Commissie: Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals
Categorie: (On)Zorgvuldig handelen
Jaartal: 2026
Soort uitspraak: Bindend Advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
1311742/1332476
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
De klacht gaat over het handelen van een makelaar tijdens de verkoop van de gezamenlijke woning van klaagster en haar ex-partner. Klaagster vond dat de makelaar vooral de belangen van haar ex-partner behartigde en haar onvoldoende betrok bij het verkoopproces. De commissie oordeelde dat de makelaar inderdaad meerdere keren onvoldoende zorgvuldig heeft gehandeld. Zo meldde hij een bod niet aan klaagster, gaf hij een prijsadvies aan de advocaat van de ex-partner zonder dit met klaagster te delen en besprak hij de klacht met de ex-partner. Het verwijt over het opstellen van een concept-koopovereenkomst werd ongegrond verklaard. De klacht is daarom gedeeltelijk gegrond verklaard en de makelaar kreeg een waarschuwing opgelegd.
De volledige uitspraak
Onderwerp van de klacht
De klacht betreft het handelen van beklaagde rond het verkoopproces van de woning van klaagster en haar ex-partner.
Standpunt van klaagster
Voor het standpunt van klaagster verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
Beklaagde heeft zeer partijdig en onzorgvuldig gehandeld bij de verkoop van de woning van klaagster en haar ex-partner door feitelijk uitsluitend de belangen van haar ex-partner te behartigen en klaagster structureel buiten het proces te houden.
Zo verzweeg beklaagde een uitgebracht bod, verlengde hij biedingen zonder instemming van klaagster, gaf hij eenzijdig prijsadvies aan de advocaat van de ex-partner, stelde een concept-koopovereenkomst op zonder toestemming en schond vertrouwelijkheid door de klacht te delen. Volgens klaagster heeft beklaagde hiermee zijn zorgplicht, onafhankelijkheid en de professionele gedragsregels geschonden. Hiermee heeft hij de positie van klaagster geschaad en de verkoop vertraagd.
Standpunt van beklaagde
Voor het standpunt van beklaagde verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt dit op het volgende neer.
De positie van klaagster is nimmer door beklaagde geschaad, integendeel zelfs, klaagster heeft zelf in het hele verkoopproces vooral haar ex-echtgenoot in zijn positie geschaad door niet te willen ingaan op de marktconforme bieding van € 1.950.000,-. Klaagster wilde hier pertinent niet in meegaan en heeft daarmee een meer dan uitstekende verkoop gefrustreerd. De weigering van klaagster mee te werken en de daardoor ontstane vertraging van 3,5 maand heeft de potentiële kopers doen afhaken.
Vanzelfsprekend is in alle communicatie gepoogd beide opdrachtgevers te informeren. De concept-koopovereenkomst waaraan klaagster refereert is destijds in onderling overleg met beider advocaten opgesteld, klaagster was hiervan op de hoogte. Ook in de mail van 10 juli 2025 van de ex-echtgenoot van klaagster wordt zij volledig geïnformeerd omtrent deze overeenkomst. De niet realistische opstelling van klaagster in het hele verkoopproces heeft gezorgd voor schade bij haar ex-echtgenoot maar ook bij beklaagde, doordat de verkoop van de woning voor een marktconforme prijs niet is doorgegaan en beklaagde geen courtagenota heeft kunnen versturen.
Beoordeling van de klacht
Beklaagde is lid van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM). Als zodanig is op beklaagde (onder meer) de Erecode NVM van toepassing en is hij onderworpen aan tuchtrecht(spraak).
De commissie heeft tot taak het behandelen van klachten over het handelen en/of nalaten van een vastgoedprofessional dat mogelijk in strijd is met de regels van de organisatie waarbij de vastgoedprofessional is of was aangesloten, in dit geval de regels van de NVM (artikel 3 van het reglement Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, hierna : reglement).
Het tuchtrecht heeft tot doel, kort gezegd, in het algemeen belang een goede wijze van beroepsuitoefening te bevorderen. Ter beoordeling staat of een beroepsbeoefenaar – in dit geval beklaagde – in overeenstemming heeft gehandeld met de voor de betreffende beroepsgroep geldende normen en gedragsregels. De commissie kan – indien zij komt tot een gegrondverklaring van de klacht – een sanctie opleggen, zoals genoemd in artikel 13 lid 2 van haar reglement.
De commissie overweegt op grond van de door partijen overgelegde stukken en hetgeen partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht als volgt op de verschillende klachtonderdelen.
De commissie stelt voorop dat beklaagde in deze zaak optrad als verkopend makelaar voor twee opdrachtgevers, te weten klaagster en haar ex-partner. In een dergelijke situatie rust op een makelaar de verplichting om beide verkopers gelijkelijk, zorgvuldig en transparant te informeren en hun belangen op evenwichtige wijze te behartigen. Van een makelaar mag worden verwacht dat hij een onafhankelijke positie inneemt en voorkomt dat de schijn ontstaat dat hij de belangen of wensen van de ene opdrachtgever stelt boven die van de andere opdrachtgever. Deze verplichting volgt mede uit de zorgvuldigheidsnormen en gedragsregels die gelden voor een NVM-makelaar.
1. Niet melden van een uitgebracht bod
Uit de stukken en hetgeen ter zitting is besproken blijkt dat klaagster en haar ex-partner bij de start van de verkoop van hun woning in januari 2025 uitgingen van een minimale verkoopprijs van €2.000.000,-. Verder is gebleken dat aspirant kopers in april 2025 een bod hebben gedaan van 1.950.000,- en dat zij dit bod tijdens een bezoek van beklaagde op 25 juli 2025 hebben verlaagd naar 1.850.000,-. Klaagster verwijt beklaagde dat hij dit laatste bod niet aan haar heeft doorgegeven.
Vaststaat dat klaagster meermaals heeft aangegeven dat biedingen onder € 2.000.000,- voor haar niet bespreekbaar waren. Niet is echter komen vast te staan dat partijen hebben afgesproken dat biedingen beneden dit bedrag daarom niet aan klaagster hoefden te worden gemeld. Beklaagde heeft bovendien verklaard dat hij de verlaagde bieding van € 1.850.000,- wel op enig moment aan de ex-partner heeft gemeld. Beklaagde had ook klaagster hierover actief moeten informeren. Dit klachtonderdeel is gegrond.
2. Verlengen van biedingen zonder mededeling aan klaagster
Vaststaat dat beklaagde heeft ingestemd met verlenging van het bod van de aspirant kopers zonder dit met klaagster te bespreken. De commissie begrijpt dat beklaagde hiermee heeft willen bevorderen dat partijen alsnog tot overeenstemming zouden komen.
Dat neemt echter niet weg dat van een makelaar mag worden verwacht dat hij beide opdrachtgevers volledig en tijdig informeert over relevante ontwikkelingen in het verkoopproces. Door dit na te laten heeft beklaagde niet de vereiste zorgvuldigheid betracht. Dit klachtonderdeel is gegrond.
3. Eenzijdig prijsadvies aan advocaat ex-partner
Beklaagde heeft een advies ten aanzien van de te hanteren vraag- en laatprijs van de woning verstrekt aan de advocaat van de ex-partner, zonder overleg met klaagster en zonder dit gelijktijdig aan klaagster te melden of het advies aan haar toe te sturen. Gelet op de positie van beklaagde als makelaar van beide opdrachtgevers had van hem mogen worden verwacht dat hij transparant handelde tegenover beide partijen.
Dit klachtonderdeel is gegrond.
4. Opstellen concept-koopovereenkomst
Vast staat dat beklaagde een concept-koopovereenkomst heeft opgesteld, waarin een verkoopprijs en een leverdatum waren opgenomen. Beklaagde heeft gesteld dat dit is gebeurd in overleg met beide advocaten. Deze stelling is door klaagster onvoldoende weersproken. De commissie kan daarom niet vaststellen dat beklaagde op dit punt tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
5. Delen van de klacht met de ex-partner
Beklaagde heeft ter zitting verklaard dat hij daags voor de zitting telefonisch contact heeft opgenomen met de ex-partner van klaagster en met hem over de klacht en de zitting heeft gesproken.
Hoewel het beklaagde in beginsel vrijstaat een klacht met derden te bespreken, is de commissie van oordeel dat dit in de gegeven omstandigheden de schijn wekt dat beklaagde een andere omgangsvorm en informatiepositie hanteerde ten opzichte van de ex-partner dan ten opzichte van klaagster. Gelet op de eisen van onafhankelijkheid, transparantie en zorgvuldige belangenbehartiging zoals neergelegd in de Erecode van de NVM, heeft beklaagde hiermee niet gehandeld zoals van een zorgvuldig en bekwaam makelaar mag worden verwacht. Dit klachtonderdeel is gegrond.
Sanctie
De commissie is van oordeel dat beklaagde op meerdere onderdelen onvoldoende zorgvuldig heeft gehandeld jegens klaagster. Daarbij hanteert de commissie het uitgangspunt dat beklaagde als makelaar van beide opdrachtgevers gehouden was een strikt neutrale en transparante positie in te nemen en beide partijen gelijkelijk te informeren over relevante ontwikkelingen in het verkoopproces. Nu niet is gebleken van opzettelijke benadeling, maar wel van herhaaldelijk onvoldoende zorgvuldig handelen, acht de commissie de maatregel van waarschuwing passend en geboden.
Bij het opleggen van deze maatregel weegt de commissie mee dat beklaagde als makelaar opereerde in een complexe en gespannen situatie tussen voormalige partners, waarbij de belangen en standpunten van partijen uiteenliepen en waardoor het verkoopproces werd bemoeilijkt. De commissie heeft begrip voor de lastige positie waarin een makelaar in dergelijke omstandigheden kan verkeren. Juist in een dergelijke situatie mag echter van een makelaar worden verwacht dat hij extra zorgvuldig handelt, transparant communiceert en beide opdrachtgevers consequent op gelijke wijze informeert en behandelt. Die verantwoordelijkheid blijft onverkort gelden, ook wanneer de samenwerking tussen opdrachtgevers moeizaam verloopt. Indien beklaagde van oordeel was dat door de houding en opstelling van partijen een onafhankelijke en evenwichtige uitvoering van de opdracht niet langer mogelijk was, had hij ervoor kunnen kiezen, met inachtneming van de daarvoor geldende voorwaarden, de opdracht terug te geven.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De commissie:
– verklaart de klacht gedeeltelijk gegrond;
– legt aan beklaagde de sanctie van waarschuwing op;
– bepaalt dat beklaagde het klachtengeld ad € 100,00 aan klaagster dient te vergoeden binnen veertien dagen na verzending van deze uitspraak;
– bepaalt dat beklaagde ingevolge artikel 16 van het reglement als bijdrage in de kosten van de behandeling van de klacht het vastgestelde bedrag aan de commissie dient te betalen.
Aldus beslist door de Tuchtcommissie Vastgoedprofessionals, bestaande uit mevrouw mr. J.M. van Jaarsveld, voorzitter, de heer G.W.J.M. van den Putten, de heer P. van Endhoven, leden, in aanwezigheid van mevrouw mr. M. Gardenier, secretaris, op 6 mei 2026.