Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1125609/1316961
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht van een mede-eigenaar van een kasteel tegen de makelaar die door het gerechtshof was aangewezen om het kasteel te verkopen. De klager vindt dat de makelaar zijn werk niet goed heeft gedaan. Volgens hem wilde de makelaar het kasteel voor een te lage prijs verkopen, koos hij voor een ongeschikte verkoopmethode en weigerde hij mee te werken aan een nieuwe taxatie. Ook vindt de klager dat de makelaar niet onafhankelijk en transparant handelde en te veel contact had met de andere mede-eigenaar. De makelaar stelt dat hij juist de opdracht en aanwijzingen van het gerechtshof heeft gevolgd. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals oordeelt eerst dat de klager zijn klacht mocht indienen. Er is geen bewijs dat hij misbruik heeft gemaakt van het tuchtrecht. De commissie beoordeelt daarna de klachten inhoudelijk en vindt geen bewijs dat de makelaar onzorgvuldig, ondeskundig, partijdig of niet transparant heeft gehandeld. De makelaar moest werken binnen de opdracht van het gerechtshof en mocht voor praktische zaken contact hebben met de advocaten van de eigenaren. Ook mocht hij vanuit zijn deskundigheid een andere verkoopprijs voorstaan dan de klager wilde. De gekozen verkoopmethode, een openbare inschrijving zonder vraagprijs, was volgens de commissie een aanvaardbare manier om de markt de prijs te laten bepalen. Bovendien had het gerechtshof met deze methode ingestemd en deze uiteindelijk opgelegd. Dat geen nieuwe taxatie werd uitgevoerd, kan de makelaar volgens de commissie ook niet worden verweten. De rechter-commissaris had namelijk besloten dat hiervoor geen extra tijd werd gegeven. De commissie ziet daarom geen tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van de makelaar. De klager is ontvankelijk in zijn klacht, maar de klacht wordt ongegrond verklaard.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht heeft betrekking op de wijze van uitvoering door beklaagde van de opdracht tot verkoop zoals door het gerechtshof geformuleerd.
Feiten
Klager en zijn partner zijn voor twee derde eigenaar van (naam kasteel) (hierna: het kasteel). Voor een derde deel is mevrouw (naam) eigenaar (hierna: de mede-eigenaar) van het pand. Reeds acht jaar is gepoogd het kasteel aan een van de mede-eigenaren toe te delen en te verkopen en zijn klager en zijn partner met de mede-eigenaar in een civiele procedure verwikkeld geraakt:
eerst bij de rechtbank, daarna bij het gerechtshof (plaatsnaam) (hierna: het Hof). Inmiddels zijn meerdere tussenarresten gewezen en hebben meerdere regiegesprekken in het kader van deze procedure plaatsgevonden.
Voor een goed begrip van de klacht speelt het volgende in onderliggende civiele procedure een rol.
Het Hof heeft bij tussenarrest van 9 april 2024 bepaald dat het kasteel zal worden verkocht en dat het Hof de wijze van verkoop bepaalt.
Bij tussenarrest van 10 september 2024 heeft het Hof in dat kader de heer (naam) als rentmeester (taxateur) en beklaagde als makelaar aangewezen. De opdracht voor de rentmeester en beklaagde is het kasteel verkopen, waarbij zij de instructies van het Hof moeten volgen. Het doel is een realistische verkoopopbrengst realiseren en in geval dat niet lukt een opbrengst die niet lager is dan de bodemprijs.
De letterlijke opdracht aan beklaagde luidt als volgt: ‘de vraagprijs vast te stellen waarvoor het kasteel in de markt wordt gezet en een bodenprijs voor verkoop te bepalen waarvoor het kasteel bij een bod daarboven in ieder geval moet worden verkocht. De makelaar beslist of het kasteel met of zonder horecabestemming of met beide bestemmingen te koop zal worden aangeboden. Het staat de makelaar vrij voor deze beslissing en voor beide genoemde waardebepalingen overleg met de rentmeester en/of andere derde(n) te voeren.’
Ter bevordering van een goed verkoopproces heeft het Hof tevens bij het arrest van 10 september 2024 bepaald dat de communicatie tussen rentmeester en beklaagde enerzijds en de partijen anderzijds via de advocaten van partijen verloopt.
Op verzoek van de rentmeester en beklaagde heeft op 16 mei 2025 een regiegesprek plaats gevonden om met de kasteeleigenaren de taxatie en de voortgang van de verkoop te bespreken. Klager heeft bezwaar gemaakt tegen de hoogte van de taxatie en het in de markt brengen tegen deze waarde. Beklaagde heeft daarop een voorstel voor alternatieve verkoop gedaan inhoudende een vrijwillige verkoop bij inschrijving zonder vraagprijs, teneinde de markt de vraagprijs te laten bepalen. Bij voornoemd voorstel wordt het kasteel breed in de markt gezet met diverse online advertenties, op funda en de gebruikelijke kanalen, advertenties in het FD en AD. De raadsheer-commissaris is akkoord gegaan met deze voorgestelde methode van verkoop.
Teneinde te voorkomen dat de taxatiewaarde wordt vastgesteld op de door de rentmeester vastgestelde waarde, dan wel een lagere waarde ingeval van vrijwillige inschrijving, verlangt klager een contra-expertise. Gezien het tijdsverloop is de raadsheer-commissaris niet akkoord gegaan met een nader uitstel daartoe.
Tijdens een regiegesprek op 23 september 2025 is vastgesteld dat er geen biedingen zijn binnengekomen, waarna partijen in de gelegenheid zijn gesteld zich te beraden op de optie van onderhandse verkoop of anders het alternatief van executieverkoop.
Door klager is voorafgaande aan de mondelinge behandeling van 24 november 2025 een taxatierapport van (naam taxatiebedrijf) ingebracht. Tijdens de mondelinge behandeling is door klager benadrukt dat de rentmeester bij zijn taxatie van een veel te laag bedrag is uitgegaan, onder verwijzing naar het door hem ingediende rapport. Naar het oordeel van het Hof bevat het rapport van (naam taxatiebedrijf) geen redelijk scenario om op een redelijke termijn een verkoop tot stand te brengen.
Het Hof houdt vast aan haar eerdere beslissingen en ziet onvoldoende aanleiding om aan te nemen dat de taxatie van de rentmeester niet klopt. De taxatie van de rentmeester is voor het Hof een belangrijk uitgangspunt voor een reële uitkomst.
Tijdens de mondelinge behandeling van 24 november 2025 heeft de mede-eigenaar aangeboden het aandeel in eigendom van klager en zijn partner over te nemen voor een symbolisch bedrag met overneming van de netto hypotheekschuld, teneinde het kasteel geheel in eigendom te krijgen, welk voorstel door klager niet is geaccepteerd. Het Hof heeft 13 januari 2026 beslist dat de mede-eigenaar in de gelegenheid wordt gesteld vóór 10 maart 2026 aan te tonen dat zij haar aanbod gestand kan doen en het Hof gelast dat klager in de toedeling van het kasteel volledige medewerking verleent aan de schuldoverneming.
Naast voornoemde civiele procedure is klager twee tuchtprocedures gestart. Op 14 mei 2025 heeft klager een klacht ingediend bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) tegen de rentmeester/taxateur in voornoemde civiele procedure. Deze tuchtklacht is 30 september 2025 door het tuchtcollege afgewezen. De tweede tuchtklacht betreft onderhavige zaak, een klacht ingediend op 6 mei 2025 tegen de makelaar in voornoemde civiele procedure, oftewel beklaagde.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Uit de stukken maakt de commissie op dat het standpunt van klager in hoofdzaak als volgt heeft te luiden.
Klager heeft naar aanleiding van een tussenarrest van het Hof d.d. 10 september 2024 een overeenkomst van opdracht gesloten met beklaagde. Klager heeft helaas moeten constateren dat beklaagde bij de uitvoering van deze opdracht niet heeft gehandeld zoals een redelijk handelend en bekwaam vakgenoot zou betamen.
Beklaagde heeft in strijd met de integriteit en onafhankelijkheid gehandeld, is ondeskundig en onzorgvuldig te werk gegaan in de uitoefening van zijn opdracht en is niet transparant geweest in de communicatie naar klager en zijn partner toe. Zo heeft beklaagde in strijd met de instructies uit het arrest gehandeld door het kasteel significant te laag in de verkoop te willen zetten, terwijl beklaagde bekend is met andere actuele fors hogere taxaties dan die van de rentmeester en bovendien bekend behoort te zijn met de fors hogere WOZ waarde. Klager heeft beklaagde tevens gewezen op de eerdere waardebepaling van (taxateur) die uitgaat van een verkoopprijs van meer dan twee miljoen euro. Beklaagde weigert echter, onlangs herhaaldelijk verzoek daartoe, een second opinion uit te doen voeren ter bepaling van een hogere realistische vraagprijs en bodemprijs. Klager heeft belang bij een correcte vraagprijs teneinde een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren. Het handelen van beklaagde frustreert dit. Beklaagde beoogt slechts een snelle verkoop van het kasteel. Alle pogingen van klager om beklaagde van gedachten te veranderen hebben tot niets geleid, waardoor klager forse schade lijdt die waarschijnlijk zal eindigen in een persoonlijk faillissement.
De hieruit volgende klachten kunnen als volgt worden samengevat:
– Voorwaardelijk en eenzijdig handelen en ondermijning onafhankelijkheid en transparantie
Beklaagde heeft zich schuldig gemaakt aan voorwaardelijk en eenzijdig handelen door zijn medewerking afhankelijk te stellen van zijn eigen voorwaarden en daarnaast heeft hij een verzoek tot vrijwaring aan het Hof gedaan, teneinde zich te onttrekken aan professionele toetsing. Dit is tuchtrechtelijk onwenselijk en in strijd met professioneel handelen.
– Schijn van belangenverstrengeling schadelijk voor integriteit en vertrouwen in de makelaardij
Aan het expliciete verzoek van klager om transparantie en eerlijkheid heeft beklaagde nooit inhoudelijke medewerking verleend. Beklaagde heeft zich voorts schuldig gemaakt aan schijn van belangenverstrengeling en roloverschrijding door in nauwe afstemming met de mede-eigenaar en de rentmeester/taxateur te handelen en klager stelselmatig buitenspel te zetten, door op de vele vragen van de advocaat van klager niet eens te reageren en om aan verzoeken om – in het kader van de transparantie- zo veel mogelijk via de mail te communiceren niet mee te werken. Nu de door beklaagde gekozen koers steeds volledig aansloot bij de wens van de mede-eigenaar, versterkt dit de schijn van partijdigheid en rechtvaardigt dit de conclusie dat het in het handelen van beklaagde ontbreekt aan onafhankelijkheid en objectiviteit (artikel 2 NVM-Erecode).
– Het ten onrechte weigeren van een contra-expertise
In een situatie als onderhavige met zulke disproportionele gevolgen is het weigeren van een contra-expertise onzorgvuldig en strijdig met de kernwaarden van integriteit, onafhankelijkheid en het consumentenbelang.
– Ongeschikte verkoopstrategie van beklaagde in strijd met zorgvuldigheid en opdrachtbelang
Beklaagde heeft voor een ongeschikte verkoopstrategie gekozen in afwijking van de initiële opdracht zoals die in het tussenarrest van het Hof is geformuleerd. Openbare inschrijving zonder vraagprijs met een zeer korte termijn, is een zeer ongeschikte verkoopstrategie voor een bijzonder object als het kasteel, waarbij potentiële kopers voldoende tijd moeten krijgen om onderzoek te doen naar de horecabestemming en een mogelijke omzetting naar een woonbestemming. De methode van openbare inschrijving vergroot het risico op een lage opbrengst en executieverkoop. Het verweer van beklaagde dat hij slechts de verkooprichtlijnen van het Hof heeft uitgevoerd, gaat niet op want de gekozen inschrijfmethode is door hem zelf ingebracht; het Hof heeft hoogstens ingestemd, maar niet dwingend op voorhand voorgeschreven. Van belang hierbij is dat een makelaar altijd zelfstandig verantwoordelijk blijft voor een marktconforme, zorgvuldige en in opdrachtgeversbelang ingerichte verkoop, waarbij gestreefd dient te worden naar een verkoopmethode die een optimale opbrengst voor de opdrachtgever waarborgt. Beklaagde had het Hof moeten waarschuwen dat deze methode te risicovol was en alternatieven moeten aandragen.
Beklaagde heeft een objectief hoger taxatierapport genegeerd en daarmee de zorgplicht en het opdrachtgeversbelang geschonden (artikel 3 NVM-Erecode). Dit handelen van beklaagde staat haaks op de vereiste transparantie en deskundigheid. Door het verkoopproces af te laten glijden richting executie, zonder een regulier traject een serieuze kans te geven, heeft beklaagde de regels van integriteit en vertrouwen (artikel 1 NVM-Erecode) geschonden en het vertrouwen in de beroepsgroep geschaad.
Het is van groot belang dat deze gedragingen tuchtrechtelijk worden beoordeeld, mede vanwege
de impact op klager en zijn gezin en de maatschappelijke waarde van een integere makelaardij-branche.
Het handelen van beklaagde heeft geleid tot verlies van vertrouwen, onevenredige financiële
schade en de schijn van partijdigheid. Klager verzoekt de commissie dit handelen integraal te beoordelen aan de hand van de normen voor integriteit, onafhankelijkheid, zorgvuldigheid en consumentenbelang.
Klager heeft tenslotte bij schrijven van 16 december 2025 gereageerd op het door beklaagde gevoerde niet-ontvankelijkheidsverweer. De kern van de klachten betreft het professioneel handelen van beklaagde in zijn rol als (mede) belangenbehartiger van klager en zijn partner als 2/3-opdrachtgevers en kasteeleigenaren. Ook wanneer een verkoop onder rechterlijke context plaatsvindt, blijft een makelaar zelfstandig tuchtrechtelijk verantwoordelijk voor zijn zorgplicht, transparantie, objectiviteit, integriteit en het dienen van het opdrachtgeverbelang. Het tuchtrecht ziet juist op situaties waarin een beroepsbeoefenaar, ook binnen complexe opdrachten, zijn eigen vaktechnische en ethische grenzen overschrijdt en/of probeert weg te duiken. Onderhavige kwestie ziet niet op civielrechtelijke geschilpunten maar juist op het tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van beklaagde vanwege het niet nemen van zijn professionele verantwoordelijkheid. Juist deze zaken zijn bij uitstek tuchtrechtelijk toetsbaar.
Onderhavige klachten vallen volledig binnen het bereik van het tuchtrecht. Klager vraagt de commissie dan ook om het ontvankelijkheidsverweer te verwerpen en de klacht inhoudelijk verder in behandeling te nemen.
Op grond van het voorgaande verzoekt klager de commissie hem te ontvangen in zijn klacht en verzoekt de commissie voorts zijn klacht gegrond te verklaren.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Het standpunt luidt in hoofdzaak als volgt.
De klachten van klager berusten grotendeels op een verkeerde interpretatie van het verloop van de civiele procedure waarin klager als mede-eigenaar van het kasteel is betrokken. Beklaagde heeft in deze procedure als aangewezen onafhankelijk makelaar ten behoeve van de verkoop van het kasteel binnen de wettelijke en beroepsmatige kaders uitvoering gegeven aan een uiterst complex verkoopproces onder gerechtelijke regie.
Beklaagde stelt zich primair op het standpunt dat klager niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn klacht op grond van artikel 5 lid 1 van het reglement omdat sprake is van misbruik van recht. In het kader van de civiele procedure is klager door het Hof veroordeeld om mee te werken aan een wijze van verdeling ter voorkoming van een executieveiling. Klager is het hiermee en met een aantal oordelen van het Hof niet eens en heeft zich daartegen zonder succes verzet. Om die reden heeft klager vervolgens zijn pijlen gericht op de door het Hof benoemde onafhankelijk rentmeester en beklaagde door het indienen van tuchtklachten. Klager zet de tuchtrechtprocedure in als middel om beklaagde onder druk te zetten c.q. te bedreigen met het oogmerk om ‘ruimte te geven voor onder andere een contra-expertise’ en het handelen van beklaagde in zijn voordeel te beïnvloeden. Klager tracht daarmee afbreuk te doen aan de onafhankelijkheid als door het Hof benoemde onafhankelijke makelaar. Nu het tuchtrecht daarvoor niet dient, levert dit een evident voorbeeld op van misbruik van het tuchtrecht en dient dit te leiden tot niet-ontvankelijkverklaring van klager in zijn klacht.
Subsidiair dient de commissie de klachten ongegrond te verklaren. Daarbij is van belang te melden dat beklaagde als onafhankelijk makelaar van het Hof de opdracht heeft gekregen de verkoop van het kasteel te realiseren. Beklaagde handelde daarbij niet naar eigen inzicht, maar binnen het strikt juridisch kader van een rechterlijke opdracht en onder toezicht van de raadsheer-commissaris en de advocaten van partijen.
Beklaagde heeft de door het Hof vastgestelde uitgangspunten volledig gevolgd en zijn opdracht binnen de wettelijke kaders en met inachtneming van de beroepsregels uitgevoerd. De in het kader van de uitvoering van de opdracht door klager geuite klachten berusten grotendeels op verkeerde interpretatie door klager van het verloop van de civiele procedure.
– Weigering van contra-expertise
De klacht dat beklaagde een contra-expertise heeft geweigerd, is feitelijk onjuist. Het Hof heeft zelf de contra-expertise afgewezen, omdat er reeds een taxatie was uitgevoerd door een door het Hof aangewezen rentmeester en het Hof dit rapport als uitgangspunt heeft aangemerkt. Beklaagde had geen mandaat hier tegen in te gaan. Wanneer hij mee was gegaan in het verzoek van klager en zelfstandig opdracht voor een contra-expertise zou hebben gegeven, had hij in strijd met de gerechtelijke opdracht gehandeld.
– Onafhankelijkheid en vermeende afstemming met de wederpartij
Voor de klacht dat beklaagde niet onafhankelijk handelde is geen enkel bewijs voorhanden. De contacten die beklaagde onderhield met de advocaten van de kasteeleigenaren vonden uitsluitend plaats binnen het kader van de regie-instructies van het Hof en dienden om praktische afspraken te faciliteren. Dat de rentmeester en beklaagde elkaar kennen doet aan de onafhankelijkheid van beklaagde niet af. De kring van experts rond complexe objecten als het onderhavige kasteel is klein, zodat het voorkomt dat taxateurs en makelaars elkaar kennen. Daarnaast heeft het Hof samenwerking tussen de rentmeester en beklaagde opgelegd. Ook hier mist de klacht feitelijke grondslag.
– Verkoopmethode en zorgplicht
De gekozen verkoopmethode van ‘open inschrijving zonder vraagprijs’ is niet eenzijdig door beklaagde gekozen, maar is door beklaagde voorgesteld vanwege het bezwaar van klager dat een lage vraagprijs de markt zou beïnvloeden. Dit voorstel is door het Hof uitdrukkelijk overgenomen – met instemming van partijen – als een ‘patente methode voor incourante objecten’. Het Hof heeft de inschrijvingsprocedure als definitieve verkoopmethode vastgesteld, inclusief planning, publicatie en bodemprijs. Dat beklaagde zou afwijken van de opdracht – zoals door klager gesteld – is daarmee feitelijk onjuist.
– Afwezigheid bij bezichtigen
Beklaagde heeft zelf of via een teamlid van het kantoor waar hij werkzaam is, alle kijkmomenten begeleid, conform het verkoopplan dat aan het Hof is voorgelegd. De term ‘afwezig bij cruciale bezichtigingen’ is dan ook onjuist en mist feitelijke onderbouwing.
– Presentatie van het kasteel
De suggestie van klager dat beklaagde het kasteel bewust als horecapand heeft gepositioneerd om de waarde te drukken, is onjuist. Bij verkoop dient te worden uitgegaan van de vigerende bestemming en op het moment van verkoop was er geen schriftelijke goedkeuring van bevoegd gezag het object als woonbestemming te gebruiken. Wel is in de verkoopbrochure vermeld dat een mogelijkheid tot functiewijziging naar wonen bestaat. Ook deze klacht dient derhalve ongegrond te worden verklaard.
– Transparantie en informatieplicht
Beklaagde heeft steeds volledig inzicht gegeven in het verkoopproces aan het Hof, de raadsheer-commissaris en de advocaten van de kasteeleigenaren, conform de gerechtelijke opdracht van het Hof. Hier is geen sprake geweest van onwil of gebrek aan transparantie. Desondanks heeft beklaagde getracht goed contact met klager te onderhouden, hetgeen door klager helaas anders wordt gezien.
Beklaagde heeft alle verkoopdocumentatie (brochure, biedboek, (notariële voorwaarden), tijdspad) gedeeld met het Hof en de advocaten van de eigenaren.
Nu blijkens het voorgaande geen sprake is geweest van onzorgvuldig dan wel tuchtrechtelijk laakbaar handelen door beklaagde, verzoekt beklaagde de commissie primair klager niet ontvankelijk te verklaren in zijn klacht en subsidiair de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
Juridisch kader
De commissie heeft op grond van artikel 3 van het Reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals (hierna: het reglement) tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een beklaagde dat mogelijk:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of;
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of;
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of;
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar ‒ in dit geval beklaagde ‒ in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De gedragsregels zijn bedoeld als een norm voor de verwachtingen die mensen hebben over het gedrag en de intentie van een makelaar. Indien en voor zover een makelaar een inhoudelijk standpunt heeft betrokken dat redelijkerwijze niet verdedigbaar is, kan dat strijd opleveren met de gedragsregels en tot een gegrondverklaring en/of tot een eventuele tuchtrechtelijke veroordeling leiden.
Daarbij dienen alle omstandigheden van het geval betrokken te worden waardoor het mogelijk is dat, ook indien achteraf/objectief geconstateerd wordt dat er een (inhoudelijke) fout is gemaakt, daar niet automatisch uit volgt dat men tevens klachtwaardig gehandeld heeft.
In het tuchtrecht blijven verzoeken om financiële genoegdoening buiten beschouwing. Dat betreft immers een civielrechtelijke aangelegenheid waarvoor de weg naar de civiele rechter de juiste is.
Voor de beoordeling van en beslissing over een civielrechtelijke aangelegenheid is een tuchtprocedure ‒ gelet op de doelstelling van het tuchtrecht ‒ niet bedoeld.
Ontvankelijkheid klager
De commissie dient eerst te beoordelen of klager in zijn klacht kan worden ontvangen, nu de beklaagde bij verweer een beroep heeft gedaan op niet-ontvankelijkheid onder verwijzing naar artikel 5 lid 1 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals van 1 augustus 2025 (hierna te noemen: reglement).
Artikel 5 lid 1 van het reglement bepaalt dat de commissie op verzoek van de beklaagde – gedaan bij eerste gelegenheid – de klager niet ontvankelijk verklaart (kan verklaren) in zijn klacht, indien sprake is van misbruik van recht, conform artikel 5 lid 1 van het reglement. Daarvan is in elk geval sprake indien klager herhaaldelijk een klacht indient zonder daarbij enig belang te hebben. Klager heeft daarop het verweer gevoerd dat het tuchtrecht juist ziet op situaties waarin een beroepsbeoefenaar, ook binnen complexe opdrachten, zijn eigen vaktechnische en ethische grenzen overschrijdt en/of zijn professionele verantwoordelijkheid niet neemt, zodat de in onderhavige klacht geformuleerde handelingen van beklaagde juist bij uitstek tuchtrechtelijk toetsbaar zijn.
Voor het niet-ontvankelijk verklaren van klager in zijn klacht vanwege misbruik van recht zijn zwaarwichtige gronden vereist. Bij misbruik van recht dient te worden gedacht aan het aanwenden van rechten en bevoegdheden, waaruit zodanig evident duidelijk blijkt dat deze rechten en bevoegdheden zijn aangewend zonder redelijk doel of met een ander doel dan waartoe gegeven of met als doel een ander te schaden. Ook kan als misbruik van recht hebben te gelden de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van de rechten en bevoegdheden en het belang dat daardoor wordt geschaad, waarbij naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Het aanwenden van die rechten of bevoegdheden geven dan blijk van kwade trouw. Een min of meer overmatig beroep op rechtsmiddelen levert in het algemeen op zichzelf geen misbruik van recht op. Wel kan het aantal malen dat een bepaald recht of bevoegdheid wordt aangewend, in combinatie met andere omstandigheden, bijdragen aan de conclusie dat sprake is van misbruik van recht. Van dit alles is naar het oordeel van de commissie bij onderhavige klacht niet gebleken. De commissie onderschrijft het verweer van klager ten aanzien van de ontvankelijkheid en de reikwijdte van het tuchtrecht.
Ook wanneer een verkoop onder rechterlijke context plaatsvindt, blijft immers een makelaar zelfstandig tuchtrechtelijk verantwoordelijk voor zijn handelen inzake zorgplicht, transparantie, objectiviteit en integriteit. De stellingen dat klager ‘de tuchtrechtprocedure inzet als middel om beklaagde onder druk te zetten’ en dat beklaagde ‘in zijn onafhankelijkheid wordt geschaad door de tegen hem ingestelde klacht’ is onvoldoende om te spreken van misbruik van recht. Het is de commissie niet gebleken dat klager zijn bevoegdheid tot het indienen van een klacht bij onderhavige commissie gebruikt met een ander doel dan het dienen van een legitiem doel.
De commissie komt hier tot de conclusie dat het ontvankelijkheidsverweer van beklaagde niet slaagt en dat klager kan worden ontvangen in zijn klacht.
Inhoudelijk oordeel
Ter zitting is door de commissie ruimschoots stilgestaan bij de formulering van de klacht. Met het stellen van vragen is getracht te komen tot nadere concretisering in de formulering en nadere inzichten ten aanzien van de omvang van de klacht. Op grond daarvan en van de door partijen overgelegde stukken stelt de commissie vast dat de kern van de klacht ziet op de vraag of beklaagde in het kader van de overeenkomst van opdracht, voortvloeiend uit een gerechtelijke opdracht van het Hof, in strijd met de integriteit en onafhankelijkheid heeft gehandeld, ondeskundig en onzorgvuldig te werk is gegaan en niet transparant is geweest in de communicatie naar klager en zijn partner toe. Klager stelt dat beklaagde hiermee niet in de uitvoering van zijn opdracht heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en bekwaam vakgenoot mag worden verwacht, hetgeen zich in hoofdzaak heeft geuit in:
– het afwijzen van een contra-expertise;
– het hanteren van een verkoopstrategie, die het belang van klager financieel enorm heeft geschaad;
– het handelen op zijn eigen voorwaarden, strijdig met het opdrachtgeverschap en;
– roloverschrijding door wel af te stemmen met de mede-eigenaar maar niet met klager en zijn partner, waardoor beklaagde de belangen van klager niet heeft behartigd en waarmee beklaagde de afspraken van het Hof heeft geschonden en zijn geloofwaardigheid heeft verloren.
Beklaagde is een door het Hof aangestelde makelaar, heeft geen vrije rol, maar voert een professionele taak uit gericht op het objectief uitvoeren van de verkoop van het kasteel conform de gewezen (tussen)arresten. Weliswaar moet beklaagde onbevangen zijn opdracht kunnen uitvoeren, maar bij een ernstig verwijt of ‘niet handelen binnen de grenzen van een redelijk bekwame beroepsuitoefening’, kan hem een tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. Beklaagde behoort tot een beroepsgroep en blijft ook in de uitvoering van de opdracht van het Hof gebonden aan de tuchtnormen van zijn eigen beroepsgroep. De vraag waar de commissie zich hier voor gesteld ziet, is of beklaagde in de context van zijn gerechtelijke opdracht al dan niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De commissie doet geen uitspraak over de inhoud van de opdracht en de aspecten rond de waardebepaling door de rentmeester.
Naar het oordeel van de commissie is niet gebleken dat sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen door beklaagde. De commissie heeft geen aanknopingspunten gevonden voor de stelling dat door beklaagde in strijd met de integriteit en onafhankelijkheid is gehandeld en dat hij ondeskundig en onzorgvuldig te werk is gegaan. Evenmin is voor de commissie komen vast te staan dat beklaagde niet transparant is geweest in de communicatie naar klager en zijn partner toe. Bij klager leeft sterk het gevoel dat beklaagde zijn belangen niet heeft behartigd, aan de kant van de mede-eigenaar stond en enkel er op uit was zijn opdracht zo snel mogelijk af te ronden door het kasteel zo snel mogelijk tegen een onacceptabele prijs te verkopen. De oorzaak van de door klager geuite klachten lijkt echter veelal gelegen in het oordeel en de beslissingen genomen door het Hof en problemen die klager heeft met de mede-eigenaar die de volledig eigendom van het kasteel wenst te verkrijgen.
Beklaagde heeft de opdracht gekregen voor alle eigenaren als verkopend makelaar op te treden en via hun advocaten met hen te communiceren. Dat beklaagde wel afstemming met de advocaat van de mede-eigenaar heeft gezocht en een ‘onderonsje’ met hem heeft gehad en daarmee niet de vereiste onafhankelijkheid in acht heeft genomen, is de commissie niet gebleken. In de opdracht van beklaagde was bovendien opgenomen dat hij ten aanzien van praktische zaken en ontwikkelingen af mocht stemmen met de advocaten van de kasteeleigenaren. Met het enkele feit dat sprake zou kunnen zijn geweest van meer contact met de advocaat van de mede-eigenaar staat het voor de commissie geenszins vast dat daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar is gehandeld door beklaagde.
Klager stelt voorts in bredere zin sterk het gevoel te hebben dat beklaagde zijn belangen niet heeft behartigd en dat dit schijn van belangenverstrengeling en roloverschrijding met zich meebrengt, echter naar het oordeel van de commissie geven de stukken er nergens blijk van dat beklaagde zich hieraan schuldig heeft gemaakt. Nergens blijkt uit dat klager stelselmatig buiten spel is geplaatst en dat beklaagde hier niet objectief en onafhankelijk heeft gehandeld.
Evenmin is voor de commissie gebleken dat de door beklaagde gehanteerde verkoopstrategie en de weigering van beklaagde een verkoopprijs van om en nabij de twee miljoen euro te hanteren niet juist zou zijn, ondeskundig, onzorgvuldig en daarmee tuchtrechtelijk verwijtbaar. Het komt de commissie voor dat vanwege gerezen bezwaren, zoals onder meer is gebleken uit de regiegesprekken, uiteindelijk voor de verkoopstrategie van openbare inschrijving zonder vraagprijs is gekozen, teneinde de markt een billijke prijs te laten bepalen. De commissie acht dit een te billijken strategie, die door het Hof als ‘patente methode’ is bestempeld en vervolgens door het Hof bij arrest is opgelegd. Dat beklaagde vanuit zijn deskundigheid niet meegaat in de door klager verlangde verkoopprijs, staat hem vrij en levert evenmin een tuchtrechtelijke verwijtbare gedraging op.
Tenslotte maakt klager beklaagde het verwijt een contra-expertise te weigeren wat onzorgvuldig en strijdig met de kernwaarden van integriteit, onafhankelijkheid en het consumentenbelang zou zijn. Weliswaar is door beklaagde hieraan geen medewerking verleend, echter het is de rechter-commissaris die heeft bepaald dat, gezien het tijdsverloop, geen nader uitstel zal worden geboden om nieuwe taxaties uit te laten voeren. Inmiddels is de weg met de rentmeester en de makelaar ingeslagen omdat partijen er in onderling overleg niet uitkwamen. In het kader van redelijke uitvoering van zijn opdracht is het beklaagde niet te verwijten dat hij hierin niet tegen de rechter-commissaris is ingegaan. Ook hier valt beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijt te maken.
De commissie komt op grond van het voorgaande tot de conclusie dat van onzorgvuldig handelen in de uitvoering van gerechtelijke opdracht door beklaagde niet is gebleken.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart klager ontvankelijk in zijn klacht;
– verklaart de klacht van klager ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, mevrouw mr. M.C. de Gier, de heer J. Verdoold, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 3 maart 2026.