Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Garantie
Jaartal: 2024
Soort uitspraak: arbitraal vonnis
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
222973/351594
De uitspraak:
Waar gaat het over?
De zaak gaat over lekkages in de parkeerkelder van een appartementencomplex. De Vereniging van Eigenaren (VvE) vindt dat de ondernemer verantwoordelijk is voor deze problemen. De VvE eist dat de ondernemer de gebreken herstelt. De ondernemer is van mening dat de lekkages door achterstallig onderhoud komen en dat hij niet verantwoordelijk is.
De arbiters stellen de VvE in het gelijk en veroordelen de ondernemer tot herstel van de gebreken
Volledige uitspraak:
in het geschil tussen
Verenging van Eigenaren [naam], gevestigd te [plaats]
(hierna te noemen: de VvE)
gemachtigde: [naam]
en
[naam], gevestigd te [plaats]
(hierna te noemen: de ondernemer)
Certificaatnummer : xxx
Ondergetekenden:
de heer mr. P.L. Alers te [plaats], de heer F.J. Scholte te [plaats], de heer mr. J.J.E. Hovener te [plaats], die in het onderhavige geschil als arbiters optreden, hebben het volgende vonnis gewezen.
Bevoegdheid arbiters en plaats van arbitrage
De bevoegdheid van de arbiters tot beslechting van het geschil berust op een overeenkomst tot arbitrage tussen de ondernemer en de individuele kopers, met toepasselijkheid van de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 en het bijbehorende Garantiesupplement, bestaande uit de modules I E en III P (hierna te noemen: de garantieregeling). Hierin wordt bepaald dat “alle geschillen …, welke ontstaan naar aanleiding van de overeenkomst met toepasselijkheid van de Garantie- en Waarborgregeling van SWK … worden beslecht door arbitrage conform het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen”.
Daarmee is voldaan aan de eis van artikel 1021 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
De arbiters zijn daarom bevoegd om het geschil te beslechten. Zij dienen gelet op het bepaalde in artikel 16 lid 1 van het Geschillenreglement van de Geschillencommissie Garantiewoningen (hierna te noemen: het reglement) te beslissen als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden.
Als plaats van arbitrage is Utrecht vastgesteld.
Onderwerp van het geschil
Er is sprake van lekkages in de parkeerkelder. Volgens de VvE is de ondernemer hiervoor aansprakelijk.
Behandeling van het geschil
Op 14 oktober 2024 heeft te Utrecht de mondelinge behandeling van het geschil plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door mr. L. Kramer als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen en hebben hun standpunten nader toegelicht. Ter zitting werd de VvE vertegenwoordigd door de voorzitter van de VvE, vergezeld door [naam] en bijgestaan door de gemachtigde. De ondernemer werd ter zitting vertegenwoordigd door [naam], hoofd kwaliteit en service.
De ondernemer heeft op de vrijdag voorafgaand aan de mondelinge behandeling een schriftelijke reactie ingediend op het deskundigenbericht van de commissie. De VvE heeft hiervan niet tijdig kennis kunnen nemen. De arbiters laten de schriftelijke reactie daarom buiten beschouwing, maar stelt de ondernemer in de gelegenheid mondeling commentaar te leveren. Zo nodig zullen arbiters de VvE gelegenheid bieden om bij afzonderlijke akte op het commentaar van de ondernemer op het deskundigenrapport te reageren.
Standpunt van de VvE
Voor het standpunt van de VvE verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Er is sprake van gebreken aan de parkeerkelder. Uit de door de VvE ingeschakelde deskundige blijkt dat op diverse plekken sprake is van actieve lekkages dan wel sporen van recente lekkages:
(a) langs de achtergevel van de woning op het adres [straatnaam];
(b) langs de achtergevel van de woning op het adres [straatnaam];
(c) onder het gemeenschappelijke dakterras tussen [straatnaam] en de appartementen aan [straatnaam];
(d) op veel plaatsen onder de dakterrassen van de appartementen aan [straatnaam].
De oorzaak van de lekkages is de ondernemer aan te rekenen. De in het verleden gedane herstelwerkzaamheden zijn niet goed uitgevoerd of hebben niet geleid tot het verdwijnen van de lekkages. Dit geldt voor locatie A. Voor locatie B geldt dat de afwatering in de spouw niet voldoet aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Ook voor locatie C geldt dat niet is voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk: de dilataties zijn niet waterdicht en de flexibele kit laat plantengroei toe waardoor er meer vocht tussen beton en kit komt met lekkage tot gevolg. Voor locatie D geldt dat de waterafvoer en waterdichtheid van de dakterrassen boven de locatie niet voldoen. Er is ook hier niet gewerkt volgens de eisen van goed en deugdelijk werk.
De ondernemer is de tussen partijen gesloten overeenkomst niet naar behoren nagekomen. De ondernemer is meermaals in de gelegenheid gesteld om de openstaande gebreken binnen een redelijke termijn te herstellen, maar aan die verzoeken heeft de ondernemer niet voldaan. De ondernemer verkeert daarom in verzuim. Omdat de ondernemer toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, is zij gehouden om de gebreken te herstellen en te laten uitvoeren naar de eisen van goed en deugdelijk werk.
De VvE vordert
A. nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst door:
– herstel van de gebreken, primair op de hiervoor in het deskundigenrapport gegeven wijze dan wel subsidiair op een wijze die arbiters redelijk achten. Alles met in achtneming van de eisen van goed en deugdelijk werk, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,– (vijfhonderd euro) per dag voor iedere dag dat de ondernemer hiermee ingebreke blijkt, met een maximum van de te verbeuren som van € 50.000,– (vijftigduizend euro);
– dan wel en voor zover nakoming van bepaalde gebreken in alle redelijkheid niet meer mogelijk is dan wel niet meer kan worden verlangd, betaling van een redelijke schadevergoeding, zijnde een nader door arbiters ex aequo et bono te bepalen schadevergoeding, ter hoogte van de herstelkosten die de VvE dan bij een derde moet maken, waarbij rekening wordt gehouden met de huidige marktprijzen, vermeerderd met de wettelijke rente hierover, vanaf primair de dag van oplevering dan wel subsidiair de dag van dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening;
B. te verklaren voor recht dat de VvE gerechtigd is, dan wel de VvE te machtigen de uit hoofde van dan wel ten gevolge van de uitvoering van de overeenkomst van aanneming nog te verrichten (herstel)werkzaamheden te laten uitvoeren door een andere aannemer dan de ondernemer;
C. aan de VvE binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis een schadevergoeding van € 3.509,– te betalen ter zake de gemaakte deskundigenkosten.
D. vermeerderd met de wettelijke rente over door de ondernemer te betalen bedragen, vanaf primair de dag van oplevering dan wel de dag van dagvaarding, tot de dag der algehele voldoening.
Standpunt van de ondernemer
Voor het standpunt van de ondernemer verwijzen de arbiters naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Tijdens het onderzoek van de door de VvE ingeschakelde deskundige is geconcludeerd dat sprake is van achterstallig onderhoud. Dit blijkt ook uit de bij het rapport van de deskundige overgelegde foto’s.
De ondernemer heeft geen parkeerkelder geleverd, maar een stallingsgarage, gelegen op maaiveld niveau voorzien van een stalen pergola constructie, die deels voorzien is van plantvakken, maar niet volledig dicht is. Van een waterdichte constructie is geen sprake. De VvE mag niet verwachten dat deze waterdicht aangesloten is op de woning. Dat in het verleden op verzoek van de bewoners maatregelen getroffen zijn om het lekwater te beperken, wil niet zeggen dat de ondernemer daarvoor verantwoordelijk is en blijft. Het project is ruim zes jaar oud en behoeft onderhoud.
Deskundigenrapport
De commissie heeft een onderzoek laten uitvoeren door E. G. Spruitenberg (hierna te noemen: de deskundige), die daarover op 4 juli 2024 schriftelijk aan de commissie heeft gerapporteerd. De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld schriftelijk te reageren op het rapport van de deskundige.
De VvE heeft op het rapport gereageerd per brief van 18 juli 2024. Er zijn geen op- en/of aanmerkingen op het rapport.
De ondernemer heeft tijdens de mondelinge behandeling op het rapport van de deskundige gereageerd. Tijdens het bezoek van de deskundige zijn geen natte plekken gevonden. De wand is niet meer nat. Er is sprake van krimpscheurtjes in de hoekaansluiting, maar die hebben niet geleid tot lekkage. De waterdichte Triflex coating die bij de aansluitingen van de dakterrassen van [nummer woning] en [nummer woning] is in de neggekant van de stenen onderdorpel van de schuifpui onthecht. De ondernemer erkent het gebrek en heeft dit inmiddels hersteld.
Wat betreft de kitnaden en de algemene delen is de ondernemer van mening dat sprake is van achterstallig onderhoud. Kit behoeft onderhoud. Uit de foto’s blijkt dat dit niet is gebeurd.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen de arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van de inhoud van de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
In de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst getekend op 4 en 8 februari 2016 heeft de ondernemer zich jegens de VvE voor de gemeenschappelijke gedeelten onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden, waarvan aan de individuele leden van de VvE verkochte appartementsrecht deel uitmaakt, (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de aannemingsovereenkomst behorende situatietekening, zulks naar de eisen van goed en deugdelijk werk en met inachtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten zijn op 26 oktober 2017 opgeleverd.
Ook is op genoemde aannemingsovereenkomst eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling heeft de ondernemer aan de VvE gegarandeerd dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De ondernemer heeft gegarandeerd dat het gemeenschappelijk gedeelte voldoet aan deze garantienormen.
Beoordeling van het geschil
Op grond van artikel 16 lid 2 sub g van het reglement bevat het arbitrale vonnis, naast de beslissing, in elk geval de vaststelling welk gedeelte van het arbitrale vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die vallen onder de SWK Garantie- en Waarborgregeling en welk gedeelte van het vonnis betrekking heeft op die onderdelen van het geschil die geen betrekking hebben op de SWK Garantie- en Waarborgregeling.
De arbiters overwegen als volgt.
De deskundige is ter plekke gaan kijken en beschrijft het volgende. In het midden van het omsloten woonblok is op de begane grond een stallinggarage/ fietsenstalling en op de eerste verdieping zijn dakterrassen en gemeenschappelijke verkeerruimten gesitueerd. De vloeren van de dakterrassen/ verkeerruimten worden ondersteund door een staalconstructie, die constructief gezien los staat van het omsloten woonblok. De stallinggarage is alleen langs enkele achtergevels van het omsloten woonblok overdekt. Het middengedeelte is een open staalconstructie/ pergola.
De gesloten overkapping c.q. vloerconstructie is samengesteld uit: kanaalplaat-vloerelementen
dragend op een staalconstructie, waarop een dikke betonnen druklaag op afschot is aangebracht. Het oppervlak van deze druklaag is direct na het storten monolithisch afgewerkt. Tussen de vloerconstructie van de overkapping/ dakterrassen en de achtergevels bevindt zich een naad c.q. tussenruimten. Deze naden of te wel dilatatievoegen zijn van een kitvoeg op een rugvulling voorzien. Tevens zijn dilatatievoegen in de vloerconstructie aangebracht en eveneens van een kitvoeg op een rugvulling voorzien.
De aansluitingen van de dakterrassen van woningen nr. [..] en nr. [..] zijn door ondernemer naar aanleiding van lekkageklachten ongeveer twee jaar gelden van een waterdichte Triflex coating (een flexibele scheur overbruggende coating) voorzien. In de neggekant van de stenen onderdorpel van de schuifpui is de Triflex coating onthecht. Plaatselijk zijn de overlappingsnaden van de Triflex coating op de stenen onderdorpel gescheurd c.q. onthecht. Deze inwateringsopeningen zijn vermoedelijk de oorzaak van de ontstane vochtplekken in het gemetselde buitenblad van de gang naar het binnenterrein.
Tegen de onderzijde van de betonnen vloer, oftewel onder het dakterras nabij de hoek [adres] en [adres] is algvorming nabij de stortnaad van de vloerelementen zichtbaar. Daarboven bevinden zich langs de buitenrand van de vloer en tussen de vloer en de betonnen trap dilatatievoegen. Plaatselijk zijn de kitvoegen van de dilataties onthecht met name tussen de trap en de vloer. In de onthechte kitvoeg groeit onkruid. In het vloeroppervlak nabij de stortnaad is geen scheurvorming waarneembaar. De kitvoegen nabij de schuifpui van het dakterras vertonen geen onthechtingen of iets dergelijks. In de stenen onderdorpel van de schuifpui zit over de gehele lengte een open naad. De algvorming aan de onderzijde van de vloer is naar alle waarschijnlijkheid een gevolg van de onthechte kitvoegen.
Tussen [adres] en [adres] bevindt zich ter plaatse van de dakterrassen/verkeerruimte een dilatatievoeg in de vloerconstructie. De kitvoeg van deze dilatatie is plaatselijk onthecht. In deze dilatatievoeg groeit onkruid. Aan de onderzijde van de vloer zijn vochtplekken en vochtsporen vanuit de ontwateringsgaatjes van de kanaalplaatvloerelementen en aan de onderzijde van de stalen balken waarneembaar. Het kalkzandstenen buitenblad nabij voornoemde dilatatie vertoont een forse vochtplek vanuit de vloerconstructie.
In de stallinggarage vertoont het kalkzandstenen buitenblad van de achtergevel [adres] diverse vochtplekken vanuit de terrasvloer. De vochtplekken manifesteren zich voornamelijk in het gevelgedeelte, waarboven geen balkon is gesitueerd. Deze vochtplekken meten een verhoogd vochtpercentage. Aan de bovengelegen kitvoegen met de opgaande gevel en stenen onderdorpels zijn geen onthechtingen of inwateringspunten geconstateerd. Aan de zichtbare loodslabben in de opgaande gevels zijn geen onvolkomenheden geconstateerd. In de samengestelde stenen onderdorpel van de gevelpui zit een open langsnaad. Het regenwater kan via deze inwateringsnaad in de onderliggende constructie dringen.
De deskundige concludeert dat de ontstane vochtplekken het gevolg zijn van de onvoldoende waterdichtheid van de dilatatievoegen en van de aansluitingen met de opgaande gevels. De dilatatievoegen en de aansluitingen van de dakterrassen met de opgaande gevels zijn niet naar de maatstaven van goed en deugdelijk werk uitgevoerd.
Arbiters volgen de deskundige in zijn bevindingen en conclusie. De ondernemer heeft aangevoerd dat de kitvoegen onderhoud nodig hebben. Echter uit het deskundigenrapport blijkt dat de onthechte kitvoegen van meet af aan niet hebben voldaan aan de eisen van goed en deugdelijk werk. Verder heeft de ondernemer aangevoerd dat inmiddels herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Dat is bij de VvE echter niet bekend en kan dan ook niet als vaststaand worden aangenomen.
De ondernemer zal worden veroordeeld tot herstel van de gebreken met in achtneming van het hersteladvies zoals weergegeven in het deskundigenrapport van de commissie, op straffe van een dwangsom van € 500,– per dag voor iedere dag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijkt, met een maximum van € 50.000,–. Rekening houdend met de weersomstandigheden dient de ondernemer de herstelwerkzaamheden vóór 1 juni 2025 uit te voeren. De verzochte verklaring voor recht zal gelet op voorgaande beslissing worden afgewezen.
De gevorderde expertise kosten worden eveneens afgewezen. Op grond van het toepasselijke reglement schakelen arbiters bij de beoordeling van het geschil een eigen deskundige in om de voorliggende gebreken te beoordelen. Mede daarmee wordt voorzien in een laagdrempelige vorm van geschillenbeslechting zonder hoge kosten. Hierdoor is het niet per se noodzakelijk dat de consument een eigen deskundige inschakelt en wordt niet snel voldaan aan de dubbele redelijkheidstoets van artikel 6:96 lid 2, sub b BW. Alleen wanneer de arbiters hun beoordeling van de zake in belangrijke mate zouden baseren op een deskundigenrapport van de consument of ondernemer, kan dit mogelijk anders komen te liggen. Van dit laatste is in het onderhavige geval echter geen sprake. Daar komt nog bij dat door partijen gemaakte kosten ingevolge art. 21 lid 1 van het reglement – behoudens het bepaalde in artikel 20 (klachtengeld) – in beginsel voor eigen rekening komen. In geval van kennelijk onredelijk procesgedrag kan hierop een uitzondering worden gemaakt, maar daarvan is in deze zaak geen sprake. Ook de gevorderde vermeerdering met de wettelijke rente wordt afgewezen
De arbiters achten de klacht gegrond.
Toepasselijkheid garantieregeling
De arbiters stellen vast dat ten aanzien van de hiervoor vermelde klacht niet is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Voor deze klachten komt de VvE een beroep op de SWK Garantie- en Waarborgregeling toe.
Klachtengeld
De VvE wordt voor 100 % in het gelijk gesteld. Daarom zal, zoals bepaald in artikel 20 lid 1 van het reglement, het betaalde klachtengeld door de commissie aan de VvE worden terugbetaald.
Beslissing
De arbiters, als goede personen naar billijkheid, met inachtneming van de tussen partijen geldende voorwaarden, beslissen als volgt:
op de klachten van de VvE
– verklaren de klacht van de VvE gegrond;
– veroordelen de ondernemer tot goed en deugdelijk herstel met inachtneming van hetgeen door de deskundige van de commissie is gerapporteerd in het bijzonder het hersteladvies, uit te voeren vóór 1 juni 2025, op straffe van een dwangsom van € 500,– per dag voor iedere dag dat de ondernemer hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 50.000,–;
– wijzen af hetgeen door de VvE meer of anders is gevorderd;
– stellen vast dat aan de VvE een beroep toekomt op garantie uit hoofde van de SWK Garantie- en Waarborgregeling;
– bepalen dat de VvE het betaalde klachtengeld van de commissie retour ontvangt.