Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Zorgvuldigheid
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
956814/1075779
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De klacht gaat over een makelaar die acht jaar geleden heeft bemiddeld bij de verhuur van een woning aan klager. Later bleek dat de woning volgens het toen geldende bestemmingsplan niet als gewone woning verhuurd mocht worden, maar alleen als dienstwoning voor werknemers van de verhuurder. Klager vond dat de makelaar zijn zorgplicht had geschonden door niet te onderzoeken of de woning een geldige woonbestemming had en hem daar niet over te informeren. Volgens klager had hij de woning niet gehuurd als hij hiervan op de hoogte was geweest. De makelaar erkende dat hij destijds te veel was uitgegaan van informatie van de verhuurder en niet had gecontroleerd of het gebruik als woning was toegestaan. De commissie verklaarde klager ontvankelijk in zijn klacht en oordeelde dat de makelaar onzorgvuldig heeft gehandeld en daarmee in strijd heeft gehandeld met de NVM Erecode. De klacht werd daarom gegrond verklaard. De commissie kon geen oordeel geven over de gevraagde schadevergoeding, omdat dit buiten haar bevoegdheid valt. Wel kreeg de makelaar een waarschuwing opgelegd en moet hij het door klager betaalde klachtengeld van € 99,99 vergoeden en bijdragen in de behandelingskosten van de procedure.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde bij het verhuren van een woning aan klager.
Standpunt van klager
Voor het standpunt van klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft acht jaar geleden bemiddeld bij de verhuur van een woning aan klager. Beklaagde is opgetreden voor de verhuurder. Klager heeft de woning – met uitzondering van de daarin aanwezige werkkamer – benut als woonruimte en deze ook als zodanig gehuurd. Inmiddels is gebleken dat de woning geen geldige zelfstandige woonbestemming had; ten tijde van de verhuur was uitsluitend gebruik als dienstwoning door werknemers met een dienstverband met de verhuurder toegestaan.
Klager heeft beklaagde hierover aangesproken. Deze heeft hem echter verwezen naar de verhuurder en naar de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar en heeft zelf geen enkele serieuze poging gedaan om de situatie te bespreken en/of op te lossen.
Beklaagde heeft kennelijk vertrouwd op uitlatingen van de verhuurder dat het pand eerder als woning verhuurd is geweest. De informatie van de verhuurder ontsloeg beklaagde echter niet van zijn onderzoeks- en meldingsplicht. Het afgaan op mededelingen van de verhuurder is voor eigen risico van beklaagde en levert geenszins ontslag van aansprakelijkheid of ontslag van anderszins verwijtbaar gedrag of nalaten op. Beklaagde heeft immers een eigen verantwoordelijkheid die hij niet kan afwentelen op de verhuurder. Beklaagde heeft zijn zorgplicht niet serieus genomen en zich onvoldoende vergewist van de juridische status van het te verhuren object, de bevoegdheid van de verhuurder om dit object voor bewoning aan te bieden, en de geldende bestemming.
Klager is van mening dat hij ten onrechte hoge huur heeft betaald en dat sprake is van een ongeoorloofde handelspraktijk en onrechtmatige daad van, alsmede van misleiding door beklaagde. Hij zou de woning nooit hebben betrokken, als hij had geweten dat deze geen woonbestemming had. Hij heeft destijds gerechtvaardigd vertrouwd op de deskundigheid en integriteit van beklaagde. Dit vertrouwen is geschaad.
De combinatie van: het niet onderzoeken van de bestemming, het niet waarschuwen voor het ontbreken van een geldige woonfunctie, het ontbreken van elke herstelactie na ontdekking en het wisselend verklaren in telefonisch onderhoud en mailverkeer duiden op niet integer en tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van beklaagde.
Klager verzoekt de commissie hem volledig schadeloos te stellen, althans hem een compensatie toe te kennen voor de schade die hij door toedoen van beklaagde heeft geleden.
Klager is van mening dat hij ontvankelijk is in zijn klacht. Deze ziet primair op het handelen en nalaten van beklaagde, dat in strijd is met de zorgvuldigheid, transparantie en integriteit die de NVM Erecode 2024 en bijbehorende gedragsregels van haar leden verlangen. Beklaagde heeft tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Dat klager tevens melding maakt van schade die hij heeft geleden, maakt niet dat zijn klacht een schadevordering is, maar geeft slechts context aan de ernst van het verweten gedrag. Hij verzoekt de commissie dan ook niet alleen om een schadevergoeding toe te kennen, maar vooral om een inhoudelijk oordeel te geven over het gedrag van beklaagde.
Klager is voorts van mening dat hij de klacht tijdig – binnen een redelijke termijn nadat hij volledige duidelijkheid heeft verkregen over de juridische (on)geldigheid van de woonbestemming – heeft ingediend.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klager moet in zijn klacht niet-ontvankelijk worden verklaard, omdat de commissie geen uitspraken kan doen over het toekennen van schadevergoeding of vergoeding van kosten.
Bovendien heeft klager te laat bij beklaagde geklaagd.
Subsidiair heeft beklaagde aangevoerd als volgt.
Beklaagde heeft in opdracht van de verhuurder een huurder voor de huidige woning van klager gezocht. De verhuurder had laten weten dat het pand al eerder verhuurd was geweest als woning en dat sprake was van een gemengde bestemming op grond waarvan wonen en werken was toegestaan. Beklaagde is op deze informatie van de verhuurder afgegaan. Omdat klager had laten weten dat hij de woning (ook) bedrijfsmatig te zullen benutten, heeft beklaagde gemeend dat de woning aan hem kon worden verhuurd.
Achteraf is dit niet juist gebleken.
Beklaagde erkent dat het niet correct is geweest dat hij bij de uitvoering van de opdracht niet heeft opgemerkt dat de woning op grond van het toen nog geldende bestemmingsplan alleen als dienstwoning had mogen worden gebruikt, althans dat toen enkel is uitgegaan van de informatie van de verhuurder.
Naar aanleiding van de klachten van klager heeft beklaagde hem verwezen naar de verhuurder, voor wie beklaagde als vertegenwoordiger optrad. Met vragen over de inhoud van de huurovereenkomst en alle verdere kwesties in verband met uitvoering daarvan diende klager contact op te nemen met de ver huurder.
Toen de gesprekken met de verhuurder vastliepen, heeft klager beklaagde vervolgens aansprakelijk gesteld voor zijn beweerdelijke schade ten bedrage van € 350.000,–. Beklaagde heeft van deze aanspraak melding gemaakt bij zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar. Daartoe was hij op grond van de polisvoorwaarden ook gehouden. Klager heeft na deze melding verdere discussie afgehouden.
Beklaagde verzoekt de commissie primair om klager niet-ontvankelijk te verklaren in de klacht en subsidiair om de klacht in het geheel ongegrond te verklaren dan wel bij een gegrondverklaring van de klacht geen straf of maatregel op te leggen.
Beoordeling van de klacht
De commissie heeft het volgende overwogen.
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van makelaars ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen.
De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klager. De maatstaf die in de rechtspraak wordt aangehouden voor de beoordeling van deze vraag is of de beroepsbeoefenaar heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend beroepsbeoefenaar mag worden verwacht, mede met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Verzoek om een schadevergoeding
Op grond van haar reglement is de commissie niet bevoegd in deze procedure uitspraak te doen over een verzoek tot schadevergoeding. Het tuchtrecht heeft niet tot doel de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de beroepsbeoefenaar vast te stellen en een klager in geval van gegrondbevinding van zijn klacht genoegdoening te verschaffen in de vorm van een schadevergoeding. Bovendien heeft de commissie niet tot taak en is daarom ook niet bevoegd te oordelen en te beslissen over die aansprakelijkheid en een eventueel daaruit voortvloeiende schadevergoeding.
De commissie zal zich dan ook onbevoegd verklaren met betrekking tot het verzoek van klager om schadeloosstelling dan wel een compensatie.
Ontvankelijkheid
Beklaagde doet voorts een beroep op niet-ontvankelijkheid op grond van artikel 4 van het reglement. Dit artikel bepaalt – voor zover van belang – als volgt:
“1. Voordat klager zich tot de commissie wendt, moet hij binnen een redelijke termijn vanaf het moment dat hij kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten zijn ongenoegen hierover schriftelijk aan de beklaagde mededelen.
2. De beklaagde stuurt uiterlijk binnen één maand na ontvangst van de klacht schriftelijk een reactie aan de klager.
3. Indien de beklaagde niet tijdig heeft gereageerd of indien de reactie niet tot een door de klager aanvaarde oplossing heeft geleid, dient de klager zijn klacht vervolgens, binnen drie maanden na het verstrijken van de termijn in lid 2 of na de tijdige reactie van de beklaagde, voor te leggen aan het Klachtenloket Vastgoedprofessionals. Leidt dit niet tot het door klager gewenste resultaat, dan kan klager de klacht uiterlijk binnen 3 maanden, nadat het Klachtenloket Vastgoedprofessionals de behandeling van de klacht heeft beëindigd, aan de commissie voorleggen.”
Beklaagde verwijst naar een memo van 22 februari 2023 en een brief van 16 maart 2023 van de gemeente aan de verhuurder van 16 maart 2023 en stelt dat klager sindsdien bekend was met de gevolgtrekking die hij daaraan richting beklaagde verbindt. Door zich daarna voor het eerst tot beklaagde te wenden op 21 oktober 2024, heeft klager volgens beklaagde te laat geklaagd. Klager heeft de stelling van beklaagde gemotiveerd weersproken en aangevoerd dat hem pas in september 2024 duidelijk werd dat ten tijde van de verhuur een geldige woonbestemming ontbrak.
Vaststaat dat noch de memo van 22 februari 2023 noch de brief van 16 maart 2023 aan klager zijn gericht. Gelet daarop kan de commissie niet vaststellen wanneer klager daarvan kennis heeft genomen. De commissie kan dus ook niet vaststellen dat klager niet binnen een redelijke termijn bij beklaagde heeft geklaagd.
De commissie stelt voorts vast dat klager zich tijdig na ontvangst van de reactie van beklaagde op zijn klacht tot het Klachtenloket heeft gewend en zijn klacht vervolgens tijdig bij de commissie heeft ingediend.
Gelet op het voorgaande acht de commissie klager ontvankelijk in zijn klacht en zal zij deze inhoudelijk behandelen.
Inhoudelijke beoordeling
Vast is komen te staan dat op grond van het bestemmingsplan 2013 de woning bij aanvang van de huurovereenkomst met klager alleen als dienstwoning had mogen worden bewoond. De betreffende makelaars van beklaagde zijn destijds op grond van informatie van de verhuurder uitgegaan van een gemengde bestemming, waar wonen en werken was toegestaan.
Zoals hiervoor vermeld, erkent beklaagde dat het niet correct is geweest dat bij de uitvoering van de opdracht van de verhuurder kennelijk niet is opgemerkt dat de woning op grond van het toen nog geldende bestemmingsplan alleen als dienstwoning had mogen worden gebruikt, althans dat enkel van de informatie van de verhuurder over de eerdere verhuur en de afspraken met de gemeente is uitgegaan.
De commissie is van oordeel dat beklaagde in dit opzicht onzorgvuldig, en in strijd met artikel 1 van de destijds geldende Erecode NVM (“Het NVM-lid en de NVM-Makelaar/Taxateur zijn zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie”) heeft gehandeld.
Conclusie en sanctie
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht van klager gegrond is. Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. Zij zal beklaagde onder verwijzing naar artikel 13 lid 2 sub a van haar reglement een waarschuwing opleggen. Mede gelet op de proceshouding van beklaagde ziet zij geen aanleiding voor een verderstrekkende sanctie.
Klachtengeld en behandelingskosten
Nu de klacht van klager gegrond is, zal beklaagde – overeenkomstig het bepaalde in artikel 14 van het reglement van de commissie – aan klager het klachtengeld dat hij aan de commissie heeft betaald voor de behandeling van dit geschil, moeten vergoeden. Dit is een bedrag van € 99,99.
Bovendien is beklaagde op grond van artikel 15 lid 1 van dat reglement een bijdrage in de behandelingskosten van het geschil verschuldigd.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart zich onbevoegd met betrekking tot het verzoek van klager om een schadeloosstelling dan wel een compensatie;
– verklaart klager ontvankelijk in zijn klacht;
– verklaart de klacht gegrond;
– legt beklaagde een waarschuwing op;
– veroordeelt beklaagde tot vergoeding aan klager van het klachtengeld, ten bedrage van € 99,99. Betaling dient binnen één maand na verzending van dit bindend advies plaats te vinden;
– bepaalt dat beklaagde behandelingskosten aan de commissie moet voldoen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. J. van der Groen, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse en mevrouw mr. L. Schot-Smits, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 20 augustus 2025.