Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Ondeugdelijke levering
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
229466/244310
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De consumenten klaagden over tochtklachten en gebrekkige afwerking van deuren en kozijnen in hun nieuwbouwwoning. Volgens hen sloten de tuindeuren en andere buitendeuren niet goed, waren de kozijnen slordig afgewerkt en ontstond er tocht. De ondernemer vond dat de woning voldeed aan de eisen van het Bouwbesluit en dat slechts afstellen voldoende zou zijn. Een onafhankelijke deskundige stelde echter vast dat de afwerking niet voldeed aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De Geschillencommissie oordeelde dat de ondernemer tekortgeschoten is in zijn verplichtingen en veroordeelde hem tot betaling van €12.021,08 aan schadevergoeding en €3.367,43 aan deskundigenkosten. Ook werd vastgesteld dat de consumenten recht hebben op garantie op basis van de SWK Garantie- en Waarborgregeling. De klacht werd gegrond verklaard, het klachtengeld wordt terugbetaald, maar proceskosten worden niet vergoed.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
de heer mr. R.P.P. Hoekstra, de heer ir. M.P.A. van Daalen, de heer mr. J.J.E. Hovener, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna: de commissie) tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage, zoals opgenomen in artikel 14 lid 1 van de tussen de ondernemer en de consumenten gesloten koop-/aannemingsovereenkomst voor eengezinshuizen met toepassing van de SWK Garantie en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna gezamenlijk: de garantieregeling). Hierin wordt het volgende bepaald:
“Alle geschillen (daaronder begrepen die geschillen die door slechts één der partijen als zodanig worden beschouwd), welke ontstaan naar aanleiding van de koop-/aannemingsovereenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en waarborgregeling van SWK of daaruit voortvloeiende overeenkomsten, die betrekking hebben op de koop-/aannemingsovereenkomst, worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen, zoals dat luidt ten dage van de aanhangig making van het geschil.”
Er is hiermee voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het reglement van de commissie (hierna: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de vraag of de woning die de ondernemer in opdracht van de consumenten heeft gerealiseerd gebreken heeft die voor rekening van de ondernemer komen.
Behandeling van het geschil
Op 29 mei 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling ten overstaan van de arbiters plaatsgevonden, bijgestaan door mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk fungerend als secretaris.
Ter zitting zijn verschenen:
– Consumenten,
– Gemachtigde van de consumenten,
– Vertegenwoordiger van de ondernemer.
Standpunt van de consumenten
De consumenten stellen zich op het standpunt dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van artikel 9 van de koop-/aannemingsovereenkomst tussen partijen, dan wel artikel 18 van de toepasselijke algemene voorwaarden. Zij voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De gebreken
Tijdens de onderhoudsperiode van zes maanden na oplevering van de woning zijn de volgende twee gebreken aan het licht gekomen.
1. De tuindeuren
De tuindeuren sluiten niet goed en geven tochtklachten. Dit komt doordat de onderkant van de pui bol loopt en in het midden omhoog staat. De ramen staan er scheef in en zijn opgeblokt. De deuren en het rubber sluiten niet af, waardoor er tocht naar binnen komt.
2. De tuindeur naar de garage
De tuindeur naar de garage sluit niet goed en geeft tochtklachten. Dit komt doordat de deur krom is, er veel speling op het kozijn is en er een scheur in het kunststof zit.
Uit het in opdracht van de consumenten opgestelde rapport van de deskundige volgt dat de tuindeuren en de tuindeur van de garage niet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Op grond van artikel 9 van de koop-/aannemingsovereenkomst, dan wel artikel 18 lid 1 van de toepasselijke algemene voorwaarden, komen deze gebreken voor rekening van de ondernemer.
Na het verstrijken van de onderhoudstermijn zijn verder nog de volgende twee gebreken aan het licht gekomen.
3. De kunststof kozijnen
De kunststof kozijnen van de woning zijn onjuist afgedicht en geven daardoor tochtklachten.
4. De deur van de keuken naar de garage
De deur van de keuken naar de garage geeft tochtklachten.
Uit het in opdracht van de consumenten opgestelde rapport van de specialist volgt dat de kunststof kozijnen niet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk, wegens luchtlekkages. Op grond van artikel 9 van de koop-/aannemingsovereenkomst, dan wel artikel 18 lid 2 sub c van de toepasselijke algemene voorwaarden, komen deze gebreken voor rekening van de ondernemer.
Artikel 31 van de koop-/aannemingsovereenkomst
Op grond van artikel 31 van de koop/aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer projectaannemer gemachtigd om alle vragen, klachten en geschillen in behandeling te nemen en af te wikkelen. De consumenten hebben zich daarom met hun klachten over de woning tot projectaannemer gericht. Na meerdere herstelpogingen van projectaannemer aan de tuindeuren en de tuindeur naar de garage zijn de gebreken echter tot op heden nog niet opgelost.
De ondernemer is dus, ondanks meerdere sommaties daartoe, haar verplichting om voornoemde gebreken (deugdelijk) te herstellen niet nagekomen. De consumenten hebben hierdoor schade geleden. Volgens de offertes van een kozijnen winkel bedraagt de schade van de consumenten € 12.021,08.
De consumenten vorderen om de ondernemer bij arbitraal vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen:
Primair:
– Tot betaling van € 12.021,08 aan schadevergoeding aan de consumenten, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf 9 september 2022;
– Tot betaling van € 3.367,43 aan expertisekosten aan de consumenten;
– In de kosten van het geding.
Subsidiair:
– Tot herstel van de gebreken conform de eis van goed en deugdelijk werk, binnen een termijn van vier weken na het vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel daarvan dat de ondernemer in gebreke blijft ter zake nakoming van het vonnis;
– Tot betaling van € 3.367,43 aan expertisekosten aan de consumenten;
– In de kosten van het geding.
Standpunt van de ondernemer
De ondernemer heeft als verweer op de vorderingen van de consumenten volstaan met een verwijzing naar 392 pagina’s aan door haar overgelegde producties. De commissie begrijpt uit deze producties – en de toelichting van de ondernemer ter zitting – dat de ondernemer betwist dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van de koop-/aannemingsovereenkomst.
Bouwbesluit
Volgens de ondernemer voldoen de kozijnen, ramen en deuren van de woning qua luchtdichtheidseisen aan het bouwbesluit. Van tochtklachten kan er dan ook geen sprake zijn. Bovendien zijn partijen in de koop/aannemingsovereenkomst niet overeengekomen dat de ondernemer een volledig luchtdichte woning zou opleveren. De consumenten mochten dit dus ook niet verwachten.
Enkel afstellen vereist
Daarbij komt dat het afstellen van de kunststof gevelkozijnen en deuren, met indien nodig het plaatsen van rubberen kaders, voldoende is om de gestelde problemen op te lossen. De consumenten hebben de afgelopen twee jaar ten onrechte geen onderhoud gepleegd, waardoor de sluiting niet meer optimaal is. Dit kan niet aan de ondernemer worden verweten. De consumenten hebben, afgezien van de dubbele tuindeuren en de deur vanuit de garage naar de tuin, bij de ondernemer ook geen serviceverzoek gedaan voor alle andere kozijnen, ramen en deuren. De garantietermijn voor het afstellen van hang- en sluitwerk is inmiddels al lang verstreken. De ondernemer heeft uit coulance toegezegd om deze werkzaamheden te verrichten aan de dubbele tuindeuren en de enkele buitendeur van de garage aan de achterzijde van de woning.
Finale kwijting
De ondernemer heeft reeds ter finale kwijting een bedrag aan de consumenten betaald voor de deur van de garage naar de keuken, nu deze niet aan de verwachtingen van de consumenten voldeed. De consumenten kunnen dan ook geen aanspraak maken op (verdere) schadevergoeding voor deze deur.
Deskundigenrapport
De commissie heeft door de heer Van der Velden een onderzoek laten uitvoeren naar de gestelde gebreken van de woning. Hij heeft daarover op 1 maart 2024 schriftelijk gerapporteerd aan de commissie. Bij het onderzoek ter plaatse op 15 februari 2024 waren consument en vertegenwoordiger van de ondernemer aanwezig. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
Beoordeling van het geschil
Inleiding
Op 20 juli 2017 hebben de consumenten met de ondernemer een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. De woning is op 12 maart 2019 opgeleverd.
De gebreken
In geschil tussen partijen is of de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst. Volgens de consumenten heeft de woning de volgende gebreken:
– De tuindeuren sluiten niet goed en geven tochtklachten,
– De tuindeur naar de garage sluit niet goed en geeft tochtklachten,
– De kunststof kozijnen zijn onjuist afgedicht en geven tochtklachten,
– De deur van de keuken naar de garage geeft tochtklachten.
De ondernemer betwist dat deze (gestelde) gebreken voor rekening van de ondernemer komen.
De commissie overweegt in dit verband als volgt. Niet in geschil is dat de ondernemer zich in de koop-/aannemingsovereenkomst en de Garantie- en waarborgregeling jegens de consumenten heeft verplicht om de woning te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. Volgens de consumenten voldoen voornoemde deuren en kozijnen niet aan de eis van goed en deugdelijk werk. De ondernemer betwist dit en voert hiertoe aan dat de voornoemde deuren en kozijnen aan de luchtdichtheidseisen van het bouwbesluit voldoen.
De commissie is gelet op de bevindingen in het deskundigenrapport van de heer Van der Velden van oordeel dat de tuindeuren, de tuindeur naar de garage, de kunststof kozijnen en de deur van de keuken naar de garage niet voldoen aan de eis van goed en deugdelijk werk. Immers, de heer van der Velden heeft, voor zover relevant, de volgende bevindingen vermeld in zijn deskundigenrapport:
“De naad aansluiting kunststof gevelkozijnen met kunststof dagkantprofielen in de neggen en met de vensterbanken is deels onvoldoende en deels slordig uitgevoerd: het kitwerk ontbreekt en/of is onregelmatig aangebracht en komt/is los op diverse plekken.
(…) door werking kunststof materialen zijn er deels open naden zichtbaar langs de dagstukken en vensterbanken. De loopdeur garage is t.p.v. de onderdorpel beschadigd, de scharnieren vertonen mos- en alg aanslag. De scharnieren zijn slordig/scheef aangebracht/versteld. De rubberdichting t.p.v. de onderdorpel dicht niet af.
De tuindeuren sluiten niet voldoende aan op de licht rond geplaatste onderdorpel, waardoor de rubber dichtingen niet voldoende aansluiten. De scharnieren vertonen mos- en alg aanslag. De scharnieren zijn scheef aangebracht/versteld. De meerpuntsluiting is t.b.v. een betere sluiting, matig aangepast.
De voordeur dient te worden afgesteld i.v.m. betere sluiting in het slot en betere afdichting door de rubberaanslag onderdorpel. Het kitwerk langs naden en aansluitingen met kunststof kozijn en dagzijde in de negge is matig uitgevoerd. De valdorpel aan de onderzijde binnendeur van keuken naar garage is slecht afgesteld waardoor tochtverschijnselen ontstaan. De rubberdichting is fors beschadigd in de sponning kozijnstijl sluitzijde.”
Dat de kozijnen en deuren ondanks voornoemde bevindingen nog aan de luchtdichtheidseisen van het bouwbesluit voldoen betekent niet dat deze ook voldoen aan de eis van goed en deugdelijk werk. De consumenten hoefden de door de deskundige beschreven slordige en matige uitvoering niet te verwachten. De afwerking van de kozijnen en deuren voldoet dan ook niet aan de eisen van goed vakmanschap. Het enkele feit dat in het rapport van de door de consument ingeschakelde specialist staat vermeld dat de door de consumenten aangebrachte raamdecoratie een groot aantal kleine luchtlekkages veroorzaakt maakt dit niet anders. Gesteld noch gebleken is immers dat voornoemde bevindingen verband houden met de aangebrachte raamdecoratie.
De conclusie uit het voorgaande is dan ook dat de ondernemer tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting uit hoofde van de koop-/aannemingsovereenkomst en de Garantie- en waarborgregeling om de woning te bouwen naar de eis van goed en deugdelijk werk.
Primair: vordering tot schadevergoeding
De consumenten maken primair aanspraak op vervangende schadevergoeding van de ondernemer. De commissie heeft in dit verband ter zitting aangekaart dat de consumenten geen omzettingsverklaring hebben overgelegd in de zin van artikel 6:87 BW. De ondernemer heeft hierop gereageerd dat zij tegen een omzetting geen bezwaar heeft, omdat zij accepteert dat de consumenten geen vertrouwen hebben in de ondernemer om deugdelijk de herstelwerkzaamheden uit te voeren. De vordering tot schadevergoeding ligt dan ook voor toewijzing gereed. De hoogte van de toe te wijzen schadevergoeding zal hierna worden vastgesteld.
De hoogte van de schade
De consumenten begroten de schade, met verwijzing naar de offertes van een kozijnen winkel, op € 12.021,08. De ondernemer heeft ter zitting de hoogte van de gevorderde schade betwist en hiertoe aangevoerd dat de in de offertes van deze kozijnen winkel opgenomen werkzaamheden niet voor vergoeding in aanmerking komen, omdat voor herstel van de gebreken (slechts) het afstellen van de deuren en kozijnen nodig is. Dit betoog faalt. Het enkel afstellen van de deuren en kozijnen acht de commissie onvoldoende om tot een duurzaam herstel van de gebreken te komen. In het deskundigenrapport van de heer Van der Velden wordt immers geadviseerd om (onder meer) kitnaden aan te brengen, diverse deurscharnieren te herplaatsen, rubber dichtingen te herstellen en overleg te voeren met de leverancier van de HR++ beglazing omdat deze is opgeblokt en de draaidelen scheef zijn geplaatst. De commissie ziet geen aanleiding om van dit advies af te wijken. Niet gebleken is dat de in de offertes van de kozijnen winkel opgenomen werkzaamheden niet in lijn zijn met dit advies. De commissie zal de schade dan ook als onvoldoende gemotiveerd betwist vaststellen op € 12.021,08.
In dit schadebedrag zijn geen herstelwerkzaamheden voor de deur van de garage naar de keuken opgenomen. Het betoog van de ondernemer dat partijen over deze deur al een schikking ter finale kwijting hebben bereikt behoeft gelet hierop dan ook geen nadere bespreking. De consumenten vorderen in deze procedure immers geen schadevergoeding voor het herstel van deze deur, zodat deze deur in deze procedure ook niet ter beoordeling voorligt.
Wettelijke rente
De gevorderde wettelijke rente ex artikel 6:119 BW zal vanaf de vijftiende dag na de datum van dit arbitrale vonnis worden toegewezen.
De deskundigenkosten
De vordering tot voldoening van de kosten van het rapport van de door de consument ingeschakelde deskundige en het rapport van de door de consument ingeschakelde specialist ter hoogte van € 3.367,43 wordt als onweersproken toegewezen, nu deze kosten dienden voor het vaststellen van de schade en aansprakelijkheid.
Toetsing aan de garantieregeling
De arbiters overwegen dat ambtshalve in het kader van de garantieregeling dient te worden beoordeeld of ter zake van de geschilpunten wordt voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen.
Gelet op de conclusies in het deskundigenrapport van Van der Velde stellen de arbiters vast dat ten aanzien van de gebreken aan de tuindeuren, de tuindeur naar de garage en de kunststof kozijnen niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze gebreken komen de consumenten dan ook een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Uitvoerbaar bij voorraad
De consumenten hebben gevorderd dit vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Een dergelijke verklaring maakt het mogelijk dat de tenuitvoerlegging van het vonnis kan worden aangevangen of voortgezet nadat daartegen een rechtsmiddel is aangewend, dit in afwijking van de hoofdregel dat het aanwenden van een rechtsmiddel de bevoegdheid tot tenuitvoerlegging opschort. In artikel 24 van het reglement is bepaald dat hoger beroep van een arbitraal eindvonnis mogelijk is indien de beslissing meer beloopt dan € 35.000,–, indien het een beslissing van onbepaalde waarde betreft en er naar het oordeel van de arbiters duidelijke aanwijzingen bestaan dat de beslissing een hogere waarde vertegenwoordigt dan € 35.000,– en indien de uitspraak zo principieel is of met het oog op te verwachten repeteergeschillen een zodanig gewicht heeft, dat het daarmee gemoeide belang de grens van € 35.000,00 met een factor vijf zal overschrijden. Deze gevallen doen zich hier niet voor. De consumenten hebben dus geen hier te honoreren belang bij het verkrijgen van een dergelijke verklaring; reden waarom de vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad wordt afgewezen.
Klachtengeld
Nu de klacht gegrond wordt verklaard zullen de arbiters, conform artikel 20 lid 1 van het reglement, bepalen dat het betaalde klachtengeld door de commissie aan de consumenten zal worden terugbetaald.
Proceskosten
De vordering van de consumenten om de ondernemer te veroordelen in de proceskosten zal worden afgewezen. Artikel 21, eerste lid, van het reglement bepaalt namelijk dat, behoudens het klachtengeld, de door partijen ter zake van de behandeling van het geschil gemaakte kosten voor eigen rekening komen.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
I. Verklaren de klachten van de consumenten gegrond;
II. Veroordelen de ondernemer om aan de consumenten een bedrag van € 12.021,08 aan schadevergoeding te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit arbitrale vonnis tot de dag van volledige betaling;
III. Veroordelen de ondernemer om aan de consumenten een bedrag van € 3.367,43 aan deskundigenkosten te betalen;
IV. Stellen vast dat aan de consumenten ter zake de gebreken aan de tuindeuren, de tuindeur naar de garage en de kunststof kozijnen een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
V. Bepalen dat de consumenten het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangen;
VI. Wijzen af hetgeen meer of anders door de consumenten is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is gewezen te Den Haag op en door de arbiters van de Geschillencommissie Garantiewoningen ondertekend, De heer mr. R.P.P. Hoekstra, de heer ir. M.P.A. van Daalen MBA & de heer mr. J.J.E. Hovener op 29 mei 2024.