
Commissie: Makelaardij Consumentenmarkt
Categorie: dienstverlening/ bejegening
Jaartal: 2023
Soort uitspraak: bindend advies
Uitkomst: ten dele gegrond
Referentiecode:
203765/211937
De uitspraak:
Waar gaat de uitspraak over?
Dit geschil vloeit voort uit een overeenkomst van opdracht. Hierbij heeft ondernemer zich verplicht tot het bemiddelen in de verkoop van het huis van consument. Consument vindt dat ondernemer niet juist heeft gehandeld. Consument heeft zelf veel moeten doen om de koop van haar huis rond te krijgen. Daarom wil consument niet de volledige kosten aan ondernemer betalen. De commissie oordeelt dat ondernemer de opdracht niet volledig is nagekomen. Consument moet de helft van de factuur betalen aan ondernemer, omdat er wel werk is verricht.
De klacht wordt ten dele gegrond verklaard.
De uitspraak
Behandeling van het geschil
Partijen zijn overeengekomen dit geschil bij bindend advies door de Geschillencommissie Makelaardij (verder te noemen: de commissie) te laten beslechten.
De commissie heeft kennisgenomen van de overgelegde stukken.
De behandeling heeft plaatsgevonden op 1 september 2023 te Utrecht.
Partijen zijn tijdig en behoorlijk opgeroepen ter zitting te verschijnen.
Partijen hebben ter zitting hun standpunt toegelicht.
Onderwerp van het geschil
De consument heeft de klacht voorgelegd aan de makelaar.
Het geschil betreft de op 1 augustus 2022 tot stand gekomen opdracht tot bemiddeling bij verkoop woning van de consument. Deze is op 19 oktober 2022 door partijen met wederzijds goedvinden beëindigd. Op 24 oktober 2022 is de voorlopige koopovereenkomst tussen de consument en zijn koper tot stand gekomen en de woning is op 8 november 2022 geleverd aan de koper. De makelaar heeft op 5 januari 2023 een courtagenota aan de consument gestuurd.
De consument heeft een bedrag van € 6.003,50 niet betaald en bij de commissie gedeponeerd. Dit betreft het totaalbedrag van de courtagenota (€ 5.508,50 inclusief BTW) en de factuur voor het mediapakket (€ 495,00 inclusief BTW).
Standpunt van de consument
Voor het standpunt van de consument verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De reden voor de beëindiging van de opdracht tot bemiddeling, waarmee de makelaar instemde, was dat de makelaar in strijd met de afspraken de woning later op [naam woningwebsite] had gezet. De woning bleek slecht zichtbaar op [naam woningwebsite] en de makelaar gaf aan dat er meer geld in moest worden gestoken om een video te maken zodat de woning beter zichtbaar zou worden. Die informatie en extra kosten waren echter niet gedeeld met de consument in het verkoopadviesgesprek door de makelaar. Later bleek dat een video niet nodig was, maar dat voor betere zichtbaarheid de aanschaf van een premium pakket noodzakelijk was. Ook bleek dat de woning met Energieklasse E werd gepresenteerd terwijl dat A moest zijn. De makelaar had toegezegd ervoor te zorgen dat de woning zou worden opgenomen in de Open Huizen Dag route van 1 oktober 2022, maar nergens blijkt uit dat de makelaar daaraan ruchtbaarheid heeft gegeven via zijn sociale mediakanalen en evenmin was er een geprinte brochure van de woning door de makelaar aangeleverd.
De makelaar was qua communicatie met de consument niet toeschietelijk; de consument moest zelf vaak het initiatief tot contact nemen. Op 3 oktober 2022 werd er een mooi bod ontvangen van de familie
[naam familie 1], maar op aanraden van de makelaar is het bod van de familie [naam familie 2] geaccepteerd. Het bleek echter dat de makelaar aan hun aankoopmakelaar had doorgegeven dat het andere bod onder de vraagprijs lag wat het biedingsproces negatief beïnvloedde. Op 7 oktober 2022 is de consument akkoord gegaan met het bod van de familie [naam familie 2]. Op 11 oktober 2022 heeft de consument contact gezocht met de makelaar of de koopakte door haar kon worden ondertekend. Toen gaf de makelaar aan dat de personalia van de koper nog niet bekend waren. Pas op 14 oktober 2022 ontving de consument de koopakte ter ondertekening en op 17 oktober 2022 meldde de makelaar dat de familie [naam familie 2] zich terugtrok. De makelaar is toen door de consument verzocht om zo snel mogelijk contact op te nemen met de familie [naam familie 1], maar die hapte niet toe, omdat zij inmiddels een andere woning op het oog had. Toen had de consument geen vertrouwen meer en heeft zij de opdracht tot bemiddeling opgezegd waarmee de makelaar direct instemde.
De vraagprijs is met € 20.000,– verlaagd en na wat gedoe gaf de familie [naam familie 1] aan nu toch een nieuw bod te willen uitbrengen. Uiteindelijk is de woning voor een veel lagere prijs verkocht dan met de makelaar was afgestemd. De makelaar heeft per WhatsApp zijn excuses aangeboden. Na de beëindiging van de opdracht tot bemiddeling heeft de consument de woning zelf aan de familie [naam familie 1] verkocht door gebruikmaking van haar eigen [naam sociale media]account. De consument heeft zelf de rondleiding gedaan, zelf onderhandelingen gevoerd en ook de koopovereenkomst en verdere afhandeling afgewikkeld. Zij is bereid de opstartkosten te betalen, maar niet de courtage, omdat de makelaar geen correcte prestatie heeft geleverd.
Standpunt van de makelaar
Voor het standpunt van de makelaar verwijst de commissie naar de overgelegde stukken. In de kern komt het standpunt op het volgende neer.
De makelaar verwijst naar voormeld chronologisch verloop en constateert op grond van artikel 3-d van de opdracht, waarin is vermeld dat als na beëindiging van de opdracht het beoogde resultaat (verkoop) toch wordt bereikt en de totstandkoming mede het gevolg is van de dienstverlening door de makelaar, de consument de volledige courtage is verschuldigd. Daaraan doet niet af dat de reden voor de beëindiging is gelegen in onvrede van de consument met de prestaties van de makelaar.
Beoordeling van het geschil
De commissie heeft het volgende overwogen.
Uit het standpunt van de consument volgt dat de woning aan de familie [naam familie 1] is verkocht en dat deze gegadigde reeds in beeld is tijdens de looptijd van de opdracht tot bemiddeling. [Naam familie 1] is langsgekomen op de Open Huizen Dag van 1 oktober 2022. Dat betekent in principe dat de consument de volledige courtage is verschuldigd.
De consument voert echter, juridisch gezien, aan dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen op grond van de opdracht, zodat zij niet gehouden is de courtage te betalen. De commissie gaat hier deels in mee en legt dat als volgt uit.
Anders dan de makelaar kennelijk bedoelt, is het niet zo dat de verplichting tot betaling van courtage na beëindiging van de opdracht los kan worden gezien van de gebeurtenissen die hebben geleid tot beëindiging van de opdracht. Vast staat dat de makelaar heeft ingestemd met de beëindiging en binnen enkele uren het bord uit de tuin heeft weggehaald en de woning van [naam woningwebsite] heeft gehaald. De makelaar heeft geen schriftelijk bevestiging van de beëindiging van de opdracht tot dienstverlening aan de consument gezonden. Wel is door de makelaar onweersproken gebleven dat hij in een WhatsApp-bericht (die de commissie niet heeft) excuses heeft gemaakt aan de consument. De makelaar heeft de fouten bij de opstart, de trage communicatie bij de biedingen en het laten uitlekken van het bod van [naam familie 1] (onder de vraagprijs) niet betwist, zodat de commissie daarvan uitgaat. Deze fouten zijn ernstig, omdat een en ander plaatsvonden toen de markt zich op een kantelpunt bevond: de rente steeg, de huizenprijzen daalden en de energiecrisis diende zich in volle omvang aan. Snel en professioneel handelen door de makelaar was daarom geboden.
De commissie is, alles bij elkaar genomen, van oordeel dat de makelaar zijn zorgplicht jegens de consument heeft geschonden en zodoende tekort is geschoten in de nakoming van zijn verbintenissen op grond van de opdracht tot bemiddeling. Rekening houdende met de omstandigheid dat de familie
[naam familie 1] zich reeds tijdens de looptijd van de opdracht had gemeld, ziet de commissie aanleiding te bepalen dat de makelaar gerechtigd is tot slechts de helft van de gefactureerde commissie. De factuur voor het mediapakket moet door de consument volledig worden betaald.
Op grond van het voorgaande is de commissie van oordeel dat de klacht ten dele gegrond is.
Derhalve wordt als volgt beslist.
Beslissing
De consument dient aan de makelaar te betalen:
€ 2.754,25 wegens de helft van de courtage en het volledige mediapakket van € 495,–.
Bovendien dient de makelaar overeenkomstig het reglement van de commissie een bedrag van € 77,50 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend:
– € 3.171,75 aan de makelaar te betalen;
– € 2.831,75 aan de consument te betalen.
Overeenkomstig het reglement van de commissie is de makelaar aan de commissie behandelingskosten verschuldigd.
Aldus beslist door de Geschillencommissie Makelaardij, bestaande uit de heer mr. A.J.J. van Rijen, voorzitter, mevrouw mr. J.W.G. van der Wallen, de heer mr. drs. M.J. Ziepzeerder, leden, op 1 september 2023.