Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1323500/1325182
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een klacht van een vrouw tegen de makelaar die betrokken was bij de verkoop van haar woning tijdens een conflict met haar ex-partner. Zij vindt dat de makelaar haar verkeerd heeft geïnformeerd, haar ten onrechte van bedreigend gedrag heeft beschuldigd en mede verantwoordelijk is voor vertraging en schade bij de verkoop. Volgens haar zei de makelaar dat er geen koopcontract was, terwijl er wel een voorlopige koopovereenkomst was opgesteld en ondertekend door haar ex-partner en de mogelijke koper. De vrouw had deze overeenkomst zelf niet ondertekend. Ook vond zij dat de makelaar onvoldoende rekening hield met haar kwetsbare situatie, omdat zij op dat moment kankerbehandelingen kreeg. De makelaar stelde dat er geen definitieve koopovereenkomst tot stand was gekomen, omdat de handtekening van de vrouw ontbrak. De voorlopige overeenkomst was volgens haar eigen verzoek naar haar advocaat gestuurd. Verder gaf de makelaar aan dat hij de samenwerking heeft beëindigd omdat hij zich door de vrouw bedreigd voelde en omdat de situatie niet meer werkbaar was. De Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals oordeelt dat niet is bewezen dat de makelaar onjuiste informatie heeft gegeven of de vrouw heeft misleid. Ook kan de commissie niet vaststellen wat er precies is gebeurd rond de vermeende bedreiging. Daarom kan niet worden geoordeeld dat de makelaar onjuist heeft gehandeld door zijn werkzaamheden te stoppen. De vertraging bij de verkoop kwam volgens de commissie vooral door het conflict tussen de vrouw en haar ex-partner rond hun scheiding en kan niet aan de makelaar worden toegerekend. De commissie vindt uiteindelijk dat de makelaar volgens de professionele regels heeft gehandeld en verklaart alle drie de klachten ongegrond. Het verzoek van de vrouw om informatie in het verkoopdossier te laten aanpassen, wordt niet behandeld, omdat de commissie daar binnen het tuchtrecht niet over kan beslissen.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht ziet op de wijze van informatieverstrekking, bejegening en besluitvorming door de makelaar.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De klacht ziet op de wijze van informatieverstrekking, bejegening en besluitvorming door de makelaar. Beklaagde heeft gehandeld in strijd met de professionele zorgplicht, de vereiste zorgvuldigheid en proportionaliteit en de norm van de redelijk handelend en bekwaam makelaar.
Klacht 1. informatieverstrekking
Op 17 januari 2023 is klaagster expliciet door beklaagde meegedeeld dat er géén koopcontract bestond of was opgesteld, terwijl er diezelfde dag een schriftelijk document was opgesteld dat door de makelaar, de andere verkoper en de kopers was ondertekend en dat later in de rechtbank als koopcontract aan klaagster is gepresenteerd. Er is van de zijde van beklaagde sprake geweest van misleiding en het verstrekken van onjuiste informatie.
Klacht 2: beschuldiging bedreiging
De makelaar en zijn collega stellen dat er van de zijde van klaagster sprake was van “bedreigend gedrag” en baseren hierop het eenzijdig beëindigen van de dienstverlening. Klaagster is echter nimmer gehoord over deze ernstige beschuldiging en weerspreekt deze met klem. Het zonder hoor en wederhoor toeschrijven van bedreigend gedrag is onzorgvuldig, disproportioneel en in strijd met elementaire beginselen van behoorlijk professioneel handelen. Ten tijde van de gebeurtenissen onderging klaagster intensieve kankerbehandelingen. Van een redelijk handelend makelaar mag worden verwacht dat hiermee rekening wordt gehouden in communicatie en besluitvorming, escalatie wordt vermeden en zorgvuldig wordt omgegaan met spanningen in een complex verkooptraject. Beklaagde heeft deze zorgvuldigheid niet betracht.
Klacht 3. Stagnatie verkoopproces
Beklaagde stelt zonder onderbouwing dat alle vertraging in de verkoop van de woning, de extra kosten en schade uitsluitend aan klaagster te wijten zijn. Klaagster betwist dit.
Klaagster verzoekt de commissie haar klacht gegrond te verklaren en te bepalen dat beklaagde de onjuiste en ongefundeerde kwalificaties omtrent haar gedrag (waaronder “bedreiging”, “trainerend handelen” en “tegenwerken”) schriftelijk rectificeert in het interne dossier en eventuele externe rapportages of correspondentie waarin deze kwalificaties zijn vastgelegd, in die zin dat er geen objectief vastgesteld bedreigend gedrag heeft plaatsgevonden en dat de beëindiging van de dienstverlening niet berustte op vastgestelde feiten en beklaagde zich onthoudt van verdere verspreiding of herhaling van deze kwalificaties.
Standpunt van de beklaagde
Voor het standpunt van de beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De woning was onderdeel van een langdurig geschil tussen de eigenaren/partijen. Beklaagde trad voor klaagster en haar ex-partner op als makelaar in het kader van de verkoopopdracht.
Beklaagde stelt voorop dat klaagster de koopovereenkomst nimmer heeft ondertekend en er daardoor ook geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er is wél sprake geweest van een concreet verkooptraject met een serieuze kandidaat en uitstekende voorwaarden. Beklaagde heeft geprobeerd de voorwaarden en vervolgstappen met klaagster te bespreken. Van misleiding of het bewust geven van onjuiste informatie is geen sprake geweest.
Klaagster stelt dat zij door beklaagde “bedreigend” is genoemd en dat de samenwerking zonder hoor en wederhoor is beëindigd. Beklaagde betwist dat sprake was van lichtvaardige of ongefundeerde kwalificaties. Tijdens een bezoek op 12 maart 2024 heeft de makelaar zich zodanig bedreigd gevoeld dat hij de woning direct heeft verlaten. Beklaagde heeft dit incident conform gebruikelijke professionele normen gedocumenteerd. Naar aanleiding van het incident is door de makelaar een formele aangifte gedaan. De aangifte omvat een proces-verbaal met feitelijke weergave van hetgeen is waargenomen en bevat een mogelijke getuige. Onder deze omstandigheden achtte beklaagde het proportioneel en juist dat de opdracht tot dienstverlening niet kon worden voortgezet. Beklaagde merkt hierbij op dat het tuchtrecht niet verlangt dat een makelaar in geval van bedreiging eerst langdurige hoor- en wederhoorprocedures doorloopt alvorens voor veiligheid en beëindiging te kiezen.
Klaagster stelt dat beklaagde verantwoordelijk is voor vertraging, schade en uiteindelijke juridische consequenties. Beklaagde betwist dit. De vertraging en escalatie hebben hun oorsprong in het civiele conflict en de wijze waarop partijen gedurende meerdere jaren tegenover elkaar stonden. Beklaagde heeft herhaaldelijk gepoogd de verkoop op zorgvuldige wijze te faciliteren. Relevant is dat het hof in het arrest van 11 november 2025 vaststelt dat partijen reeds jarenlang overeenkomen dat de woning verkocht moet worden, maar dat dit door de opstelling van klaagster niet is gebeurd. Dat klaagster uiteindelijk geconfronteerd wordt met gevolgen van het civiele geschil en rechterlijke maatregelen, kan niet aan beklaagde worden toegerekend.
Klaagster verzoekt correctie van “onjuist dossier” en stelt dat haar rol onjuist is beschreven. Beklaagde kan zich hiermee niet verenigen. Beklaagde heeft in het dossier uitsluitend vastgelegd wat op basis van waarneming, correspondentie en procesmatige gang van zaken relevant was voor het uitvoeren van de opdracht. Beklaagde heeft geen belang bij onjuiste dossiervorming en heeft steeds gehandeld naar eer en geweten.
Beklaagde heeft zorgvuldig gehandeld, conform professionele standaarden. De klacht betreft grotendeels (i) het civiele conflict tussen partijen en (ii) de rechterlijke gevolgen daarvan. Dit valt buiten de verantwoordelijkheid van beklaagde. Voor zover de klacht ziet op bejegening en beëindiging dienstverlening, geldt dat dit voortvloeit uit een ernstig incident waarbij bedreiging is ervaren, hetgeen bovendien is vastgelegd in een proces-verbaal.
Beoordeling van de klacht
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt.
Klaagster heeft de commissie verzocht om beklaagde te verplichten tot het aanbrengen van rectificaties in het verkoopdossier. Deze vordering valt buiten de kaders van het tuchtrecht. De commissie zal klaagster dan ook niet ontvankelijk verklaren in deze vordering.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM (artikel 3 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, hierna: reglement). Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement (versie 1 januari 2023).
Klaagster heeft gesteld dat beklaagde gehandeld heeft in strijd met de Erecode door (i) het verstrekken van onjuiste informatie over het koopcontract, (ii) zijn bejegening jegens haar terwijl zij op dat moment in een kwetsbare positie verkeerde vanwege haar medische situatie en (iii) zijn besluit de opdracht tot dienstverlening terug te geven.
Ter zitting hebben partijen hun standpunten toegelicht.
Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar niet juist heeft geïnformeerd over het bestaan van het koopcontract. In de rechtbank werd zij geconfronteerd met een koopcontract van haar woning dat ondertekend was door haar ex-partner en de koper, terwijl beklaagde altijd heeft verklaard dat er geen koopcontract was opgesteld. In dit contract stond een koopprijs van € 830.000,- vermeld. Klaagster zou hier nooit mee akkoord gegaan zijn want de afspraak was een minimale prijs van € 850.000,-. Klaagster betwist dat er sprake is geweest van grensoverschrijdend gedrag. Vanwege de chemokuren kon zij niet goed functioneren en heeft zij de makelaar verwezen naar haar advocaat.
Beklaagde heeft aangegeven dat hij heeft gehandeld voor zowel de klaagster als haar ex-partner. Er was sprake van een vechtscheiding waarbij de belangen van partijen uiteen liepen. De ex-partner wilde de woning snel verkopen en klaagster wilde in het huis blijven wonen met haar kinderen. Omdat de woning niet geheel voldeed aan het bestemmingsplan was het een moeilijk verkoopbaar object. Na 4 maanden was er een gegadigde die een redelijk bod uitbracht. Er is een voorlopige koopovereenkomst opgesteld die is ondertekend door de ex-partner en de gegadigde maar niet door klaagster. Op verzoek van klaagster is alle correspondentie via haar advocaat gevoerd en is ook het document naar hem gestuurd. Omdat klaagster haar handtekening niet heeft gezet is er geen koopovereenkomst gesloten.
Uiteindelijk heeft de koper afgezien van de verkoop. De opdracht tot dienstverlening is stopgezet vanwege de onwerkbare situatie door de opstelling van klaagster.
De commissie overweegt als volgt.
Klacht 1
De commissie heeft niet kunnen vaststellen dat er van de zijde van beklaagde sprake is geweest van het verstrekken van onjuiste informatie dan wel misleiding.
Vaststaat dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat een handtekening van klaagster hiervoor vereist was en zij deze handtekening niet heeft gezet onder de voorlopige koopovereenkomst.
Ook is uit het verhandelde ter zitting gebleken dat klaagster, vanwege haar medische situatie, beklaagde voor correspondentie over de verkoop van de woning heeft doorverwezen naar haar advocaat en dat beklaagde het voorlopig koopcontract heeft gezonden volgens klaagsters instructie naar deze advocaat. Dat klaagster pas kennis heeft genomen van de stukken in de rechtbank kan aan beklaagde niet worden verweten.
De commissie verklaart dit klachtonderdeel niet gegrond.
Klacht 2:
Beklaagde heeft de opdracht tot dienstverlening teruggegeven nadat hij door klaagster was bedreigd. Klaagster heeft dit betwist en gesteld dat het zonder hoor en wederhoor toeschrijven van bedreigend gedrag door beklaagde onzorgvuldig, disproportioneel en in strijd met elementaire beginselen van behoorlijk professioneel handelen is.
Het is vaste jurisprudentie van de commissie in gevallen als deze waarbij de lezingen van beide partijen uiteenlopen en niet kan worden vastgesteld wat de feitelijke gang van zaken is geweest, dat het verwijt van klager op het desbetreffende onderdeel niet gegrond kan worden bevonden. Dit oordeel berust niet op het uitgangspunt dat het woord van de klaagster minder geloof verdient dan dat van beklaagde, maar op de omstandigheid dat voor een oordeel of beklaagde disproportioneel heeft gehandeld door zijn werkzaamheden neer te leggen vanwege bedreiging van klaagster, eerst moet worden vastgesteld welke feiten daaraan ten grondslag gelegd kunnen worden. Deze feiten kan de commissie hier niet vaststellen, waardoor deze klacht niet kan slagen. Overigens merkt de commissie daarbij wel op dat klaagsters onwil – die voor een groot deel te wijten was aan haar gezondheidssituatie en aan haar wens om in het huis te blijven wonen – om met beklaagde over de verkoop van de woning te praten, voor beklaagde een plausibele reden is geweest om uiteindelijk de opdracht tot dienstverlening aan de verkopers terug te geven. Immers communicatie met klaagster over de verkoop van de woning was niet mogelijk.
Klacht 3:
Klaagster stelt dat beklaagde verantwoordelijk is voor vertraging, schade en uiteindelijke juridische consequenties. Beklaagde heeft dit betwist.
Voor de commissie is voldoende komen vast te staan dat de stagnatie in de verkoop van de woning te wijten is geweest aan de houding van partijen in de civiele procedure rond de echtscheiding in welke procedure beklaagde niet is betrokken. De commissie zal ook dit klachtonderdeel ongegrond verklaren.
Alles overziende komt de commissie tot het oordeel dat beklaagde bij zijn werkzaamheden heeft gehandeld in overeenstemming met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie heeft geen tuchtrechtelijk verwijtbare gedragingen van beklaagde kunnen vaststellen. De klachten zullen ongegrond worden verklaard.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie
– verklaart klaagster in haar klacht niet-ontvankelijk voor zover is deze gericht op rectificatie van het verkoopdossier;
– verklaart de klachten ongegrond.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer J. Verdoold, de heer H.W. Zuur, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. W. Hartong van Ark, secretaris, op 2 april 2026.