Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1271997/1315512
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een vrouw die een bod van € 280.000 deed op een woning met een vraagprijs van € 379.000. Zij vond dat de verkopend makelaar haar bod en begeleidende brief eerst aan de verkopers had moeten voorleggen. De makelaar wees het bod direct af, omdat hij met de verkopers had afgesproken dat alleen biedingen ter hoogte van de vraagprijs zouden worden besproken. De begeleidende brief had de makelaar bovendien niet ontvangen. Later heeft de makelaar het bod alsnog met een van de verkopers besproken. Deze verkoper wees het bod ook af. Volgens de commissie is het aannemelijk dat de makelaar inderdaad de afspraak had dat lagere biedingen direct mochten worden afgewezen. De vrouw is hierdoor volgens de commissie niet benadeeld, omdat de verkopers ook later niet met haar wilden onderhandelen. De vrouw klaagde daarnaast dat zij geen inzage kreeg in het biedlogboek. De commissie oordeelt dat tijdens deze stille voorverkoop geen biedlogboek hoefde te worden bijgehouden. Wel merkt de commissie op dat de uitleg van de makelaar over mondelinge biedingen niet juist was. Als er wél een biedlogboek moet worden bijgehouden, moeten namelijk ook mondelinge biedingen daarin worden opgenomen en mogen bieders na afloop om inzage vragen. In deze zaak was dat vanwege de voorverkoop niet verplicht. De commissie vindt daarom dat de makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld en verklaart de klacht ongegrond.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Klaagster verwijt klager dat hij het door haar uitgebrachte bod op een woning heeft afgewezen, zonder dit met de verkopers te hebben besproken.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van de klager verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Beklaagde heeft het bod van klaagster inclusief begeleidende brief op een huis niet aan de verkopers kenbaar gemaakt, maar zélf bepaald dat het bod te laag was en zij het desbetreffende huis dus niet kon kopen. Dit is kwalijk omdat klaagster meende dat er een kans was dat de verkopers het haar wel zouden gunnen. Hoewel hiermee niet is gezegd dat zij de woning zou mogen kopen, is door het bod en de brief überhaupt niet aan de verkopers kenbaar te maken, klaagster iedere kans ontnomen. Klaagster is van mening dat beklaagde het bod inclusief begeleidende brief eerst aan de verkopers had kenbaar moeten maken en zij hadden moeten bepalen wat er met het bod moest gebeuren. Daarnaast kreeg klaagster geen inzage in het bied-logboek.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De aankoopmakelaar van klaagster heeft op vrijdagmiddag 10 januari rond 16:55 uur het bod van klaagster van € 280.000, – k.k. telefonisch aan beklaagde overgebracht. Beklaagde heeft dat bod afgewezen omdat het bij lange na niet in buurt kwam bij de verwachting van verkopers en de door beklaagde afgegeven minimale verkoopopbrengst. Beklaagde heeft met één van de verkopers, zijnde de executeur-testamentair en één van de vier erven van de overleden eigenaar van de woning, op zaterdag telefonisch contact gezocht om het bod over te brengen, ondanks de afspraak dat biedingen onder de vraagprijs van
€ 379.000, – meteen eigenhandig door beklaagde mochten worden afgeslagen. De verkoper was op dat moment niet bereikbaar en op maandag is alsnog contact geweest, waarbij het bod door haar resoluut werd afgewezen. De erven zijn van meet af aan overeengekomen minimaal de vraagprijs te willen ontvangen van € 379.000, – k.k. Beklaagde heeft naar eer en weten gehandeld in opdracht, naar wens en afspraken van en met opdrachtgever, geheel in de lijn van de NVM erecode. Op basis van het bod van klaagster hadden beklaagde dan wel de verkopers in het geheel geen verplichtingen ten opzichte van klaagster.
Er is ook geen tegenvoorstel gedaan en partijen waren aldus niet in onderhandeling. De aankoopmakelaar heeft het bod mondeling overgebracht en niet in een biedlogboek, dan vervalt ook de mogelijkheid inzage te verkrijgen in de biedingen die gedaan zijn op de woning. Ter zitting heeft beklaagde uitgelegd dat sprake was van een stille verkoop, waarbij er geen sprake is van een biedlogboek.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van de beklaagden ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties (in dit geval de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM)), dat mogelijk in strijd is met:
• het bepaalde in de statuten van de aangesloten organisaties, reglementen, besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving en/of
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin beklaagde actief is of was, kan ondermijnen en/of
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie en/of
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen. De commissie kan, indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht, een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van het reglement.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster in het proces rond de verkoop van de woning waarbij beklaagde als verkopend makelaar heeft opgetreden. De klachten betreffen het niet doorgeven door beklaagde van het bod met begeleidende brief van klaagster aan de verkopers en het niet vermelden van het bod in het biedlogboek.
De commissie is van oordeel dat niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
Ter zitting is aangegeven dat de woning in de stille verkoop was gedaan, waarbij klaagster één van de acht gegadigden was om een bod uit te brengen op de woning. Klaagster heeft een bod uitgebracht in overleg met haar aankoopmakelaar, welk bod telefonisch door de aankoopmakelaar aan beklaagde is uitgebracht. De begeleidende brief die klaagster had opgesteld is niet aan beklaagde toegestuurd. Hij was ervan op de hoogte dat klaagster een brief had geschreven, maar hij heeft deze niet zelf ontvangen of gelezen.
Dezelfde dag dat het bod is uitgebracht is het bod afgewezen door beklaagde, zonder dat hierover overleg is geweest met de verkopers. Zoals beklaagde heeft toegelicht, was tussen beklaagde en de verkopers de afspraak gemaakt dat alleen een bod ter hoogte van de vraagprijs besproken zou worden. Omdat het bod van klaagster ver onder de vraagprijs lag, is dit bod niet besproken voordat het is afgewezen. De commissie is van oordeel dat het bestaan van deze afspraak aannemelijk is, zeker gelet op het feit dat één van de verkopers maandag alsnog op de hoogte is gesteld van het bod van klaagster en kennelijk heeft aangegeven dit inderdaad af te wijzen. Mochten de verkopers alsnog met klaagster verder in onderhandeling willen zijn gegaan, dan was daar alle ruimte voor, maar zij hebben daar niet voor gekozen. Klaagster is derhalve niet benadeeld doordat beklaagde haar bod direct heeft afgewezen zonder dit met de verkopers te bespreken. Omdat uit de voorverkoop geen verkoper naar voren is gekomen, is de woning vervolgens aangeboden op Funda en voor een bedrag rond de vraagprijs verkocht.
Wat betreft het klachtonderdeel dat klaagster geen inzage heeft gekregen in het biedlogboek heeft beklaagde in zijn schriftelijke reactie aangegeven dat het bod van klaagster mondeling is uitgebracht, zodat daarmee de mogelijkheid vervalt om inzage te verkrijgen in de biedingen die gedaan zijn op de woning. Ter zitting heeft beklaagde daarnaast aangegeven dat het een stille verkoop betrof, zodat de bieding ook niet in het biedlogboek hoefde te worden opgenomen. De commissie is van oordeel dat bij een voorverkoop, waar in dit geval sprake van was, geen biedlogboek wordt bijgehouden en de bieding van klaagster dan ook niet in een biedlogboek is vermeld. De stelling van beklaagde dat bij het mondeling uitbrengen van een bod de mogelijkheid vervalt om inzage te verkrijgen in de biedingen die gedaan zijn op de woning, is naar het oordeel van de commissie niet juist. De verkopend makelaar is verplicht een biedlogboek bij te houden van alle biedingen die zijn gedaan, zowel schriftelijk, via een platform én mondeling en de gegadigden die een bod hebben uitgebracht mogen na afloop van het verkoopproces inzage vragen. Dat geldt ongeacht de vorm van het bod.
Omdat hier sprake was (in deze fase) van een voorverkoop, was beklaagde niet gehouden het bod van klaagster op te nemen in een biedlogboek, maar zij heeft naderhand wel inzage mogen vragen.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit de heer mr. E.A. Messer, voorzitter, de heer J. Palland, mevrouw J.M.A. van Haren, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 23 januari 2026.
de heer mr. E.A. Messer