Commissie: Makelaardij
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1309284/1317887
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een zaak waarin een consument stelt dat de makelaar fouten heeft gemaakt bij de verkoop van een woning, onder meer door onjuiste informatie te geven over de verjaring van een naastgelegen perceel. Volgens de consument leidde dit tot problemen met de koper en een lagere verkoopopbrengst, waardoor zij de courtage van € 7.000 niet wilde betalen. De commissie oordeelde echter dat eventuele fouten van de makelaar de overeenkomst niet ongeldig maken en de consument niet bevrijden van haar betalingsverplichting. Omdat de woning met begeleiding van de makelaar was verkocht en in deze procedure alleen de verschuldigdheid van de courtage ter discussie stond, werd de klacht ongegrond verklaard. Het depotbedrag van € 7.000 moest aan de makelaar worden uitbetaald.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 19 juli 2022 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van de woning [adres] te [plaatsnaam] tegen een door de makelaar in rekening gebrachte courtage van € 7.000,-. De consument heeft dat onbetaald gelaten courtagebedrag van € 7.000,- bij de commissie gedeponeerd.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals sinds 21 februari 2025 bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar ernstige fouten gemaakt en onprofessioneel gehandeld. Ik ben van mening dat de makelaar van tevoren zaken aangaande het bosperceel had moeten checken, uitzoeken en regelen zodat ik niet in het wespennest terecht zou zijn gekomen waar ik mij nu in bevind. Ik wijs op de volgende punten.
1. Foutieve opstelling van het voorlopig koopcontract
Het gepresenteerde voorlopige koopcontract vermeldde foutief dat het perceel gesplitst zou worden, maar achteraf bleek dit helemaal niet mogelijk te zijn. Daarnaast hield de makelaar mij voor dat het niet kadastraal op mijn naam staande bosperceel door verjaring mijn eigendom zou worden, wat de gemeente later als onjuist aangaf.
2. Geen voorafgaande inzage in het voorlopig koopcontract
Tijdens de ondertekening van het voorlopig koopcontract heb ik direct aangegeven dat ik het niet eens was met de opstelling van het document. Ik heb het contract vooraf niet in kunnen zien, doordat het document in hun postvak uit stond en niet in verzonden items.
3. Onterecht geruststellen door de makelaar
Gedurende het proces heeft de makelaar herhaaldelijk benadrukt dat in de omgeving van [naam gebied] iedereen de verjaring had verkregen en bleef zijn beweringen herhalen, ook nadat ik aangaf twijfels te hebben. Toen ik onze eerdere correspondentie met de gemeente wilde verstrekken, veegde de makelaar die van tafel. Hij verzekerde mij meerdere keren: “Maak je geen zorgen, alles komt goed, ik zorg voor alles.”
4. Foutieve informatie over de verjaring en de bruikleenovereenkomst
Toen de gemeente te kennen gaf dat de verjaring niet zou worden verleend, werd duidelijk dat er geen bruikleenovereenkomst bestond met de gemeente voor het bosperceel. Dit staat in schril contrast met de beweringen van de makelaar.
5. Geluidsopnames ter ondersteuning van mijn klacht
Om de beweringen van de makelaar te ondersteunen, heb ik geluidsopnames gemaakt van onze gesprekken. In deze opnames bevestigt de makelaar te zijn verzekerd voor werkfouten en herhaalt hij dat ik mij geen zorgen hoefde te maken. Deze opnames dienen als bewijs van de misleidende communicatie en de onjuiste geruststellingen die mij zijn gegeven.
6. Financiële gevolgen van de gemaakte fouten
Na een bezoek aan de notaris werd het steeds duidelijker welke catastrofale fout de makelaar had gemaakt. De kopers zouden zelfs een schadevergoeding kunnen verlangen van 10% van de verkoopsom, wat desastreuze gevolgen voor mij zou hebben. Daar ik ook al mijn huidige appartement had aangekocht, had de totale schade in de tonnen kunnen lopen.
7. Verzoek om betrokkenheid van de eigenaar van het makelaarskantoor
Gedurende het proces heb ik meerdere keren gevraagd om de eigenaar bij de situatie te betrekken, maar het enige contact met hem was een laatste e-mail waarin hij het door een medewerker gedane aanbod om de courtage niet te betalen, weer introk.
8. Aansprakelijkheid en verzoek om geen courtage te betalen
Door de fouten en misleidende informatieverstrekking van de makelaar voel ik mij ernstig benadeeld. Als gevolg hiervan acht ik de makelaar aansprakelijk voor de schade die is ontstaan, met name de schadeclaim [verlaagde koopsom] van de koper ter hoogte van € 15.000,-. Ik wil echter duidelijk maken dat ik de geschillencommissie enkel verzoek om uitspraak te doen over de onterechte rekening van de courtage van € 7.000,-. De schadeclaim van € 15.000,- wordt behandeld door mijn rechtsbijstandverzekering, [naam rechtsbijstandsverzekeraar].
De consument eist kwijtschelding van de courtage, althans te bepalen dat de courtage van € 7.000,-niet betaald hoeft te worden.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Het betwiste perceel betreft een stuk grond van circa 300 m² dat grenst aan de verkochte woning. De consument heeft in de bij aanvang ingevulde NVM-vragenlijst vermeld dat dit stuk grond in bruikleen is van de gemeente. Het perceel was uitsluitend toegankelijk via het erf van de consument en was gedurende vele jaren onafgebroken in gebruik bij de familie. Eerdere transacties in dezelfde omgeving hebben uitgewezen dat dergelijke situaties, gekenmerkt door langdurig en exclusief gebruik zonder optreden van de gemeente, geleid hebben tot succesvolle beroepen op verjaring. Dat het perceel in het kadaster op naam van de gemeente stond was ons bekend, eventuele verjaring zou dan door de notaris bekrachtigd moeten worden door een kadastrale wijziging achteraf.
Bij aanvang van de opdracht hebben we gevraagd of er enige documentatie of correspondentie met de gemeente voorhanden was over het perceel. Meer dan een factuur van een hekwerk was er niet en andere correspondentie zou nooit hebben plaatsgevonden, zodat verjaring ook in dit geval een reële kans van slagen zou hebben.
Tijdens het verkoopproces is de uiteindelijke koper in beeld gekomen die aangaf het pand te willen kopen indien het extra perceel erbij hoorde. Wegens de kans op verjaring is dat traject vervolgens in gang gezet. Er is een prijs overeengekomen voor de woning en het extra perceel, waarna de overeenkomst getekend is.
Gedurende de verdere afwikkeling is twijfel ontstaan over de verjaring en heeft de gemeente uiteindelijk aangegeven dat hiervan geen sprake zou kunnen zijn. De gemeente beroept zich hierbij op eerdere correspondentie met de consument, waarbij duidelijk is aangegeven onder welke voorwaarden men de grond mag gebruiken. Tevens is er een extra brief gekomen waarin de gemeente de consument aanspreekt over het verwijderen van het hekwerk en dat de grond van de gemeente is. De consument zou hiermee bekend moeten zijn, maar uit de door de consument aan ons verstrekte informatie bleek geenszins dat dergelijke communicatie zou bestaan. Vanwege de AVG zouden wij dergelijke informatie niet zelf bij de gemeente kunnen verkrijgen.
Bij een evaluatiegesprek in de woning is nogmaals herhaaldelijk gevraagd of er geen correspondentie met de gemeente was geweest die de kans op verjaring in de weg zou kunnen staan. Daarop werd andermaal bevestigend gereageerd dat er nooit contact met de gemeente hierover was geweest. De onvolledigheid van de door verkoper verstrekte informatie kan niet aan ons worden toegerekend. Wij hebben niet erkend fouten te hebben gemaakt.
Omdat de grond uiteindelijk niet geleverd kon worden, is na overleg met de consument en de koper besloten het perceel niet mee te verkopen. Omdat de koper aan het aanvullende perceel een waarde toedichtte van € 15.000,- is enkel het perceel in eigendom verkocht voor een door partijen akkoord bevonden bedrag van € 700.000,-. De consument heeft een aanvullende door de koper getekende verklaring aangereikt waarin de koper aangeeft dat de woning ook zonder het extra perceel voor € 715.000,- zou zijn gekocht, maar dat is wat ons betreft onzin. Als de koper blijkens een manipulatief opgesteld document inderdaad geen waarde toekent aan de eigendom van het extra perceel, dan geeft de koper daarmee dus feitelijk aan dat hij de verkoper in de ontstane hectiek financieel onrechtmatig benadeeld heeft door alsnog korting op de koop te bedingen om zo de impasse te doorbreken.
Wij willen vooral wijzen op een verkeerde voorstelling van zaken door de consument die ons ondanks herhaaldelijk verzoek meermaals heeft verzwegen dat er contact of correspondentie met de gemeente is geweest over het betwiste perceel. Dit is de oorzaak van de problematiek, niet de ontstane situatie na het ondertekenen van de koopovereenkomst door ons handelen, waarin de koper nu dus ook naast de consument een dubieus standpunt lijkt in te nemen.
Omdat de overeenkomst conform opdracht is uitgevoerd en wij geen fouten hebben gemaakt, blijft de courtage in onze ogen verschuldigd. Wij menen dat de klacht ongegrond is.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
Blijkens de stukken en zoals ter zitting besproken, heeft de makelaar het geschil in der minne willen regelen met een voorstel om tegen finale kwijting de courtage van € 7.000,- te laten (ver)vallen en aanvullend € 500,– euro te betalen aan de consument. Enerzijds stond het de makelaar vrij om een dergelijk aanbod te doen in een poging om het geschil tot een praktische oplossing te brengen en mag dit voorstel van de makelaar nog niet worden opgevat als de erkenning van de klacht of aansprakelijkheid. Anderzijds stond het de consument vrij om dat voorstel te weigeren, omdat iedereen het recht toekomt om een geschil in rechte te laten onderzoeken en beoordelen.
De consument zegt nadrukkelijk dat zij in dit geding geen schadevergoeding verlangt en dat haar rechtsbijstandsverzekeraar inmiddels een aparte schadeclaim tegen de makelaar voorbereidt op basis van de onjuiste voorstelling over de verjaring. De consument meent evenwel dat de makelaar geen recht heeft op betaling van gefactureerde courtage van € 7.000,-, waardoor dit geding zich beperkt tot de verschuldigdheid van de door de makelaar gefactureerde courtage.
De makelaar verlangt betaling van de gefactureerde courtage van € 7.000,- en legt daaraan in de kern ten grondslag dat de consument de betalingsverplichting uit de overeenkomst moet nakomen, maar dat de consument daarin tekort is geschoten door de gefactureerde courtage onbetaald te laten. Dat de consument die courtage onbetaald heeft gelaten, staat vast. Ook staat vast dat de woning onder begeleiding van de makelaar is verkocht. De consument weerspreekt desondanks de verschuldigdheid van de courtage in hoofdlijn met het argument dat de makelaar tekort is geschoten en niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en vakbekwaam verkoopmakelaar mocht worden verwacht. Als sprake is van een dergelijke tekortkoming van de makelaar maakt dat de overeenkomst als zodanig evenwel nog niet ongeldig en bevrijdt dat de consument nog niet van de eigen verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder haar betalingsverplichting. Een dergelijke tekortkoming kan de makelaar mogelijk wel verplichten tot vergoeding van de schade die de consument daardoor lijdt, maar of en in hoeverre daarvan sprake is ligt in dit geding niet aan de commissie voor. Dit geding beperkt zich immers tot de verschuldigdheid van de door de makelaar gefactureerde courtage en ziet niet op een mogelijk door de makelaar verschuldigde schadevergoeding.
Ten overvloede overweegt de commissie dat zij over een dergelijke schadeclaim hier overigens ook niet had mogen oordelen, omdat die volgens de consument ten minste € 15.000,- zal belopen en mogelijk zelfs meer. Artikel 5 onder c. Reglement bepaalt namelijk dat de commissie de consument in het geschil ambtshalve niet ontvankelijk verklaart indien het een geschil over aansprakelijkheid voor schade betreft met een financieel belang van meer dan € 10.000,-.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, concludeert de commissie dat de in dit geding voorliggende eis van de consument reeds op grond van het voorgaande niet toewijsbaar is. De partijen verdeeld houdende twistpunten kunnen in dit geding dan ook verder onbesproken blijven, omdat de hier voorliggende klacht van de consument reeds op grond van het voorgaande ongegrond zal moeten worden geoordeeld. Nu in dit geding geen mogelijk te verrekenen tegenvordering aan de orde is, dient het gedeponeerde courtagebedrag aan de makelaar te worden uitbetaald. De commissie beslist daarom nu als volgt.
Beslissing
De commissie wijst het door de consument verlangde af.
De commissie bepaalt dat het depotbedrag van € 7.000,- als courtage aan de makelaar dient te worden uitbetaald.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, E.H. Jansen en mr. P.P. van der Neut, leden, op 5 februari 2026.