Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (non)conformiteit
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Uitspraak
Uitkomst: gegrond
Referentiecode:
1274407/1318155
De uitspraak:
Waar gaat deze uitspraak over?
De klacht gaat over een makelaar die een boerderij heeft verkocht aan klaagster en haar echtgenoot. Zij wilden de boerderij gebruiken als woning, een grote serre aanbouwen en in de schuur een technisch autobedrijf beginnen. Op het perceel rustte echter een agrarische bestemming. Volgens klaagster had de makelaar wel gezegd dat er een agrarische bestemming was, maar niet duidelijk gemaakt dat wonen en verbouwen daardoor niet zomaar waren toegestaan. Pas na contact met de gemeente ontdekten de kopers dat wonen zonder agrarisch bedrijf niet zonder meer mogelijk was en dat een wijziging van de bestemming nodig kon zijn, met extra kosten en tijd als gevolg. De makelaar stelde dat zij de kopers meerdere keren op de agrarische bestemming had gewezen en dat zij zelf hadden moeten onderzoeken wat op het perceel was toegestaan. De commissie vindt dat de makelaar niet duidelijk genoeg is geweest. In de koopovereenkomst stond namelijk dat het ging om een woning en dat het pand geschikt moest zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Dat was niet juist, omdat de boerderij op dat moment een agrarische bestemming had en wonen er niet zonder meer was toegestaan. De makelaar had dit duidelijk in de koopovereenkomst moeten vermelden. Volgens de commissie weegt de informatieplicht van de makelaar in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van de kopers. Daarom is de klacht gegrond. De makelaar krijgt een waarschuwing en moet het klachtengeld van € 99,99 aan klaagster vergoeden. Ook moet de makelaar een bijdrage betalen in de kosten van de behandeling van de klacht.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde als verkopend makelaar van de boerderij die klager en haar echtgenoot hebben gekocht.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Op 12 juni 2024 hebben klaagster en haar echtgenoot (hierna gezamenlijk te noemen: klagers) met beklaagde een boerderij bezichtigd. Zij hebben deze boerderij enige weken later aangekocht en geleverd gekregen.
Tijdens de bezichtiging hebben klagers aangegeven dat zij een grote serre wilden aanbouwen en een (technisch) autobedrijf wilden vestigen in de schuur. Beklaagde heeft meegedeeld dat dit, hoewel de bestemming agrarisch is, geen enkel probleem zou zijn. Zij heeft verwezen naar andere woningen in de polder en naar de serre bij de woning van haar ouders. Beklaagde heeft klagers niet gewezen op de beperkingen of op de kosten die waarschijnlijk gemaakt moeten worden voor het omzetten van een agrarische bestemming in een woonbestemming en een niet-agrarisch bedrijf. Dit stond in geen enkel document (Funda, brochure, koopovereenkomst en andere correspondentie) vermeld. De boerderij werd gepresenteerd als woonhuis. Klagers hebben dan ook geen nader onderzoek verricht.
Uit informatie van de gemeente is inmiddels gebleken dat:
– de boerderij een agrarische bestemming/functie heeft, waardoor wonen of verbouwen zonder agrarisch bedrijf niet is toegestaan;
– het verblijf van de vorige bewoners werd getolereerd, maar dat dit klagers als nieuwe eigenaren geen garanties biedt;
– een bestemmingsplanwijziging noodzakelijk is, hetgeen aanzienlijke tijd en kosten met zich meebrengt.
Klaagster wil dat beklaagde wordt aangesproken, om te voorkomen dat anderen hetzelfde overkomt.
Klaagster verlangt erkenning van de fouten door beklaagde. Voorts verzoekt zij de commissie beklaagde een berisping op te leggen.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
Klaagster heeft telefonisch interesse getoond in de boerderij en verzocht om een eerste bezichtiging. In het telefoongesprek is klaagster er direct op gewezen dat op de boerderij een agrarische bestemming rust.
Tijdens de eerste bezichtiging heeft beklaagde klaagster hierop nogmaals gewezen. Klaagster heeft geantwoord dat zij zelf makelaar in onroerend goed is en opgemerkt dat beklaagde haar niet hoefde te vertellen hoe zij een huis moest kopen. Tussen de verkoper en klagers is overeenstemming bereikt. Bij het ondertekenen van de koopakte heeft beklaagde het overzicht van het bestemmingplan aan klaagster overhandigd en daarbij nogmaals duidelijk aangegeven dat de boerderij een agrarische bestemming heeft.
Beklaagde betwist uitdrukkelijk dat zij zou hebben gezegd dat de aanbouw van een serre geen enkel probleem zou zijn. Met betrekking tot verbouwingen heeft zij geen uitspraak gedaan over wat wel of niet is toegestaan. Dit dient altijd te worden afgestemd met de gemeente. Beklaagde heeft dat ook aan klaagster bij e-mail van 5 februari 2025 bericht. Bovendien is klaagster bij de gemeente niet op een ontbrekende mogelijkheid van aanbouw van een serre gestuit, maar uitsluitend op de kosten die samenhangen met het omzetten van de agrarische bestemming naar een bedrijfsbestemming.
Deze situatie is niet het gevolg van een zorgplichtschending van beklaagde, maar het gevolg van een schending van de onderzoeksplicht die op klaagster rustte. Klaagster heeft zich bij beklaagde gepresenteerd als een deskundige koper. Daarmee gold voor haar een verzwaarde onderzoeksplicht. Uit hoofde van de op klaagster rustende onderzoeksplicht en de informatie dat op de boerderij een agrarische bestemming rust, diende zij te onderzoeken of het voorgenomen gebruik als (technisch) autobedrijf en de aanbouw van een serre tot de mogelijkheden behoorden. Klaagster heeft kennelijk niet aan deze onderzoeksplicht voldaan. De nadelige gevolgen daarvan kunnen niet op beklaagde worden afgewenteld.
Beklaagde is van mening dat zij geen zorg- of informatieplicht jegens klaagster heeft geschonden.
Zij verzoekt de commissie de klacht van klaagster ongegrond te verklaren en het door haar verzochte af te wijzen.
Beoordeling van de klacht
Toetsingskader
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een makelaar ten tijde van de periode van de aansluiting (op welke wijze dan ook) bij één van de aangesloten organisaties, dat:
• in strijd is met het bepaalde in de statuten, reglementen of besluiten van zijn organisatie of relevante wet- en regelgeving;
• het vertrouwen in de stand van de sector, waarin de makelaar actief is of was, kan ondermijnen;
• in strijd is met de eer van die stand, respectievelijk de erecode dan wel gedragscode van zijn organisatie;
• in strijd is met bepalingen in de faciliteitenovereenkomst, voor zover van toepassing.
De commissie doet dat door een uitspraak over de klacht te doen. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – op grond van haar reglement een sanctie opleggen.
De commissie dient de vraag te beantwoorden of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld jegens klaagster/klagers, met inachtneming van het hierboven vermelde toetsingskader.
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing.
Inhoudelijke beoordeling
Vaststaat dat beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar van de boerderij die klagers hebben gekocht. Op een verkopende makelaar rust de verplichting potentiële kopers de informatie te verstrekken die essentieel is voor het nemen van een weloverwogen aankoopbeslissing. Dit volgt uit artikel 2 van de NVM Erecode 2024 (“Duidelijkheid en transparantie staan bij ons voorop. We houden ons aan de afspraken en zijn helder over onze rol en positie”).
De kern van de klacht is dat klagers er op basis van de door beklaagde verstrekte informatie van zijn uitgegaan dat zij in de boerderij mochten wonen, en dat zij pas ontdekten dat dit niet het geval was door mededelingen van de gemeente naar aanleiding van hun vergunningsaanvraag.
Tussen partijen is niet in geschil dat beklaagde klagers erop heeft gewezen dat de boerderij een agrarische bestemming heeft. Beklaagde heeft gesteld dat zij klagers zowel bij de bezichtiging als bij het tekenen van het koopcontract heeft verteld dat dit betekent dat in de boerderij in beginsel niet mag worden gewoond, maar dat dit door de gemeente wordt gedoogd. Klaagster heeft dit weersproken en aangevoerd dat beklaagde nimmer heeft meegedeeld dat wonen in de boerderij niet (zonder meer) was toegestaan. Gelet op de verschillende lezingen van partijen is de feitelijke gang van zaken achteraf niet vast te stellen. Wat er over en weer precies is gezegd tijdens de bezichtiging en het tekenen van het koopcontract kan echter in het midden blijven, gelet op het volgende.
Vast staat dat beklaagde een ‘Koopovereenkomst woning, Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2023)’ heeft opgesteld en door de verkopers en klagers heeft laten ondertekenen. In de koopovereenkomst is in artikel 1bepaald:
“Verkoper verkoopt aan koper, die van verkoper koopt de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aanhorigheden.”
Bovendien heeft beklaagde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst vermeld:
“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis”.
Naar het oordeel van de commissie heeft beklaagde hiermee geen juiste omschrijving gebruikt, nu in ieder geval ten tijde van het tekenen van het koopcontract geen sprake was van een ‘woning’ of ‘woonhuis’. Het had op de weg van beklaagde gelegen om in de koopovereenkomst uitdrukkelijk te vermelden dat het perceel/de boerderij een agrarische bestemming heeft én dat daarom wonen niet zonder meer was toegestaan. Door dit na te laten heeft beklaagde naar het oordeel van de commissie gehandeld in strijd met artikel 2 van de NVM Erecode 2024.
Dat klaagster – zoals beklaagde heeft gesteld – ook een eigen onderzoeksplicht had, kan niet tot een andere conclusie leiden. Immers, de informatieplicht van beklaagde als professionele partij weegt in dit geval zwaarder dan de onderzoeksplicht van klaagster/klagers. Beklaagde heeft weliswaar gesteld dat ook klaagster als professionele partij kan worden aangemerkt, maar deze stelling is door klaagster gemotiveerd weersproken en moet daarom worden verworpen.
Conclusie
Uit het voorgaande volgt dat de klacht van klaagster gegrond zal worden verklaard.
Sanctie
Omdat de klacht gegrond is, kan de commissie aan beklaagde een maatregel opleggen. De commissie
acht de nalatigheid van beklaagde van dien aard dat kan worden volstaan met het opleggen van een waarschuwing.
Klachtengeld
Het door klaagster betaalde klachtengeld komt voor rekening van beklaagde, nu de klacht gegrond wordt verklaard.
Behandelingskosten
De commissie bepaalt op grond van haar reglement dat beklaagde, als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klachten, een door de Stichting De Geschillencommissie vastgesteld bedrag aan de commissie betaalt.
Hetgeen partijen voorts nog naar voren hebben gebracht, behoeft geen bespreking, nu dit niet tot een ander oordeel kan leiden.
Derhalve wordt beslist als volgt.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gegrond;
– legt aan beklaagde een waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 99,99 aan klaagster dient te vergoeden ter zake van het klachtengeld;
– bepaalt dat beklaagde overeenkomstig het reglement van de commissie een bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht is verschuldigd;
– wijst het door klaagster meer of anders verzochte af.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer P.C.A. van Ingen en mevrouw mr. L. Schots – Smit, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. drs. I.M. van Trier, secretaris, op 27 januari 2026.