Commissie: Garantiewoningen
Categorie: Bouwtechnische geschillen
Jaartal: 2015
Soort uitspraak: -
Uitkomst: -
Referentiecode:
85016
De uitspraak:
Standpunt VvE
De VvE klaagt – zakelijk weergegeven – over het volgende:
De liften functioneren gebrekkig. Deze zijn tijdens de bouw gebruikt door de ondernemer. Vanaf het moment dat de liften in gebruik zijn genomen zijn deze veelvuldig in storing. Op 24 augustus 2009 heeft de VvE daarover per brief bij de ondernemer geklaagd. De liften vertonen daarnaast een mate van slijtage die gelet op de leeftijd van de liften niet voor zou mogen komen. Tevens kunnen beide liften, bedoeld voor de parkeergarage de belasting (aantal bewegingen) niet aan. De liftmachines worden te warm en komen hierdoor in storing. Het gevolg daarvan is dat er veelvuldig mensen opgesloten raken in de liften, waardoor ook de handpomp overbelast is geraakt en ook deze vervangen moest worden.
Ter adstructie van haar klachten heeft de VvE een rapport overgelegd dat is opgesteld door de heer (naam liftadviseur] (de liftadviseur) d.d. 9 maart 2009 en aan de ondernemer is gezonden.
De VvE klaagt over de hierboven genoemde gebreken en verlangt vervanging van de liften althans herstel van de gebreken.
Standpunt ondernemer
De ondernemer heeft zijn standpunt niet schriftelijk kenbaar gemaakt aan de commissie.
Behandeling van het geschil
Op 5 september 2014 heeft te Den Haag de mondelinge behandeling plaatsgevonden ten overstaan van de arbiters, bijgestaan door [naam secretaris], fungerend als secretaris.
Beide partijen zijn ter zitting verschenen. De ondernemer werd vertegenwoordigd door [naam vertegenwoordiger ondernemer], vergezeld van [naam adviseur] (adviseur bij [naam werkmaatschappij ondernemer). De VvE werd vertegenwoordigd door haar gemachtigde [naam gemachtigde].
Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader toegelicht.
Deskundigenrapport
De commissie heeft naar de klachten onderzoek laten uitvoeren. [naam deskundige] (Liftintermediair) heeft zijn bevindingen schriftelijk gerapporteerd aan de commissie.
De inhoud van dit rapport geldt – voor zover hierna niet aangehaald – als hier herhaald en ingelast.
De deskundige heeft vastgesteld dat de liften in technisch opzicht in beginsel voldoen aan het Bouwbesluit aan de vigerende richtlijnen en de NEN 81-2. Deze normen behandelen echter ook bouwkundige aspecten die betrekking hebben op de installatie en de omgeving waarin deze staat opgesteld, waarbij het onder andere gaat om temperatuur en de mate van ventilatie in de ruimte van de machinekamer. Bij de onderhavige installatie wordt de liftput gezien als machinekamer, gezien het feit dat de aandrijvingen hier staan opgesteld. De temperatuur dient begrensd te worden tussen de 5 en 40 graden. De warmte die van de aandrijvingen afkomt, wordt niet voldoende gereguleerd, waardoor de ontwikkelde warmte blijft hangen in de liftput. Hiermee is niet geborgd dat de temperatuur onderin de machinekamer/schacht de toegestane 40 graden niet overschrijdt. Gezien de positie van de besturingskast wordt deze ook regelmatig te warm.
De deskundige heeft geconstateerd dat er op verschillende componenten veel stofvorming en roetachtige aanslag aanwezig is. Dit is geen normale situatie en had bij goede ventilatie van de machinekamer voorkomen kunnen worden. Op grond van deze bevindingen concludeert de deskundige dat de liftinstallaties bij normaal gebruik niet aan de vereiste bouwkundige omgeving voldoen.
De deskundige concludeert voorts dat te hoge temperatuur van de olie alsmede de hoge temperatuur in de schacht de belangrijkste oorzaken zijn van het slecht functioneren van de liftinstallaties. Omdat deze situatie te lang heeft geduurd, is schade ontstaan. Naar het oordeel van de deskundige is de huidige passieve vorm van oliekoeling niet toereikend. Dit heeft dan ook tot gevolgschade geleid.
Nadere toelichting ter zitting
Toelichting ter zitting door de VvE
Ter zitting heeft de VvE in aanvulling op hetgeen schriftelijk is ingebracht – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd.
De VvE kan zich vinden in het rapport van de deskundige. Op één onderdeel plaatst zij echter een kanttekening. In de voorlaatste alinea van het rapport stelt deskundige dat de besturing weer normaal zal kunnen functioneren en dat hooguit de levensduur is bekort. De VvE betwijfelt of dit juist is. Liften hebben normaal circa vijf storingen per jaar. Bij deze twee liften zijn dat er tientallen. In juni 2009 is er brand in de hoofdmotor van een van de liften geweest. Op 8 oktober 2009 zijn er afspraken gemaakt tussen de ondernemer en de liftbouwer Mijnssen liften. Van het verslag daarvan heeft de VvE een afschrift ontvangen dat zij ter zitting heeft overgelegd. De ondernemer heeft ter zitting kennis genomen van de inhoud dit verslag en heeft ingestemd met toevoeging van een afschrift van het verslag aan de processtukken. Uit het verslag blijkt onder meer dat er is afgesproken dat de defecte liftmotor zou worden gereviseerd en dat de liftbouwer een garantie van een jaar op de reparatie gaf. De revisie vergde twee maanden, in welke periode de andere lift weer intensiever gebruikt moest worden. Nadien waren er aanvankelijk minder klachten, maar gaandeweg namen de storingen weer toe. De VvE heeft SWK in 2010 desgevraagd gemeld dat de problemen nog niet waren opgelost. Als gevolg van het vele resetten en de hoge temperaturen zijn er sindsdien al twee moederborden uitgebrand die moesten worden vervangen. In 2012 waren de problemen uiteindelijk weer zo ernstig dat deze opnieuw zijn gemeld bij de ondernemer.
Toelichting ter zitting door ondernemer
Ter zitting heeft de ondernemer – in hoofdzaak – het volgende aangevoerd. De ondernemer stelde zich op het standpunt dat de lift bij oplevering voldeed aan alle normen, anders was de lift immers niet goedgekeurd. Voorts heeft hij de klachten binnen de garantieperiode netjes afgewikkeld. Dit was kennelijk afdoende, want de ondernemer heeft na 2009 niets meer van de VvE vernomen. Na de reparaties was het verder aan de VvE om te zorgen voor juist en afdoende onderhoud. De VvE meldt zich vervolgens pas weer in 2012, derhalve na afloop van de garantieperiode. De VvE heeft zich bovendien gemeld bij de verkeerde partij, te weten bij [naam werkmaatschappij ondernemer] in plaats van bij [naam ondernemer].
De ondernemer heeft de bevindingen van de deskundige niet betwist. Wel heeft hij aangetekend dat de deskundige ook wijst op de verantwoordelijkheid van de lifteigenaar en de onderhoudspartij.
Uitgangspunten
Voor de beoordeling van het geschil nemen arbiters – naar aanleiding van het over en weer door partijen gestelde en met inachtneming van het gestelde in de overgelegde stukken – het navolgende als uitgangspunt.
Tussen de individuele leden van de VvE en de ondernemer zijn in 2004 en 2005 koop-/ aannemingsovereenkomsten gesloten betreffende de verkoop en levering door de ondernemer van een appartementsrecht in een door hem te realiseren appartementencomplex.
In de individuele overeenkomsten heeft de ondernemer zich jegens de individuele leden onder meer verbonden het gebouw met aanhorigheden (af) te bouwen conform de betreffende technische omschrijving en tekening(en) en – voor zover aanwezig – staten van wijzigingen, zoals aangegeven op de bij de koop-/aannemingsovereenkomst behorende situatietekening naar de eis van goed en deugdelijk werk en met in achtneming van de voorschriften van overheid en nutsbedrijven. De gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw zijn op 19 december 2007 opgeleverd.
Tevens is op de genoemde koop-/aannemingsovereenkomsten eerdergenoemde garantieregeling van toepassing verklaard. Op grond van de van toepassing zijnde artikelen van de garantieregeling garandeert de ondernemer aan de VVE voor wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en installaties onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor zij zijn bestemd, een en ander voor zover ter zake geen beperkingen zijn opgenomen. De duur van de garantie is in artikel 1 sub 7 van bijlage A behorend bij de garantieregeling voor liften beperkt tot twee jaar, welke garantietermijn ingaat drie maanden na de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten. Op grond van de regeling heeft de ondernemer tevens gegarandeerd dat de woning voldoet aan de toepasselijke eisen van het Bouwbesluit dat van toepassing is op de verkregen bouwvergunning. Deze normen worden hierna gezamenlijk aangeduid als de garantienormen.
De VvE is in het bezit gesteld van een waarborgcertificaat voor de gemeenschappelijke delen met nummer: [nummer waarborgcertificaat].
Beoordeling van het geschil
Arbiters stellen vast dat iedere koop-/aannemingsovereenkomst dateert van voor 2007. In elk van die overeenkomsten is bepaald dat geschillen naar aanleiding van de overeenkomst zullen worden beslecht door de Raad van Arbitrage voor de Bouw, met uitzondering van geschillen die betrekking hebben op bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en/of binnen drie maanden daarna. Partijen kunnen er echter beiden voor kiezen deze voor te leggen aan de commissie. Arbiters hebben de daarvoor benodigde schriftelijke verklaring evenwel niet bij de stukken aangetroffen.
De klachtonderdelen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van een GIW koop- en/of aannemingsovereenkomst zijn middels de arbitrageclausule dus uitgesloten van behandeling door arbiters, met uitzondering van de bouwkundige gebreken en tekortkomingen geconstateerd bij oplevering en / of binnen drie maanden daarna, en in zoverre dient dan ook tot onbevoegdheid van de arbiters te worden beslist.
De VvE heeft geklaagd over de liften en verlangt vervanging, althans herstel van gebreken.
De arbiters overwegen dat de deskundige heeft vastgesteld dat de liftinstallaties in technisch opzicht in beginsel voldoen aan de vigerende richtlijnen en de NEN 81-2. Deze normen behandelen echter ook bouwkundige aspecten die betrekking hebben op de installatie en de omgeving waarin deze staat opgesteld, waarbij het onder andere gaat om temperatuur en de mate van ventilatie in de ruimte van de machinekamer. De deskundige heeft geconcludeerd dat de liftinstallaties bij normaal gebruik niet aan de vereiste bouwkundige omgeving voldoen en dat de huidige passieve vorm van oliekoeling ontoereikend is. De bevindingen en conclusies van de deskundige zijn door partijen niet betwist. De commissie ziet in de bevindingen van de deskundige geen aanleiding om daarvan af te wijken. Arbiters nemen de bevindingen dan ook over en maken deze tot de hunne, met dien verstande dat uit het rapport van de deskundige volgt dat voor wat betreft de bouwkundige omgeving waarin de liftinstallatie staat opgesteld, niet geacht wordt te zijn voldaan aan de betreffende richtlijnen en normen
Toetsing aan de garantieregeling
Arbiters overwegen dat de ondernemer zich het op verstrijken van de garantietermijn ten aanzien van de melding door de VvE in 2012 heeft beroepen. Niet betwist is dat de VvE na 2009 pas weer in 2012 heeft geklaagd. De garantietermijn voor de liften was toen echter al verstreken. Na herstel begint niet een nieuwe garantietermijn te lopen. Uit het relaas van de VvE blijkt dat zij na verloop van tijd weer in toenemende mate de liften moesten resetten, hetgeen ook een van de klachten was die eerder binnen de garantietermijn aan de ondernemer was gemeld. Op grond van de bevindingen van de deskundige zijn arbiters van oordeel dat het oorspronkelijk door de ondernemer uitgevoerde herstel niet deugdelijk is gebleken nu kennelijk met betrekking tot de werkelijke oorzaak van de gebreken geen afdoende herstel heeft plaatsgevonden. De ondernemer is derhalve tekort geschoten in zijn uit de garantieregeling voortvloeiende herstelplicht en kan zich dan ook niet op verstrijken van de garantietermijn termijn beroepen.
Uit de bevindingen van de deskundige blijkt dat ten aanzien van de liftinstallaties nimmer is voldaan aan de uit hoofde van de garantienormen te stellen eisen. Immers, artikel 6.2. van de garantieregeling stelt: ‘Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd’. Uit het rapport van de deskundige volgt dat sprake is van een zodanig wezenlijke tekortkoming aan de bouwkundige omgeving waarin de liftinstallaties zijn geplaatst, dat eerst door herstel en aanpassing daarvan een situatie wordt bereikt waarin de liftinstallaties zullen voldoen aan hetgeen de VvE van dergelijke installaties redelijkerwijs mag verwachten. In dit verband overwegen de arbiters nog dat gelet op de vele storingen en de noodzaak vroegtijdig essentiële onderdelen te moeten vervangen in relatief nieuwe liftinstallaties, van de ondernemer had mogen verwacht dat hij – al dan niet in samenspraak met de liftleverancier – zich meer inspanningen had getroost opdat de werkelijke oorzaak van de defecten eerder aan het licht zouden zijn gekomen. De arbiters achten de klacht dan ook gegrond en zullen de ondernemer dan ook verplichten tot herstel als na te melden.
Ten aanzien van het klachtengeld overwegen arbiters dat de VvE voor 100% in het gelijk is gesteld. Derhalve zal aan de consument als de in het gelijk gestelde partij op grond van het reglement het klachtengeld worden gerestitueerd.
Derhalve wordt beslist als volgt:
Beslissing
De arbiters, rechtdoende naar de regelen des rechts:
I. verklaren zich niet bevoegd om kennis te nemen van de onderdelen van het geschil tussen partijen die uitsluitend betrekking hebben op de wijze van totstandkoming, inhoud en/of uitvoering van de koop-/aannemingsovereenkomst;
II. stellen vast dat de VvE ten aanzien van de in dit vonnis behandelde klacht een beroep op de Garantie- en Waarborgregeling toekomt;
III. veroordelen de ondernemer tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat op de door de deskundige geconstateerde onderdelen alsnog wordt voldaan aan de garantienormen, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke bijkomende werkzaamheden. De werkzaamheden dienen zo spoedig mogelijk doch uiterlijk bin¬nen drie maanden na dag¬tekening van dit arbitrale vonnis te zijn uitgevoerd;
IV. stellen vast dat het klachtengeld conform het toepasselijke reglement aan de VvE zal worden terugbetaald;
V. wijzen af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit arbitraal vonnis is aldus gewezen te Den Haag op 30 september 2014.