Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1318401/1332491
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
Deze zaak gaat over de verkoop van een perceel grond dat grenst aan het perceel van de klager. De klager vindt dat de makelaar (beklaagde) niet zorgvuldig heeft gehandeld, omdat zij geen rekening heeft gehouden met een door het Kadaster vastgestelde wijziging van de erfgrens. De klager had de makelaar hierover per e-mail geïnformeerd en volgens hem wist de makelaar dat een deel van de grond aan hem zou worden overgedragen. Toch is het perceel geleverd zonder dat hier rekening mee werd gehouden, waardoor volgens de klager 89 m² grond ten onrechte aan anderen is verkocht. De makelaar stelde dat zij alleen voor de verkopers werkte, geen opdracht had om de koopovereenkomst aan te passen en niet wist dat er afspraken waren gemaakt over overdracht van grond aan de klager. De commissie oordeelt dat de makelaar de signalen uit de e-mails van de klager en de gewijzigde kadastrale gegevens onvoldoende heeft onderzocht. Omdat de makelaar vóór de levering bekend was met aanwijzingen dat de situatie van het perceel mogelijk was gewijzigd, had zij nader onderzoek moeten doen naar de gevolgen daarvan voor de verkoop. Dat heeft zij niet gedaan. Daarom is de klacht gegrond verklaard. De commissie vindt dat de makelaar niet heeft gehandeld zoals van een NVM-makelaar mag worden verwacht en legt daarom de tuchtrechtelijke maatregel van een waarschuwing op. Een schadevergoeding wordt niet toegekend, omdat de commissie daar niet bevoegd toe is.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klager heeft de klacht voorgelegd aan de beklaagde.
De klacht betreft de handelwijze van de beklaagde bij de verkoop en levering van een perceel dat grenst aan het perceel van de klager.
Standpunt van de klager
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De klager stelt dat de beklaagde bij de verkoop en levering van het aan zijn perceel grenzende perceel tekort is geschoten in de op haar rustende zorgplicht, doordat zij een door het Kadaster vastgestelde erfgrenswijziging tussen beide percelen niet heeft betrokken bij het verkoop- en overdrachtsproces. Volgens de klager heeft hij de beklaagde hierover geïnformeerd bij e-mails van 15 april 2025 en 6 mei 2025 en heeft de beklaagde bevestigd deze informatie te hebben ontvangen en aan het dossier te hebben toegevoegd. Desondanks heeft de levering volgens de klager plaatsgevonden op basis van een onjuiste perceelsgrens. Verder verwijt de klager de beklaagde dat zij betrokken partijen niet juist heeft geïnformeerd en dat nadien onjuiste verklaringen zijn afgelegd over de kennis die de beklaagde had van de erfgrenswijziging.
Volgens de klager heeft de handelwijze van de beklaagde ertoe geleid dat een deel van het verkochte perceel van 89 m², dat door de klager overgenomen zou worden van de verkopers, ten onrechte aan derden is overgedragen. De klager vraagt de commissie te constateren dat de beklaagde tekort is geschoten in de naleving van de op haar rustende zorgplicht en de NVM Erecode, alsmede een passende schadevergoeding toe te kennen voor de gemiste grond en de daarmee samenhangende overige schade.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De beklaagde betwist dat zij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens de klager. Zij voert allereerst aan dat zij uitsluitend handelde in opdracht van de verkopers en dat zij geen contractuele relatie had met de klager. De klager zou ook niet de contactpersoon van de verkopers zijn – alle contacten tussen de verkopers en de beklaagde zouden uitsluitend via de verkopers zelf hebben plaatsgevonden en niet via de klager.
Volgens de beklaagde is het perceel verkocht overeenkomstig de door de verkopers verstrekte opdracht en verkoopinformatie. Daarbij is de koopovereenkomst opgesteld op basis van de op dat moment bekende kadastrale gegevens. De beklaagde stelt dat zij van de verkopers nimmer heeft vernomen dat een deel van het perceel aan de klager zou worden overgedragen of dat de omvang van het te verkopen perceel moest worden aangepast. Zij heeft van de verkopers geen opdracht ontvangen om de koopovereenkomst te wijzigen. Evenmin heeft de beklaagde een machtiging ontvangen waaruit blijkt dat de klager gemachtigd zou zijn om de erfgrens van het te verkopen perceel namens verkopers aan te laten passen. Bovendien kende de beklaagde de gestelde overeenkomst tussen de klager en de verkopers niet; zij betwist het bestaan van deze overeenkomst en stelt dat deze achteraf door de klager is opgesteld.
De beklaagde erkent dat zij op 15 april 2025 en 6 mei 2025 e-mails van de klager heeft ontvangen. In de e-mail van 6 mei 2025 zou zij voor het eerst geïnformeerd zijn over de overname van een stuk grond door de klager. Deze e-mail heeft de beklaagde voor kennisgeving aangenomen.
De beklaagde stelt dat zij na de e-mail van 6 mei 2025 niets heeft vernomen over een eventuele wijziging in de gesloten koopovereenkomst – noch van de klager, noch van de verkopers. Volgens de beklaagde mocht zij er daarom van uitgaan dat zij aan haar verplichtingen jegens de verkopers en derden op juiste wijze had voldaan. Door de beklaagde wordt betwist dat de op haar rustende zorgplicht zich uitstrekt tot de klager met wie zij geen enkele rechtsrelatie heeft; de mailwisseling van 6 mei 2025 is volgens de beklaagde hiertoe onvoldoende.
Volgens de beklaagde is voorts relevant dat de verkopers zich tot op heden niet hebben gemeld bij de beklaagde. Indien daadwerkelijk sprake zou zijn van een onjuiste levering, zoals de klager stelt, had het volgens de beklaagde op de weg van de verkopers gelegen haar daarop aan te spreken. Dat is echter niet gebeurd.
Ter zitting heeft de beklaagde verklaard dat zij de e-mails van 15 april 2025 en 6 mei 2025 heeft opgevat als betrekking hebbend op een grenscorrectie. Daarbij heeft zij gewezen op eerdere mededelingen van de verkopers over een erfgrens die niet juist liep en mogelijk zou moeten worden hersteld.
Op de vraag van de commissie of de beklaagde ten tijde van de levering kennis had genomen van de gewijzigde perceelnummers, heeft de vertegenwoordiger van de beklaagde aangevoerd dat met de notaris is gesproken over de omvang van het perceel, conform de koopovereenkomst. Daarbij was duidelijk dat sprake was van andere perceelnummers.
Verder heeft de beklaagde ter zitting verklaard dat zij – achteraf bezien – mogelijk scherper had kunnen reageren op de ontvangen e-mails van de klager. Zij is echter van mening dat haar handelen, gelet op de informatie waarover zij destijds beschikte, niet tuchtrechtelijk verwijtbaar is. De beklaagde heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en bekwaam makelaar mocht worden verwacht en verzoekt de commissie de klacht niet-ontvankelijk dan wel ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Algemeen
De beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is de beklaagde onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. De gronden waaraan de commissie het handelen van de beklaagde toetst zijn omschreven in artikel 3 en artikel 13 van het reglement van de commissie. Voor zover hier relevant zijn dat de regels van de NVM (waaronder de Erecode NVM) en ‘het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was’. Uit de aard van deze normen volgt dat een klacht over het handelen van de beklaagde ook gegrond kan worden verklaard indien tussen de beklaagde en de klager geen rechtsrelatie bestaat.
Bij een gegrondverklaring van de klacht kan door de commissie een sanctie worden opgelegd zoals genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement.
Bij de beoordeling of de beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, blijft buiten beschouwing het verzoek van de klager om een passende vergoeding toe te kennen voor de gemiste grond en de daarmee samenhangende overige schade. Dit verzoek betreft een civielrechtelijke vordering waarvoor deze tuchtprocedure niet is bedoeld. Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd een schadevergoeding toe te kennen. Om die reden zal de commissie het verzoek tot schadevergoeding niet verder beoordelen.
De klacht
De vraag die partijen in essentie verdeeld houdt is of de beklaagde, gelet op de e-mails van de klager van 15 april 2025 en 6 mei 2025 en de nadien gewijzigde kadastrale gegevens met betrekking tot het te verkopen perceel, aanleiding had moeten zien om nadere handelingen te verrichten. De commissie beantwoordt deze vraag bevestigend en licht dit hierna toe.
Bij de beantwoording van deze vraag stelt de commissie voorop dat op grond van artikel 4 van de Erecode NVM van een NVM-makelaar mag worden verwacht dat hij zijn diensten uitvoert met respect voor alle betrokkenen en hun belangen. Tegen die achtergrond beoordeelt de commissie het handelen van de beklaagde.
Vaststaat dat de beklaagde op 15 april 2025 en 6 mei 2025 e-mails van de klager heeft ontvangen. Met name uit de e-mail van 6 mei 2025 volgt dat tussen de klager en de verkopers een afspraak zou zijn gemaakt over de overname van een gedeelte van het perceel. De commissie is van oordeel dat de beklaagde deze signalen onvoldoende serieus heeft genomen. Ter zitting heeft de beklaagde ook erkend dat zij achteraf bezien scherper had kunnen reageren op de e-mails. De commissie is echter van oordeel dat deze omstandigheid op zichzelf nog onvoldoende is om te kunnen spreken van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.
Dat oordeel wordt anders wanneer deze signalen worden bezien in samenhang met de nadien gewijzigde perceelnummers van het te verkopen perceel. Op grond van de stukken en hetgeen ter zitting naar voren is gebracht, acht de commissie aannemelijk dat de beklaagde voorafgaand aan de levering bekend was met de gewijzigde perceelnummers. Daarmee beschikte de beklaagde over meerdere aanwijzingen dat mogelijk sprake was van een wijziging in de situatie van het betreffende perceel.
Naar het oordeel van de commissie had dit voor de beklaagde aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te verrichten naar de achtergrond van die wijziging en de mogelijke gevolgen daarvan voor de voorgenomen levering.
De commissie stelt vast dat een dergelijk onderzoek niet heeft plaatsgevonden. Naar het oordeel van de commissie voldoet dit handelen niet aan de normen die aan een NVM-makelaar mogen worden gesteld. De klacht is daarom gegrond.
Bij het bepalen van de maatregel houdt de commissie rekening met de aard en ernst van het verwijt. De commissie acht aannemelijk dat de beklaagde de ontvangen signalen aanvankelijk heeft opgevat als betrekking hebbend op een grenscorrectie. Voorts heeft de beklaagde erkend dat zij achteraf bezien scherper had kunnen handelen. Gelet op deze omstandigheden acht de commissie de lichtste tuchtrechtelijke maatregel, te weten een waarschuwing, passend.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht van de klager gegrond;
– legt de beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat de beklaagde binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak aan de klager het klachtengeld van € 100,- dient te betalen;
– bepaalt dat de beklaagde als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht een door de stichting vastgesteld bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. A.G.M. Zander, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. T. Var, secretaris, op 3 juni 2026.