Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1134255/1265332
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over een koper die klaagt over de manier waarop een NVM-makelaar een woning heeft verkocht. De koper had interesse in een ruim tweehonderd jaar oud rijksmonument en ontdekte tijdens het aankoopproces dat belangrijke informatie ontbrak of onjuist was verstrekt. Zo bleek er geen vergunning aanwezig te zijn voor de geplaatste zonnepanelen, werd de monumentenstatus van de woning niet duidelijk gemeld en ontbraken verschillende documenten, zoals stukken van de VvE. Ook kwamen bij een bouwkundige keuring diverse onderhoudsgebreken aan het licht, terwijl de woning volgens de koper veel gunstiger was gepresenteerd. De koper vond dat de makelaar zijn informatie-, onderzoeks- en zorgplicht had geschonden en voelde zich misleid. De makelaar stelde daartegenover dat hij mocht vertrouwen op de informatie van de verkoper, dat de koper voldoende gelegenheid had gehad om onderzoek te doen en dat de koop uiteindelijk niet doorging omdat partijen geen overeenstemming bereikten. De commissie oordeelde dat de makelaar onvoldoende zorgvuldig had gehandeld. Vooral bij de zonnepanelen op een rijksmonument had de makelaar, gezien de bijzondere situatie en zijn expertise, nader onderzoek moeten doen naar de vergunningsplicht. Daarnaast reageerde de makelaar onvoldoende op de klachten en werden de overige verwijten niet of nauwelijks gemotiveerd weersproken. Daarom verklaarde de commissie alle onderdelen van de klacht gegrond. De commissie kon geen uitspraak doen over de gevraagde schadevergoeding, maar legde de makelaar wel de maatregel van berisping op en bepaalde dat hij het klachtengeld van € 99,99 aan de klager moet terugbetalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
Het geschil betreft de vraag of beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld en/of onjuiste informatie heeft verstrekt dan wel informatie heeft achtergehouden als verkopend makelaar bij de verkoop van de woning.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dat op het volgende neer.
Klager heeft als potentieel koper op 28 januari, 1 en 11 februari 2024 bovenvermelde woning bezichtigd. Na de eerste bezichtiging is de woning aan een ander gegund, echter die koper is afgehaakt, waarna klager met beklaagde over de aankoop van de woning in onderhandeling is gegaan. Tijdens dit proces is klager op 4 februari 2024 door beklaagde benaderd met een verkooprapport voor de verkoop van zijn eigen woning. Nadat klager in verband met de verkoop van zijn woning de keuze heeft gemaakt een andere makelaar dan beklaagde te benaderen, is het contact tussen partijen aanzienlijk verslechterd.
In verband met de aan te kopen woning was in eerste instantie afgesproken dat op 19 februari 2024 de koopovereenkomst tussen klager en de verkoper zou worden getekend. Deze afspraak is uitgesteld omdat daags daarvoor bleek dat:
– geen vergunning aanwezig was voor de geplaatste zonnepanelen;
– de woning een rijksmonument was;
– de benodigde papieren ontbraken zoals: akte van splitsing, het huishoudelijk reglement van de VvE, de laatste twee vergaderverslagen van de VvE en de eerder genoemde vergunning voor de zonnepanelen;
– de woning niet in topconditie verkeerde, zoals beklaagde de woning wel presenteerde, maar dat er vele gebreken waren zoals houtrot en diverse andere gebreken, hetgeen blijkt uit Vragenlijst B9 en terug te vinden is in de stukken van klager. Zo waren er scheuren/beschadigingen aan de gevels (vraag 2 b), was er sprake van achterstallig schilderwerk (vraag 4 b), functioneerden sloten niet naar behoren (vraag 4 c), was niet vermeld dat purschuim in de afvoer van de badkamer was aangebracht om stankoverlast te verhelpen (vraag 8 e), was onterecht vermeld dat er geen verbouwingen/uitbreidingen hadden plaatsgevonden zonder de benodigde vergunningen (vraag 9 m) en was onterecht vermeld dat de laatste twee vergaderverslagen van de VvE beschikbaar waren (vraag 14 b).
Op het moment dat een prijsakkoord met de verkoper was bereikt, kreeg klager de nodige kosten in verband met de aanvraag van hypotheekadvies, woningtaxatie en een bouwkundige keuring. Bij de bouwkundige keuring van 19 februari 2024 kwamen ernstige gebreken inzake het onderhoud van de woning aan het licht, vastgelegd in een rapport d.d. 22 februari 2024. Klager verlangde om die reden een financiële tegemoetkoming van de verkoper en beklaagde voor onder meer de te verwachten kosten aan schilderwerk. Beklaagde heeft hierop afwijzend gereageerd, waarna klager bij beklaagde zijn ongenoegen heeft geuit over de hele gang van zaken, het onderhoud, de ontbrekende stukken, maar ook het niet door beklaagde informeren over het ontbreken van een verplichte vergunning voor de zonnepanelen, waarvan hij als professional zeker op de hoogte was. Beklaagde heeft daarop de verkoop geannuleerd en de woning aan een ander verkocht. Op initiatief van klager heeft nadien op het kantoor van beklaagde op 3 april 2024 een gesprek tussen partijen plaatsgevonden dat allesbehalve gemoedelijk is verlopen.
Klager verwijt beklaagde misleiding, verzwijging, poging tot koppelverkoop en poging tot dwaling. Beklaagde heeft de op hem als makelaar rustende informatieplicht geschonden door klager onvoldoende noodzakelijke informatie te verstrekken over de door beklaagde in de markt gebrachte woning, die door beklaagde in de documentatie als een ‘parel in de binnenstad’ is beschreven.
Klager voelt zich ernstig misleid, nu het tot de kennis van een makelaar in onroerend goed behoort -zeker nu beklaagde dé specialist van de betreffende binnenstad is- aan potentiële kopers te melden dat een pand een monumentenstatus heeft en dat zonder vergunning geen zonnepanelen op dat pand mogen worden geplaatst. Beklaagde had voorts de verkoper naar de vereiste vergunning moeten vragen en bewijs moeten laten leveren van zijn stelling dat ‘de vergunningplicht voor de verkoper niet gold’. Dit heeft beklaagde nagelaten, waarmee hij naast zijn onderzoeksplicht ook zijn zorgplicht jegens klager heeft geschonden. Het onvermeld laten van deze relevante informatie, maar ook de gunstigere presentatie van de woning dan de werkelijkheid, levert schending van de gedragsregels op.
Als klager de werkelijke feitelijke situatie had gekend en hij correct door beklaagde was geïnformeerd over de woning, dan had hij nimmer interesse voor het betreffende pand getoond en was hij nooit aan het onderhandelingstraject met de verkoper en beklaagde begonnen.
Standpunt van beklaagde
Na uitnodiging voor de mondelinge behandeling heeft beklaagde kort schriftelijk verweer gevoerd op de ingediende klacht.
Beklaagde geeft aan dat voor een geslaagde verkoop overeenstemming tussen partijen over de koopsom, de levering en de voorwaarden waaronder de verkoop geschiedt, vereist is. In deze zaak is de verkopende partij niet met klager tot overeenstemming gekomen, omdat klager een vergunning voor de zonnepanelen eiste en die was er niet. Een vergunning was volgens de verkoper op basis van de vergunningencheck van de gemeente niet nodig en daarom is een vergunning niet door de verkoper aangevraagd. De verkoper heeft te goeder trouw gehandeld. Ook verlangde klager van de verkoper dat hij de schilderkosten voor zijn rekening zou nemen, terwijl hij wist dat deze kosten gemaakt moesten worden en de verkoper en klager inmiddels al tot prijsovereenstemming waren gekomen.
Beklaagde heeft alle benodigde verkoopinformatie verschaft en aan zijn meldingsplicht voldaan. Klager heeft ruimschoots de tijd gekregen het pand goed te bekijken, een bouwkundig onderzoek te laten doen en een weloverwogen koopbeslissing te nemen. Partijen zijn er niet uitgekomen en de verkoper heeft zijn vertrouwen in klager verloren, waarna de situatie door toedoen van klager is geëscaleerd.
Desgevraagd heeft beklaagde benadrukt dat de woning een oud pand betreft en om die reden de koopovereenkomst ook een ouderdomsclausule bevat. Klager is zeker geen verkeerdere voorstelling van zaken gegeven. Bij een tweehonderd jaar oud huis als het onderhavige weet een koper dat hij ervan uit kan en moet gaan dat het onderhoud aandacht behoeft, maar om dan voor schilderwerk aan de verkopende partij een bedrag van € 11.000, — te vragen, heeft zodanig afbreuk gedaan aan het vertrouwen bij de verkoper, dat hij onder meer hierom van de verkoop aan klager heeft afgezien.
Voor een verkopend makelaar geldt als uitgangspunt bij verkoop dat de verkopende partij, die een vragenlijst van het makelaarskantoor ontvangt (NVM-model) en invult, verantwoordelijk is voor de beantwoording naar waarheid van de in de lijst opgenomen vragen, waarbij de verkoopmakelaar in beginsel mag vertrouwen op de juistheid van de door zijn opdrachtgever gegeven antwoorden, tenzij er sprake is van gerede twijfel. Dat was hier niet het geval omdat de verkoper via het omgevingsloket van de gemeente heeft gecheckt of er een vergunningsplicht was voor de zonnepanelen hetgeen niet het geval bleek te zijn. De zorgplicht van een makelaar gaat niet zo ver dat van hem op dit punt enige interventie mag worden verwacht.
Beoordeling van de klacht
Voordat de commissie toekomt aan de inhoudelijke behandeling van de klacht, zal zij allereerst dienen te beoordelen of zij de klacht in volle omvang kan behandelen.
De commissie overweegt dat klager op het klachtformulier heeft aangegeven dat hij op basis van misleidende informatie de door hem gemaakte kosten vergoed wil zien en tevens verlangt klager dat beklaagde door de commissie tot de orde wordt geroepen om een dergelijk voorval in de toekomst te voorkomen. Klager heeft ter zitting te kennen gegeven dat hij zich realiseert dat de commissie over de door hem gemaakte kosten geen uitspraak kan doen in de onderhavige tuchtprocedure, nu zij reglementair niet bevoegd is in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding. De door klager verlangde kostenvergoeding valt buiten het werkterrein van de commissie; de commissie beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan beklaagde zijn gemaakt als verkopend makelaar.
Beklaagde is aangesloten bij de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak). Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de desbetreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM. Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met de NVM-gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
Met betrekking tot de door klager geuite klachten stelt de commissie voorop dat beklaagde niet adequaat op de klachten heeft gereageerd, zoals op grond van de Erecode van hem had mogen worden verwacht. Beklaagde dient op grond van de Erecode alles in het werk te stellen om een oplossing te creëren en te voorkomen dat een klacht aan de commissie wordt voorgelegd. Niet gebleken is dat beklaagde dit gedaan heeft.
De commissie stelt voorts vast dat beklaagde eerst kort voor de zitting beperkt verweer heeft gevoerd. Verder valt het de commissie op dat partijen op meerdere punten een verschillende perceptie hebben van hetgeen zich heeft voorgedaan in het kader van de verkoop van de woning. Dat betreft de wijze waarop de woningbezichtiging op een zaterdagochtend heeft plaatsgevonden, maar ook de kijk van partijen op de vergunningsplicht voor zonnepanelen en het verloop van het gesprek op 3 april 2024. Over hetgeen feitelijk over en weer is gezegd en is voorgevallen kan de commissie geen uitspraak doen, maar dat laat onverlet dat de commissie dient te beoordelen of beklaagde als verkopend makelaar tekort is geschoten.
In zijn verweer geeft beklaagde weliswaar aan naar eer en geweten te hebben gehandeld, maar hij heeft alleen ter zitting ontkend dat er houtrot in de woning aanwezig was. De andere klachtpunten zoals vermeld op het klachtformulier van de commissie en de door klager becommentarieerde door de verkoper ingevulde Vragenlijst B, zijn door beklaagde niet anders weersproken dan met een enkele ontkenning en dus niet gemotiveerd.
De commissie heeft ter zitting beklaagde expliciet gevraagd te reageren op de klachten die klager heeft geuit ten aanzien van onjuistheden vermeld op de Vragenlijst B, waarbij in dat kader ook vraag 9 m over de vergunningplicht naar voren is gekomen.
Hoewel de verkoopmakelaar in beginsel mag vertrouwen op de juistheid van de door zijn opdrachtgever gegeven antwoorden op de Vragenlijst, kan er sprake zijn van gerede twijfel, in welk geval van de verkoopmakelaar mag worden verwacht dat hij nadere vragen stelt aan zijn opdrachtgever, de verkoper. De onderhavige woning betreft een rijksmonument met daarop geplaatste zonnepanelen.
Beklaagde ontkent dat een vergunningplicht voor zonnepanelen op een rijksmonument bestaat voor zover dit niet het vooraanzicht betreft, onder verwijzing naar het omgevingsloket dat door de verkoper is geraadpleegd. Ondanks het feit dat het hier een bijzondere situatie betreft – een rijksmonument met zonnepanelen zonder vergunning – heeft beklaagde geen nadere vragen gesteld aan de verkopende partij en bijv. bewijs gevraagd van het bericht van de gemeente dat geen vergunning nodig is. Door dit niet te doen heeft de beklaagde niet gedaan wat van hem als makelaar verwacht mocht worden. In dat verband is voorts van belang dat beklaagde als makelaar bekend staat als gespecialiseerd in oude panden in de betreffende monumentenstad.
De commissie acht de klacht met betrekking tot de zonnepanelen en de ontbrekende vergunning dan ook gegrond.
De overige klachten van klager zijn niet, dan wel niet gemotiveerd door beklaagde weersproken, zodat de commissie deze klachten als onvoldoende weersproken gegrond zal verklaren.
De klacht is in alle onderdelen gegrond.
Gezien de ernst van het handelen van beklaagde is de maatregel van berisping hier op zijn plaats.
Wat partijen verder naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, omdat dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Nu de klacht gegrond wordt verklaard zal beklaagde overeenkomstig het bepaalde in artikel 15 van het reglement van de commissie, aan klager het klachtengeld dat deze aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van deze klacht, geheel moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 16 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van de klacht verschuldigd.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd uitspraak te doen inzake de vordering tot vergoeding van de door klager gemaakte kosten;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klager het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door De
Stichting De Geschillencommissie voor 2025 vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, de heer mr. P.C. de Klerk, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 6 oktober 2025.