Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1164945/1325445
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht tegen een makelaar die betrokken was bij de verkoop van de ouderlijke woning van klager. Na het overlijden van de moeder van klager vroeg klager de makelaar om de woning direct uit de verkoop te halen en hem toegang te geven tot het volledige verkoopdossier. Volgens klager gebeurde dit niet of te laat, waardoor vertraging en mogelijk schade ontstond. De makelaar stelde dat hij de verkoopopdracht oorspronkelijk van de vader van klager had gekregen en dat één van de zoons was aangewezen als contactpersoon. Vanwege ruzie binnen de familie communiceerde de makelaar alleen met deze contactpersoon. Na het overlijden van de moeder kreeg de makelaar tegenstrijdige berichten: klager wilde de verkoop stoppen, terwijl de contactpersoon wilde doorgaan. Daarom wachtte de makelaar op instructies van de notaris. Op verzoek van de notaris werd de woning uiteindelijk uit de verkoop gehaald. Het verkoopdossier werd aan de notaris en de contactpersoon gegeven. De commissie oordeelt dat de makelaar hiermee niet verkeerd heeft gehandeld. Hij mocht ervan uitgaan dat de aangewezen contactpersoon de andere familieleden informeerde en hoefde niet alle erfgenamen apart informatie en documenten te geven. Ook mocht hij na het overlijden van de moeder wachten op de instructies van de notaris voordat hij de verkoop stopzette. Klager kan voor inzage in het verkoopdossier terecht bij de notaris of de contactpersoon. De commissie vindt daarom dat de makelaar heeft gehandeld volgens de regels die voor zijn beroep gelden en verklaart de klachten ongegrond. Voor zover klager vraagt om de makelaar te verplichten het verkoopdossier aan hem te geven en zijn schade te vergoeden, wordt hij niet-ontvankelijk verklaard. De tuchtcommissie heeft namelijk niet de bevoegdheid om over deze verzoeken te beslissen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht.
De klacht betreft het weigeren van de toegang tot het verkoop dossier door beklaagde aan klager en het ondanks zijn verzoek daartoe niet stopzetten van de verkoop van de woning na het overlijden van klagers moeder.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde had de ouderlijke woning te (woonplaats) in zijn portefeuille. Na het overlijden van de moeder van klager op 28 februari 2025 is beklaagde gelast alle activiteiten te staken en de woning uit de verkoop te halen. Hier is pas na aandringen gevolg aan gegeven. Als erfgenaam, rechthebbende en feitelijk rechtsopvolger van zijn moeder heeft klager verzocht het verkoopdossier, waaronder de inlog van het account beschikbaar te stellen aan de erfgenamen, respectievelijk de rechtsopvolging. Hieraan heeft beklaagde geen gevolg gegeven. Het vooruitschuiven van het overleggen van deze gegevens zorgt voor onnodige vertragingen in andere processen en schade aan de posities van klager en de andere erfgenamen.
Klager verzoekt de commissie te bewerkstelligen dat beklaagde deze gegevens aan klager overlegt en voorts beklaagde veroordeelt tot het betalen van de schade die als gevolg van zijn handelen is ontstaan.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde stelt dat hij ten onrechte is betrokken geraakt in een familieruzie. Hij benadrukt dat hij steeds zorgvuldig, neutraal en volgens opdracht heeft gehandeld.
In 2022 heeft de vader aan beklaagde een verkoopopdracht verstrekt na een waardebepaling van de ouderlijke woning. Vader heeft daarbij zijn zoon als contactpersoon aangewezen. In de door vader ingevulde vragenlijst stond dat klager uitgesloten moest worden als koper. Tussen november 2022 en oktober 2023 vonden 6 bezichtigingen plaats. Na het overlijden van vader verliep alle communicatie via de contactpersoon. Een eerste serieuze koper trok zich terug omdat klager niet reageerde op verzoeken om instemming. In april 2024 meldde zich een nieuwe koper. Opnieuw stemden alle familieleden behalve klager met de verkoop in. Klager heeft in die periode kenbaar gemaakt dat hij interesse had in de woning, hij heeft om een bezichtiging gevraagd maar heeft geen bod uitgebracht. Het verkoopproces is ernstig vertraagd door lopende rechtszaken tussen de broers. Na het overlijden van de moeder van klager (2025) is op verzoek van de notaris de verkoop van de woning stopgezet en is de woning van Funda gehaald. Beklaagde heeft daarop het volledige verkoopdossier overhandigd aan de contactpersoon en aan de notaris. De courtagenota is niet voldaan omdat vanwege de afwikkeling van de nalatenschap de liquide middelen bevroren zijn.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Klager heeft de commissie verzocht om beklaagde te verplichten tot het overleggen van het verkoopdossier aan hem en tot het vergoeden van de door hem geleden schade. Deze vordering valt buiten de kaders van het tuchtrecht. De commissie zal klager dan ook niet ontvankelijk verklaren in deze vordering.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM (artikel 3 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, hierna: reglement).
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement (versie 1 januari 2023).
Klager heeft gesteld dat beklaagde gehandeld heeft in strijd met de Erecode door (i) aan hem niet het verkoopdossier te verstrekken terwijl hij na het overlijden van zijn moeder recht had op inzage in dit dossier en (ii) door zonder volmacht te gaan met de verkoop van de woning.
Ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht.
Klager verwijt beklaagde dat bij na het overlijden van zijn moeder de verkoop van de woning niet heeft stopgezet, ondanks het feit dat klager beklaagde daags na haar overlijden hiertoe heeft gesommeerd. Daarnaast heeft beklaagde in 2024 toen zijn moeder nog leefde een voorlopige koopovereenkomst opgemaakt waarin geen ontbindende voorwaarden waren opgenomen. Omdat klager de koopovereenkomst niet wenste te tekenen heeft de koper van de koop afgezien. Klager wordt nu geconfronteerd met een mogelijke claim van 10% van de koopprijs door de koper, juridische kosten, en een risico op leveringsclaims die niet uitvoerbaar zijn. Beklaagde heeft na het vervallen van het mandaat toch contact gehad met de koper, wat onrechtmatig is. Het is van belang dat klager kennis krijgt van het verkoopdossier. Beklaagde heeft ten onrechte geweigerd dit aan hem over te leggen.
Beklaagde heeft aangegeven een opdracht tot dienstverlening te hebben gekregen van de vader van klager. Daarbij is de zoon als contactpersoon aangewezen. Alle correspondentie over de verkoop van de woning is met deze contactpersoon gevoerd. De biedingen op de woning zijn aan deze contactpersoon doorgegeven. Beklaagde kon niet alle gegevens delen met alle erfgenamen omdat één van hen de wens had de woning zelf te kopen en blijkens de beschikking van de rechtbank de woning verkocht moest worden aan de hoogste bieder. Na het overlijden van moeder heeft klager op 29 maart 2025 beklaagde een e-mail gestuurd met de mededeling dat de woning direct uit de verkoop moest worden gehaald. De contactpersoon gaf echter aan dat de woning in de verkoop moest blijven. Beklaagde heeft vervolgens gewacht met het stopzetten van de verkoop op het bericht van de notaris. In deze periode waren er geen verkoopactiviteiten. Beklaagde heeft het verkoopdossier overgedragen aan de notaris en de contactpersoon. Op verzoek van de notaris is de woning op 8 april 2025 uit de verkoop gehaald.
Niet weersproken is dat de opdracht tot dienstverlening aan beklaagde is verstrekt door de vader van klager en dat deze voor de afwikkeling van de verkoop van de woning zijn zoon als contactpersoon heeft aangewezen. Beklaagde heeft naar het oordeel van de commissie niet verwijtbaar gehandeld door uitsluitend met deze contactpersoon te communiceren over de verkoop van de woning in de
veronderstelling dat deze contactpersoon zijn broers zou inlichten over de vorderingen van de verkoop.
Gelet op verstoorde familierelaties, én indachtig de wens van de vader van klager, kon van de beklaagde niet worden verlangd dat hij met alle familieleden individueel de voortgang van de verkoop zou bespreken en aan hen alle documentatie omtrent de verkoop zou verschaffen.
Nadat de moeder van klager was overleden veranderde de positie van de contactpersoon en heeft de notaris de afwikkeling van de nalatenschap overgenomen. De commissie is van oordeel dat beklaagde niet verwijtbaar heeft gehandeld door te wachten op het bericht van deze notaris alvorens de woning uit de verkoop te halen. Beklaagde heeft alle documenten rond de verkoop van de woning aan de notaris en aan de contactpersoon overgelegd. Mocht klager inzage in deze stukken willen hebben dat kan hij zich tot hen richten.
Alles overziende komt de commissie tot het oordeel dat beklaagde bij zijn werkzaamheden heeft gehandeld in overeenstemming met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie heeft geen tuchtrechtelijk verwijtbare gedragingen van beklaagde kunnen vaststellen. De klachten zullen ongegrond worden verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart klager in zijn klacht niet-ontvankelijk voor zover is deze gericht op het verplichten tot het overleggen van verkoopdossier aan klager en tot het vergoeden van de door klager geleden schade;
– verklaart de klachten ongegrond
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 2 april 2026.