Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: Informatieverstrekking
Jaartal: 2025
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ongegrond
Referentiecode:
1082874/1214578
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De zaak gaat over een makelaar die betrokken was bij de aankoop van een woning door de klagers. In de koopovereenkomst stond een no-riskclausule, waarmee de klagers de koop konden ontbinden als hun eigen woning vóór 1 februari 2025 niet was verkocht. De klagers vonden dat de makelaar hen had moeten waarschuwen dat deze termijn bijna afliep. Omdat dit volgens hen niet gebeurde, misten zij de deadline en moesten zij later € 20.000 betalen aan de verkopers als onderdeel van een schikking. Ook vonden de klagers dat de makelaar te weinig had gedaan om hun eigen woning te verkopen en dat zijn dubbele rol als verkoopmakelaar van beide woningen voor een gebrek aan transparantie zorgde. De commissie oordeelt echter dat de klagers zelf verantwoordelijk waren voor het bewaken van de termijn van de no-riskclausule. Uit hun eigen e-mail bleek dat zij de werking van de clausule begrepen, maar zich hadden vergist in de einddatum. Daarnaast was het niet de taak van de verkoopmakelaar om de belangen van de kopers te bewaken door hen aan de termijn te herinneren. Ook was er volgens de commissie geen sprake van ongeoorloofde belangenverstrengeling, omdat de makelaar niet zowel koper als verkoper van dezelfde woning vertegenwoordigde. Verder hebben de klagers onvoldoende aangetoond dat de makelaar tekort is geschoten bij de verkoop van hun woning of dat hij onvoldoende heeft gecommuniceerd. Daarom verklaart de commissie de klacht ongegrond. Het verzoek om schadevergoeding wordt niet in behandeling genomen, omdat de commissie daarover niet kan beslissen.
De volledige uitspraak
Standpunt van de klagers
Voor het standpunt van de klagers verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het erop neer dat de beklaagde de klagers had moeten waarschuwen voor het verstrijken van de termijn van de no-riskclausule. De klagers voeren hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
De klagers hebben op 1 oktober 2024 de koopovereenkomst getekend voor de aankoop van de woning aan (adres). Bij deze aankoop was beklaagde de verkoopmakelaar van de woning. In de koopovereenkomst was een no-riskclausule opgenomen, waarvan de termijn op 1 februari 2025 verliep. De klagers konden met een beroep op deze clausule de koopovereenkomst ontbinden indien hun eigen woning niet binnen voornoemde termijn was verkocht. Beklaagde heeft onvoldoende de consequenties en risico’s van deze clausule toegelicht aan de klagers.
De klagers gingen ervan uit dat beklaagde in het bewaken van de termijn een actieve rol zou spelen door de klagers tijdig te informeren wanneer de termijn bijna zou verstrijken. Dat heeft beklaagde ten onrechte niet gedaan. Beklaagde heeft pas een week na het verstrijken van de termijn de klagers hierop gewezen. Als gevolg hiervan hebben de klagers een minnelijke regeling met de verkopers van de woning moeten treffen, die inhoudt dat de klagers € 20.000, — aan de verkopers hebben moeten betalen.
Daarbij komt dat beklaagde een dubbele rol had. Hij was, naast de verkoopmakelaar van de door de klagers aangekochte woning, tevens de verkoopmakelaar van de woning van de klagers. Beklaagde was er dus van op de hoogte dat de woning van de klagers nog niet verkocht was bij het verstrijken van de termijn, maar heeft de klagers hier desondanks niet op gewezen. Deze dubbele rol heeft dan ook geleid tot een gebrek aan transparantie, hetgeen in strijd is met de richtlijnen van de NVM.
Bovendien heeft beklaagde te weinig gedaan om de woning van de klagers te verkopen. Immers, beklaagde had tijdens de eerste onderhandelingen aangegeven dat de woning van de klagers binnen een half jaar verkocht zou worden. Dit bleek echter een te optimistische inschatting van beklaagde. De klagers hebben ook meerdere keren zelf contact moeten zoeken met beklaagde om updates te krijgen over de verkoop. Hij hield de klagers niet proactief op de hoogte.
De klagers verzoeken de commissie te bepalen dat beklaagde € 20.000, — aan de klagers betaalt.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit erop neer dat beklaagde als verkoopmakelaar zorgvuldig heeft gehandeld. Beklaagde voert hiertoe, voor zover relevant, het volgende aan.
Beklaagde heeft de werking van de no-riskclausule voldoende toegelicht aan de klagers. Hij heeft op 27 september 2024 de koopovereenkomst (en specifiek de clausule) met de klagers besproken, nadat hij dit ook al eerder telefonisch had gedaan. De klagers hebben vervolgens geen vragen gesteld waaruit zou blijken dat zij de werking van die clausule niet begrepen. Beklaagde mocht er dan ook op vertrouwen dat de werking van de clausule voor de klagers duidelijk was. Uit het whatsappbericht van 8 februari 2025 en de e-mail van 10 februari 2025 van de klagers volgt ook dat dit duidelijk was, maar dat de klagers zich enkel hadden vergist in de datum. Zij hadden zich dus wel gerealiseerd dat zij (tijdig) een beroep op de ontbindende voorwaarde moesten doen, maar zij gingen er onterecht van uit dat de termijn hiervoor op een latere datum verstreek. Daarnaast benadrukt beklaagde dat de klagers werden bijgestaan door een hypotheekadviseur, die ook op de hoogte was van de clausule, inclusief de fatale datum.
Dat de klagers zich hebben vergist in de datum valt de beklaagde niet aan te rekenen. Als verkoopmakelaar van de woning aan (adres) diende beklaagde de belangen van de verkopers te behartigen. Op hem rustte dan ook geen verplichting de klagers tijdig te informeren over het verstrijken van de ontbindingstermijn. Het was aan de klagers zelf om die termijn te bewaken en een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde. Beklaagde kon de klagers hierover niet informeren, omdat dit niet in het belang van de verkopers was geweest.
Beklaagde heeft (slechts) als verkoopmakelaar voor de woning aan (adres) opgetreden, en niet als aankoopmakelaar. Beklaagde heeft dan ook niet in strijd gehandeld met de wet of met een (interne) richtlijn van de NVM. Op verzoek van de klagers is hij wel de verkopend makelaar van hun woning geweest, maar daar is geen wettelijk of tuchtrechtelijk bezwaar tegen. Het gaat immers om twee verschillende woningen.
Beklaagde betwist dat hij bij de inverkoopname van de woning van de klagers heeft aangegeven dat verkoop van de woning binnen een half jaar geen probleem zou zijn. Hij kan dit immers niet garanderen. Beklaagde heeft alles gedaan wat redelijkerwijs tot zijn mogelijkheden behoorde als verkopend makelaar om de woning van de klagers zo spoedig mogelijk, onder de juiste voorwaarden en condities te verkopen. Hij heeft bijvoorbeeld een verkoopbrochure gemaakt, de woning op Funda geplaatst en de woning gedeeld op Instagram. Ook heeft hij correct, tijdig en proactief met klagers gecommuniceerd over de voortgang van de verkoop. Het valt beklaagde niet te verwijten dat de belangstelling van de woning teleurstellend was.
De beklaagde verzoekt de commissie de klacht van de klagers ongegrond te verklaren.
Beoordeling van de klacht
No-risk clausule
De commissie stelt vast dat de klagers op 10 februari 2025, voor zover relevant, de volgende e-mail hebben gestuurd naar de verkopers van de woning en beklaagde:
“Afgelopen vrijdag werden wij opgeschrikt met een telefoontje van (naam) dat de datum van aankoop van de (straatnaam) inmiddels een week verstreken was. Wij, (namen klagers), waren erg verbluft dit omdat wij de datum 14 februari in ons hoofd hebben.
Wij willen heel graag wonen aan (adres), mits ons eigen huis aan (adres) verkocht is. Zo zijn wij de aankoop ook ingestapt en dit kenbaar gemaakt aan (naam). (…)”
De commissie is van oordeel dat uit voornoemde e-mail volgt dat de klagers wel op de hoogte waren van de juridische gevolgen van de no-riskclausule, maar dat zij zich hebben vergist in de datum van de ontbindingstermijn.
Het is naar het oordeel van de commissie niet de taak van de verkoopmakelaar om deze termijn voor kopers te bewaken. De klagers waren hier zelf verantwoordelijk voor. Beklaagde kan ook in dat opzicht dus geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt.
Dubbele rol makelaar
Ook is het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar dat beklaagde de verkoopmakelaar was van de woning van de verkopers (adres) en de woning van de klagers. Een makelaar mag enkel niet tegelijk de koper én de verkoper van één specifieke woning vertegenwoordigen, omdat er dan sprake is van belangenverstrengeling. Hiervan is in onderhavig geval geen sprake.
De commissie is voorts van oordeel dat de klagers onvoldoende hebben onderbouwd dat de makelaar te weinig zijn best heeft gedaan om de woning van de klagers te verkopen. Het lag op de weg van de klagers om concreet aan te geven wat beklaagde in dit geval meer had moeten en kunnen doen.
Dat beklaagde de klagers niet tijdig of niet proactief op de hoogte heeft gehouden van updates rondom de verkoop van de woning is niet gebleken.
Slotsom
De conclusie uit het voorgaande is dat de klacht ongegrond wordt verklaard. Daarnaast zal de commissie de klagers niet-ontvankelijk verklaren in hun verzoek tot schadevergoeding. De commissie kan slechts de sancties genoemd in artikel 14 lid 2 van het reglement van de commissie opleggen. Er zal in dit geval geen sanctie worden opgelegd, nu de klacht van de klagers ongegrond wordt verklaard.
Klachtengeld
Nu de klacht van de klagers ongegrond wordt verklaard, dient het klachtengeld overeenkomstig het reglement van de commissie voor rekening van de klagers te komen. De klagers hebben het klachtengeld reeds aan de commissie voldaan, zodat daarover niet meer behoeft te worden beslist.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht ongegrond,
– verklaart de klagers niet-ontvankelijk in hun verzoek tot schadevergoeding.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. A.D.R.M. Boumans, voorzitter, de heer drs. M.J. Faasse, mevrouw mr. M.C. de Gier, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. R.H.W. Theuns-van Waasdijk, secretaris, op 6 november 2025.