Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
238313/547911
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
In deze zaak klaagt een consument bij de Geschillencommissie Garantiewoningen over meerdere gebreken aan zijn nieuwbouwwoning, waaronder losliggende dakpannen, een doorhangende dakgoot, problemen met de vloerverwarming, lekkage bij de WTW-installatie en een slecht functionerende schuifpui. De ondernemer stelt dat de dakpannen volgens de normen zijn bevestigd, de dakgoot mogelijk is beschadigd door een andere aannemer, en dat de vloerverwarming en schuifpui goed functioneren. De lekkage aan de WTW-installatie is inmiddels opgelost. De commissie laat een deskundige onderzoek doen en oordeelt dat er geen gebreken zijn vastgesteld. De klachten worden daarom ongegrond verklaard. Ook de kosten voor de ingeschakelde expert worden niet vergoed, en het klachtengeld wordt niet terugbetaald. De consument kan geen beroep doen op de garantieregeling.
De volledige uitspraak
Ondergetekenden:
De heer mr. R.P.P. Hoekstra, de heer R. Deul, de heer mr. J.J.E. Hovener, die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de consument, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling, versie 1 januari 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en II P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Den Haag vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft meerdere gebreken die volgens de consument aanwezig zijn in en aan de woning van de consument.
Behandeling van het geschil
Op 18 december 2024 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door de heer mr. N. van Gelder als (plaatsvervangend) secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de consument vergezeld bijgestaan door de heer (naam). De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door de heer (naam) en mevrouw (naam).
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de consument ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De consument klaagt over meerdere gebreken aan de nieuwbouwwoning die door de ondernemer is gebouwd en op 19 november 2019 is opgeleverd. De consument klaagt over:
1. Beschadigde en losliggende dakpannen op het gehele dak. De dakpannen waaien bovendien al met een lichte storm van het dak af; de dakpannen zijn niet goed bevestigd, hetgeen uit het rapport van onafhankelijk expert blijkt. Bovendien kraakt het dak;
2. De goot aan de voorzijde van de woning is vervuild met stukken dakpan en de goot aan de achterzijde hangt door waardoor er met regenval water over de goot heen stroomt;
3. Het ontbreken van twee motortjes op de verdeler van de vloerverwarming;
4. De WTW-installatie die een lekkage heeft gehad, hetgeen door de consument zelf tijdelijk is opgelost met een pvc pijp;
5. Diverse, terugkerende problemen met de schuifpui.
De consument vordert herstel van deze punten en vordert daarnaast vergoeding van de kosten die gemaakt zijn voor het inschakelen van een deskundige.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken en hetgeen door de ondernemer ter zitting naar voren is gebracht. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De ondernemer heeft puntsgewijs het volgende aangevoerd:
1. Bij het bezoek in september zijn geen losliggende of verkeerd geplaatste dakpannen geconstateerd. Het dak is voornamelijk dambordsgewijs verankerd zodat voldaan wordt aan het Bouwbesluit. Dat de dakpannen ondeugdelijk zijn aangebracht is niet gebleken. Uit het rapport van de onafhankelijke expert volgt dat in ieder geval niet, nu de rapporteur slechts een visuele inspectie heeft gehouden. Er is geen garantie op schade die veroorzaakt wordt door windsnelheden sneller dan 17 meter per seconde en de consument heeft geen bewijs aangedragen waaruit volgt dat de windsnelheden op het moment dat de dakpannen eraf zijn gewaaid lager dan 17 meter per seconde was;
2. De dakgoot aan de achterzijde van de woning hing ten tijde van de oplevering recht. In het proces-verbaal van oplevering is geen aantekening gemaakt wat betreft die dakgoot. De ondernemer vermoedt dat deze dakgoot bij het – na oplevering van de woning – plaatsen van een dakkapel door een andere door de consument ingeschakelde aannemer is doorgebogen. De melding die de consument heeft gemaakt in februari 2021, is wat betreft de dakgoot aan de voorzijde in juli 2021 afgehandeld. Voor eventuele vervuiling van die dakgoot kan de ondernemer niet verantwoordelijk worden gehouden;
3. Wat betreft de verdeler van de vloerverwarming is geen sprake van een gebrek. Er hoefden bij de woning van de consument geen motortjes te worden toegepast, omdat er een zogenaamde master-slave regeling is overeengekomen blijkens de Technische Omschrijving. Dat houdt in dat de vloerverwarming van de woonkamer leidend is voor de rest van de woning;
4. De condensafvoer van de WTW-installatie heeft in het verleden een lekkage veroorzaakt. Dit is in eerste instantie door de consument zelf hersteld. De ondernemer heeft uit coulance aangeboden dit nadien deugdelijk te herstellen, hetgeen door de consument is geaccepteerd. De ondernemer beschouwt dit punt als afgehandeld;
5. Bij het bezoek in september is geen gebrek geconstateerd aan de schuifpui. Uit coulance is deze nog een keer nagelopen, waarmee de consument akkoord is gegaan. De ondernemer benadrukt dat de garantie al geruime tijd is verlopen en dat de bewoner contact heeft gehad met de fabrikant van de pui.
De ondernemer verzoekt de vordering tot herstel van de genoemde punten af te wijzen. Daarnaast verzoekt de ondernemer de vordering tot vergoeding van de kosten voor het inschakelen van een deskundige ook af te wijzen, nu die deskundige de algehele conditie van de woning heeft geïnspecteerd en de deskundige van de Geschillencommissie tot andere conclusies is gekomen dan de rapporteur van de ingeschakelde onafhankelijke expert.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door de heer Spruitenburg (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 4 november 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De consument heeft niet schriftelijk op het rapport gereageerd. De ondernemer heeft in de brief van 10 december 2024 verwezen naar het rapport en onderschrijft de conclusies van de deskundige.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de op 13 september 2018 tussen partijen gesloten koop-/ aannemingsovereenkomst heeft de ondernemer zich jegens de consument onder meer verbonden de woning (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/ aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De woning is op 19 november 2019 opgeleverd.
Ook is op genoemde koop-/ aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de consument gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. Op grond hiervan heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als: de garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters stellen voorop dat door de consument kort voor de zitting nog stukken zijn ingediend die ter zitting nog niet zichtbaar waren in het Zaaksysteem en daarom niet zijn besproken. Beide partijen zijn na de zitting in de gelegenheid gesteld alsnog op deze stukken in te gaan. De arbiters hebben kennisgenomen van deze nadere stukken.
De arbiters overwegen per klachtonderdeel als volgt.
1. Dakpannen en krakend dak
De arbiters stellen vast dat de rapporteur van de onafhankelijke expert blijkens het rapport slechts een visuele inspectie heeft uitgevoerd en het dak niet zelf heeft gecontroleerd. De deskundige (van de Geschillencommissie) heeft steekproefsgewijs het dak gecontroleerd, zowel aan de voor- als achterzijde en daarover gerapporteerd dat de dakpannen dambordsgewijs zijn verankerd en dat geen beschadigde dakpannen zijn geconstateerd. De arbiters komen gelet op deze bevindingen van de deskundige tot het oordeel dat niet is komen vast te staan dat sprake is van een gebrek wat betreft (de verankering van) de dakpannen. De door de consument ingebrachte foto’s en (gedeelten van) Whatsappconversaties maken dit niet anders. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Ter zitting heeft de consument verklaart dat het probleem van het krakende dak zich niet meer voordoet, zodat dit klachtonderdeel als ingetrokken kan worden beschouwd.
2. Dakgoten
De arbiters stellen vast dat – blijkens een mededeling van de consument ter zitting – alleen het geschil rond de dakgoot aan de achterzijde voorligt en dat niet in geschil is dat deze is doorgebogen. De arbiters stellen verder vast dat deze doorbuiging – die kennelijk goed zichtbaar is – niet is vermeld in het proces-verbaal van oplevering. De arbiters overwegen dat de consument niet heeft betwist dat door een derde (een door de consument ingeschakeld bedrijf) na de oplevering een dakkapel is geplaatst ter hoogte van de plek waar de dakgoot nu is doorgebogen. Daardoor is niet uit te sluiten dat de dakgoot is doorgebogen ten gevolge van de werkzaamheden bij het plaatsen van de dakkapel. In ieder geval heeft de consument onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de ondernemer verantwoordelijk kan worden gehouden voor de doorgezakte dakgoot. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
3. Verdeler vloerverwarming
Voor zover dit klachtonderdeel door de consument is gehandhaafd, verklaren de arbiters dit klachtonderdeel ongegrond. Uit de Technische Omschrijving behorende bij de koop-/aannemingsovereenkomst blijkt dat de temperatuur geregeld wordt met de thermosstaat in de woonkamer, ook wat betreft de slaapkamers en de badkamer. Uit de conclusie van de deskundige volgt dat het ontbreken van motortjes daarom niet in strijd is met de overeenkomst. De arbiters nemen deze conclusie over.
Wat betreft het ontbreken van de oranje beschermdopjes – die ter zitting ter sprake zijn gekomen – gaan de arbiters ervan uit dat dat punt naar tevredenheid wordt opgelost nu de ondernemer heeft aangegeven die alsnog te zullen aanbrengen op de verdeler.
Dit klachtonderdeel is ongegrond.
4. WTW-installatie
Ter zitting is gebleken dat dit klachtonderdeel – uiteindelijk – naar tevredenheid is opgelost. De arbiters beschouwen dit punt daarmee als afgehandeld en verklaren dit klachtonderdeel ongegrond.
5. Schuifpui
De arbiters stellen vast dat de deskundige heeft gerapporteerd dat de schuifdeur goed functioneerde bij het openen en het sluiten daarvan. De schuifdeur vertoonde geen afwijking ten opzichte van de schuifpui en is correct afgesteld. Aan de schuifdeur en schuifpui heeft de deskundige geen onvolkomenheden geconstateerd. De consument heeft – in het licht van voornoemde constateringen van de deskundige – onvoldoende onderbouwd dat sprake is van een gebrek. Uit de ingebrachte stukken kan niet blijken dat de schuifpui thans onvoldoende functioneert. Dat – zoals de consument heeft aangevoerd – door de fabrikant van de schuifpui regelmatig problemen met de schuifpui moesten worden verholpen, betekent niet dat deze nu (nog) gebrekkig is.
De arbiters achten daarom de klachten ongegrond.
Ten aanzien van de door de consument ingestelde vordering tot vergoeding van kosten overwegen de arbiters, dat de ondernemer alleen veroordeeld kan worden tot betaling van door de consument gemaakte kosten indien sprake is van een juridisch grondslag voor aansprakelijkheid van de ondernemer jegens de consument. Uit het voorgaande volgt, dat de ondernemer, naar het oordeel van de arbiters, niet jegens de consument tekort is geschoten in de nakoming van enige contractuele verbintenis. Evenmin is van een andere grondslag voor aansprakelijkheid gebleken. Daarom wordt de betreffende vordering van de consument afgewezen.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klachten de consument geen beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toekomt.
Klachtengeld
De arbiters verklaren de klachtonderdelen – voor zover nog aan de orde – (integraal) ongegrond. Er is daarom geen grond aanwezig voor terugbetaling van het door de consument betaalde klachtengeld.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
– Verklaren de klachten van de consument ongegrond;
– Wijzen af hetgeen door de consument is gevorderd;
– Stellen vast dat aan de consument ter zake van de klachten geen beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling.