Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1269621/1329745
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Klaagster diende een klacht in tegen de verkopend makelaar van een woning die zij in 2021 had gekocht. De woning werd in advertenties en op Funda aangeboden met een woonoppervlakte van 57 m², terwijl later bij een nieuwe meting bleek dat de woning slechts ongeveer 47 m² tot 49 m² groot was. Volgens klaagster heeft zij hierdoor een woning gekocht op basis van onjuiste informatie en zou zij de koop niet of niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten als de juiste oppervlakte bekend was geweest. De makelaar stelde dat er een meetrapport beschikbaar was en verwees naar bepalingen in de koopovereenkomst over meetverschillen en de staat van de woning, maar onderbouwde niet dat klaagster dit rapport daadwerkelijk had ontvangen. De commissie oordeelde dat de makelaar zijn zorgplicht heeft geschonden door een onjuiste woonoppervlakte te vermelden en onvoldoende te controleren of de advertentie overeenkwam met het meetrapport. Omdat de woonoppervlakte belangrijke informatie is voor potentiële kopers, handelde de makelaar volgens de commissie in strijd met de NVM-erecode. Ook rekende de commissie het de makelaar aan dat hij nauwelijks reageerde op klachten van klaagster, geen verweer indiende en niet op de zitting verscheen. De commissie verklaarde de klacht daarom gegrond. Een schadevergoeding kon niet worden toegekend, omdat dit buiten haar bevoegdheid valt. Wel legde zij de makelaar een berisping en een boete van € 5.000 op, daarnaast moet de makelaar het klachtengeld en de behandelingskosten betalen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft de verkeerde vermelding van de woonoppervlakte van de door klaagster in 2021 aangekochte woning in de advertentie.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Klaagster heeft in september 2021 een woning gekocht, waarvan beklaagde de verkopend makelaar was. Beklaagde heeft de woning in advertenties en op Funda te koop aangeboden met een woonoppervlakte van 57 m2. Een meetrapport heeft klaagster bij de aankoop van de woning niet gezien. Toen klaagster de woning in 2023 via een andere makelaar weer wilde verkopen, bleek uit de op dat moment verrichte metingen dat de woonoppervlakte van de woning niet 57 m2 maar 47,1 m2 is. Uit het op verzoek van de advocaat van klaagster door beklaagde toegezonden (en niet door klaagster ondertekend) meetrapport uit 2020 bleek een woonoppervlakte van 48,8 m2. De woning van klaagster had dus aanzienlijk minder woonoppervlakte (ongeveer 16% minder) dan waarvoor klaagster de woning in 2021 had gekocht. Door de onjuiste voorstelling van zaken is klaagster op het verkeerde been gezet en heeft zij een overeenkomst gesloten die zij niet gesloten zou hebben als haar voorafgaand aan de aankoop van de woning de juiste woonoppervlakte was meegedeeld. De koopsom was gebaseerd op de prijs per vierkante meter.
Klaagster heeft beklaagde hierop aangesproken, maar beklaagde heeft tot op heden niet fatsoenlijk gereageerd. Dat was voor klaagster aanleiding om zich tot de commissie te wenden.
Klaagster heeft ter zitting naar voren gebracht dat zij de woning in maart 2026 met verlies heeft verkocht en dat verlies gecompenseerd wil zien, maar dat zij zich ook realiseert dat zij zich niet tot de commissie kan wenden voor toekenning van een schadevergoeding. Zij verlangt daarom gegrondverklaring van haar klacht en oplegging van een sanctie aan beklaagde.
Standpunt van beklaagde
Beklaagde heeft in het kader van onderstaande procedure geen standpunt kenbaar gemaakt.
Uit de door klaagster overgelegde stukken blijkt dat beklaagde zich in het kader van de aansprakelijkstelling door klaagster op het standpunt heeft gesteld dat bij de aankoop van de woning in september 2021 de betreffende woning professioneel is ingemeten conform NEN 2580 en dat de resultaten in een meetrapport zijn neergelegd. Het rapport is ingezien door klaagster en vormde onderdeel van de stukken bij de koopovereenkomst in 2021. Daarnaast is klaagster expliciet gewezen op de artikelen 20 en 24 van de koopovereenkomst, die luiden:
Artikel 20 Toelichtingsclausule NEN2580
De Meetinstructie is gebaseerd op NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, bijvoorbeeld door interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting.
Artikel 24 Clausule ‘As is, where is’
Verkoper en koper zijn overeengekomen dat in algemene zin het uitgangspunt ter zake van de onderhavige koop en verkoop van het verkochte, een koop en verkoop op basis van het principe ‘as is, where is’ is, in verband waarmee de huidige bouwkundige, juridische, milieukundige, technische en feitelijke toestand van het verkochte in alle opzichten door koper wordt aanvaard; derhalve dienen de voormelde garanties, verklaringen, voorwaarden, bedingen en toepasselijk verklaarde algemene bepalingen in de context te worden gelezen casu quo uitgelegd. Koper heeft zich hieromtrent geïnformeerd en laten voorlichten.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
Indien de beroepsbeoefenaar niet in overeenstemming met deze gedragsregels heeft gehandeld, kan de commissie in haar uitspraak tot een gegrondverklaring van de klacht komen en een of meerdere sancties opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een vordering tot schadevergoeding, voortvloeiend uit een vermeende onjuiste voorstelling van zaken door beklaagde. De door klaagster om die reden aanvankelijk verlangde vergoeding valt dan ook buiten het werkterrein van de commissie. De commissie beoordeelt uitsluitend de tuchtrechtelijke verwijten die aan beklaagde zijn gemaakt als verkopend makelaar en zal zich over een verlangde vergoeding niet uitlaten.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster in het proces rond de aankoop van de woning door klaagster in september 2021, waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden.
De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Niet in geschil is dat beklaagde de woning, waarvan zij destijds verkoopmakelaar was, te koop heeft aangeboden als een woning met een woonoppervlakte van 57 m2. Wat wel in geschil is, is de kenbaarheid van het meetrapport van 2 november 2020 waar klaagster – zo beklaagde stelt – inzage in heeft gehad. In dat meetrapport stond vermeld dat de woonoppervlakte 48,8 m2 bedroeg. Klaagster ontkent ten stelligste inzage in dat rapport te hebben gehad en heeft gemotiveerd betwist dat zij ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst in 2021 kennis had van voornoemd meetrapport door correspondentie van haar advocaat over te leggen. Verder heeft beklaagde nog verwezen naar artikel 20 van de koopovereenkomst waarin staat dat de Meetinstructie verschillen in meetuitkomsten niet uitsluit en de instructie bedoeld is om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. Ook heeft beklaagde verwezen naar artikel 24 van de koopovereenkomst, de zogenaamde ‘as is, where is’-clausule.
De commissie is gelet op de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting van oordeel dat het aanbieden van een woning met een onjuist woonoppervlakte in strijd met de erecode NVM, meer in het bijzonder met de bepaling betreffende duidelijkheid en transparantie (artikel 2 van de erecode). Op een verkopend makelaar rust de verplichting om aan potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dat het aantal m2 een belangrijke factor is, is evident.
Verwijzen naar een meetrapport waarin het juiste aantal m2 te vinden is, is niet voldoende, met name ook gezien de prominente vermelding in advertenties en op Funda van een aantal m2 dat daar fors van afwijkt. Dit klemt temeer omdat niet is komen vast te staan dat beklaagde klaagster inzage in het meetrapport heeft verleend. Dit wordt door klaagster ten stelligste ontkend en door beklaagde in het geheel niet onderbouwd. Op beklaagde rust de verantwoordelijkheid de informatie op juistheid te controleren en daarmee de plicht te controleren of de meetgegevens in de advertentietekst overeenkomen met de gegevens uit het meetrapport.
De verwijzing naar de artikelen 20 en 24 van de koopovereenkomst kan beklaagde niet baten. Het verschil tussen het aangeboden en werkelijke woonoppervlakte is in dit geval zo groot, dat het niet uit te leggen zou zijn dat beklaagde met een beroep op deze artikelen gevrijwaard is van haar verplichtingen jegens, in dit geval, klaagster.
Met betrekking tot de door klaagster geuite klacht stelt de commissie vast dat beklaagde nauwelijks heeft gereageerd naar klaagster(s advocaat) toe en beklaagde heeft evenmin blijk gegeven alles in het werk te hebben gesteld om een oplossing te creëren en te voorkomen dat een klacht aan de commissie wordt voorgelegd. Van het verlenen van medewerking aan onderhavige procedure is de commissie evenmin gebleken nu beklaagde geen schriftelijk verweer heeft gevoerd en niet ter zitting is verschenen. Hiermee heeft beklaagde regel 9 en 10 van de erecode en artikel 9 lid 2 van het reglement van de commissie geschonden.
De commissie benadrukt nog dat een makelaar zich bewust dient te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer, heeft te waken voor onzorgvuldigheden en dient te voorkomen dat onprofessioneel handelen zijn weerslag heeft op het vak en de reputatie van de beroepsgroep schaadt. Het doel van het tuchtrecht is het bewaken en bevorderen van de kwaliteit van de dienstverlening door de beroepsgroep.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat beklaagde haar zorgplicht heeft geschonden jegens klaagster.
De commissie zal de klacht dan ook gegrond verklaren. Voor het schenden van de zorgplicht zal de commissie – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub b, van het reglement – beklaagde een berisping opleggen als sanctie, alsmede – onder verwijzing naar artikel 13 lid 2, sub c van het reglement – een boete van € 5.000,–, te betalen aan de NVM. De commissie acht deze sanctie passend, omdat het in deze zaak niet om een gering, maar fors verschil tussen het aangeboden en werkelijke woonoppervlakte gaat. Daar komt de houding van beklaagde na het indienen van een klacht door klaagster dan nog bij.
Klachtengeld
De commissie is met verwijzing naar artikel 14 van het reglement van oordeel dat het door klager betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klager gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 15 lid 1 van het reglement dat beklaagde een door de stichting vastgesteld bedrag aan behandelingskosten verschuldigd is aan de commissie.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd ter zake de door klaagster verlangde schadevergoeding;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde de sanctie van berisping op;
– legt beklaagde de sanctie van een (onvoorwaardelijke) geldboete op ten bedrage van € 5.000,-, die beklaagde aan de NVM dient te voldoen;
– bepaalt dat beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan klaagster het klachtengeld van € 99,99 dient te betalen;
– bepaalt dat beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het door De Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw
mr. P.A.M. Miltenburg, voorzitter, de heer J. Palland, de heer mr. E.A.J. van der Heijden, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. J.M. Bouter-Bijsterveld, secretaris, op 22 mei 2026.