt de commissie tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Dit betekent dat de klacht ongegrond zal worden verklaard en dat het door hen verzochte zal worden afgewezen.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, kan onbesproken blijven omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie verklaart de klacht van klagers ongegrond en wijst het door hen verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J. Verdoold en mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 12 november 2025.