Commissie: Notariaat
Categorie: Informatieplicht
Jaartal: 2017
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
102913
De uitspraak:
Onderwerp van het geschil
Het geschil betreft de declaratie van de notaris en de dienstverlening van de notaris, alsmede een vergoeding van schade.
De cliënt heeft een bedrag van € 2.335,91 onbetaald gelaten en dit bedrag bij de commissie in depot gestort.
Standpunt van de cliënt
Voor het standpunt van de cliënt verwijst de commissie naar de overgelegde stukken.
In de kern komt de klacht op het volgende neer.
De notaris is betrokken geweest bij de overdracht van de woning van de cliënt.
De overdracht zou aanvankelijk plaatsvinden op 1 juli 2015 maar heeft uiteindelijk pas plaatsgevonden op 17 juli 2015. Dit doordat de notaris zich daags voor de overdracht op het standpunt heeft gesteld dat er een recht van erfdienstbaarheid zou moeten worden gevestigd ten behoeve van het perceel van cliënt en cliënt de opdracht gaf dit te regelen met de eigenaar van het aangrenzende perceel. Later is de notaris hierop terug gekomen en heeft hij zich op het standpunt gesteld dat het niet nodig was dat de buurman een recht van overpad zou vestigen, maar dat het voldoende was als de buurman schriftelijk zou verklaren dat hij de doorgang zou verschaffen aan koper. Daarvoor heeft de notaris een schriftelijke verklaring opgesteld. Uiteindelijk is ook deze verklaring van de buurman er niet gekomen en heeft de overdracht toch plaatsgevonden.
Cliënt stelt dat hij op basis van de koopovereenkomst niet verplicht was een recht van overpad of een schriftelijke verklaring van de buurman te verkrijgen. Deze bleken uiteindelijk ook niet nodig voor de overdracht. Het uitstel van de overdracht is naar zijn mening dan ook onterecht geweest. Dit niet terechte uitstel heeft voor veel stress bij de cliënt en zijn echtgenote gezorgd, met alle gevolgen van dien en de cliënt heeft zijn vakantie moeten afzeggen. Daarnaast heeft de cliënt als gevolg van het onnodige uitstel schade geleden omdat hij meer hypotheekrente heeft moeten betalen, namelijk € 2.039,67 plus de dagrente van € 509,92; in totaal een bedrag van € 2.549,59.
De cliënt is van mening dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld en alleen de belangen van de koper heeft behartigd, waarbij hij de belangen van cliënt heeft geschaad.
De cliënt acht de factuur voor extra werkzaamheden d.d. 28 juli 2015 die hij van de notaris heeft ontvangen niet terecht omdat hij geen opdracht heeft gegeven aan de notaris. De opdracht is gegeven door de koper en alle kosten dienen dan ook voor rekening van de koper te komen. De notaris heeft ook vooraf geen offerte gedaan of een uurtarief opgegeven aan de cliënt.
De cliënt wenst finale kwijting van het factuurbedrag ad € 2.335,91 alsmede de incassokosten en verzoekt de commissie daarnaast een vergoeding toe te kennen, door de notaris te voldoen, van
€ 2.549,59, inzake extra hypotheekrente ad € 2.039,67 en dagrente ad € 509,92.
Ter zitting is door de cliënt – in de kern – nog het volgende aangevoerd.
De cliënt verwijst naar zijn eerder schriftelijk kenbaar gemaakte standpunt. Voorts geeft de cliënt aan dat de notaris de problemen heeft veroorzaakt, als gevolg waarvan de levering is uitgesteld en extra kosten zijn gemaakt, door de koper te adviseren niet door te gaan met de overdracht zolang het overpad niet geregeld was.
De cliënt betwist niet dat de notaris werkzaamheden heeft verricht en zijn best heeft gedaan, maar hij had vooraf moeten melden dat niet alle kosten voor rekening van de koper zouden komen, ondanks het feit dat sprake was van “kosten koper”.
De cliënt wist niet dat een stuk grond aan de buurman was verkocht. De makelaars hadden dit inderdaad vooraf moeten uitzoeken maar als de notaris niet zo moeilijk had gedaan, dan had de overdracht gewoon op de eerder geplande datum kunnen plaatsvinden. Immers, de overdracht heeft nu bijna drie weken later plaatsgevonden, zonder dat er iets was veranderd. Het overpad had wel geregeld kunnen worden.
Verder bevreemdt het de cliënt dat alle extra kosten voor zijn rekening zijn gekomen, terwijl de aankoopmakelaar ook fouten heeft gemaakt door niet te voldoen aan zijn onderzoeksplicht.
Standpunt van de notaris
Voor het standpunt van de notaris verwijst de commissie naar de overgelegde stukken waaronder het verweerschrift van de notaris van 8 juli 2016, alsmede de reactie van de beroepsaansprakelijkheids-verzekeraar van de notaris van 9 oktober 2015. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De notaris stelt dat de werkelijke gang van zaken anders is dan door de cliënt geschetst. Verwezen wordt hier naar het feitenrelaas zoals opgenomen in het bij beide partijen bekende schrijven d.d. 9 oktober 2015 van de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de notaris.
De notaris is niet betrokken geweest bij het sluiten van de koopovereenkomst van 3 juni 2015. Het recht van overpad wordt genoemd in de bijlage bij de koopovereenkomst en wordt bovendien geacht aanwezig te zijn. Partijen en de betrokken makelaars hadden deze problematiek dus in een veel eerder stadium – voor het sluiten van de koop – helder moeten hebben, dan wel zien te krijgen op grond van hun informatie én onderzoeksplicht.
Een schending van de informatieplicht van verkoper en de onderzoeksplicht van koper behoort volgens de notaris niet voor zijn rekening te komen.
De notaris heeft een eigen informatie- en zorgplicht jegens partijen, aan welke verplichting hij naar zijn mening op juiste wijze heeft voldaan.
De notaris betreurt de bij de cliënt en zijn echtgenoot ontstane stress maar kan daar niets aan doen. De gang van zaken, die heeft geleid tot stress bij alle betrokken partijen, had voorkomen kunnen worden indien de cliënt en de koper en de betrokken makelaars de situatie omtrent het recht van overpad voor het sluiten van de koopovereenkomst goed in kaart hadden gebracht.
De notaris wijst er voorts op dat de cliënt nooit heeft gereageerd op het uitgebreide schrijven van 9 oktober 2015 dat zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar aan de cliënt heeft gezonden in reactie op diens aansprakelijkstelling van 1 augustus 2015.
Tevens wijst de notaris erop dat hij de cliënt voorafgaand aan de levering van de woning, zowel op 3 juli 2015 als op 17 juli 2015 bij email heeft medegedeeld en bevestigd dat de kosten wegens extra werkzaamheden voor rekening van de cliënt als verkoper waren en nog apart aan hem in rekening zouden worden gebracht. Ook hierop heeft de notaris destijds geen enkel commentaar van de cliënt vernomen.
De notaris is ten slotte van mening dat een onderbouwing van de hoogte van de schade die de cliënt stelt te hebben geleden geheel ontbreekt en bovendien niet wordt toegelicht of onderbouwd dat deze schade zou zijn ontstaan door het handelen van de notaris.
Ter zitting is door de notaris – in de kern – nog het volgende aangevoerd.
De notaris heeft een eigen zorgplicht en moet partijen inlichten als ergens juridische onduidelijkheid over bestaat. Kort voor de aanvankelijk geplande overdracht werd de notaris er door de koper en nadien diens makelaar op gewezen dat er een probleem was rond de erfafscheiding. Als gevolg daarvan werd de kadastrale kaart bekeken en bleek dat er een probleem was met betrekking tot de eigen uitgang van de woning. Dit bleek niet geregeld en gaandeweg werd steeds onduidelijker hoe een en ander zat. Doordat pas na diverse besprekingen met betrokken partijen, waaronder de eigenaar van het naast de woning gelegen perceel en de projectontwikkelaar, overeenstemming is bereikt tussen partijen, kon er gepasseerd worden.
De kosten zijn bij de verkoper in rekening gebracht omdat de notaris op verzoek van de makelaar van cliënt extra werkzaamheden heeft verricht, zoals het opstellen van een concept verklaring vestiging recht van overpad en het beleggen van een bijeenkomst op het kantoor van de notaris met alle betrokkenen. Daarnaast zijn ook nog andere extra werkzaamheden door de notaris verricht die alle het gevolg waren van het feit dat het recht van overpad vooraf niet goed geregeld was.
Dat de kosten die met deze extra werkzaamheden bij de verkoper in rekening zouden worden gebracht is aan de cliënt/de makelaar van de cliënt bericht.
De notaris wijst erop dat de cliënt mogelijk een deel van deze kosten in rekening kan brengen aan zijn makelaar.
De commissie begrijpt dat de notaris betaling van de openstaande factuur ad € 2.335,91 wenst.
Beoordeling van het geschil
De commissie beslist naar redelijkheid en billijkheid met inachtneming van de tussen partijen gesloten overeenkomst, waarbij zij als maatstaf voor het handelen van de notaris hanteert dat deze heeft gehandeld zoals verwacht mag worden van een redelijk bekwame en redelijk handelende notaris.
Naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde overweegt de commissie het
volgende.
Uit de in deze onderliggende transactie vloeit voort dat de notaris ook voor de verkoper optreedt, zodat het verwijt van de cliënt dat de notaris zonder opdracht van de cliënt heeft gehandeld reeds op die grond faalt.
De commissie stelt vast dat de notaris door de koper van de woning van de cliënt is ingeschakeld voor de overdracht van de woning. De commissie stelt voorts als onweersproken vast dat de notaris, kort voor de aanvankelijk geplande overdracht op 1 juli 2015 door de koper en diens makelaar is geconfronteerd met onduidelijkheid rond de erfafscheiding en de vraag hoe de uitweg voor de woning nu geregeld was. De commissie is van oordeel dat de notaris, gelet op deze omstandigheid en de op hem rustende zorgplicht, op goede gronden en – gelet op de in deze geldende informatieplicht van de cliënt als verkoper – zeker ook in het belang van de cliënt heeft gehandeld door, alvorens de overdracht te laten plaatsvinden, hieromtrent duidelijkheid te verkrijgen. Het verwijt dat door toedoen van de notaris er onnodig en te veel tijd overheen is gegaan voordat de overdracht kon plaatsvinden, is gelet op de betwisting door de notaris, onvoldoende door de cliënt onderbouwd en zal de commissie dan ook passeren.
Bij email van 3 juli 2016 heeft de notaris aan de makelaar van de cliënt bericht dat hij de door hem in deze extra te verrichten werkzaamheden in rekening zal brengen bij de cliënt. Voorafgaand aan de overdracht, heeft de notaris de cliënt per email bovendien nog eens verwezen naar zijn bericht van 3 juli 2016 en aangegeven dat de kosten voor de extra werkzaamheden apart zullen worden gedeclareerd.
Naar het oordeel van de commissie is de cliënt aldus voldoende deugdelijk geïnformeerd.
Ter zitting is de cliënt door de commissie reeds voorgehouden dat “kosten koper” niet betekent dat alle werkzaamheden die in deze moeten worden verricht per definitie voor rekening komen van de koper.
De commissie overweegt voorts dat de declaratie van de notaris voor de extra kosten, gelet op de aard en de omvang van de werkzaamheden, alsmede het gehanteerde uurtarief, haar niet bovenmatig voor komt.
Alles overziend heeft de notaris naar het oordeel van de commissie in deze gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend notaris mag worden verwacht.
Van schade door toedoen van de notaris is naar het oordeel van de commissie niet gebleken.
Gelet op het voorgaande acht de commissie de klacht van de cliënt dan ook ongegrond.
De commissie zal de gevorderde betaling van de openstaande factuur ad € 2.335,91 toewijzen en de cliënt veroordelen tot betaling aan de notaris van dit bedrag.
Voor zover door partijen aangevoerde argumenten c.q. klachten niet zijn besproken, kan daarvan worden afgezien, omdat deze niet tot een andere beslissing kunnen leiden.
Derhalve dient als volgt te worden beslist.
Beslissing
Verklaart de klacht ongegrond en wijst de gevorderde schadevergoeding af.
Veroordeelt de cliënt tot betaling aan de notaris van de openstaande factuur ad € 2.335,91
Met inachtneming van het voorgaande bepaalt de commissie dat het depotbedrag ad € 2.335,91 aan de notaris zal worden overgemaakt.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Notariaat op 15 november 2016