Commissie: Makelaardij
Categorie: (Ondeugdelijke) uitvoering overeenkomst / ondeugdelijke levering
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1130196/1311471
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De zaak gaat over een consument die vond dat haar makelaar tekort was geschoten bij de verkoop van haar woning en daarom de courtage van € 10.245,69 niet wilde betalen. De consument klaagde onder meer over de verkoopstrategie, communicatie en begeleiding van het verkoopproces. De commissie oordeelde echter dat niet was aangetoond dat de makelaar zijn werkzaamheden ondeugdelijk had uitgevoerd. Omdat de uiteindelijke koop tot stand was gekomen dankzij de eerdere bemiddeling van de makelaar, bleef de courtage volgens de toepasselijke voorwaarden verschuldigd. De klacht werd daarom ongegrond verklaard en het depotbedrag moest aan de makelaar worden uitbetaald.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 28 maart 2024 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning [adres] te [plaatsnaam] tegen een door de consument te betalen courtage.
De consument heeft een onbetaald gelaten bedrag van € 10.245,69 bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
De makelaar is met de verkoop aan de slag gegaan met een vraagprijs van € 625.000, -, terwijl een andere makelaar eerder met een vraagprijs van € 695.000, – adverteerde. Voor onze bovengemiddelde woning liep het niet storm en al snel vertelde de makelaar dat het een moeilijk verkoopbaar huis is. Na de verlaging van de prijs naar € 595.000, – kwamen er meer bezichtigingen. Tijdens dit proces is verdere onvrede ontstaan, onder meer doordat de makelaar soms niet kon om de bezichtiging te doen, alleen maar redenen gaf waarom potentiële kopers het huis niet wilden, nog meer prijsdalingen adviseerde, niet op de hoogte was van gegevens over de bezichtigers, gebrekkig communiceerde en geen of onjuiste informatie terugkoppelde naar de consument.
Hoewel de huidige koper oorspronkelijk een belachelijk laag bod deed, pakte de makelaar het serieus op om onderhandelingen in te gaan. Hoewel zich volgens de makelaar niemand meer voor ons huis zou gaan melden, hielden wij wekenlang voet bij stuk. Door de vermelding op Funda dat ons huis onder bod was, hebben potentiële kopers zich gemeld met een brief aan onze woning, omdat de makelaar hen had aangegeven dat een bezichtiging geen zin meer had. Op onze vraag of er zich nog mensen gemeld hadden tijdens “onder bod” antwoordde de makelaar dat zich niemand meer had gemeld, wat een leugen was.
Omdat wij niet wilden zakken met onze uiterste verkoopprijs heeft de koper in eerste instantie het bod ingetrokken, maar na inschakeling van een aankoopmakelaar werd een akkoord gesloten voor € 564.500, – op voorwaarde van een bouwkundig onderzoek. Tijdens dit onderzoek kwam de makelaar niet opdagen en vroeg mij om erbij te blijven. Toen de bouwkundige vaststelde dat ons dak op instorten stond, hoorden we dat pas dagen later van de makelaar. We hebben met de geadviseerde prijsverlaging niets gedaan en een geraadpleegde dakdekker zei dat het dak wel oud, maar verder in prima staat was. De koop ging uiteindelijk door met ontbindende financieringsvoorwaarde.
Toen het verkoopcontract plots werd ontbonden, gaf (ook) de makelaar aan dat ze de samenwerking wilde stoppen en eindigde de samenwerking. De weken daarna voerden we oriënterende positieve gesprekken met een andere makelaar. Toen de koper plots mailde dat de financiering toch doorging, hebben we meteen de makelaar benaderd, maar die gaf toen aan dat men niets meer voor ons kon betekenen. Toen de notaris berichtte dat de koop was ontbonden, hebben wij toen zelf een nieuw koopcontract opgesteld zodat de akte toch kon passeren. Ondanks deze gang van zaken kregen we toch nog een factuur van de makelaar, maar de gang van zaken is allesbehalve fatsoenlijk te noemen. Wij vinden de courtage in deze zeer discutabel. Een maand na het passeren ontvingen we een deurwaardersbrief, waarin het bedrag werd verhoogd met incassokosten.
Zoals de consument ter zitting nadrukkelijk aangeeft, eist de consument (alleen) terugbetaling van het betaalde courtagebedrag van € 10.245,69. De consument zegt geen schadevergoeding (meer) te eisen.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Wij herkennen de zeer moeizame communicatie met de consument, vandaar dat er reeds gedurende het lopende verkoopproces contact is gelegd met de juridische dienst van de NVM. Wij herkennen ons nadrukkelijk niet in het door de consument geschetste verloop van het verkoopproces, waarin we onder meer het dossier van een ander makelaarskantoor hebben overgenomen nadat de consument ontevreden was over hun dienstverlening. Ook waren we eenmaal in overleg met de consument vanwege privéomstandigheden niet aanwezig bij een tweede bezichtiging, hebben we na bereikte overeenstemming met de koper een conceptovereenkomst opgesteld die de consument heeft goedgekeurd, ligt het buiten onze invloedsfeer als kandidaten rechtstreeks met de consument contact opnemen en hebben we een bouwkundig rapport met akkoord van de koper naar de consument gestuurd, zij het dat de koper vanwege het dak toen tegen een lagere prijs en met een extra clausule wilde kopen.
Nadat uiteindelijk overeenstemming werd bereikt tegen de oorspronkelijke koopprijs, is de koopovereenkomst op 17 januari 2025 door alle partijen ondertekend en naar de notaris gestuurd. De woning was onder financieringsvoorbehoud verkocht. Op het aan de consument doorgestuurde verzoek om dat te verlengen, heeft de consument niet bevestigend gereageerd, waarna (de financieel adviseur van) de koper heeft aangegeven te ontbinden. Toen we hebben verzocht digitaal te ondertekenen voor het ontbinden van de koopovereenkomst, wilde de consument eerst alsnog verlengen, maar wilde de consument later de opdracht alsnog intrekken en werd op 6 maart 2025 door de consument en de makelaar de ontbindingsovereenkomst en de intrekking van de verkoopopdracht ondertekend.
Toen de koper op 14 maart 2025 meldde dat de financiering alsnog rond is en de consument contact opnam, hebben we aangegeven dat aangezien de verkoopopdracht ontbonden is, de consument zelf dient zorg te dragen voor de oplevering terwijl de ontbonden koopovereenkomst niet meer geldig is. Omdat onder onze begeleiding het verkooptraject reeds vergevorderd is doorlopen, achten het gerechtvaardigd dat de volledige courtage verschuldigd is. De opbrengst is immers voortgevloeid uit onze bemiddeling.
Wij hebben gedurende het verkooptraject de werkzaamheden naar eer en geweten, professioneel en betrokken uitgevoerd. De klacht bevat onjuiste en onvolledig onderbouwde beweringen, waarbij cruciale context wordt weggelaten of verdraaid. Wij verzoeken het Tuchtcollege dan ook de klacht als ongegrond te verklaren en ons recht op de overeengekomen courtage te erkennen.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Anders dan de makelaar mogelijk meent is de commissie geen tuchtcollege, maar heeft de commissie op grond van artikel 3 Reglement tot taak geschillen tussen consument en ondernemer te beslechten voor zover deze betrekking hebben op de totstandkoming of de uitvoering van overeenkomsten met betrekking tot door de ondernemer te leveren of geleverde diensten. De commissie doet dit op basis van de door partijen daartoe ingebrachte standpunten en stukken.
Voor zover de makelaar aan de consument een onterecht standpunt verwijt, een onvolledig dossier en selectief stukken aan de commissie te hebben ingestuurd, bemoeilijkt dat de door makelaar te voeren verdediging niet. De makelaar heeft inmiddels zelf voldoende gelegenheid gehad om het eigen standpunt en de nodig geachte stukken aan de commissie in te sturen. De makelaar heeft van die gelegenheid ook gebruik gemaakt. Voor zover de makelaar aangeeft zo nodig nog meer onderliggende stukken te kunnen overleggen, heeft de makelaar voor de eventuele inbreng daarvan inmiddels al genoeg tijd en gelegenheid gehad.
De consument zegt terugbetaling te eisen van het betaalde courtagebedrag van € 10.245,69. Nu de consument in het Vragenformulier aangeeft dat zij dit courtagebedrag niet aan de makelaar heeft betaald en zij € 10.245,69 als openstaand factuurbedrag bij de commissie heeft gedeponeerd, bedoelt de consument kennelijk te eisen dat het in depot staande courtagebedrag van € 10.245,69 aan haar wordt terugbetaald.
De makelaar verlangt betaling van die gefactureerde € 10.245,69 en legt daaraan in de kern ten grondslag dat de consument haar betalingsverplichting uit de overeenkomst moet nakomen, maar daarin tekort is geschoten door dat courtagebedrag onbetaald te laten.
Voor zover de consument het verweer voert dat de makelaar bij de werkzaamheden niet de zorg in acht heeft genomen die een goed opdrachtnemer betaamt, miskent de consument evenwel dat de aan de makelaar verweten tekortkomingen de overeenkomst als zodanig nog niet ongeldig maken en de consument nog niet ontslaan van de eigen betaalverplichting uit de overeenkomst.
Belangrijker is echter dat niet voldoende aannemelijk is geworden dat de makelaar zijn taak ondeugdelijk heeft verricht of bij de werkzaamheden niet heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar betaamt. Voor zover de consument ervaringen beschrijft die haar doen twijfelen aan de door de makelaar gehanteerde werkwijze, blijkt slechts van door de makelaar toegepaste methodes die binnen de makelaardij algemeen aanvaard en gebruikelijk zijn. In voorkomende gevallen blijken partijen afzonderlijke afspraken te hebben gemaakt.
Dat de consument door de aanvankelijke fusieperikelen aan makelaarszijde en tijdens de begeleiding wel eens sneller antwoord of handelen wenste dan de makelaar feitelijk heeft gedaan, maakt nog niet dat de makelaar tekort is geschoten. Waar de consument zich met name rond de Carnavalstijd tijdens de verkooponderhandelingen onder (tijds)druk gezet voelde, is die ervaren druk inherent aan het (bijzondere karakter van het) biedproces van vraag en aanbod en wijst dat op zichzelf nog niet op ongeoorloofd uitgeoefende druk vanuit de makelaar. Niet gesteld of gebleken zijn bijkomende bijzondere omstandigheden die de aan de makelaar verweten handelwijze niettemin onrechtmatig of onoorbaar maken.
Voor zover de consument meent een (kans op een) hogere verkoopopbrengst te hebben misgelopen, kan er niet aan worden voorbijgezien dat de consument zelf met de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs heeft ingestemd. Voor zover de consument meent dat de makelaar de uiteindelijke koop en overdracht ook nog had moeten begeleiden, miskent de consument dat de verstoorde relatie tussen partijen inmiddels al tot een ontbinding van de overeenkomst had geleid, zodat de makelaar daartoe niet meer verplicht was. De door de consument geuite kritiek op en twijfel aan de door de makelaar toegepaste werkwijze en handelwijze van de makelaar, is onvoldoende voor objectief gerechtvaardigde twijfel aan de integriteit of deskundigheid van de makelaar of aan de wijze waarop de makelaar zijn opdracht ten behoeve van de consument heeft uitgevoerd.
Ondanks de beëindiging van de bemiddelingsopdracht is de consument op de voet van artikel 14 lid 3 Algemene Consumentenvoorwaarden NVM de courtage verschuldigd, nu de uiteindelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van reeds tijdens de looptijd van de opdracht door de makelaar verleende diensten. Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, concludeert de commissie dat de eis van de consument moet worden afgewezen en dat de klacht van de consument ongegrond is. De makelaar heeft recht heeft op betaling van de verlangde courtage van € 10.245,69 en waar dat als onbetaald gelaten bedrag bij de commissie is gedeponeerd, zal de commissie bepalen dat het in depot staande courtagebedrag aan de ondernemer wordt uitbetaald. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat vanuit het depot € 10.245,69 aan de ondernemer wordt uitbetaald.
De commissie wijst het meer of anders verlangde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, mevrouw J.P.J. de Kleermaeker, de heer mr. B.W. Weilers, leden, op 12 december 2025.