Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1143892/1309543
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een verkoper die vindt dat haar makelaar belangrijke informatie heeft achtergehouden tijdens de verkoop van een pand, een tuin en een verhuurde woning. Naast een ontwikkelaar was ook een aannemer geïnteresseerd in het pand en de tuin. De makelaar vertelde de verkoper dat deze aannemer geen verdere interesse had. Hij had echter niet gemeld dat de aannemer na een telefoongesprek had teruggebeld om de vraagprijs per e-mail te ontvangen. Ook vertelde hij niet dat de aannemer tijdens een eerdere bezichtiging extra informatie en tekeningen had opgevraagd. Nadat de verkoper mondeling akkoord was gegaan met een bod van € 1.350.000 van de ontwikkelaar voor alle objecten, bracht de aannemer alsnog een bod van € 1.250.000 uit op alleen het pand en de tuin. De makelaar gaf ook dit bod niet door aan de verkoper, omdat volgens hem al een geldige mondelinge overeenkomst met de ontwikkelaar bestond. De commissie vindt dat de makelaar hiermee niet juist heeft gehandeld. Als makelaar moest hij alle belangrijke informatie over de interesse en het bod van de aannemer aan de verkoper doorgeven. Het was niet aan hem om zelf te bepalen of de aannemer voldoende serieus of snel genoeg was. Ook het latere bod had hij moeten melden, zelfs als de verkoper daar juridisch gezien niet meer op kon ingaan. De verkoper had het recht om volledig geïnformeerd te worden. De commissie oordeelt daarom dat de makelaar in strijd heeft gehandeld met de beroeps- en gedragsregels voor eerlijke communicatie en verklaart de klacht gegrond. De makelaar krijgt een waarschuwing, moet het klachtengeld van € 99,99 aan de verkoper terugbetalen en moet daarnaast bijdragen aan de kosten van de behandeling van de klacht.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Het onderwerp van geschil betreft de vraag of beklaagde voor de klaagster relevante informatie heeft achtergehouden met betrekking tot het verkoopproces.
Feiten
De commissie stelt de volgende feiten vast:
1. Op 22 maart 2024 hebben partijen een bemiddelingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de verkoop van:
a) het pand aan (adres) (hierna: het pand);
b) het perceel achter voornoemd pand (hierna: de tuin), als aparte kavel, waarvoor de mogelijkheid tot ontwikkeling van drie woningen bestaat;
c) de verhuurde woning aan (adres) (hierna: de woning).
2. De heer (naam), een ontwikkelaar (hierna: de ontwikkelaar), heeft in de periode mei – juli zijn interesse kenbaar gemaakt voor de objecten en een bod uitgebracht van € 1.350.000, – voor het pand, de tuin en de woning.
3. Op 12 juli 2024 heeft de heer (naam), een aannemer (hierna: de aannemer), het pand en de tuin bezichtigd en op dezelfde dag heeft hij bij beklaagde aanvullende informatie over deze objecten opgevraagd. Bij e-mail van 12 juli 2024 heeft beklaagde het volgende geschreven aan de aannemer:
“Zoals zojuist besproken hierbij wat achtergrondgegevens en (oude) tekeningen inzake het object aan (adres).
Tevens (onder geheimhouding) wat tekeningen van de ontwikkelingen op het achterterrein.
Ook zal ik even het woondossier toezenden van alle commerciële data van het project.”
4. Op 5 augustus 2024 heeft beklaagde telefonisch contact opgenomen met de aannemer met de vraag of hij nog interesse had in het pand en de tuin en de mededeling dat hij – als hij nog belangstelling had – dit zo spoedig mogelijk moest laten weten. De aannemer heeft hierop geantwoord dat hij momenteel in de auto zat en eerst op vakantie ging. Hij belde korte tijd later terug naar beklaagde met het verzoek om het aanbod per mail toe te sturen. Beklaagde heeft de aannemer dezelfde dag het volgende e-mailbericht gestuurd:
“Zoals zojuist besproken, mocht ik een prijs van het perceel achter de (adres) noemen van € 150.000, -, wat het geheel op € 1.250.000, – doet komen. Bijgevoegd de kadastrale gegevens van beide percelen, tezamen 1000m2.”
5. Op 6 augustus 2024 heeft beklaagde de klaagster in een telefoongesprek laten weten dat de aannemer geen verdergaande interesse had.
6. Op 9 augustus 2024 heeft de klaagster beklaagde gemaild dat zij mondeling overeenstemming had bereikt met de ontwikkelaar, door het bod van € 1.350.000, – voor het pand, de tuin en de woning te accepteren.
7. Bij e-mail van 28 augustus 2024 heeft de aannemer bij beklaagde een bod van € 1.250.000, – zonder voorwaarden uitgebracht op het pand en de tuin. Beklaagde heeft, zonder de klaagster te informeren over voornoemde e-mail en bod, op deze e-mail als volgt gereageerd:
“Zoals aangegeven nagevraagd e nagekeken kunnen verkopers niet meer zomaar onder een gemaakte afspraak uit, daar zij als BV handelen en de koper ook. Bij woningen, en dit betreft officieel een woonbestemming, is de wet zo dat er een schriftelijkheidsvereiste is als de koper een particulier is, maar in deze is dat dus niet zo en is mondeling al rechtsgeldig.
Ondanks je keurige voorstel met goede voorwaarden kan ik de verkoper dus niet adviseren hierop in te gaan als zij nog geen officiële afwijzing van hun acceptatie van een andere partij hebben.
Ik hou je op de hoogte!”
8. De aannemer heeft naderhand contact opgenomen met de klaagster en haar op de hoogte gebracht van zijn bod.
9. De klaagster heeft in oktober 2024 zelf contact opgenomen met de heer (naam), de huurder van de woning (hierna: de huurder). Bij e-mail van 8 oktober 2024 aan de klaagster heeft de huurder een bod uitgebracht van € 300.000, – op de woning.
10. Bij aangetekende brief van 21 oktober 2024 heeft de klaagster beklaagde aansprakelijk gesteld voor de door haar – naar haar zeggen – geleden schade.
Standpunt van de klaagster
Voor het standpunt van de klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen zij ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde volgens klaagster informatie heeft achtergehouden die van wezenlijk belang was voor haar onderhandelingspositie in het biedingsproces. Zij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Beklaagde heeft ten onrechte voor de klaagster verzwegen dat de aannemer zich als aspirant-koper had gemeld voor het pand en de tuin. De klaagster was er niet van op de hoogte dat de aannemer het pand had bezichtigd, nadere informatie en tekeningen had opgevraagd en een onvoorwaardelijk bod had uitgebracht bij beklaagde. Ook is de klaagster niet door beklaagde geïnformeerd dat hij bij e-mail van 5 augustus 2024 aan de aannemer had medegedeeld dat voor het pand en de tuin een vraagprijs van € 1.250.000, – gold. Daarbij komt dat beklaagde tegen de klaagster heeft gelogen. Toen de klaagster vroeg naar de status van eventuele andere gegadigden/kijkers, heeft beklaagde geantwoord dat er geen anderen in beeld waren. De klaagster is er daardoor ten onrechte vanuit gegaan dat er geen andere aspirant-kopers waren en heeft mondeling het bod van € 1.350.000, – van de ontwikkelaar voor het pand, de tuin en de woning geaccepteerd.
Dit betreft een beroepsfout van beklaagde. Immers, hij heeft cruciale informatie van wezenlijk belang voor de onderhandelingspositie van de klaagster, achtergehouden. Die informatie had de klaagster in staat gesteld een weloverwogen keuze te maken en een hoger verkoopbedrag te realiseren via een biedingsproces met meerdere kopers.
Het was niet aan beklaagde om de afweging te maken of de aannemer in zijn communicatie, houding, vindbaarheid en reacties doortastend genoeg was om als een goede kandidaat aangemerkt te worden. De klaagster diende hierover zelf te kunnen beslissen aan de hand van alle beschikbare informatie. Van een vbo-makelaar mag worden verwacht dat hij transparant en volledig communiceert over de ontwikkelingen die voor de verkoop van wezenlijk belang zijn.
Als gevolg van voornoemd handelen van beklaagde heeft de klaagster schade geleden. Bij een juiste voorstelling van zaken had de klaagster een bedrag van € 1.250.000, – kunnen krijgen voor het pand en de tuin, plus een bedrag van tenminste € 275.000, – voor de woning. De klaagster heeft beklaagde dan ook aansprakelijk gesteld voor de door haar geleden schade.
De klaagster verzoekt de commissie:
1. vast te stellen dat beklaagde in strijd heeft gehandeld met de op hem rustende zorgplicht en de beroepsregels die gelden voor VBO-makelaars;
2. een passende tuchtrechtelijke maatregel op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken en hetgeen hij ter zitting naar voren heeft gebracht. In de kern komt het erop neer dat beklaagde meent dat hij niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Hij voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De ontwikkelaar, de aannemer en de huurder hebben niet gelijktijdig hun interesse getoond en biedingen uitgebracht. Ook is het niet zo dat de klaagster niet is geïnformeerd over de door de aannemer getoonde interesse. Beklaagde heeft echter vanuit privacyoverwegingen de naam van de aannemer nooit gedeeld met de klaagster. Hij deelt pas de namen van potentiële gegadigden als er verdergaande interesse is. De klaagster wist dit. Met de klaagster is gedeeld dat er “een aannemer” kwam bezichtigen op 12 juli 2024. Op 5 augustus 2024 heeft beklaagde daarnaast aan de klaagster laten weten dat “een aannemer” geïnteresseerd was. De klaagster heeft vervolgens verzocht om nog contact met de aannemer op te nemen en te laten weten dat de vraagprijs voor het pand en de tuin € 1.250.000, – bedroeg. Beklaagde heeft aan dit verzoek voldaan, maar de aannemer gaf op dat moment niet aan verdergaande interesse te hebben, terwijl beklaagde had benadrukt dat vlotheid gewenst was.
De aannemer kwam dan ook weken te laat met zijn bod van 28 augustus 2024. Beklaagde heeft dit bod niet met de klaagster gedeeld omdat al mondeling overeenstemming was bereikt tussen de klaagster en de ontwikkelaar over de verkoop van het pand, de tuin en de woning, waarbij intussen ook concept koopovereenkomsten waren uitgewisseld. Aangezien de klaagster (zijnde een besloten vennootschap) zakelijk handelde, gold het schriftelijkheidsvereiste niet en was mondelinge overeenstemming voldoende voor de totstandkoming van een rechtsgeldige overeenkomst. De klaagster was dus al gebonden aan de overeenkomst met de ontwikkelaar, en het melden van de bieding van de aannemer zou de situatie niet veranderen en alleen een vervelende nasmaak geven.
Beklaagde vindt het heel vervelend dat er achteraf teleurstelling is ontstaan bij de klaagster over de verkoop. De omstandigheid dat achteraf blijkt dat de klaagster misschien een hogere verkoopopbrengst had kunnen genereren als zij de overeenkomst met de ontwikkelaar niet had gesloten, maakt echter niet dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. De klaagster heeft immers uiteindelijk zelf besloten de overeenkomst met de ontwikkelaar te sluiten.
Verder betwist beklaagde dat de klaagster als gevolg van zijn handelen schade heeft geleden.
Beklaagde verzoekt de commissie de klacht ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie is van oordeel dat beklaagde in onderhavig geval in strijd met de VBO Beroeps- en Gedragscode heeft gehandeld met betrekking tot de vereiste eerlijke communicatie. Zij overweegt hiertoe als volgt.
Vaststaat dat beklaagde de klaagster op 6 augustus 2024 heeft medegedeeld dat de aannemer geen verdergaande interesse had in de objecten van de klaagster. Beklaagde heeft ter zitting verklaard dat hij deze inschatting zelf heeft gemaakt op basis van het telefoongesprek met de aannemer op 5 augustus 2024. In dit gesprek zei de aannemer dat hij eerst maar eens met vakantie ging, aldus beklaagde. Beklaagde heeft verder ter zitting verklaard dat hij hierdoor de indruk had dat de aannemer nog niet wilde beslissen en dus niet met vlotheid zou handelen, terwijl dit wel nodig was gelet op de houding van de ontwikkelaar (de aspirant-koper) die al eerder zijn bod had ingetrokken. De commissie oordeelt dat beklaagde deze afweging niet zelf had moeten maken, maar aan de klaagster had moeten overlaten. Beklaagde had de plicht om alle informatie met betrekking tot de interesse van de aannemer in het pand en de tuin te delen met de klaagster. Die plicht staat los van de vraag of de verstrekte informatie zou leiden tot een andere afweging van de klaagster.
Vaststaat dat beklaagde ten onrechte heeft nagelaten te melden dat:
de aannemer in het telefoongesprek van 5 augustus 2024 met beklaagde had aangegeven eerst op vakantie te gaan;
de aannemer na voornoemde telefoongesprek nog terugbelde met het verzoek om de vraagprijs van het pand en de tuin naar hem te mailen;
de aannemer bij zijn bezichtiging van 12 juli 2024 aanvullende informatie en tekeningen had opgevraagd over het pand en de tuin.
Daarbij komt dat naar het oordeel van de commissie beklaagde het bod van de aannemer van 28 augustus 2024 had moeten doorgeven aan de klaagster. Dat de klaagster juridisch gezien niet op dit bod kon ingaan, aangezien zij al mondeling een rechtsgeldige overeenkomst had gesloten met de ontwikkelaar ten aanzien van het pand, de tuin en de woning, maakt dit niet anders. De klaagster had het recht om over dit bod te worden geïnformeerd en mocht ook van beklaagde, als vbo-makelaar, verwachten dat hij dit niet zou achterhouden. Beklaagde heeft dan ook tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld.
Conclusie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht gegrond zal worden verklaard. De commissie zal beklaagde een waarschuwing opleggen voor het vastgestelde tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.
Klachtengeld
De commissie is van oordeel dat het door de klaagster betaalde klachtengeld voor rekening van beklaagde dient te komen, nu de klacht van de klaagster gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van artikel 16 van het reglement dat beklaagde een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht aan de commissie dient te betalen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
verklaart de klacht gegrond;
legt beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
bepaalt dat beklaagde aan de klaagster het door de klaagster betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoedt;
bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht verschuldigd is.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer J.P.E. Geerdink, de heer W.F. de Ruijter, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 9 december 2025.