Klachten over niet nagekomen afspraken door makelaar

De Geschillencommissie
Print Friendly, PDF & Email




Commissie: Makelaardij    Categorie: Overeenkomst / Schade    Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies   Uitkomst: Ongegrond   Referentiecode: 199778/207021

De uitspraak:

Waar gaat de uitspraak over?

De consument klaagt erover dat de makelaar zich niet heeft gehouden aan de gemaakte afspraken, waardoor een lagere verkoopprijs is gerealiseerd. Hierover heeft de consument eveneens een tuchtrechtelijke klacht ingediend bij de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, met zaaknummer 204576/227044. De commissie is van oordeel dat de makelaar op bepaalde punten tekort is geschoten, maar dat die tekortkomingen (gedeeltelijke) ontbinding of een schadevergoeding niet rechtvaardigen.

De uitspraak

Behandeling van het geschil
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.

Onderwerp van het geschil
Tussen partijen is op 9 augustus 2022 een schriftelijke opdracht tot bemiddeling tot stand gekomen met betrekking tot de verkoop van de woning van de consument. De courtagenota ten bedrage van € 2.970,– van de makelaar is door de consument volledig voldaan.

Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

De consument stelt dat de in de offerte van de makelaar genoemde koopprijs van € 375.000,– niet is gehaald; de woning is verkocht voor € 330.000,–. Dat heeft te maken met het niet nakomen door de makelaar van de gemaakte afspraken, met name:

  1. de foto’s zijn niet goed gecontroleerd;
  2. tijdens de bezichtigingen is de berging niet getoond;
  3. het melden dat de consument en haar partner naar Spanje zijn verhuisd.

De consument verlangt terugbetaling van de courtage en schadevergoeding van € 10.000,–, omdat er door de nalatigheid van de makelaar een veel lagere koopprijs is gerealiseerd. Daarnaast neemt de consument het de makelaar kwalijk dat na een bezichtiging een raam niet goed is gesloten. De consument heeft ook een tuchtklacht tegen de makelaar ingediend.

Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.

Het klopt dat de schuur niet is getoond en ook dat in strijd met de gemaakte afspraken aan een gegadigde melding is gemaakt van de verhuizing naar Spanje. De overige klachten worden betwist. De vraagprijs is uiteindelijk in overleg met de consument vastgesteld op € 350.000,–.

Door gewijzigde marktomstandigheden (vooral stijgende hypotheekrente) is de verkoop gesloten op € 330.000,– en dat is marktconform.

Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen. Duidelijk is dat de makelaar de afspraken met de consument deels niet is nagekomen. De consument heeft immers per e-mail aan de makelaar te kennen gegeven dat niet mocht worden gezegd dat haar partner en zij zijn verhuisd naar Spanje. De makelaar heeft dat toch gedaan. De uitleg van de makelaar (in de trant van: het was een directe vraag van de gegadigde en ik mag geen onwaarheid verklaren) doet er dus eigenlijk niet toe. Van hem had mogen verwacht dat hij de consument om toestemming daarvoor zou hebben gevraagd of de afspraak hierover met de consument niet had gemaakt, omdat deze onwerkbaar is.

Het is eveneens niet goed dat de berging niet is getoond. Daar staat echter tegenover dat de afmetingen van de berging wel blijken uit de omschrijving van de woning op [website voor woningzoekenden] zodat gegadigden in elk geval over de correcte informatie beschikten. Wat betreft de gemaakte foto’s geldt dat een vertrek niet is gefotografeerd waarbij partijen van mening verschillen welk vertrek dit is; de grote slaapkamer of de werkkamer (waarin de partner van de consument op het moment van fotograferen aan het werk zou zijn). Inderdaad is een raam niet goed afgesloten, maar dat was uiteraard geen opzet, aldus de makelaar.

De commissie stelt voorop dat de opdracht tot bemiddeling met succes is uitgevoerd, althans onvoldoende is gebleken dat dit niet het geval is. Na negen (volgens de makelaar) of vier tot vijf (volgens de consument) bezichtigingen is de woning verkocht. Daarbij geldt dat onweersproken is dat de makelaar bij de consument er bij herhaling op aan heeft gedrongen de hoogste bieding te aanvaarden en dat de consument, gelet op de veranderde marktomstandigheden, daarmee akkoord is gegaan. De op zich deels gegronde klachten van de consument over het niet nakomen van afspraken door de makelaar doen daar niet aan af.

Alles bij elkaar genomen overweegt de commissie dat de makelaar op bepaalde punten tekort is geschoten maar dat die tekortkomingen niet rechtvaardigen dat de opdracht geheel of gedeeltelijk zou moeten worden ontbonden. Gelet op het gerealiseerde verkoopresultaat zijn deze niet van voldoende betekenis om terugbetaling van (een gedeelte) van de courtage te rechtvaardigen, laat staan om schadevergoeding te kunnen toewijzen aan de consument (artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek).

Daarom wordt als volgt beslist.

Beslissing
Het door de consument verlangde wordt afgewezen.

Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, de heer E.H. Jansen, mevrouw drs. W. Nienhuis, leden, op 20 juni 2023.