Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
531345/1078190
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een klacht van een echtpaar tegen hun aankoopmakelaar bij de aankoop van een woning. De klagers vonden dat de makelaar zonder hun toestemming het financieringsvoorbehoud uit de koopovereenkomst had laten verwijderen, hen onvoldoende had geïnformeerd over de financiële risico’s en de inhoud van het contract, en dat hij de klaagster later onheus en intimiderend had behandeld. Volgens de makelaar hadden de klagers zelf aangegeven dat zij de woning uit eigen middelen konden betalen en bewust hadden gekozen voor een bod zonder financieringsvoorbehoud. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals oordeelt dat niet is bewezen dat de makelaar tegen de wens van de klagers heeft gehandeld. Uit stukken blijkt juist dat de klagers zelf hebben voorgesteld om geen financieringsvoorbehoud op te nemen. Ook is niet aannemelijk gemaakt dat de makelaar een verkeerde voorstelling van hun financiële situatie had of dat hij de koopovereenkomst onvoldoende heeft toegelicht. De latere problemen ontstonden doordat de klagers hun eigen woning uiteindelijk niet verkochten, wat volgens de commissie niet aan de makelaar kan worden toegerekend. Daarnaast is de beschuldiging van onheuse bejegening niet met bewijs onderbouwd. Daarom verklaart de commissie alle onderdelen van de klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de handelwijze van de beklaagde als aankoopmakelaar van de klagers.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De klaagster stelt de beklaagde aansprakelijk voor zijn werkzaamheden in zijn rol als aankoopmakelaar. De klagers hebben de beklaagde als aankoopmakelaar benaderd om een huis aan te kopen en hun huis te verkopen. De koopovereenkomst voor de nieuwe woning is getekend op 15 september 2023. Echter, de beklaagde heeft de ontbindende voorwaarde met betrekking tot een financieringsvoorbehoud op eigen houtje doorgestreept. Hij heeft een onjuiste voorstelling van zaken gehad met betrekking tot de financiën. Het contract was erg onduidelijk voor de klagers en de beklaagde heeft de klagers niet behoorlijk ingelicht. Hij heeft zich niet als aankoopmakelaar gedragen en hij is enorm tekortgeschoten in allerlei opzichten. Hij heeft de klaagster intimiderend toegesproken en uitgescholden, omdat zij hem wees op zijn tekortkomingen. De beklaagde wist zich geen raad met de kwestie en was erg onbeschoft en onprofessioneel. De klagers hebben geen gebruik kunnen maken van de andere ontbindende voorwaarde zoals opgenomen in de koopovereenkomst, te weten verkoop van hun woning. Hun schoondochter kreeg de diagnose ongeneeslijk ziek ten tijde van het tekenen van het koopcontract. De beklaagde heeft de klagers nadien nooit meer bijgestaan als aankoopmakelaar. Uiteindelijk hebben zij een boete boven het hoofd hangen. De beklaagde heeft hiervoor nooit gewaarschuwd. Het heeft de klagers zeer geraakt.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Ten aanzien van de klacht over het doorhalen van de ontbindende voorwaarde uit het koopcontract stelt de beklaagde dat de klagers aan hem hebben aangegeven het huis uit eigen middelen te zullen betalen in verband met de eerdere aankoop van een bedrijfspand. De beklaagde heeft uitgelegd dat dit zou betekenen dat er geen financieringsvoorbehoud of bankgarantie in de koopovereenkomst kon worden opgenomen. De klagers begrepen dit en beaamden dat dit kon, omdat zij de woning uit eigen middelen zouden betalen. Aangenomen mocht worden dat de waarde van de huidige woning voldoende was om het nieuwe huis (grotendeels) contant te betalen. Alleen al hierom mocht de beklaagde ervan uitgaan dat weloverwogen tot de beslissing was gekomen een bod zonder financieringsvoorbehoud, maar mét een voorbehoud van verkoop eigen woning uit te brengen. Dat een makelaar nooit een koopovereenkomst zou mogen opstellen zonder financieringsvoorbehoud, zoals nu wordt gesuggereerd, valt dan ook niet te plaatsen. De beklaagde heeft de wens om zonder financieringsvoorbehoud een bod te doen uitgebreid besproken en heeft erop gewezen dat de aankoop in dit geval na acceptatie bod – behoudens het voorbehoud verkoop eigen woning en de wettelijke bedenktijd – definitief zou zijn. Het is dan ook logisch dat de verkopend makelaar de standaardbepalingen in de koopovereenkomst over het financieringsvoorbehoud had doorgehaald. Van een eenzijdige (opdracht tot) doorhaling door de beklaagde is dan ook geen sprake geweest.
Wat betreft de klacht dat de beklaagde een onjuiste voorstelling zou hebben gehad/gemaakt van de financiën van de klagers, stelt de beklaagde dat onduidelijk is welke onjuiste voorstelling hij zou hebben gehad dan wel gegeven van de financiële situatie van de klagers. Dat wordt ook niet toegelicht in de klacht. De beklaagde mocht op de juistheid van de informatie van de klagers vertrouwen en ervan uitgaan dat de klagers hun eigen financiën konden overzien en weloverwogen tot de beslissing waren gekomen een bod zonder financieringsvoorbehoud te doen. De beklaagde hoefde er bovendien niet vanuit te gaan dat de klagers de eigen woning opeens niet meer zouden willen verkopen. Zij waren immers al geruime tijd op zoek en hadden herhaaldelijk aangegeven dat zij wilden vertrekken. Voor zover persoonlijke omstandigheden hebben geleid tot een wijziging in het financiële plaatje, kan dit niet aan de beklaagde worden toegerekend.
Over het derde klachtonderdeel, inhoudende dat de beklaagde de voor de klagers onduidelijke koopovereenkomst zou hebben laten ondertekenen zonder deze met hen door te hebben genomen, stelt de beklaagde dat hij wel degelijk de belangrijke punten uit de koopovereenkomst met de klagers heeft doorgenomen. In de klacht wordt niet geconcretiseerd wat er onduidelijk zou zijn aan de koopovereenkomst. Voor zover dit zou zien op de doorhaling van het financieringsvoorbehoud, herhaalt de beklaagde dat dit onderwerp uitgebreid is besproken, waarbij hij meerdere keren heeft benadrukt dat de koop na acceptatie van het bod definitief zou zijn, behoudens het voorbehoud van verkoop eigen woning. De beklaagde heeft de klagers er herhaaldelijk op gewezen dat de woning te koop moest worden aangeboden. De klagers waren hiermee bekend en hebben daarom ook na het tekenen van de koopovereenkomst een schriftelijke en door klagers ondertekende bemiddelingsopdracht aan de beklaagde gegeven voor de verkoop van hun huidige woning. De beklaagde heeft hen uitdrukkelijk op het belang gewezen de overeenkomst goed door te lezen en heeft hen daarna nog gevraagd of zij alles begrepen hadden, hetgeen door hen werd bevestigd.
Over het klachtonderdeel dat de beklaagde de klaagster onheus heeft bejegend en heeft uitgescholden, ontkent de beklaagde dat hiervan sprake is geweest. Hij herkent zich dan ook op geen enkele wijze in deze beschuldiging.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
Beklaagde is lid van de Vereniging Bemiddelaars Onroerende Zaken (VBO). Als zodanig zijn op beklaagde (onder meer) de gedragsregels van de VBO van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de VBO. Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen.
Ter beoordeling van de commissie staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. Indien dit niet het geval is, kan de commissie op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De klacht
De klaagster stelt dat de beklaagde onjuist heeft gehandeld door de ontbindende voorwaarden uit de koopovereenkomst te (laten) halen. De beklaagde heeft geen juiste voorstelling gehad van de financiën van de klagers en heeft de bepalingen in de koopovereenkomst niet goed aan hen uitgelegd. Ook stelt de klaagster dat de beklaagde haar onheus en intimiderend heeft bejegend.
De beoordeling
De commissie is van oordeel dat niet is aangetoond dat de beklaagde, zonder dat de klagers dit wisten of wilden, het financieringsvoorbehoud uit de koopovereenkomst heeft doorgehaald dan wel de verkopend makelaar opdracht heeft gegeven deze ontbindende voorwaarde door te halen. Zoals blijkt uit het e-mailbericht van de klagers van 22 november 2023, hebben zij zelf het voorstel gedaan om geen voorbehoud van financiering op te nemen in het koopcontract. De stelling van de klagers dat een dergelijk voorbehoud altijd in een koopovereenkomst moet zijn opgenomen, is niet juist, nu een koper er bewust voor kan kiezen geen financieringsvoorbehoud op te nemen. Een makelaar kan, na hierover gesproken te hebben met partijen en de risico’s van het zonder financieringsvoorbehoud uitbrengen van een bod/tekenen van een overeenkomst besproken te hebben en zich ervan vergewist te hebben dat dit daadwerkelijk de (onderbouwde) wens van een koper is, deze wens van koper volgen en het financieringsvoorbehoud uit de overeenkomst schrappen. De klagers hebben niet aangetoond dat dit tegen hun wens in is gebeurd en zij dit niet wilden dan wel niet wisten. Wel had de beklaagde er goed aan gedaan dit nog schriftelijk aan de klagers te bevestigen. Gelet op hetgeen de commissie hiervoor heeft overwogen, zal dit klachtonderdeel ongegrond worden verklaard.
De stellingen van de klagers dat de beklaagde geen juiste voorstelling heeft gehad van de financiën van de klagers en dat de koopovereenkomst door hem niet goed aan de klagers is toegelicht, is evenmin aannemelijk gemaakt. De gevolgen die het besluit van de klagers om niet tot verkoop van hun eigen woning over te gaan voor hen hebben gehad, kunnen – hoe begrijpelijk de reden voor dat besluit ook is – niet worden toegerekend aan verwijtbaar handelen van de beklaagde bij de totstandkoming van de aankoop van de woning door de klagers. Indien deze situatie zich niet had voorgedaan en de klagers wel, zoals overeengekomen, tot verkoop van hun eigen woning waren overgegaan, was het niet opnemen van het financieringsvoorbehoud voor de klagers waarschijnlijk geen reden tot klagen geweest. Dat zij zich niet aan deze afspraak hebben kunnen houden, maakt niet dat daarmee het handelen van de beklaagde voor wat betreft het doorhalen van het financieringsvoorbehoud en de voorlichting aan de klagers, onjuist is geweest. Dit klachtonderdeel zal eveneens ongegrond worden verklaard.
Wat betreft de klacht dat de beklaagde de klaagster onheus en intimiderend heeft bejegend, heeft de klaagster evenmin onderbouwd aangetoond dat hiervan sprake is geweest. Het betreft hier het woord van haar tegenover de ontkenning van de beklaagde. De commissie heeft geen informatie/stukken aangetroffen in het dossier waaruit blijkt van de juistheid van de stelling van de klaagster, zodat ook dit klachtonderdeel als niet onderbouwd ongegrond zal worden verklaard.
Op grond van het voorgaande zal de commissie de klacht van de klaagster integraal ongegrond verklaren.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. H.A. van Gameren, voorzitter, de heer mr. A.P. Hoogendoorn, mevrouw mr. E.J.P.J.M. Kneepkens, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 2 oktober 2025.