Commissie: Makelaardij
Categorie: Tekortkoming in de uitvoering opdracht
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1308849/13117080
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De uitspraak betreft een zaak waarin de consument schadevergoeding eist van € 7.500,-. De makelaar heeft een onjuist woonoppervlakte vermeld bij de verkoop van een winkelpand met bovenwoning. Nadat deze meetfout aan het licht kwam, eiste de koper een prijsverlaging van € 15.000, waarmee de verkoper uiteindelijk akkoord ging. De commissie oordeelde dat de makelaar door de meetfout tekort was geschoten in zijn dienstverlening en daardoor aansprakelijk was voor de schade. Omdat de verkoper zelf ook had ingestemd met de lagere verkoopprijs, hoefde de makelaar niet het volledige verschil te vergoeden. De klacht werd gegrond verklaard en de makelaar moest € 7.500 schadevergoeding betalen, plus het klachtengeld vergoeden.
De volledige uitspraak
Onderwerp van het geschil
Dit geschil vloeit voort uit de op 1 mei 2025 gesloten overeenkomst, waarbij de makelaar zich heeft verbonden tot dienstverlening bij de verkoop van het winkelpand met bovenwoning [adres] te [plaatsnaam] tegen een door de consument betaalde courtage van € 7.562,50. Deze zaak spitst zich toe op de dienstverlening door de makelaar.
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dat op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Zoals eerder bij de makelaar is gemeld, heeft de makelaar de panden mondeling verkocht voor de – ook in de concept-koopovereenkomst vermelde – prijs van € 640.000,-. Door een foutieve opgave van de woonoppervlakte door de makelaar is op eis van de koper de prijs verlaagd met € 15.000,- en op 1 mei 2025 verkocht voor € 625.000,-. Ten tijde van de onderhandelingen verbleef ik in Spanje en werd door de makelaar voor het blok gezet! Hierdoor ben ik toch akkoord gegaan met de verkoop voor de lagere prijs. Wel heb ik de rechtsbijstandverzekering van de makelaar nog aan de orde gesteld als mogelijke oplossing voor de schade.
Thuis gekomen heb ik de makelaar schriftelijk aansprakelijk gesteld voor de door mij geleden schade. De makelaar en zijn rechtsbijstandverzekering wijzen iedere aansprakelijkheid af van geleden schade, omdat direct na de mondelinge overeenkomst, de handtekening nog niet was gezet en ik had kunnen afzien van verkoop. Ook een door mij, later aangeboden, middeling van de schade naar € 7.500,- is door de makelaar afgewezen.
De consument eist een vergoeding van € 7.500,-.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. Dit op zitting toegelichte standpunt komt in de kern op het volgende neer.
Toen de meetfout aan het licht kwam, was de koopakte nog niet door beide partijen getekend en was de consument nog niet gebonden. Ik heb gezegd de kwestie aan mijn aansprakelijkheidsverzekeraar te zullen voorleggen, maar heb niet erkend dat ik schadeplichtig ben. Ik acht me niet aansprakelijk voor de gestelde schade. Partijen hebben toen zelf besloten om de koopprijs te verlagen zodat de koop alsnog tot stand zou komen. De consument heeft er daarbij zelf van afgezien om de woning in de markt te houden, maar zou anders overigens nimmer een hogere koopsom hebben ontvangen dan nu.
Ook zonder de meetfout zou de koper geen € 640.000,- hebben betaald.
De consument heeft tegen mijn advies in de lagere koopsom geaccepteerd in de veronderstelling dat mijn beroepsaansprakelijkheidsverzekering het verschil van € 15.000,- zou vergoeden. De koper is een investeerder/speculant en heeft de koopprijs niet gebaseerd op het aantal vierkante meters, maar op de jaarlijkse huuropbrengst. De consument is niet onder druk gezet en heeft vanuit het buitenland zelf gekozen voor de verkoop tegen een lagere verkoopprijs.
Beoordeling van het geschil
De commissie overweegt als volgt.
De consument eist vergoeding van € 7.500,- aan schade en legt daaraan in de kern ten grondslag dat de makelaar in de dienstverlening tekort is geschoten.
In het algemeen mag een aspirant-koper verwachten dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend NVM-verkoopmakelaar de netto woon- of gebruiksoppervlakte overeenkomstig de door de NVM voorgeschreven meetinstructie vermeldt en moet een aspirant-koper daarop in beginsel – behoudens ondergeschikte afwijkingen door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – kunnen afgaan bij het nemen van de aankoopbeslissing. Een NVM-verkoopmakelaar dient te vermijden dat bij derden verwachtingen worden gewekt waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat, hetgeen in het bijzonder geldt voor de vermelde gebruiksoppervlakte die voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoopbeslissing.
Dat in dit geval onbestreden sprake is van een door de makelaar gemaakte meetfout, maakt in het licht van het voorgaande dat hier sprake is van een tekortkoming die de makelaar verplicht tot vergoeding van de schade die de consument daardoor lijdt. Voor zover de makelaar stelt dat de koper in dit geval de koopprijs niet baseerde op het aantal vierkante meters, is opvallend dat de koper bij e-mail van 9 maart 2025 (20:52 uur) nog had geschreven:
“(…) Voor mij is het eerder aangeven aantal vierkante meters wel het uitgangspunt geweest van mijn bod. (…) Daar de verkoper niet meer vierkante meters alsnog kan creëren, lijkt het mij niet meer dan redelijk dan de koopsom te verlagen naar mijn openingsbod van destijds € 625.000,00 kosten koper. (…)”.
Die kwestie kan echter verder onbesproken blijven, omdat de makelaar reeds door de meetfout tekort is geschoten en schadeplichtig is geworden tegenover de consument.
Dat de consument door de meetfout uiteindelijk € 15.000,- minder aan koopsom heeft ontvangen, staat vast. Dit betekent evenwel nog niet dat dit volledige bedrag als gevolgschade daarvan aan de makelaar valt toe te rekenen.
Zo kan er enerzijds niet aan worden voorbijgezien dat de consument er uiteindelijk zelf voor heeft gekozen om die lagere koopsom te accepteren. Waar de consument zich tijdens zijn verblijf in Spanje onder (tijds)druk gezet voelde, is die ervaren druk inherent aan het (bijzondere karakter van het) biedproces en wijst dat op zichzelf nog niet op ongeoorloofd of onoorbaar uitgeoefende druk vanuit de makelaar. Voor zover de consument achteraf meent dat wellicht een hogere verkoopprijs had kunnen worden behaald, komt dat voor zijn eigen risico.
Waar de makelaar betoogt dat de consument de keuze voor de € 15.000,- lagere koopsom niet had hoeven maken, valt anderzijds in aanmerking te nemen dat het aan de makelaar te wijten is dat de consument in een situatie is komen te verkeren die hem voor die keuze stelde.
Alles afwegend brengt het voorgaande de commissie ertoe te bepalen dat de makelaar aan de consument € 7.500,- moet vergoeden. De commissie oordeelt dat ter beëindiging van dit geschil uiteindelijk ook redelijk en billijk.
Nu wat verder nog is aangevoerd niet anders doet beslissen, concludeert de commissie dat de klacht van de consument gegrond is. Bij gebreke van bijzondere omstandigheden om anders te bepalen dient de makelaar het betaalde klachtengeld aan de consument te vergoeden en aan de commissie behandelingskosten te betalen. De commissie beslist nu als volgt.
Beslissing
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument € 7.500,- moet vergoeden, te betalen binnen een maand na de verzenddatum van dit advies. Als de makelaar dat niet binnen die maand betaalt, dan moet de makelaar ook de wettelijke rente daarover betalen vanaf een maand na de verzenddatum van dit bindend advies tot de dag van volledige betaling.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de consument ook € 77,50 voor betaald klachtengeld moet vergoeden.
De commissie bepaalt dat de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd is.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit mr. M.G.W.M. Stienissen, voorzitter, E.H. Jansen en mr. P.P. van der Neut, leden, op 5 februari 2026.